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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度上字第1561號 上　訴　人　歐旻企業股份有限公司 法定代理人　林森崐 訴訟代理人　沈明鋒 　　　　　　吳旭洲律師 　　　　　　林譽恆律師 被上訴人　　鄉林京華社區管理委員會 法定代理人　張勝睿 訴訟代理人　彭玉華律師 　　　　　　王宇晁律師 上列當事人間請求交付感應扣事件，上訴人對於中華民國106年9 月22日臺灣臺北地方法院 106年度訴字第1627號第一審判決提起 上訴，並減縮上訴聲明，本院於107年4月18日言詞辯論終結，判 決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、本件被上訴人法定代理人已變更為張勝睿，有臺北市政府都 市發展局民國107年1月5日北市都建字第10640192600號函可 憑（本院卷第87頁）， 並具狀承受訴訟（本院卷第103頁） ，核無不合，應予准許。 二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴 訟法第446條第1項準用第255條第1項第3款規定自明。 上訴 人於本院原上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人 應給付上訴人可通行臺北市○○區○○○路○段○○○號 「鄉 林京華」大廈（下稱系爭大廈）地下4樓至A6棟地上1樓電梯 之感應卡片3張，及不得禁止上訴人通行至A6棟地上1樓之門 廳（本院卷第19頁）。嗣於本院審理中， 將前開聲明第2項 請求感應卡片3張，減縮為請求1張（本院卷第135頁） ，核 與前開規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：伊分別於民國105年2月22日、26日購得系爭大 廈區分所有建物即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物 （面積4.39平方公尺）權利範圍各1/145、2/145，及其共用 部分即同小段5171、5172建號建物應有部分之所有權，並分 管使用地下4樓編號B4-56、B4-92、B4-93號3個車位 （下稱 系爭停車位）。又系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1樓至地下4 樓公用電梯均屬公用部分，依公寓大廈管理條例第7條第2款 規定，不得約定為專用， 且通行系爭大廈地下4樓至A6棟地 上1樓之公用電梯及門廳應屬通常之使用方法。 系爭大廈管 理規約對於A6棟1樓空間之使用亦未有限制。 詎被上訴人擅 自禁止伊使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1樓至地下4樓之 公用電梯，致伊僅能由獨立梯間樓梯步行至地下1樓 ，再搭 乘地下1樓專用電梯至地下4樓，已妨害伊通行至系爭停車位 之權利。況伊員工兼停車位實際使用人沈明鋒為身障人士， 受身心障礙者權利公約之保護，應賦予其使用無障礙設施之 權利，私人間倘有排除身障人士使用無障礙設施之約定者， 應認違反公序良俗而屬無效。爰依民法第767條第1項中段規 定，並於原審聲明：求為判命被上訴人給付伊可通行系爭大 廈A6棟地上1樓至地下4樓電梯之感應卡片3張， 及不得禁止 伊通行A6棟地上1樓之門廳。【原審為上訴人敗訴之判決 ， 上訴人聲明不服，提起上訴，上訴人於本院減縮聲明如前所 述】減縮後上訴聲明：（一）原判決關於駁回後開第二項之 訴部分廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人可通行系爭大廈 A6棟地下4樓至地上1層電梯之感應卡片1張， 及不得禁止伊 通行A6棟地上1樓之門廳之判決。 （三）願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：系爭大廈之原建商即訴外人鄉林建設事業股 份有限公司（下稱鄉林公司）與上訴人之前手間已約定僅購 買車位之承購戶不得對系爭大廈公共設施主張任何權利，且 上訴人於買受系爭停車位時，亦同意繼受其前手之相關權利 義務，系爭大廈管理規約第2條第3項更約明地下室汽機車停 車空間應依前揭買賣契約約定。則基於前開分管契約及規約 規定， 上訴人自不得對系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1樓至 地下4樓公用電梯主張通行權利。 上訴人通行至系爭停車位 之途徑，係由系爭大廈後方門扇進入， 步行下樓梯至地下1 樓，再自該處所設置電梯至地下4樓， 亦得直接步行樓梯到 達。