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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度上字第1027號 上　訴　人　總瑩建設股份有限公司 法定代理人　張廖貴裕 上　訴　人　楊碧玲 共　　　同 訴訟代理人　林坤賢律師 　　　　　　邱華南律師 被 上訴 人　邱美羚 訴訟代理人　鄧湘全律師 　　　　　　陳虹均律師 上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國106年6月 9 日臺灣桃園地方法院106年度訴字第189號第一審判決提起上訴 ，本院於106年11月28日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國101 年9月3日分別與上訴人總瑩建 設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽訂「透天房屋預定買賣 合約書」（下稱系爭房屋契約）及上訴人楊碧玲（下稱楊碧 玲，並與總瑩公司合稱上訴人）簽訂「透天土地預定買賣合 約書」（下稱系爭土地契約，並與系爭房屋契約合稱系爭房 地契約），以總價新臺幣（下同）918 萬元購買坐落桃園市 ○○區○○段○ ○號土地上「湯城世紀」（下稱系爭建案） 丁區編號J 棟33號房屋及坐落基地應有部分。伊已依約給付 價款164萬元。詎總瑩公司未依系爭房屋契約第10條第1項約 定，於102 年12月15日前完成主建物附屬建物及使用執照所 定之必要設施並取得使用執照，經伊催告未獲置理，因系爭 房屋契約與系爭土地契約為契約聯立關係，且依系爭房屋契 約第22條第1項、系爭土地契約第12條第1項之約定，具有連 帶不可分性，應共同履行，伊乃於105 年12月12日寄發存證 信函解除系爭房地契約，上訴人自應返還伊已給付價金164 萬元。又系爭房屋契約第21條第1項約定，賣方違約未遵期 完工取得使用執照，僅以房屋買賣價金15％計算違約金，違 反內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第24條第1款、第3款之規定（下稱系爭應記載事項）， 依消費者保護法（下稱消保法）第17條第1項、第4項規定， 應以系爭房地總價款15％ 計算違約金137萬7000元。至系爭 土地契約雖就賣方違約應負之返還責任及違約金計算，並無 明文約定，然上訴人對於伊之給付具有同一目的，故上訴人 間就返還買賣價金及給付違約金合計301萬7000元，應具有 不真正連帶債務之關係。又伊於102年11月22日交付契稅、 地政規費、代書費、火險費、鑑價費、管理基金、外水電裝 置費等計17萬元予總瑩公司，亦應如數返還等語。為此，爰 依民法第179條、第259條第2款規定，求為命：㈠總瑩公司 及楊碧玲（不真正連帶）應各給付被上訴人301 萬7000元， 及其中164 萬元按附表所載金額及利息起算日至清償日止， 各按附表所示利率計算之利息。㈡總瑩公司應給付被上訴人 17萬元，及自102年11月22日起加付法定遲延利息之判決（ 被上訴人逾上開請求部分，業經原審駁回，未據聲明不服， 不在本院審理範圍）。 二、上訴人則以：系爭房地契約雖屬契約聯立關係，並有共同履 行約款，惟此係避免兩造僅就房屋或土地擇一履行，造成房 地所有人不同之情形，系爭房地契約並未約定伊 2人就解除 契約後價金返還及違約金給付，需負連帶責任，且被上訴人 所繳價款均屬土地價款，總瑩公司並未收受任何房屋價金， 而楊碧玲就系爭土地契約亦無違約事由，亦無庸負返還及賠 償責任，故伊 2人自不成立不真正連帶關係。又楊碧玲並非 消保法所規範之企業經營者，自無適用系爭應記載事項之餘 地。依系爭房屋契約第7條約定，總瑩公司遲延完工，應以 房屋總價計算違約金，被上訴人請求按房地總價15％請求計 付違約金，應屬無據，且被上訴人請求違約金過高，應予酌 減等語，資為抗辯。 三、原審判決：總瑩公司、楊碧玲應給付被上訴人301 萬7000元 本息，如任一人為給付時，他人於其給付範圍內，免給付責 任；總瑩公司應給付被上訴人17萬元本息；並駁回被上訴人 其餘請求。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，其聲明： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回。 四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第76頁 ）： ㈠被上訴人於101年9月3日以總價918萬元向上訴人購買系爭建 案預售房屋及坐落基地，並與總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系 爭房屋契約、系爭土地契約。 ㈡被上訴人已陸續繳納價款計164 萬元，並給付總瑩公司代墊 款17萬元。 ㈢總瑩公司未依系爭房屋契約第10條第1項約定，於102年12月 15日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施， 並取得使用執照。 ㈣被上訴人於105年5月6日寄發桃園府前郵局502號存證信函催 告總瑩公司於105年5月27日前履行契約取得使用執照，並於 同年月9日送達總瑩公司。 ㈤被上訴人於105 年12月12日寄發桃園府前郵局1454號存證信 函（下稱系爭存證信函）解除系爭房地契約，並分別於105 年12月13日送達楊碧玲，於同年月14日送達總瑩公司。 ㈥總瑩公司於106年4月20日取得系爭建案使用執照。 五、兩造之爭點如下： ㈠被上訴人主張其得請求上訴人返還已付價金164 萬元本息、 請求總瑩公司返還代墊款17萬元本息？ ㈡被上訴人得否請求上訴人給付違約金？若為肯定，兩造間約 定違約金是否過高而應酌減？ ㈢上訴人間就上開債務是否為不真正連帶關係？ 六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下： ㈠被上訴人請求上訴人返還已付價金164 萬元本息、請求總瑩 公司返還代墊款17萬元本息，均有理由： ⒈按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方所 受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之；遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較 高者，仍從其約定利率，民法第259條第1款、第2款及第233 條第1項分別定有明文。又系爭房屋契約第10條第1項約定： 「本預售屋之建築工程，自民國100 年12月31日前開工，並 於民國102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所 定之必要設施，並取得使用執照…」、同條第2 項約定：「 賣方（即總瑩公司，下同）如逾前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息予買方（指被上 訴人，下同）。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違 約，雙方同意依…違約之規定辦理」（見原審卷第17頁正、 反面）、第21條第1項約定：「賣方違反第10條第2項及第19 條第1、2款規定者，買方得解除本合約。解約時賣方除應將 買方已繳之房地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率 為準）全部退還買方…」（見原審卷第21頁反面）、系爭土 地契約第8 條約定：「…倘賣方（即楊碧玲，下同）不依約 交付土地經買方（即被上訴人，下同）催告限期履行，若逾 期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約， 解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息（以台灣 銀行基本放款利率為準）全部退還買方…」（見原審卷第38 頁反面）。 ⒉經查：總瑩公司確未於102 年12月15日前取得使用執照，違 反系爭房屋契約第10條第1 項約定，應依系爭房屋契約第21 條第1 項之約定辦理；又系爭房屋契約第22條前段約定：「 本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與 『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自 簽約時同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除 合約時視為全部解除」、系爭土地契約第12條第1 項約定： 「本約之附件視為本約之一部份，並與本約座落基地之買方 所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行， 並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約 ，解除合約時視為全部解除」，足見系爭房屋契約與系爭土 地契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何 一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不 履約時，即視為全部違約。被上訴人執此於105 年12月12日 寄發系爭存證信函合法解除系爭房地契約等情，為兩造所不 爭執，業如前述，又被上訴人於如附表所示「利息起算日」 交付如「項目及金額欄」所載之價金，已付價款合計164 萬 元，各期台灣銀行放款利率則如附表「當日台灣銀行存（放 ）款牌告利率」欄所載，亦有系爭土地契約後附之付款明細 表、繳款證明單及臺灣銀行存（放）款牌告利率可稽（見原 審卷第40頁反面至41、46頁反面至48頁反面、65至71頁反面 ），上訴人復不爭執如附表所示台灣銀行牌告利率（見原審 卷第96頁），應堪採信。上訴人既將被上訴人繳納之價金全 數充作土地價款，並以楊碧玲用印表明收訖，有系爭土地契 約附件一房屋付款明細表可考（見原審卷第40頁反面至41頁 ），則被上訴人依民法第259 條第1 款、第2 款規定及系爭 房屋契約第21條第1 項、系爭土地契約第8 條約定，請求上 訴人返還已付價款164 萬元，及自受領日即各如附表「利息 起算日欄」起至清償日止，按如附表「當日台灣銀行存（放 ）款欄」計算之利息，即屬有據。 ⒊上訴人抗辯：被上訴人已付價款均為土地款，總瑩公司並未 收取房屋款，不負返還價款義務等語。查：被上訴人所繳納 之164 萬元，均經上訴人充作土地價款，系爭土地契約解約 後，楊碧玲負有返還義務，自無疑義；而系爭房屋契約第21 條第1 項約定：「…解約時賣方（即總瑩公司）除應將買方 （即被上訴人，下同）已繳之『房地價款』及遲延利息（以 台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方…」（見原審卷 第21頁反面），足見系爭房屋契約經被上訴人合法解除時， 總瑩公司即應返還被上訴人已繳納之房地價款，非僅房屋價 款而已，並無區分被上訴人所給付之價款究係房屋款或土地 款之必要，總瑩公司均負有返還義務。是上訴人此部分辯解 ，洵非可採。 ⒋系爭房屋契約第18條約定：「買賣雙方應負擔之稅捐，除依 有關法律規定外，並依左列規定辦理：產權移轉登記規費 、公訂契約印花稅、契稅、公（監）證費、代書代辦費及各 項雜費、貸款保險費、各項規費或稅捐由買方（即被上訴人 ，下同）負擔。…本戶之屋內水電管線工程由賣方（即總 瑩公司，下同）負責，但各戶天然瓦斯申請及戶外裝設費及 外水、外電、電信、有線電視接線之各項費用（含設計申請 、接線、配管、施工、接戶、預繳水電費等各項費用）由買 方負擔，手續由賣方統籌代辦，…買方所負擔之各項稅費 於繳交前先由賣方預估，於申請使用執照前由賣方通知買方 預存賣方指定代辦人處代為全額繳納，交屋時按實結算多退 少補。」（見原審卷第20頁反面）。被上訴人主張其於102 年11月22日交付契稅地政規費、代書費、火險費、鑑價費、 管理基金、外水電裝置費等共17萬元等情，業據其提出暫繳 款收據為證（見原審卷第71頁），上訴人復自認此係總瑩公 司所收取等語（見原審卷第87頁），而系爭房屋契約既已合 法解除，總瑩公司自負回復原狀之義務，是被上訴人依民法 第259條第1款、第2款規定，請求總瑩公司返還代墊款17 萬 元，及自受領日即102 年11月22日起至清償日止按法定遲延 利息即週年利率5％計算之利息，亦屬有據。 ㈡被上訴人請求上訴人給付違約金137萬7000元，為屬有據： ⒈按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款 如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預 防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化， 得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項 ，報請行政院核定後公告之；違反第1 項公告之定型化契約 ，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項 ，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第2 條第7 款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項 分別定有明文。又定型化契約記載經中央主管機關公告應記 載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主 管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構 成契約之內容，消保法施行細則第15條亦定有明文。 ⒉上訴人抗辯：兩造係就房屋、土地分別簽訂買賣契約，此與 系爭應記載事項係規範房屋、土地訂立在同一份買賣契約之 情形不同，系爭房屋契約第21條第1 項約定並未違反系爭應 記載事項，且楊碧玲係自然人，不屬消保法規範之企業經營 者，無適用系爭應記載事項之餘地等語。惟按企業經營者， 係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營 業者，此觀消保法第2條第2款規定即明。準此，凡以提供商 品或服務為營業之廠商業者，不論型態為公司、團體或個人 ，均為企業經營者，企業經營者非專指公司、團體，亦得為 自然人。被上訴人主張：楊碧玲係總瑩公司負責人張廖貴裕 之配偶，與總瑩公司合作推出系爭建案，以總瑩公司為房屋 出賣人，楊碧玲則以坐落基地之所有權人身分出售土地，渠 等共同銷售系爭建案之房屋及基地乙節，為上訴人所不爭執 ，觀諸系爭房地契約內容，乃係兩造間就系爭建案預售屋買 賣訂立契約，由總瑩公司興建系爭房屋出售予被上訴人，並 與楊碧玲分別就房屋、土地訂立買賣契約；且上訴人係共同 委託代銷公司銷售系爭建案，亦為其自承在卷（見本院卷第 77頁），顯然楊碧玲係以銷售建案為營業之人，此與一般地 主僅提供土地與建商合建房屋，並未參與建商對外銷售行為 之情形有別；參諸個人出售土地免納所得稅（所得稅法第4 條第1 項第16款參照），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅 （財政部台財稅字第841601122 號函參照）。