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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度上字第1645號 上　訴　人　蔡天啟 訴訟代理人　吳雨學律師 被　上訴人　萬世盛工程顧問股份有限公司 法定代理人　楊萬木 訴訟代理人　張雙華律師 被　上訴人　卓昌科電股份有限公司 法定代理人　簡秋忠 訴訟代理人　許哲仁律師 複　代理人　陳品序 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國106 年10月31日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1371號第一審判 決提起上訴，本院於107年3月20日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人萬世盛工程顧問股份有限公司（下稱 萬世盛公司）、卓昌科電股份有限公司（下稱卓昌公司，與 萬事盛公司合稱被上訴人）於民國103年3月15日委由廣孝英 與江和不動產有限公司（下稱江和公司）洽商後簽立買賣斡 旋金契約（下稱斡旋金契約），表明願以每坪新臺幣（下同 ）32.4萬元，總坪數294.09坪，合計總價1億0128萬5160元 ，向伊購買坐落新北市○○區○○段○號土地暨其上○○○ 區○○路○段○○○號3樓房屋（下稱186號3樓房地）、188號3 樓房屋（下稱188號3樓房地，與186號3樓房地下合稱系爭房 地），及車位3個（地下2層編號3、11、26號平面車位，合 計600萬元，下各稱3、11、26號車位，合稱系爭停車位）， 並同時交付斡旋金100萬元予江和公司；又斡旋金制度在不 動產交易市場，已行之多年，所謂「買賣斡旋金契約」，係 買方已有購屋意願時，先提出所願意購買之總價款金額、付 款方式及其他條件後，與仲介公司簽訂「買賣斡旋金契約」 ，委由仲介公司依其要求與賣方議價，若賣方同意買方所提 買賣總價款及其他條件後，仲介公司即將買賣雙方約出正式 會面並簽訂不動產買賣契約，所謂「斡旋金」，則係於買方 已有購屋意願，但對賣方所開價錢多有保留時，即透過仲介 公司支付一筆「斡旋金」以表達其購屋誠意，並將該「斡旋 金」交由仲介人員與賣方議價，是斡旋金應可解為「請求中 間人代為奔走協調所需之費用」，且係由買方將此斡旋金額 交由仲介公司以示其確願以所出總價款購買該不動產之擔保 ，則若賣方同意買方在「買賣斡旋金契約」上載明之買賣價 款後，仲介公司即屬斡旋成功，且該筆款項即為買賣價金之 一部；本件被上訴人簽訂斡旋金契約後，江和公司即向伊報 告該訂約機會，經伊同意以前開金額及條件出售系爭房地且 收取斡旋金，兩造間即因江和公司之斡旋成功而就系爭房地 成立買賣契約，該斡旋金並成為買賣價金之一部分，伊遂於 103年3月22日與被上訴人分別簽立不動產買賣契約書（下合 稱系爭契約），由伊將188號3樓之房地及11、26號車位出售 萬世盛公司，另將186號3樓房地及3號車位出售卓昌公司， 於同年5月1日辦理所有權移轉登記完畢；嗣伊始發現於簽約 當時，承辦代書在書寫系爭契約之「買賣總價款」欄時，僅 計算系爭房地買賣價款，卻疏漏未予加計系爭停車位買賣價 金600萬元，與兩造所約定之買賣價金不符，伊自得依斡旋 金契約請求萬世盛公司、卓昌公司就停車位價款部分，依序 各給付伊400萬元、200萬元等語（上訴人於原審係請求萬世 盛公司、卓昌公司依序各給付伊400萬元、200萬元，並均自 103年12月23日起至清償日止之法定遲延利息〈見原審卷第4 頁〉；原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴， 於本院並就利息部分減縮均自起訴狀繕本送達最後一位被上 訴人之翌日即106年2月24日起至清償日止之法定遲延利息〈 見本院卷第70頁〉）。並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴 人後開第㈡、㈢項之訴部分廢棄；㈡萬世盛公司應給付上訴 人400萬元，及自106年2月24日起至清償日止之法定遲延利 息；㈢卓昌公司應給付上訴人200萬元，及自106年2月24日 起至清償日止之法定遲延利息；㈣願供擔保請准宣告假執行 。 二、被上訴人則以：廣孝英係因受伊等委託代為尋訪欲購置之不 動產而與江和公司之李弘春接洽，並在103年3月15日就系爭 房地簽立：「買方願以1億0128萬5160元買受（內含車位金 額：600萬元）」之斡旋金契約，惟廣孝英將斡旋金契約傳 真予萬世盛公司之法定代理人楊萬木後，因楊萬木表示價格 超出預期，希以更低價格購置系爭房地，廣孝英乃再於同日 書立買賣要約書（下稱系爭要約），表明買方願以9528萬51 60元買受（內含車位金額：600萬元）系爭房地，囑請李弘 春以9528萬5160元之價格，協助伊等與上訴人達成買賣合意 ，故不論係依斡旋金契約或系爭要約之內容，均可知承購價 格應包含系爭停車位之價格，若斡旋金契約及系爭要約所載 「每坪32.4萬」，為計算系爭房地買賣價金之重要依據，自 應於該部分簽名以確認；嗣李弘春告知廣孝英上訴人同意以 系爭要約所載之9528萬5160元出售系爭房地（含車位），故 兩造約定於103年3月22日就系爭房地簽訂系爭契約，簽約當 