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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第895號 上　訴　人　柏年不動產有限公司 法定代理人　林月嫦 訴訟代理人　黃勃叡律師 被　上訴人　北新針織股份有限公司 法定代理人　陳欽尚 訴訟代理人　邱雅文律師 　　　　　　許正欣律師 複　代理人　陳建安律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國105 年8 月29日臺灣臺北地方法院105 年度重訴字第150 號第一審判 決提起上訴，本院於106 年2 月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：兩造於民國（下同）104 年9 月7 日簽訂「一 般銷售委託書」（下稱系爭銷售委託書），約定被上訴人委 由伊居間仲介銷售如原判決附表所示68筆土地（下稱系爭土 地），委託銷售價格為新臺幣（下同）8 億7,500 萬元以上 ，委託銷售期間為自簽約日起1 個月，報酬為銷售總價1.5% 於被上訴人收取尾款時一次給付。伊於委託銷售期間內，已 為被上訴人成功仲介訴外人都美建設股份有限公司（下稱都 美公司）以8 億7,500 萬元購買系爭土地，並於同年9 月30 日將都美公司用以支付定金之面額5,000 萬元支票1 紙（下 稱系爭支票）轉交由被上訴人之法定代理人陳欽尚簽收，且 經陳欽尚於都美公司所簽不動產買賣約定書（下稱系爭約定 書）簽名用印，買賣契約業已成立。詎被上訴人將系爭土地 出售他人，惡意違反其與都美公司間之買賣契約，顯係以不 正當行為阻止都美公司交付價金尾款，類推適用民法第101 條第1 項規定，應視為伊對被上訴人之報酬債權清償期已屆 至。縱認被上訴人與都美公司間僅成立預約，然伊於委託銷 售期間內，告知被上訴人有買方正式出價已達委託價格，在 系爭銷售委託書並未合法終止之情況下，係因被上訴人事後 反悔不賣而無法與都美公司簽約，依最高法院84年度台上字 2925號判決，被上訴人仍應支付報酬。爰依系爭銷售委託書 第4 條約定、民法第565 條、第568 條第1 項規定、類推適 用民法第101 條第1 項規定，請求被上訴人給付伊居間服務 報酬1,312 萬5,000 元（計算式：8億7,500萬元×1.5%=1,3 12萬5,000 元），及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延 利息。 二、被上訴人則以：伊與都美公司間就系爭土地買賣，例如價金 繳納方法、買受人數、移轉登記時點等必要之點尚未達成合 意，買賣契約尚未成立；又伊之董事長陳欽尚所簽系爭約定 書僅屬購買意向書，不具法律效力，縱認有法律效力，亦僅 為預約，其上並無蓋用伊之公司大印，陳欽尚並無代理伊公 司之意，且系爭支票僅係都美公司為進行交易磋商而提出之 斡旋金，並非立約定金，陳欽尚亦僅係代為保管，待上訴人 委任處理該買賣事宜之訴外人周國榮律師回國後再轉由其保 管；退步言，縱認伊與都美公司間已成立預約，然都美公司 已於104年10月12日表明不願購買，並非伊以不正當方行為 阻止都美公司交付價金尾款，伊與都美公間尚未成立買賣本 約，上訴人既未完成居間工作，自不得請求伊給付居間服務 報酬等語，資為抗辯。 三、上訴人於原審起訴聲明：㈠被上訴人應給付上訴人1,312 萬 5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。被上訴人於原 審答辯聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審為上訴人全 部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,312 萬5,000 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明 ：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。 