上訴人對楊碧 玲曾於另案陳稱，由其負責出售土地，另由建商總瑩公司負 責興建房屋並分別與買方簽訂土地及買賣契約等語，並未爭 執，並自陳：「楊碧玲本身就是大地主，與總瑩公司都是以 這種方式合建，楊碧玲並沒有分得任何房屋，她只是收取買 方給的價款，也沒有與總瑩公司有任何拆帳的問題」（見本 院卷第84頁）；再衡以建商購入土地時，以自然人登記為土 地所有權人，並將房屋及土地分別定價，俟推案時再分別以 建商名義出售房屋，以自然人名義出售土地，俾達節稅目的 之情形，在建築實務上，極其常見。系爭建案形式上雖係由 總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售土地，然此種複合交易型 態，係多數當事人間締結契約內容不同之複數契約，且房屋 與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交 易之客體，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋 必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間 之利益及社會公益。兼以上訴人間就系爭建案之銷售自始具 有相當程度合作關係，實質上係渠等共同合作銷售系爭建案 ，具有社會、經濟上一體性關係，故系爭房地契約不能割裂 適用，應一體觀察，視為出賣人係同一主體之買賣契約，堪 認楊碧玲亦屬消保法第2條第2款之企業經營者。又系爭房地 契約係上訴人為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化 契約條款等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第83頁），是 系爭房地契約均應受消保法第17條及系爭應記載事項之規範 。上訴人此部分辯解，殊非可採。 ⒊系爭房屋契約第21條第1 項約定：「賣方（即總瑩公司，下 同）違反第10條第2 項及第19條第1、2款規定者，買方（即 被上訴人，下同）得解除本合約。解約時賣方除應將買方已 繳之房地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準） 全部退還買方。並應同時賠償房屋總價款15％之違約金，但 該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見原 審卷第21頁反面）、系爭土地契約第8條約定：「……倘賣 方（即楊碧玲，下同）不依約交付土地經買方（即被上訴人 ，下同）限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方 不賣時，買方得解除本合約，解約時賣方除應將買方已繳之 土地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部 退還買方外，並應同時賠償房地總價款15％之違約金，但該 賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見原審 卷第38頁反面），可知系爭房屋契約第21條第1 項、系爭土 地合約第8 條係分別約定以「房屋總價款」及「房地總價款 」15％計算違約金。參酌系爭應記載事項規定：「賣方違反 …『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契 約」、「買方依第1 款…解除契約時，賣方除應將買方已繳 之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同 時賠償『房地總價』百分之ˍ（不得低於15％）之違約金。 但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見 原審卷第63頁），乃以「房地總價」為違約金之計算基礎， 且違約金不得低於房地總價15％，而系爭建案係上訴人共同 合作對外銷售，並基於節稅之考量，方於推案時以總瑩公司 名義出售房屋，以楊碧玲名義出售土地，分別簽訂系爭房屋 、土地契約，惟系爭房屋契約、系爭土地契約應一體觀察， 視為出賣人係同一主體之買賣契約，已如前述，且使用房屋 必須使用其基地，系爭房地契約就預售房屋及坐落基地亦分 別定價，消費者並未因建商將系爭建案預售屋買賣分拆成2 個獨立契約而享有直接利益，自不能使消費者承擔建商將系 爭建案預售屋買賣分拆成系爭房屋契約、系爭土地契約所生 之風險，而應確保消費者具有與單一預售屋買賣契約相同之 地位，始符合系爭房屋契約第23條及消保法第11條第2 項規 定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解 釋」意旨，並符誠信原則。是系爭房屋契約以房屋總價款為 違約金之計算基礎，應認屬違反系爭應記載事項，依消保法 第17第1 項、第4 項前段、第5 項規定，該約定無效，系爭 應記載事項（即以房地總價為違約金之計算基礎）仍構成系 爭房屋契約之內容，系爭房地契約均應以「房地總價15％」 計算違約金，如該賠償之金額超過已繳價款，則以已繳價款 為限。又兩造不爭執系爭房地契約買賣總價為918 萬元，則 被上訴人得請求上訴人給付違約金為137 萬7000元（計算式 ：9,180,000×15％=1,377,000），未逾其已繳價款164萬元 ，是被上訴人此部分請求並無不合。