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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第699號 上　訴　人　韓宏道 訴訟代理人　黃璧川律師 　　　　　　劉衡慶律師 　　　　　　陳宏銘律師 被 上訴 人　吳家豪 上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於中華民國105 年6月14日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1228號判決提起上 訴，被上訴人減縮應受判決事項之聲明並為訴之追加，本院於 106年5月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 原判決主文第一項減縮為：「被告應將如附表所示房地移轉登記 與原告」。 上訴人應自民國一０四年九月十八日起至本判決確定之日止，按 日給付被上訴人新台幣捌佰玖拾壹元。 被上訴人其餘追加之訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、按請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，原告得在第二審為訴之追加、變更，毋庸被告之同意，此 觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款規 定自明。本件被上訴人在原審係聲明求為命上訴人將如原判 決附表（下稱附表）所示房地（下稱系爭房地）移轉登記予 伊或伊指定之登記名義人之判決，其於第二審程序變更聲明 求為命上訴人將系爭房地移轉登記予伊之判決（見本院卷第 26頁反面），核屬減縮應受判決事項聲明，應予准許。又被 上訴人在原審主張依兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約）之約定，請求上訴人移轉系爭房地所有權，其 於第二審程序追加依系爭買賣契約之約定，請求上訴人自民 國104年9月8日起至本判決確定之日止，按日給付新台幣（ 下同）3,250元之違約金（見本院卷一第149、152、251頁） ，核其追加請求與原請求均係基於系爭買賣契約之約定，其 請求之基礎事實同一，依前揭說明，亦應准許，合先敘明。 二、被上訴人主張：兩造於104年3月25日簽訂系爭買賣契約，約 定伊以950萬元向上訴人買受系爭房地，嗣兩造於同年4月2 日簽訂減價協議書（下稱系爭協議書），約定系爭房地之買 賣價金減為650萬元。伊已給付價金共603萬元，並依約為上 訴人墊付土地贈與稅、房屋稅共8萬5,761元，詎上訴人拒不 配合辦理系爭房地所有權移轉登記，伊自得依系爭買賣契約 第5條約定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊。 又上訴人違約不履行移轉系爭房地之義務，伊已於104年9月 4日發函催告上訴人履行，該函於同年月7日送達上訴人，上 訴人迄未履行，伊得依系爭買賣契約第10條第3項約定，請 求上訴人按日以買賣總額萬分之5計付違約金等情，依系爭 買賣契約之約定，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記 予伊，及自104年9月8日起至本判決確定之日止，按日給付 伊3,250元之判決。 三、上訴人則以：被上訴人趁伊重病期間，詐騙伊簽訂系爭買賣 契約及協議書，伊已撤銷簽訂上開契約之意思表示。又兩造 簽訂上開契約之真意係伊向被上訴人借款，以系爭房地為擔 保，被上訴人僅給付伊200萬元，且伊已表明願買回系爭房 地，被上訴人自不得依買賣關係請求伊辦理系爭房地所有權 移轉登記。況系爭房地係訴外人林羿棻、羿欣實業有限公司 （下稱羿欣公司，與林羿棻合稱林羿棻等2人）所有而信託 登記予伊，伊不得將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人等 語，資為抗辯。 四、原審就上開部分判命上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被 上訴人，上訴人不服，提起上訴，被上訴人為訴之追加。