上開對於系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1樓至地下4樓公 用電梯之使用限制，乃為維護大廈實際住戶之居住環境，屬 必要之限制，且符合平等及比例原則，並無不當或違反公序 良俗之處，應屬合法有效。又上訴人為法人，應無由據憲法 增修條文第10條第7項主張對於身心障礙者保障之權利， 電 梯亦非必須設置之無障礙設施，上訴人以其員工乃殘障人士 ，要求伊開放電梯，亦無理由等語，資為抗辯。答辯聲明： （一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。 三、查上訴人主張其於105年2月22日、26日分別購得系爭大廈內 臺北市○○區○○段○○段0000○號之系爭建物權利範圍各 1/145、2/145，及共用部分即同小段5171、5172建號應有部 分之所有權，並分管使用地下4樓之系爭停車位等情， 有成 屋買賣契約書及建物所有權狀影本等在卷可稽（北司調卷第 7至11頁、原審卷第93至96頁），且為被上訴人所不爭執（ 原審卷第82頁背面），應認與事實相符。 四、又上訴人主張：伊為系爭大廈之住戶，被上訴人不得禁止伊 使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1樓至地下4樓公用電梯等 情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查： （一）按公寓大廈管理條例所稱之「區分所有」，係指數人區分 一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部 分有所有權；「住戶」，係指公寓大廈之區分所有權人、 承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者 或業經取得停車空間建築物所有權者，公寓大廈管理條例 第3條第2款、第8款分別定有明文。查上訴人分別於105年 2月22日 、26日購得系爭大廈即同小段5092建號之系爭建 物權利範圍1/145及2/145， 以及其共用部分即同小段517 1、5172建號之所有權等情， 已如前述，上訴人自屬系爭 大廈之住戶及前揭區分所有建號建物之共有人。惟系爭建 物面積僅4.39平方公尺，上訴人僅共有系爭建物權利範圍 145分之3， 兩造復不爭執系爭建物位於系爭大廈1樓處， 係作為消防警報系統及停車場監視器相關設備放置處等情 ，有勘驗筆錄1份可參（原審卷第57頁背面）， 再參酌系 爭大廈建商於出售車位之買賣契約書第2條第1項已約明： 「...惟A6棟壹樓空間約定由全體住戶共用， 作為公共設 施使用，使用規劃統一由乙方（即鄉林公司）規劃設計， 管理使用權由管委會統籌規定之，甲方（即車位承購人） 對本大廈公共設施不得主張任何使用權利。」（北司調卷 第43頁），系爭大廈管理規約第2條第1項第4款亦約定 ： 「約定共用部分：A6棟一樓空間作為公共設施使用。」（ 北司調卷第26頁）。顯然系爭建物已經由大廈區分所有權 人約定共用，上訴人並不能自由使用、收益、處分前開系 爭建物。另參以上訴人於起訴狀已陳述其「購買座落於臺 北市○○區○○○路○段○○○號『鄉林京華』大廈地下4樓 3個停車位」等語（北司調卷第3頁）。堪認上訴人取得系 爭建物持分僅為符合公寓大廈管理條例第4條第2項專有部 分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有 權或地上權之應有部分分離之規定，其目的乃為取得停車 位分管使用之權利，洵無疑義。 （二）按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為 媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示 一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與 各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空 地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已 合意成立分管契約（最高法院91年度台上第2477號判決意 旨參照）。如他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除 有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有 可得而知之情形， 而應受分管契約之拘束（最高法院105 年度台上字第445號判決意旨參照）。 依卷附之鄉林公司 與系爭大廈房地買受人間簽訂之房地預定買賣契約第8 條 第1項約定：本契約房屋地下室共4層 ，除第4條所列地下 層共用部分外，其餘由乙方（即鄉林公司）以停車位應有 部分（持分）產權登記予本大廈A6棟一樓...。