四、兩造不爭執事項（見本院卷第98頁背面之105年12月23日準 備程序筆錄，並依判決格式增刪修改文句）： ㈠被上訴人之法定代理人即訴外人陳欽尚於104 年9 月7 日簽 立系爭銷售委託書，委由上訴人居間仲介銷售系爭土地，委 託銷售價格為8 億7,500 萬元以上，委託銷售期間為自簽約 日起1 個月，並於第4 條約定：「銷售服務報酬：銷售總價 百分之一點五，于賣方收取尾款同時一次給付」等語，有系 爭銷售委託書、系爭土地登記謄本等件在卷（見原審卷㈠第 10、58至169頁）。 ㈡上訴人於104 年9 月30日持都美公司已簽名之系爭約定書， 交被上訴人法定代理人陳欽尚簽名並蓋用私章於其上，上訴 人並轉交都美公司所交付由科定企業股份有限公司所簽發發 票日104 年9 月30日、付款人玉山銀行泰山分行、面額5,00 0 萬元支票1 紙（即系爭支票）予陳欽尚收執，有系爭約定 書、系爭支票影本在卷（見原審卷㈠第13至18頁）。 五、本件主要爭點： ㈠兩造間簽立系爭銷售委託書成立之法律關係，究屬報告居間 或媒介居間？ ㈡被上訴人與都美公司間就系爭土地之買賣契約是否已成立？ 上訴人是否已完成系爭銷售委託書約定之工作？ ㈢上訴人依系爭銷售委託書第4 條約定、民法第565 條、第56 8 條第1 項、類推適用民法第101 條第1 項規定，請求被上 訴人給付居間服務報酬1,312 萬5,000 元本息，有無理由？ 六、本院判斷如下： ㈠兩造間簽立系爭銷售委託書成立之法律關係，究屬報告居間 或媒介居間？ 上訴人主張兩造間所簽系爭銷售委託書屬報告居間性質，其 已為被上訴人報告與都美公司簽約之機會，自得向被上訴人 請求給付居間服務報酬云云，為被上訴人所否認。經查： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；民法第56 5 條、568 條第1 項定有明文。即依民法第565 條所定之 居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂 約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人 之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足 ，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時， 應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅 為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。 而媒介居間，以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報 酬；但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就 緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者， 依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院52年台上字第 2675號、58年台上字第2929號民事判例意旨參照）。 ⒉查系爭銷售委託書第4 條約定：「銷售服務報酬：銷售總 價百分之一點五，于賣方收取尾款同時一次給付。」（見 原審卷㈠第10頁），足認上訴人依約請求居間服務報酬， 係以被上訴人與上訴人所仲介之買方成立買賣本約為前提 ，且於被上訴人依買賣本約收取尾款時，上訴人得依上開 約定請求被上訴人給付服務報酬。則如被上訴人未與買方 簽立買賣本約，即無從請求服務報酬，是兩造間之居間契 約顯非約定上訴人報告訂約機會即得請求報酬，應堪認定 。參以上訴人起訴時即主張其已依系爭銷售委託書約定， 於委託銷售期間內，為被上訴人覓得買方都美公司出價以 8億7,000萬元向被上訴人購買系爭土地，因被上訴人堅持 總價為8億7,500萬元，後經都美公司同意依被上訴人之上 開總價金額購買，但請求付款比例為10%、10%、10%、70% （銀行貸款），其並委託周國榮律師、莊國偉律師與都美 公司之顧問盧良俊討論買賣契約條款，雙方除會面討論外 ，尚頻繁以電子郵件交換追蹤修訂結果，並配合雙方之協 談結論而修訂系爭約定書，但被上訴人公司內部對付款比 例有意見，需進一步協調，嗣都美公司交付系爭支票及系 爭約定書予其，其於104年9月30日下午將系爭系支票及系 爭約定書交予被上訴人之法定代理人陳欽尚簽名用印，並 聲稱再補蓋大章，嗣被上訴人與都美公司並未簽立買賣不 動產契約等情（見原審卷㈠第4至7頁），依上訴人所主張 上開事實，益徵本件居間性屬於上訴人周旋於被上訴人與 買方之間為之說合之媒介居間，而非報告居間，否則上訴 人何須參與並配合雙方之協談結論為兩造修訂系爭約定書 ？