上 訴人聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分 ，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢追加之訴駁回。被上訴人 聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴人應自104年9月8日起至本判決 確定之日止，按日給付被上訴人3,250元。 五、查系爭房地登記為上訴人、林羿棻、羿欣公司共有，應有部 分依序1/100、9/100、90/100，林羿棻及羿欣公司於101年9 月21日將系爭房地應有部分信託登記予上訴人；兩造於104 年3月25日簽訂系爭買賣契約，約定被上訴人以950萬元價金 向上訴人買受系爭房地，兩造復於同年4月2日簽訂系爭協議 書，同意減價300萬元；被上訴人已依兩造於104年4月13日 簽訂之系爭買賣契約特約事項（下稱系爭特約事項）之約定 ，代上訴人墊付土地贈與稅、房屋稅共8萬5,761元；被上訴 人曾向新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政事務所）申請 辦理系爭房地所有權移轉登記，經板橋地政事務所於104年5 月27日通知限期15日補正上訴人有處分系爭房地權限證明， 因被上訴人逾期未補正，板橋地政事務所於同年6月15日駁 回登記之申請等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地登記謄 本、系爭買賣契約、系爭協議書、系爭特約事項、土地增值 稅繳款書、房屋稅繳款書、板橋地政事務所104年5月27日土 地登記案件補正通知書、板橋地政事務所104年6月15日土地 登記案件駁回通知書可稽（見原審卷第9至20、24至27頁， 本院卷一第104至109頁），均堪信為真實。 六、上訴人抗辯伊因罹患舌部惡性腫瘤，被上訴人趁伊急需資金 ，詐騙伊簽訂系爭買賣契約、系爭協議書，嗣竟拒絕伊買回 系爭房地，伊已於105年3月22日委由律師發函向被上訴人為 撤銷簽訂系爭買賣契約及系爭協議書之意思表示等語，並提 出診斷證明書、照片、律師函為證（見原審卷第180、181頁 ，本院卷一第179至183頁），惟為被上訴人所否認。查依上 開診斷證明書、照片所示，固堪認上訴人有因罹患舌部惡性 腫瘤而就診、開刀及住院治療，然不能據以認定被上訴人有 何詐騙上訴人簽訂系爭買賣契約、系爭協議書之行為，是上 訴人主張其係受被上訴人詐欺而簽訂上開契約云云，尚難採 信，則其所為上開撤銷簽訂系爭買賣契約及系爭協議書之意 思表示，自不生撤銷之效力。 七、被上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約、協議書，就系爭房地 成立買賣契約等語；上訴人則抗辯兩造簽訂上開契約之真意 係伊向被上訴人借款，以系爭房地為擔保，倘伊屆期無法清 償借款，系爭房地即歸被上訴人所有，然伊得選擇加價100 萬元買回系爭房地，故兩造間應成立消費借貸契約，就系爭 房地並無買賣關係存在，且被上訴人僅給付伊200萬元，伊 已表明願買回系爭房地，被上訴人不得請求伊移轉系爭房地 所有權等語，亦為被上訴人所否認。查： ㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立，民法第345條定有明文。又債務人為擔保其 債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過 擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔 保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估 價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號判例 意旨參照）。查： ⒈依兩造簽訂之系爭買賣契約、協議書所載，兩造約定買賣之 標的為如附表所示土地及建物，價金原為950萬元，嗣兩造 協議減價，上訴人同意折讓完稅款300萬元，即以總價650萬 元出售系爭房地予被上訴人（見原審卷第14至20頁），堪認 兩造就買賣之標的物及其價金已互相同意而成立買賣契約。 ⒉綜觀系爭買賣契約、協議書所載內容，並無關於上訴人向被 上訴人借款，而以系爭房地為讓與擔保等約定。至系爭特約 事項第1條固約定：「目前房屋由第三人佔用中，雙方約定 由賣方(上訴人）找律師去排除，如果至105年4月13日前賣 方仍無法排除佔用，賣方同意以原價新台幣陸佰伍拾萬元正 買回且願意補貼買方(被上訴人）新臺幣壹佰萬元整為懲罰 性違約金，且過戶所有稅金（如契稅、印花稅、土增稅、奢 侈稅、房屋稅等，但不限於前項所列），由賣方負責繳納， 賣方絕無異議」（見原審卷第121頁），及系爭買賣契約末 頁補充記載：「如105年4月13日前賣方仍然無法排除佔用， 賣方同意除原先協議補貼新台幣壹佰萬外，額外再補貼貸款 利息及地價稅、房屋稅共計新台幣貳拾萬元正」（見原審卷 第19、122頁），乃兩造約定上訴人違約未排除系爭房屋占 有時之解決方式，而非約定上訴人得清償借款以取回系爭房 地，是上訴人執此抗辯兩造係通謀虛偽成立買賣契約，實係 成立消費借貸契約云云，尚非可採。 ⒊被上訴人為證明兩造間就系爭房地係成立買賣契約，所提出 兩造對話之錄音暨譯文（見本院卷一第155至159、205至206 頁，及外放證物），既經上訴人否認其為真正（見本院卷一 第215頁以下），則自不能依上開證據認定兩造間所成立者 究為買賣契約或消費借貸契約，是上訴人復執上開對話之錄 音暨譯文內容，抗辯兩造簽訂系爭買賣契約、協議書之真意 係成立消費借貸契約云云，自無足取。 ㈡按民法第379條第1項規定，出賣人於買賣契約保留買回之權 利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。此項規定 係以保障出賣人之權益為目的，核與買受人為保障其權益， 於買賣契約明定其得要求出賣人買回標的物者，並不相同。 於前者情形，出賣人行使買回權時，買受人不得拒絕，而於 後者情形，是否由出賣人買回標的物，買受人有決定權。查 系爭特約事項第1條約定：「目前房屋由第三人佔用中，雙 方約定由賣方(上訴人）找律師去排除，如果至105年4月13 日前賣方仍無法排除佔用，賣方同意以原價新台幣陸佰伍拾 萬元正買回且願意補貼買方(被上訴人）新臺幣壹佰萬元整 為懲罰性違約金，且過戶所有稅金（如契稅、印花稅、土增 稅、奢侈稅、房屋稅等，但不限於前項所列），由賣方負責 繳納，賣方絕無異議」（見原審卷第121頁），另系爭買賣 契約末頁補充記載：「如105年4月13日前賣方仍然無法排除 佔用，賣方同意除原先協議補貼新台幣壹佰萬外，額外再補 貼貸款利息及地價稅、房屋稅共計新台幣貳拾萬元正」（見 原審卷第19、122頁），足見兩造係約定上訴人負有於105年 4月13日前排除系爭房屋遭第三人占有之義務，倘上訴人屆 期違約未履行此項義務，被上訴人得請求上訴人以原價買回 系爭房地，並給付100萬元懲罰性違約金，則上開約定之目 的顯係為保障被上訴人之權益，而非為保障上訴人之權益而 保留上訴人之買回權，依前揭說明，被上訴人有權決定是否 同意上訴人買回系爭房地。查上訴人雖於105年12月19日提 出現金380萬元，復於106年2月6日提出由訴外人中國信託商 業銀行新板特區分行於同年月3日簽發、面額603萬元之支票 ，表示願買回系爭房地，惟被上訴人均表示不同意上訴人買 回（見本院卷一第150、252、266頁），是上訴人尚不得買 回系爭房地。上訴人抗辯伊有權買回系爭房地，被上訴人無 權拒絕云云，自無足取。 ㈢被上訴人主張伊已給付價金共603萬元，得請求上訴人辦理 系爭房地所有權移轉登記，惟為上訴人所否認，並抗辯伊僅 收受200萬元價金等語。查： ⒈依系爭買賣契約第3條及系爭協議書第3條之約定，系爭房地 總價為650萬元，被上訴人應於簽約時給付400萬元，於辦畢 所有權移轉登記並完成交屋後3日內給付尾款250萬元（見原 審卷第15、20頁）。是被上訴人於給付簽約金400萬元後， 即得請求上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記。 ⒉系爭買賣契約第15條第5項約定：「今日簽約買方（被上訴 人）先付賣方（上訴人）新台幣伍拾萬，讓賣方去處理法院 撤封事宜。