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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度上字第1360號 上訴人即 被上訴人　　王瓊慧 訴訟代理人　莊明翰律師 被上訴人即 上　訴　人　和新建設股份有限公司 法定代理人　謝發晟 訴訟代理人　游孟輝律師 　　　　　　宋銘樹律師 上列當事人間損害賠償等事件，兩造對於中華民國106年7月18日 臺灣新北地方法院104年度訴字第2819號第一審判決各自提起上 訴，本院於107年3月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命和新建設股份有限公司給付王瓊慧新臺幣參佰伍拾 伍萬捌仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨該訴訟費用部 分廢棄。 上開廢棄部分，王瓊慧在第一審之訴及假執行之聲請駁回。 王瓊慧之上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（確定部分除外），均由王瓊慧負擔。 事實及理由 一、上訴人即被上訴人王瓊慧聲明：（一）原判決關於駁回王瓊 慧後開第二項之訴部分廢棄。（二）和新建設股份有限公司 （下稱和新公司）應再給付王瓊慧新台幣（下同）20萬元， 及自民國104年11月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。（三）願供擔保請准宣告假執行。（四）對造和新公司之 上訴駁回。 被上訴人即上訴人和新公司聲明：（一）對造王瓊慧之上訴 駁回。（二）原判決不利於和新公司部分廢棄。（二）上開 廢棄部分，王瓊慧在第一審之訴駁回。（三）如受不利判決 ，請准供擔保免為假執行。 二、王瓊慧起訴主張： （一）伊向和新公司購買坐落新北市○○區○○段○○○○號土地 面積317.74平方公尺所有權應有部分100000分之858，及 其上同段2999建號門牌號○○○區○○街37之1號之一樓 店舖Ｂ所有權全部乙戶（下稱系爭一樓店舖）。和新公司 委託原審共同被告麗緻廣告有限公司（下稱麗緻公司）居 間仲介，麗緻公司再委託原審共同被告張綺荔帶伊夫曾國 漢看屋。張綺荔向曾國漢表示：「一樓店舖都是商業用， 可作為店舖使用，面積是15坪半」，伊乃與麗緻公司之員 工即原審共同被告陳美馥於102年10月16日上午簽訂系爭 買賣契約，以1,100萬元購買系爭一樓店舖及機械停車位1 個。因伊購買系爭一樓店舖係擬作開店營業之用，擔心該 一樓店舖會遭建商作其他使用，於簽約當日中午，再請曾 國漢前往銷售現場，向陳美馥確認系爭一樓店舖係全供商 業使用，陳美馥向和新公司確認後表示系爭一樓店舖係全 供商業使用，絕非住宅或殘障車位，和新公司並委由陳美 馥在系爭買賣契約中加註：買方購買店舖主要用途並非住 宅及殘障車位等語，上開約定係於簽約後再以手寫註明在 系爭買賣契約中，應取代契約本文約定，並規範伊依系爭 買賣契約所購買之店舖應為商業用，「主要用途並非住宅 及殘障車位」。伊於和新公司交付系爭一樓店舖後，迄新 北市政府工務局104年4月1日新北工使字第1040567762號 函，通知系爭一樓店舖所在之晶囍公寓大廈管理委員會查 詢社區公共停車空間使用情形時，始察覺有異，經向新北 市政府工務局調取系爭一樓店舖之竣工圖後，方驚覺系爭 一樓店舖內竟有34.64平方公尺係作為殘障車位使用，此 與和新公司在買賣契約手寫註明買方購買店舖「主要用途 並非住宅及殘障車位」之約定不符。伊委請律師發函通知 和新公司，和新公司並未積極與伊協調，經向新北市政府 法制局消費者保護官提出申訴後，雙方未達成協議。 （二）殘障停車位應屬公共使用，和新公司透過與區分所有權人 約定由伊專用之方式，使伊取得此34.64平方公尺之使用 權，並非取得所有權，此與系爭買賣契約中加註買方購買 店舖「主要用途並非住宅及殘障車位」及購買店舖所有權 之約定不符。此等透過約定殘障車位由伊專用之方式，亦 可由全體住戶（區分所有權人）依公寓大廈管理條例規定 辦理變更專用，此將造成伊無法使用34.64平方公尺殘障 車位之情況發生，和新公司提出之給付顯與系爭買賣契約 之約定不符，屬不完全給付及有瑕疵，伊得請求和新公司 減少價金3,758,000元。