惟A6棟1樓 空間約定由全體住戶共用，作為公共設施使用，使用規劃 統一委由乙方規劃設計，管理使用權由管委會統籌規定之 ；僅購車位之承購戶對本大廈A6棟1樓、 法定空地及其餘 公共設施不得主張任何使用權利等語；鄉林公司與預售車 位買受人簽訂之車位預定買賣契約書第5條第2項則約定： 甲方（即買受者） 同意將其承受之房屋編號A6棟1樓之建 物無償提供予本大廈管委會管理使用...。惟A6棟1樓空間 約定由全體住戶共用，作為公共設施使用，使用規劃統一 委由乙方規劃設計，管理使用權由管委會統籌規定之；甲 方對本大廈公共設施不得主張任何使用權利等語，有上訴 人不爭執真正之房地預定買賣契約書及車位預定買賣契約 書等影本可稽（北司調卷第33頁背面、第39頁背面至第40 頁、本院卷第136頁）， 足見系爭大廈建商即鄉林公司與 各承購戶間已於買賣契約中明文約定有關臺北市○○區○ ○段○○段0000000000號共用部分 、系爭大廈A6棟1樓 空間及其餘公共設施之分管使用方式。又系爭大廈正門正 對臺北市○○○路○段，系爭大廈後方有一門扇，面對伊 通街，上訴人自陳其平日通行地下4樓停車位之途徑為 ： 由上開門扇進入，步行下樓梯至地下1樓，地下1樓設有電 梯，可在該處搭乘電梯至地下4樓， 或繼續步行樓梯至地 下4樓，走出電梯、樓梯梯間， 經過車道，到達停車位等 情，此並經原審勘驗現場屬實，有勘驗筆錄及現場照片可 稽（原審卷第56至62頁）。佐以上訴人訴訟代理人沈明峰 陳稱：現場有明顯標示非住戶的專用電梯或出口乙情（本 院卷第122頁）， 足見系爭大廈建商於建案銷售之初，已 實際規劃僅購停車位者係使用非住戶電梯至地下1 層步行 樓梯至一樓至系爭大樓後方出口之方式出入。 至於A6棟1 樓空間及其他公共設施，則由僅購停車位以外住戶分管使 用，系爭大廈各共有人，並已透過建商，就此使用方式成 立分管契約至明。再依系爭大廈管理規約第2條第3項約定 ：「地下室汽、機車停車空間應依與鄉林建設事業股份有 限公司之買賣契約書約定，本大廈管理委員會（含管理人 ）不得以修改大廈規約或以區分所有權人大會決議方式變 更買賣內容或使用權益，否則其修改或變更無效」等語（ 北司調卷第26頁）。則系爭大廈區分所有權人顯然已將鄉 林公司與系爭大廈房地買受人房地預定買賣契約前揭分管 約定納入系爭規約中為規範，亦堪認定。 （三）上訴人雖抗辯：伊不受上開分管契約及規約之拘束云云。 然依上訴人與系爭停車位前手所簽訂之成屋買賣契約書第 8條第2項既約定： 「關於本買賣標的物如有...使用現況 之分管協議、住戶規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法 、住戶使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形 告知買方外，並應於買賣標的物點交時一併交付予買方或 其登記名義人，買方或其登記名義人應繼受其有關之權利 義務。」（北司調卷第8頁背面）； 且依系爭大廈現場停 車位進出動線及標示，並參以上訴人訴訟代理人沈明峰復 陳稱：被上訴人委外管理公司之職員段小姐當時有說租用 或買停車位的人是由非住戶的出入口，上訴人向其前手購 買系爭停車位後，均係依前揭方式進入系爭停車位使用乙 情（本院卷第122頁背面）， 益證上訴人對於上開分管契 約及規約約定，應無不知之理。依前揭說明，自應受該分 管契約之拘束。至於規約，係公寓大廈區分所有權人為增 進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決 議之共同遵守事項 ，公寓大廈管理條例第3條第12款定有 明文。同條例第23條並規定：有關公寓大廈、基地或附屬 設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定 外，得以規約定之。上訴人既為系爭大廈住戶，自有遵守 前揭鄉林京華管理規約之義務，亦無疑義。上訴人抗辯上 情，均乏所據。 （四）上訴人雖主張：系爭大廈地下4樓至地上1樓之公用電梯及 通往A6棟1樓之通路及門廳，依公寓大廈管理條例第7條第 2款規定，不得約定專用， 縱得約定專用，其約定亦違反 平等、比例原則，且有違公序良俗云云。惟按公寓大廈共 用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並 不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二 、連接數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路 或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、 主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專 用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法 ，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公 寓大廈管理條例第7條定有明文。 