另簽約金350萬係代償民間林善基之抵押設定， 由買賣雙方共同約林善基代償塗銷」（見原審卷第19頁）， 而上訴人於系爭買賣契約付款明細上簽收50萬元（見同卷第 15頁），堪認被上訴人已於簽約時給付50萬元價金予上訴人 。 ⒊被上訴人主張：伊於104年3月27日提領現金312萬元，以清 償上訴人積欠系爭房地抵押權人林善基之抵押債務，並於同 年月31日代理上訴人申請塗銷林善基上開抵押權設定登記等 情，業據提出存摺、照片、清償證明、申請塗銷土地登記文 件、他項權利證明書為證（見原審卷142至152頁），且為上 訴人所不爭執（見同卷198頁），復核與系爭買賣契約第15 條第5項約定相符，堪信為真實。又被上訴人於104年3月31 日匯款38萬元予上訴人，並於該匯出匯款憑證備註欄記載： 「安祥路購屋款」（見原審卷第21頁），亦為上訴人所不爭 執（見本院卷一第297頁），堪認被上訴人已依系爭買賣契 約第15條第5項約定給付簽約金共計400萬元。 ⒋被上訴人另主張其於104年4月20日、同年月24日、同年月27 日依序匯款20萬元、40萬元、140萬元至上訴人帳戶，並於 同年5月30日轉帳3萬元至上訴人帳戶，以給付系爭房地之價 金等語，並提出匯出匯款憑證、自動櫃員機交易明細表為證 （見原審卷第21至23頁）。查上開140萬元匯款之匯出匯款 憑證備註欄載明：「安祥路尾款」，堪認此筆款項係被上訴 人用以支付系爭房地之尾款。又上開3萬元係以自動櫃員機 轉帳，無從據以認定其給付原因，而上訴人復否認此筆款項 係用以支付價金，難認此筆款項係被上訴人所給付之價金。 又上開20萬元、40萬元之匯出匯款憑證備註欄固記載：「借 款」，然被上訴人主張：因上訴人有資金需求，伊依上訴人 之要求付款，約定倘上訴人未於一星期內清償，即轉作系爭 房地之尾款等語，參諸被上訴人已給付簽約金400萬元，其 依約得於辦畢系爭房地所有權移轉登記後始給付尾款250萬 元，而其於104年4月27日即給付部分尾款140萬元，且上訴 人在原審自承：兩造約定系爭房地之價金為650萬元，被上 訴人已給付600萬元，尚欠50萬元等語（見原審卷第116頁反 面），是被上訴人主張上開20萬元、40萬元借款已轉作系爭 房地之價金等語，堪予採信。 ⒌依上所述，被上訴人已給付系爭房地價金共計600萬元，則 依前揭約定，被上訴人請求上訴人移轉系爭房地所有權，洵 屬有據。 八、上訴人另抗辯系爭房地係伊受林羿棻等2人信託之財產，被 上訴人不得依系爭買賣契約及協議書之約定，請求伊移轉系 爭房地等語。查： ㈠按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託 人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處 分信託財產之關係。查系爭房地登記為上訴人、林羿棻、羿 欣公司共有，應有部分依序1/100、9/100、90/100，已如前 述。又上訴人於101年9月7日分別與林羿棻等2人簽訂協議書 ，內載：上訴人所有系爭房地係其承買，而將該房地所有權 部分登記於林羿棻等2人名下，林羿棻等2人有義務於受上訴 人口頭或書面請求時，無條件配合辦理該不動產之所有權移 轉，或清償銀行貸款、塗銷抵押登記等手續，所需費用由上 訴人繳納，林羿棻等2人不得就上開委託事宜向上訴人請求 報酬；林羿棻等2人受上訴人指示時，有權以自己之名義就 上開不動產簽訂買賣契約或信託契約，並配合辦理不動產所 有權移轉登記、信託登記或塗銷登記等事宜（見原審卷第36 至44頁），堪認上訴人與林羿棻等2人就系爭房地成立借名 登記契約，此亦為上訴人所自承（見原審卷第117頁）。嗣 林羿棻、羿欣公司於101年9月21日將系爭房地應有部分依序 9/100、90/100信託登記予上訴人，信託目的為管理、處分 、抵押、出售土地及建物所有權，信託期間依序自101年9月 19日起至103年9月19日止、自101年9月19日起至103年9月18 日止，有系爭房地登記謄本、土地登記申請書、土地及建築 改良物信託契約書可稽（見原審卷第9至12、28至35頁）， 是上訴人於信託關係存續中有權處分系爭房地。 ㈡信託法第66條規定，信託關係消滅時，於受託人移轉信託財 產於歸屬權利人前，信託關係視為存續，以歸屬權利人視為 受益人。