上訴人抗辯：被上訴人 所繳納者均為土地款，不得請求總瑩公司賠償違約金，縱得 請求，其違約金亦應按房屋價款15％ 計付云云，亦無足取。 ⒋又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍 得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務 人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂 為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92 年度台上字第2747號判決意旨參照）。上訴人抗辯：被上訴 人已繳價款僅164萬元，請求違約金竟高達137萬7000元，顯 然過高，應予酌減等語。惟：系爭房地契約為上訴人一方預 先擬定供不特定多數消費者購買預售屋之定型化契約，應受 消保法第17條及系爭應記載事項規範，而系爭房屋契約第21 條第1項、系爭土地合約第8條有關分別以房屋或土地總價15 ％計算違約金之約定，乃系爭應記載事項所定最低成數，已 難認被上訴人請求按系爭房地總價15％計付違約金有何過高 之情。且逾期違約金之約定，其目的無非在督促契約當事人 於約定期限內完成履約，至於上訴人為履行系爭房地契約付 出之成本、時間等因素，於其推出系爭建案並擬定系爭房地 契約時，應已紆衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時 自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位 自主決定之結果；遑論總瑩公司依約應於102 年12月15日前 完成主建物、附屬建物及使用執照鎖定之必要設施並取得使 用執照，經被上訴人限期催告未果，於105 年12月12日寄發 系爭存證信函解除系爭房地契約，已遲延逾近3 年。被上訴 人除受有已付價金利息之積極損失外，因系爭建案位於桃園 市中壢區，近年來房地產市場蓬勃發展，此為眾所周知之事 實，系爭建案又戶戶有溫泉到主臥室內（並附儲存式電能加 溫熱水器），有系爭房屋契約附件四建材設備可參（見原審 卷第29頁反面），可見系爭建案在市場上應屬稀有，市場價 格當趨上揚，被上訴人依通常情形所喪失系爭房地價格上漲 之利益，自應由上訴人負擔，尚難謂兩造約定之逾期違約金 有何過高。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應 支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目 的，其違約金債權之發生，以有債務不履行為已足，不以債 權人舉證損害之發生為必要。上訴人空言被上訴人請求逾期 違約金過高，所為違約金酌減之抗辯，自不足採。 ㈢上訴人間就返還房地價款、給付違約金部分，應成立不真正 連帶關係： ⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合 之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約， 為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜 合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣 及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法 院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278號判決意旨 參照）。綜觀系爭房屋契約第22條前段及系爭土地契約第12 條第1 項約定，兩造既約定系爭房地契約具「連帶不可分性 應共同履行」，且緊接於上開文字後約定「任何一部份不履 約時視同全部違約」、「視為全部解除」，堪認系爭房屋契 約與系爭土地契約構成契約之聯立。 ⒉又不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之 發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人 為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年 度台上字第367 號判決意旨參照）。查被上訴人雖分別與總 瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，形式上 雖屬二個獨立之契約，然彼此間具有不可分離之依存關係， 且總瑩公司與楊碧玲係共同合作對外銷售系爭建案，具有社 會、經濟上之一體性，已如前述；衡以一般不動產交易常情 ，買賣雙方應無僅個別締約買賣系爭房屋或系爭土地之意， 足認兩造締約買賣系爭建案預售屋之真意，應係締結一個框 架契約（即包括系爭房屋及坐落基地之預售屋買賣合意）下 之包括的合意，系爭房屋契約、系爭土地契約僅係在此框架 下立於分支契約之位置，兩造間並無單獨締結個別系爭房屋 契約或系爭土地契約之合意存在，締約目的不僅在於使系爭 房屋契約、系爭土地契約之成立與存續效力相互依存，且因 房屋之買賣在性質上不能與坐落基地分離，上訴人間就系爭 建案之銷售亦自始有相當程度合作關係，系爭房屋契約、系 爭土地契約具有經濟上實質的密接相互依存關係，於本件系 爭房屋及坐落基地合併出售之複合交易型態，上訴人得享有 較個別銷售房屋或土地更多之附加價值（利用利益或經濟上 利益）。