爰依民法第227條第1項、第354條 第1項、第359條等規定，求為命和新公司給付3,758,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 付利息之判決（原審判決和新公司應給付王瓊慧3,558, 000元，及自104年11月3日起加計法定遲延利息，駁回王 瓊慧其餘之訴；王瓊慧提起上訴，請求和新公司再給付20 萬元本息；和新公司就其敗訴部分，提起上訴。王瓊慧在 原審先位之訴依侵權行為法則，請求和新公司與其他原審 共同被告連帶給付500萬元本息，及備位之訴請求和新公 司給付逾3,758,000元本息部分，經原審判決駁回，王瓊 慧未聲明不服，已經確定）。 和新公司則以： （一）系爭建案，伊係委由麗緻公司銷售，麗緻公司再委由張綺 荔、陳美馥負責現場銷售事宜。王瓊慧購買系爭一樓店鋪 時，係由陳美馥負責接待及簽約，當時銷售之接待處即為 系爭一樓店鋪所在地，王瓊慧可以清楚看到系爭一樓店鋪 之地板上畫有行動不便車位之標誌，張綺荔、陳美馥於銷 售時亦明確告知王瓊慧所購買者包含店鋪和行動不便停車 位，絕無蓄意隱匿或告知不實資訊之情事。系爭買賣契約 第3條「房屋出售面積及認定標準」第2項房屋面積約定： 本房屋面積共計51.25平方公尺（15.50坪），包含(一)主 建物面積計11.46平方公尺（3.47坪）。(二)附屬建物0平 方公尺。(三)共有部分面積計39.79平方公尺（12.04坪） 。(四)主建物面積占本房屋得登記面積之比例為22.4%； 第9條第5項中，亦約定系爭一樓店鋪之一樓行動不便停車 位由王瓊慧專用，並由王瓊慧親自簽章。張綺荔、陳美馥 於銷售時明確告知該行動不便停車位不可能變更使用用途 ，且限制作為停車位使用，均為王瓊慧及曾國漢明確知悉 。嗣王瓊慧買受後亦曾要求伊進行客變，客變內容包含： 停車位區增設電視插座一處、浴廁門開向改至停車位、店 鋪與停車位地坪磁磚於使照後再行施作等，顯見王瓊慧明 確知悉其所買受之系爭一樓店鋪中含有行動不便停車位。 （二）系爭買賣契約中載明「買方購買店鋪Ｂ，等權狀下來登記 後主要用途並非住宅及殘障車位」，係買方擔心權狀或建 物謄本之登記事項「主要用途」一欄會登記殘障車位，導 致日後不好轉手獲利；經陳美馥告知，權狀中主要用途僅 會記載如「商業用」等，不會特別記載有沒有殘障車位； 因王瓊慧堅持，始特別記載於契約上，並非伊就系爭一樓 店鋪保證之品質。王瓊慧刻意節錄、曲解原意，並主張瑕 疵擔保及不完全給付云云，均屬無據。本件買賣標的及範 圍均詳載於系爭買賣契約第3條第3項，亦於第9條第5項將 系爭一樓店鋪之行動不便停車位約定由王瓊慧專用，並由 王瓊慧親自簽章，顯見其已詳加考慮及明知行動不便停車 位係以約定專用之方式供其使用，其主張瑕疵擔保，並無 理由等語，資為抗辯。 三、兩造不爭執之事實： （一）和新公司在新北市○○區○○段○○○○號土地上興建晶囍 建案，委由麗緻公司銷售，麗緻公司再委由張綺荔、陳美 馥負責現場銷售事宜。 （二）王瓊慧於102年10月16日上午與代理和新公司之陳美馥簽 約，以1,100萬元購買系爭一樓店鋪及地下層機械停車位1 個。 （三）前開事實，有系爭買賣契約可證（見原審卷一第20-34頁 ）。 四、王瓊慧於102年10月16日與和新公司（由陳美馥代理）簽訂 買賣契約，以1,100萬元購買向和新公司系爭一樓店鋪及地 下層機栻停車位1個，有系爭買賣契約可證（見原審卷一第 20-34頁），為兩造所不爭執，堪以認定。王瓊慧依民法第 227條第1項、第354第1項、第359條等規定，請求和新公司 給付3,758,000元，有無理由，敘述如下： （一）按依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能 之規定行使其權利。又依民法第354條第1項前段、第359 條前段規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（第354條至第358 條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金。 （二）查系爭買賣契約第2條「房地標示及停車位規格」關於房 屋坐落，約定：「同前述基地內『晶囍』編號第壹樓第Ｂ 戶(共計壹戶)，為主管機關核准99年4月2日第142號建築 執照(建造執照暨變更設計申請之該戶平面圖影本如附件 一)。」第3條「房地出售面積及認定標準」關於房屋面積 ，約定：「本房屋面積共計伍壹點貳伍平方公尺（壹伍點 伍零坪），包含(一)主建物面積計壹壹點肆陸平方公尺（ 參點肆柒坪）。(二)附屬建物面積零點零零平方公尺。( 三)共有部分面積計參玖點柒玖平方公尺（壹貳點零肆坪 ）。