查上訴人與林羿棻等2人就系爭房地之信託期間固 於103年9月18日、同年月19日屆滿，惟上訴人迄未將系爭房 地所有權應有部分移轉予信託財產歸屬權利人即林羿棻等2 人，依前揭規定，上訴人與林羿棻等2人之信託關係視為存 續，上訴人自仍得處分系爭房地。是上訴人抗辯被上訴人不 得請求其移轉系爭房地所有權云云，尚有未合，而不足取。 九、被上訴人主張上訴人違約拒不配合辦理系爭房地所有權移轉 登記，伊得依系爭買賣契約第10條約定，請求上訴人給付違 約金等語，惟為上訴人所否認。查： ㈠系爭買賣契約第5條約定：「一、甲（被上訴人）乙（上訴 人）雙方應於用印同時將移轉登記所須之文件書類種類及數 量備齊，並蓋印章交由地政士辦理。二、辦理產權移轉登記 或相關手續，倘需任何一方補繳證件、用印或其他必要之行 為，該方應無條件於地政士通知之期日配合辦理，不得刁難 、推託或藉故要求任何補貼」；第10條約定：「…二、乙方 如不履行所訂各項義務者，即視為乙方違約，甲方得限期催 告履行，逾期仍不履行即於解除契約，乙方應將所收價款退 還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。三、有上 述第一款、第二款之情形，經對方催告而於催告期間內履行 ，並應按每日以買賣總額萬分之五支付遲延違約罰金」（見 原審卷第16、18頁）。查被上訴人曾向板橋地政事務所申請 辦理系爭房地所有權移轉登記，經板橋地政事務所於104年5 月27日通知限期15日補正上訴人有處分系爭房地權限證明， 因被上訴人逾期未補正，板橋地政事務所於同年6月15日駁 回登記之申請等情，已於前述。被上訴人於同年9月4日寄發 存證信函限期10日催告上訴人提出印鑑證明等登記文件，並 配合辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，該函於同年月7日 送達上訴人，有存證信函、掛號郵件收件回執可稽（見原審 卷第97至101頁），而上訴人迄未履行，則上訴人應自同年 月18日起負遲延責任。是被上訴人依上開約定，請求上訴人 自104年9月18日日起按日以買賣總價萬分之5計付違約金， 自屬有據。 ㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。查兩造約定之違約金係按日以系爭房地買 賣總價萬分之5即相當於年息18.25%計付，審酌目前各銀行 定期存款利率均未逾年息2%（參見本院卷二第101至105頁） ，上開違約金之約定顯屬過高，認應予酌減為按年息5%計算 為適當。準此計算，被上訴人得請求上訴人自104年9月18日 起至本判決確定之日止按日給付違約金891元（計算式： 6,500,000×5%÷365＝891，小數點以下進位）。 十、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之約定，請求上訴人將 系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，及自104年9月18日起 至本判決確定之日止按日給付891元，為有理由，應予准許 ；逾上開範圍之請求為無理由，不應准許。原審就上開請求 移轉系爭房地所有權部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤， 上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無 理由，不應准許。 十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一論列，附此敘明。 十二、據上論結，本件上訴為無理由；被上訴人追加之訴一部為 有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第 78條、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 5 月 31 日 民事第十四庭 審判長法 官 彭昭芬 法 官 蕭錫証 法 官 陳燁真 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 5 月 31 日 書記官 陳樂觀 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。