參以系爭約定書第4、5、8 條約定雙方將再討論、洽商 及草擬不動產買賣契約書後，另簽立不動產買賣契約書， 都美公司所付系爭支票於雙方簽立不動產買賣契約書時， 充作部分之簽約款，並辦理價金信託等情（詳後㈡⒉所述 ），及都美公司以104年11 月6日士林社子郵局第177號存 證信函催告被上訴人履行買賣契約時，亦有通知上訴人公 司總經理黃華憙（見原審卷㈠第211頁、217頁），更足認 本件居間性質確為媒介居間，非僅報告居間。是上訴人主 張兩造間為報告居間，其已為被上訴人報告訂約機會，已 完成工作，得向被上訴人請求居間服務報酬云云，顯不足 採。 ㈡被上訴人與都美公司間就系爭土地之買賣契約是否已成立？ 上訴人是否已完成系爭銷售委託書約定之工作？ ⒈按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約 即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標 的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特 定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記 時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商 斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘 具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物 交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認雙方就 買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除 標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法 、稅負、點交、費用及違約等重要事項。預約係約定將來 訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成 立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當 事人通常均就買賣標的、價金繳納方法、房屋移轉登記及 交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的 物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本， 但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院61年台上字 第964 號、64年台上字第1567號判例意旨，及79年度台上 字第1357號、80年度台上字第1883號、93年度台上字第44 1號、103年度台上字第181號判決參照）。 ⒉查依系爭約定書第4 條約定：「甲方（即都美公司）同意 支付新台幣伍仟萬元整做為本標的買賣之定金，待甲乙（ 即被上訴人及陳京昊等12人）方就不動產買賣契約之內容 協商訂定完成時轉為不動產買賣契約書簽約款之部分款項 。」，第5 條約定：「甲乙方同意簽訂『不動產買賣契約 』時辦理不動產交易價金信託」，及第8 條約定：「甲乙 方同意於本約簽訂日起，甲方授權盧良俊與乙方授權委託 陳欽尚負責做為雙方討論、洽商及擬訂『不動產買賣契約 書』內容之窗口，並應於雙方約定期限完成之」等內容以 觀（見原審卷㈠第14至15頁），並參照都美公司於104 年 10月30日、同年11月6 日寄發予被上訴人之士林社子郵局 第169 號、第177 號存證信函分別記載：「謹催請貴公司 按貴我雙方於民國104年9月30日簽訂『不動產買賣約定書 』（即系爭約定書）之約定，於民國104年11月6日上午10 點整至本公司協商正式不動產買賣契約之內容」、「本公 司於民國104年10月30日以士林社子郵局第169號存證信函 催請貴公司按雙方簽定之不動產買賣約定書，於同年11月 6 日上午10點至本公司協商正式不動產買賣契約之內容」 等語（見原審卷㈠第210、211頁），可知就都美公司與被 上訴人間買賣系爭土地事宜，系爭約定書係約定將於約定 期限內另行討論、洽商後再簽立不動產買賣契約書，並於 簽訂不動產買賣契約書時，辦理交易價金信託，及於簽訂 不動產買賣契約書時，都美公司所交付系爭支票充作不動 產買賣契約書簽約款之部分款項。