(四)主建物面積占本房屋得登記面積之比例為貳貳點 肆％。」第9條第5項「約定專用條款」約定：「…(三)① 壹樓之行動不便車位、②Ｂ戶主建物與上述車位二者連結 對應之騎樓及法定空地。以上①②項（如附件七所示範圍 ），買方同意由壹樓Ｂ戶無償管理使用。」等語，第9條 後方「買方簽章」欄由王瓊慧簽名及蓋章（見原審卷一第 20-21、25頁）；又依系爭買賣契約附件二「建造執照變 更設計申請之該層停車空間平面圖影本」所示，其內有「 行動不便停車位」位置及標示，王瓊慧亦在該平面圖左上 方蓋章（見原審卷一第217頁），王瓊慧對於其所買受之 系爭一樓店舖含行動不便停車位一節，應不得諉為不知。 （三）又查王瓊慧之夫曾國漢因購買系爭一樓店舖，前向臺灣新 北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）以104年度偵字第 00000號，對和新公司之負責人謝發晟，及銷售人員陳美 馥、張綺荔提出刑事詐欺告訴；曾國漢在警詢中陳稱：會 在系爭買賣契約第14頁加註「買方購買店舖Ｂ，等權狀下 來後主要用途並非住宅及殘障車位」，是因為購買前實地 勘查，發現地上有畫1個輪椅圖案（見偵字卷11頁）；陳 美馥在警詢中陳稱：曾國漢十分清楚系爭一樓店舖包含殘 障車位；有告知行動不便車位如有變更使用是違法行為， 曾國漢有要求製作印有行動不便車位標示的帆布（見偵字 卷20、22頁）；張綺荔在警詢中陳稱：伊當時有明確告知 曾國漢店面為3.47坪，其餘12.03坪為行動不便車位；現 場就有標示行動不便車位的圖示及大小（見偵字卷26頁） ；並有現場標示行動不便車位之照片可參（見偵字卷63頁 ）。再查陳美馥在檢察官偵查中陳稱：照片是伊拍攝，因 為曾國漢要在殘障車位上鋪設磁磚，如遭檢查，曾國漢要 以有殘障車位標示的帆布來應付檢查，所以伊拍照給廠商 看，製作帆布，帆布是曾國漢要求製作的；曾國漢來看過 很多次（見偵字卷80、81頁）；張綺荔在檢察官偵查中陳 稱：曾國漢現場看屋時，伊有告知店面為3.47坪，12.03 坪為殘障車位等語（見偵字卷81-82頁）。張綺荔復在本 件到場證稱：曾國漢來看過很多次，常騎腳踏車過來看， 好像住附近，他常常來聊天，這是最後一間，1,300萬元 是最低價格，曾國漢殺價1,100萬元，給伊50萬元支票， 伊就交給陳美馥；預約單（見本院卷255頁）第二行曾國 漢的地址、電話，還有最下面賣方的簽名，是伊寫的（見 本院卷326頁）。陳美馥亦在本件到場證稱：寫預約單前 ，曾國漢來看過很多次；曾國漢知道有殘障車位，當時銷 售現場地板上就是一個殘障車位的圖案，絕對沒有隱瞞， 看的人都會問，因為那個圖案太明顯了，幾乎占滿整個地 板，合約書在寫預約單當天就讓曾國漢拿回去審閱；買賣 契約加註「買方購買店舖Ｂ，等權狀下來後主要用途並非 住宅及殘障車位」，是因為曾國漢怕主要用途出現殘障車 位這四個字他以後不好轉賣，他也說如果出現在大公或其 他地方，沒有關係，只是不要出現在主要用途；簽署預約 單日期如上面記載102年10月10日，交給曾國漢審閱者為 整本合約範本等語（見本院卷328-330頁）。 （四）依張綺荔、陳美馥所為證詞，足見曾國漢於購買系爭一樓 店舖前，已前來看過多次；又依現場照片所示，現場地上 明顯有殘障車位圖案（見原審卷一第94頁）；系爭買賣契 約附件二「建造執照變更設計申請之該層停車空間平面圖 影本」，亦有「行動不便停車位」位置及標示，王瓊慧亦 在該平面圖左上方蓋章（見原審卷一第217頁）；再觀系 爭買賣契約第14頁手寫記載：「買方購買店鋪Ｂ,等權狀 下來登記後主要用途並非住宅及殘障停車位。」等語（見 原審卷一第33頁），倘王瓊慧不知其所購買之系爭一樓店 鋪包含行動不便停車位，何以不要求陳美馥直接註記：等 權狀下來登記後「主要用途係商業用」，而係要求陳美馥 為上述之註記？足見王瓊慧及其夫曾國漢明知所購買之系 爭一樓店鋪內含行動不便停車位在內，王瓊慧主張不知， 為不可採。曾國漢對謝發晟、張綺荔、陳美馥提出之刑事 詐欺告訴，經檢察官偵查結果，亦認曾國漢購買系爭一樓 店鋪時已知悉購買標的包含殘障停車位，上開被告3人並 無隱匿情事，而為不起訴處分，並經臺灣高等法院檢察署 以105年上聲議字第2339號駁回曾國漢聲請再議，有不起 訴處分書、處分書可參（見原審卷二第47-54頁），和新 公司並無隱暪系爭一樓店鋪內含有行動不便停車位之情事 ，堪以認定。 （五）雖王瓊慧主張曾國漢交付定金支票發票日為102年10月15 日，即係於該日交付定金，而簽訂系爭買賣契約為102年 10月16日，其契約審閱期間不足云云；惟查陳美馥業已證 稱簽署預約單日期為其上所載102年10月10日，並於同日 交給曾國漢整本合約範本審閱等語明確，有如前述（詳「 (三)」）；系爭買賣契約第1頁亦載明：本契約於102年10 月10日經買方攜回審閱6日等語（見原審卷一第20頁）， 並經王瓊慧簽名蓋章，王瓊慧主張其契約審閱期間不足， 難以採信；縱王瓊慧有契約審閱期間不足情事，然其既於 記載經買方攜回審閱6日等語處簽名蓋章，亦堪認其放棄 審閱且已了解契約內容，不得再為爭執。 （六）系爭買賣契約第3條關於房屋面積約明：本房屋面積共計 51.25平方公尺（15.50坪），包含：(一)主建物面積計 11.46平方公尺（3.47坪）。(二)附屬建物面積0平方公尺 。(三)共有部分面積計39.79平方公尺（12.04坪）。(四) 主建物面積佔本房屋得登記面積之比例22.4％；第9條第5 項亦載明系爭房地一樓之行動不便停車位由王瓊慧專用（ 見原審卷一第21、25頁）。雖和新公司於銷售系爭一樓店 舖當時放置廣告招牌，記載：「售本大樓金店面總價1300 （萬元）起（電話）」（見原審卷一第94頁），然該廣告 招牌僅記載「金店面」及總價，並未記載面積，且放置廣 告招牌處之地上明顯有行動不便停車位標示，尚不得以該 廣告招牌遽認和新公司以行動不便停車位作為店面出售； 再觀王瓊慧買受後曾要求和新公司進行客變，客變內容包 含：停車位區增設電視插座一處、浴廁門開向改至停車位 、店鋪與停車位地坪磁磚於使照後再行施作等，經王瓊慧 於102年10月16日在平面圖簽名確認（見原審卷一第95-96 頁），足見王瓊慧明知其依系爭買賣契約買受之系爭一樓 店舖包含行動不便停車位，和新公司並無給付不完全之情 事，王瓊慧主張和新公司給付不完全云云，為不足採。 （七）又依公寓大廈管理條例第7條規定：公寓大廈共用部分不 得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約 定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數 個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○ ○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱 、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法 令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區 分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。查本件行動 不便停車位不在上述5款規定之列（關於第4款部分，另詳 後述），和新公司抗辯得約定為專用部分，應屬可採。再 依同條例第58條第2項規定：公寓大廈之起造人或建築業 者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法 定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之 特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益 之行為。準此，本件行動不便停車位並非不得買賣，其移 轉承受人如為該區分所有建築物之區分所有權人，並無限 制規定一定要有殘障證明之人方得使用或購買。和新公司 抗辯其並無須負債務不履行或瑕疵擔保責任，應屬有據。 （八）另按身心障礙者專用停車位設置管理辦法（下稱身障車位 管理辦法），係依身心障礙者權益保障法第56條第3項規 定訂定，此觀該管理辦法第1條規定：本辦法依身心障礙 者權益保障法第56條第3項規定訂定之甚明。而身心障礙 者權益保障法第56條係關於公共停車場應保留一定百分比 之停車位，作為行動不便之身心障礙者專用停車位之規定 ；本件行動不便停車位並不屬公共停車場，無身障車位管 理辦法第12條：身心障礙者專用停車位僅能供身心障礙者 專用規定之適用。 （九）又按建築技術規則建築設計施工編第59條之2，於100年6 月30日修正前規定：「為鼓勵建築物增設停車空間，提供 公眾停車使用，…」，嗣於100年6月30日修正為：「為鼓 勵建築物增設營業使用之停車空間，…」，該修正條文並 無溯及既往之規定。查和新公司係於99年4月2日領得建造 執照（見原審卷一第216頁），應適用修正前之規定。