該條之立法目的，乃是 因此等當然共用部分如設定專用權，將影響區分所有權人 之居住品質，甚至妨害區分所有權人之居住權，破壞物權 法秩序，故予以禁止設定專用權 。至若非屬該條例第7條 各款規定之情形者，共用部分仍得約定由區分所有權人之 特定人有專用使用權而為約定專用權之客體，此觀公寓大 廈管理條例第3條第5款規定即明。查系爭大廈區分住戶及 非住戶停車位之出入方式，既規劃僅購停車位者使用非住 戶電梯至地下 1層步行樓梯至一樓至系爭大樓後方出口通 往室外，則系爭大廈地下4樓至地上1樓之公用電梯及通往 A6棟1樓之通路及門廳顯非唯一通往室外之通路， 尚非公 寓大廈管理條例第7條第1款至第 5款所列之區分所有權人 生活利用上不可或缺之法定共用部分，亦未違反原來設置 之目的，及通常得使用之方法。又上訴人取得系爭建物之 目的僅為使用該建物地下室之停車位，上訴人平日均可使 用系爭大廈後方之一側門扇樓梯進出停車場，此並為其於 承購系爭停車位時所已知，已如前述，足見上訴人對停車 位之使用權能並未受任何限制，通路亦無被妨礙之情。再 觀諸上訴人所提出之現場照片及原法院履勘現場時所拍攝 現場照片內容（原審卷第50至54、59至62頁），可知上訴 人通行至地下室停車位之動線規劃尚屬適宜；足見被上訴 人在為增進實際居住之區分所有權人共同利益、確保良好 生活環境而所為前開規約內容限制時，實亦已兼顧上訴人 之權益。故上訴人主張前揭分管契約及規約違反公寓大廈 管理條例第7條第2款之規定，或已違反平等、比例原則及 公序良俗，應屬無效云云，要非可取。 （五）至於上訴人抗辯：伊員工及停車位實際使用人沈明鋒為身 障人士，受身心障礙者權利公約及憲法增修條文第10條第 7項規定之保護 ，應賦予其使用無障礙設施之權利，系爭 分管協議及系爭大廈規約限制其使用電梯至1樓門廳 ，即 形同未設置無障礙設備及設施，剝奪身障人士接近使用停 車場之權能，有違憲法對於身心障礙者基本權之保障，違 反公序良俗，依民法第72條規定，應屬無效云云，亦據被 上訴人否認。 且身心障礙者權利公約施行法第2條雖規定 ，公約所揭示保障身心障礙者人權之規定具有國內法律之 效力；公約第9條並規定： 締約國應採取適當措施，確保 身心障礙者無障礙地進出物理環境；憲法增修條文第10條 第7項規定： 國家對於身心障礙者之保險與就醫、無障礙 環境之建構、教育訓練與就業輔導及生活維護與救助，應 予保障，並扶助其自立與發展；身心障礙保障法第57條則 規定：新建公共建築物及活動場所，應規劃設置便於各類 身心障礙者行動與使用之設施及設備。然經權衡前開規定 之立法精神、規範目的及法規之實效性，合理兼顧行政管 制之目的及契約自由之保護，除在個案有侵害身心障礙者 之基本權利外，尚難認有介入私法法律關係之意。且系爭 大廈乃區分所有權人所有，為私有財產，並非公共場所或 其他公有公共設施，則關於系爭大廈共有設施之分管及使 用方式，本應取決於全體區分所有人之意思決定，俾符合 私法自治及契約自由原則。況上訴人於訂約時，本得盱衡 自己購買意願、使用者需求，及系爭大廈共用分管情形為 利弊權衡，猶基於自由意識及平等地位而決意購買，顯然 已同意接受該共有分管之限制。則審酌上情及締約相對人 之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠 信及公平各節，堪認前揭分管契約及規約當具有私法上之 法律效果。是上訴人抗辯私人間倘有排除身障人士使用無 障礙設施之約定者，應認違反公序良俗而屬無效云云，尚 非可採。從而，被上訴人本於分管契約及規約規定，主張 得限制上訴人就系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1樓至地下4 樓公用電梯之使用、進出，洵屬有據。 五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求被上 訴人應給付其可通行系爭大廈A6棟地上1樓至地下4樓電梯之 感應卡片1張，及不得禁止其通行系爭大廈A6棟地上1樓之門 廳，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應 併予駁回。原審駁回上訴人上開請求核無違誤，上訴意旨指 摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 9 日 民事第十二庭 審判長法 官 李瑜娟 法 官 蕭清清 法 官 沈佳宜 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 10 日 書記官 蕭麗珍 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。