參以系爭約定書第5 條 僅約定：「『不動產買賣契約書』付款方式⒈契約簽訂時 ，總價款百分之十。⒉第二期款，總價款百分之十。⒊第 三期款，總價款百分之十。⒋第四期款（銀行貸款），總 價款百分之七十。」等語（見原審卷㈠第15頁），並未就 價金分期付款、土地移轉登記及點交土地之時期等具體事 項為約定，足證被上訴人雖已由其法定代理人陳欽尚於系 爭約定書簽名用印，就買賣標的物及價金已予特定，然對 於系爭土地之交付時間、所有權移轉登記時期、價金分期 給付之方式條件等必要之點並未具體約定，依上開說明， 自難認買賣本約已成立，被上訴人與都美公司間所簽系爭 約定書應僅係買賣預約。 ⒊復依被上訴人所提104 年9 月30日上訴人與被上訴人之法 定代理人陳欽尚間在簽立系爭約定書現場之對話錄音譯文 所示，陳欽尚詢問：「這個是契約書？買賣約定書？」， 上訴人之仲介黃華憙稱：「約定書、約定書。可能跟、這 是購買意向書的意思。其實內容是很簡單，…」等語（見 原審卷㈠第241、242頁），及上訴人委託萬峯法律事務所 於104 年11月3 日寄發之信函記載：「首按，本公司前於 104年9月30日仲介『北新針織股份有限公司』與『都美建 設股份有限公司』簽立『不動產買賣約定書』，…，並承 諾近日將擇期簽署上開不動產買賣之本約，俾便雙方進行 履約」等語（見原審卷㈠第208 頁及其背面），益徵上訴 人亦明知其與被上訴人之法定代理人陳欽尚所簽系爭約定 書僅係買賣預約，簽立系爭約定書後，被上訴人與都美公 司間仍待討論、洽商、草擬買賣本約內容後，再簽立買賣 本約。上訴人主張系爭約定書已有約定買賣標的物、購買 總價及付款方法，買賣本約已成立云云，惟如上所述，買 賣預約非不得就買賣標的物、價金先為擬定，以作為將來 訂立本約之張本，且不動產之買賣恆涉及付款方法、所有 權移轉登記、標的物交付等事項，與動產買賣之特性不同 ，難謂不動產買賣契約之必要之點僅以價金與標的物之合 意即為已足，上訴人上開主張，顯不足採。 ⒋上訴人另主張被上訴人業已收取定金，足證系爭委售標的 買賣契約已經成立云云，亦為被上訴人所否認。查被上訴 人法定代理人陳欽尚於104 年9 月30日固有收執系爭支票 ，惟查依系爭約定書第4 條約定：「甲方（即都美公司） 同意支付新台幣伍仟萬元整做為本標的買賣之定金，待甲 乙（即被上訴人與陳京昊等12人）方就不動產買賣契約之 內容協商訂定完成時轉為不動產買賣契約書簽約款之部分 款項」之內容以觀（見原審卷㈠第14至15頁），可知都美 公司係欲以系爭約定書與被上訴人約定先交付系爭支票， 待雙方訂定不動產買賣契約書時，系爭支票再充作買賣本 約簽約款之部分款項，且依兩造各自提出上訴人公司總經 理黃華憙與陳欽尚、陳欽明於104年9月30日在簽立系爭約 定書時之對話錄音譯文記載：「（陳欽尚：欸，簽收人應 當是否憙哥，我們這個不應該簽收吧？）黃華憙：其實你 們應該跟我簽收去。」、「黃華憙：因為這個東西，聽說 你們，反正你跟人家拿去沒關係，只要你有跟我簽收，反 正這個禁背你們也領不到，他們也領不，這個錢都撥進去 了，到時信託的時候這個都直接轉到信託帳戶。」、「陳 欽尚：不過都是放在他那邊，不是、不是我這邊，我們現 在是不能收，是不是？」「陳欽明：誰拿都…如果放在你 那邊保管，可以嗎？」「陳欽尚：對啊，要不然就放在周 律師，原則上我們不能收。」「黃華憙：我認為說你們收 起來，到時候交到周律師那邊保管。我認為要這樣子。」 、「黃華憙：那麻煩你到時候大章，跟你聯絡，好嗎？」 等語（見原審卷㈠第248、251、257 頁），可知陳欽尚原 本拒絕收受系爭支票，係黃華憙表示系爭支票禁止背書， 領不到，請陳欽尚先簽收保管，嗣再交給周律師，況系爭 約定書內未明文約定付定金之都美公司如拒不成立買賣本 約，則受定金之被上訴人得沒收其定金，受定金之被上訴 人如不成立買賣本約，即應加倍返還定金之旨，上訴人交 付系爭支票予陳欽尚簽收時亦未表明上開意旨，益徵都美 公司所交付系爭支票並非用以擔保買賣本約之成立，非屬 立約定金，且上訴人明知系爭約定書尚未經被上訴人公司 蓋用大印，自難謂被上訴人與都美公司間已成立買賣本約 。