另 依內政部84年10月3日台內營字第8480450號函釋：「一、 按建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定增設之停 車空間，揆其意旨係為增加停車位之供給，協助解決停車 問題，有別於依同編第59條設置之法定停車空間。是授權 省、市主管建築機關訂定其建築物增設停車空間鼓勵要點 ，應與所有權問題無涉。又所有權之形式可為獨立所有， 亦可持分所有，涉屬地政法令登記規定權責，要不違反停 車用途即非建築法令規範之範疇。二、關於建築物鼓勵增 設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人 依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外， 故停車空間不論由所有權人自行使用或供任何不特定人依 約定之使用，咸屬供公眾使用。」（見本院卷287頁）。 據上，系爭買賣契約第9條第5項約定本件行動不便停車位 為專用，應無違反上開規定而無效之問題。復依公寓大廈 管理條例第58條第2項規定：公寓大廈之起造人或建築業 者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法 定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之 特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益 之行為；足見本件行動不便停車位並非不得設定專用權予 該大廈之區分所有權人，王瓊慧主張和新公司於買賣契約 第9條第5項就系爭行動不便車位所為約定專用之約定無效 ，為不足採。 （十）末按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之 瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不 知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵 時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。 」民法第355條定有明文。本件行動不便停車位雖屬大樓 區分所有權人共有，然和新公司業於系爭買賣契約書第9 條第5項將本件行動不便停車位交由王瓊慧為約定專用， 為王瓊慧簽約之初所明知，且於其他買賣契約亦為相同約 定（參外放買賣合約書範本），此約定於法並無不合，王 瓊慧主張此與當初約定不符而屬瑕疵云云，要無可採。和 新公司既已依買賣契約內容給付，王瓊慧主張系爭一樓店 舖含本件行動不便停車位屬不完全給付或有瑕疵，請求和 新公司負損害賠償責任，應屬無據。 五、綜上所述，王瓊慧主張和新公司交付之買賣標的即系爭一樓 店舖含本件行動不便停車位，為不完全給付或有瑕疵，為不 足採。王瓊慧依民法第227條第1項、第354第1項、第359條 等規定，請求和新公司給付3,758,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起算法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審就 王瓊慧上開請求不應准許部分，為和新公司敗訴之判決及為 假執行之宣告，尚有未洽；和新公司上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就王瓊慧上開請求不 應准許部分，為王瓊慧敗訴之判決，並無不合；王瓊慧上訴 意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。 六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必 要。併此敘明。 七、據上論結，本件和新公司之上訴為有理由，王瓊慧之上訴為 無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 10 日 民事第一庭 審判長法 官 林陳松 法 官 曾錦昌 法 官 鄭威莉 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 12 日 書記官 李垂福 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。