準此，不論從利益的歸屬、危險的分配或契約對價 的平衡等因素考量，自應擴大出賣人於個別契約上之義務， 使上訴人就系爭房地契約寓有互相擔保履行交付房屋及土地 之默示保證義務，致使該二契約衍生之債權債務關係亦生相 牽連之法律效果，任一出賣人違約時，另一出賣人亦視為違 約，始符誠信原則。因此上訴人就系爭房地契約之履行、債 務不履行損害賠償責任及解約後之回復原狀義務，對於被上 訴人各負有同一目的之全部給付義務，上訴人間應成立不真 正連帶債務關係，其中一人為給付，另一人即可免給付義務 ，俾確保消費者立於與單一預售屋買賣契約相同之地位，並 免消費者因上訴人其中一人無資力，而受有因建商憑藉其締 約優勢地位將原本可單一成立之預售屋買賣契約分拆成二個 獨立契約之不利益。上訴人辯稱：系爭房地契約並未明示上 訴人就返還已付價款及違約賠償應共同履行，上訴人不負不 真正連帶給付責任云云，均不足採。 ⒊從而，被上訴人主張總瑩公司、楊碧玲就返還被上訴人價款 164 萬元、賠償違約金137 萬7000元，合計301 萬7000元本 息（計算式：1,640,000 ＋1,377,000 ＝3,017,000 ）部分 之關係，係屬不真正連帶關係，應有理由。 七、綜上所述，被上訴人依民法第259 條第1 款、第2 款、系爭 應記載事項，系爭房屋契約第21條第1 項、系爭土地契約第 8 條約定，請求總瑩公司給付被上訴人301 萬7000元，及如 附表所示之利息、請求楊碧玲給付被上訴人301 萬7000元， 及如附表所示利息；如任一人為給付時，另一人於其給付範 圍內免給付責任；另總瑩公司應給付被上訴人17萬元，及自 102 年11月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 ，均屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決 ，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 予逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 12 日 民事第八庭 審判長法 官 李國增 法 官 黃珮禎 法 官 胡宏文 附表： ┌─┬────────┬────────┬────────┐ │期│ 項目及金額 │ 利息起算日 │當日臺灣銀行存（│ │別│ （新臺幣） │ │放）款牌告利率 │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │1 │價金：10萬元 │101 年3 月16日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │2 │價金：60萬元 │101 年3 月20日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │3 │價金：30萬元 │101 年3 月23日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │4 │價金：16萬元 │101 年5 月4 日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │5 │價金：8 萬元 │101 年6 月22日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │6 │價金：8 萬元 │101 年8 月27日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │7 │價金：8 萬元 │101 年12月17日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │8 │價金：8 萬元 │102 年3 月12日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │9 │價金：4 萬元 │102 年9 月4 日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │10│價金：8 萬元 │104 年9 月22日 │ 5.036％ │ ├─┼────────┼────────┼────────┤ │11│價金：4 萬元 │105 年6 月13日 │ 4.826％ │ ├─┴────────┴────────┴────────┤ │合計：164 萬元 │ └────────────────────────────┘ 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 13 日 書記官 陳永訓 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。