是上訴人以其已將都美公司交付之系爭支票轉交被上訴 人法定代理人陳欽尚簽收為由，主張被上訴人與都美公司 間就系爭土地之買賣本約已成立云云，亦不足採。 ⒌承上，兩造間既為媒介居間之法律關係，且被上訴人並未 因上訴人之媒介居間與都美公司就系爭土地成立買賣本約 ，上訴人並未完成系爭銷售委託書約定之媒介居間工作， 應堪認定。 ㈢上訴人依系爭銷售委託書第4 條約定、民法第565 條、第56 8 條第1 項、類推適用民法第101 條第1 項規定，請求被上 訴人給付居間服務報酬1,312 萬5,000 元本息，有無理由？ ⒈承上所述，被上訴人與買方都美公司間就系爭土地並未因 上訴人之媒介居間而成立買賣本約，從而上訴人主張被上 訴人與買方都美公司成立買賣本約，依系爭銷售委託書第 4 條約定，及民法第565 條、第568 條第1 項規定請求被 上訴人給付居間服務報酬，於法無據，為不可採。 ⒉次按當事人就既已存在之債務，約定於預期之不確定事實 發生時履行，而非將債務之發生或消滅繫於該不確定事實 之發生，係對債務之清償約定不確定期限，而非附以條件 （最高法院105年度台上字第145號判決參照）。如上所述 ，本件系爭銷售委託書第4 條約定，係以上訴人之居間服 務報酬必須至上訴人完成媒介居間工作後，被上訴人收取 買受人尾款之事實發生，為上訴人完成媒介居間工作後既 已存在之居間服務報酬之清償期，上開約定並非就居間服 務報酬之給付附以停止條件。蓋系爭銷售委託書係約定上 訴人於被上訴人與買受人就系爭土地成立買賣契約，且於 被上訴人收取尾款時，上訴人始得請求被上訴人給付居間 服務報酬，而被上訴人與上訴人所仲介之買方都美公司並 未成立買賣本約，已如上述，是上訴人既未完成系爭銷售 委託書約定之媒介居間工作，上訴人之報酬債權係因未完 成工作而尚未發生，且都美公司與被上訴人間就系爭契約 必要之點，例如價金繳納方法、標的物之交付、移轉登記 之時期等尚未達成合意，已如前述，買賣本約尚未成立， 並非被上訴人故意不履行買賣本約，致上訴人之報酬請求 權所附條件不成就。又兩造間之系爭銷售委託書為一般銷 售委託，並非獨家專任銷售委託之媒介居間契約，亦即上 訴人於簽立系爭銷售委託書時即明知於其委託銷售期間內 ，被上訴人亦得委託他人仲介銷售系爭土地，且兩造就居 間服務報酬係約定以經上訴人仲介被上訴人與買方成立買 賣本約後，於被上訴人收受尾款時作為上訴人報酬之清償 期，並非附以條件，被上訴人與上訴人仲介之買方都美公 司並未成立買賣本約，不符合系爭銷售委託書第4 條被上 訴人應給付報酬之約定。況上訴人所舉證據亦不足以證明 其所仲介之買方都美公司已依系爭約定書第5 條約定交付 尾款予被上訴人，係被上訴人故意不收取尾款，是縱被上 訴人嗣將系爭土地出售移轉他人，亦不足以認定被上訴人 係以不正當行為阻止收取都美公司所付尾款事實之發生， 是上訴人主張被上訴人故意不收取尾款係惡意違反與都美 公司之不動產契約云云（見原審卷㈡第24頁），顯不足採 ，故本件並無類推適用民法第101 條第1 項規定之餘地。 ⒊從而上訴人主張依系爭銷售委託書第4 條約定、民法第56 5 條、第568 條第1 項、類推適用民法第101 條第1 項規 定，請求被上訴人給付居間服務報酬1,312萬5,000元本息 ，於法不合，不能准許。 七、綜上所述，上訴人依系爭銷售委託書第4 條約定、民法第5 65條、第568 條第1 項、類推適用民法第101 條第1 項之規 定，請求被上訴人應給付1,312 萬5,000 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當 ，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不 同，但結論並無二致，應予維持。上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 3 月 22 日 民事第十九庭 審判長法 官 魏麗娟 法 官 潘進柳 法 官 陳慧萍 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 3 月 22 日 書記官 陳明俐 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。