日賣方由上訴人親自到場，簽約前代書一一核對資料，且為 昭慎重，並逐條朗讀合約文字向兩造確認無誤後，始進行簽 約及後續不動產移轉事宜，根本不可能發生上訴人所稱疏漏 致未加計系爭停車位買賣價金之情事，則伊等已依約履行付 款義務，上訴人要求伊等再給付價金600萬元，並不合理等 語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、上訴人主張被上訴人委託廣孝英於103年3月15日與江和公司 簽立斡旋金契約及系爭要約，兩造嗣於103年3月22日就系爭 房地簽立系爭契約，上訴人並已將系爭房地移轉登記予被上 訴人之事實，有卷附斡旋金契約、系爭要約、系爭契約、所 有權狀為憑（見原審卷第7至33頁、第65頁、第78至79頁） ，並為兩造所不爭執（見本院卷第71頁），堪信為實。又上 訴人主張承辦代書在書寫系爭契約之「買賣總價款」欄時， 僅計算系爭房地買賣價款，卻疏漏未予加計系爭停車位買賣 價金600萬元，與兩造所約定之買賣價金不符，伊自得依斡 旋金契約，請求萬世盛公司、卓昌公司就停車位價款部分， 依序各再給付伊400萬元、200萬元等語，被上訴人則以前詞 置辯，是本件所應審究者，為上訴人依斡旋金契約，請求萬 世盛公司、卓昌公司依序各給付伊400萬元、200萬元及法定 遲延利息，是否有據？茲敘述如下。 四、上訴人依斡旋金契約，請求萬世盛公司、卓昌公司依序各給 付伊400萬元、200萬元及法定遲延利息，是否有據？ ㈠按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利 人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約 內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣 本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例意旨參照 ）。而不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法 、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非 不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本 ，究不能因此即認買賣契約業已成立（同院80年度台上字第 1883號裁判意旨參照）。尤其預約與本約究非同一，其內容 未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議， 於獲得具體之結論後，再據以訂立本約（同院79年度台上字 第1357號裁判意旨參照）。又當事人訂立之契約，究為本約 或係預約，應探求當事人立約時之真意而定，當事人之意思 不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素 ，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形解釋 之（同院85年度台上字第2396號裁判意旨參照）。 ㈡上訴人雖以斡旋金制度在不動產交易市場之慣例，係由買方 將此斡旋金額交由仲介公司以示其確願以所出總價款購買該 不動產之擔保，則若賣方同意買方在「買賣斡旋金契約」上 載明之買賣價款後，仲介公司即屬斡旋成功為由，主張本件 之買賣價金應依斡旋金契約所定云云。惟查，本件斡旋金契 約、系爭要約均係於103年3月15日17時書立（見原審卷第7 至8頁），又觀諸斡旋金契約之前言既記載「依行政院公平 交易委員會決議，購屋人得就斡旋金契約或要約書任選一種 文書簽署」等語，顯已載明係就斡旋金契約或要約書擇一簽 訂即可，則本件同時書立斡旋金契約、系爭要約，已與斡旋 金契約前言之記載不符，亦與斡旋金制度慣例不盡相同，即 難僅憑上訴人前開主張之斡旋金制度慣例，遽謂本件買賣價 金應依斡旋金契約所定。則斡旋金契約第1條固記載「買方 廣孝英願以1億0128萬5160元買受（內含車位金額：600萬元 ）」，然依同日另簽訂之系爭要約則表明買方願以9528萬51 60元買受（內含車位金額：600萬元）系爭房地等語；而斡 旋金契約及系爭要約係以A3紙張列印在同一張紙之兩邊乙情 ，並經證人即江和公司法定代理人粘一敏及廣孝英分別於原 審到庭證述甚詳（見原審卷第98頁反面、第101頁反面）， 復有卷附斡旋金契約、系爭要約之正本可憑（見原審卷證物 袋），證人廣孝英於原審亦到庭證述略以：「斡旋金契約及 系爭要約均由李弘春負責填寫，伊有向李弘春表示若金額過 高就不買了」等語（見原審卷第102至103頁），由上以觀， 足見斡旋金契約所載之價金，原係買方（被上訴人）與上訴 人討價還價之價格，斡旋金契約關於兩造就系爭房地與系爭 停車位買賣關係之成立顯有不足，兩造不能僅依斡旋金契約 即可履行買賣契約之所有重要事項，必須另訂買賣契約書始 克成立，則被上訴人以系爭要約出價9528萬5160元，顯係另 對上訴人提出要約；嗣兩造於103年3月22日就系爭房地簽訂 系爭契約，上訴人本人亦到場，並於系爭契約親自簽章（見 原審卷第18頁、第30頁），證人粘一敏亦於原審到庭證述略 以：「（問：簽約當時上訴人有無表示他的代書未到場，需 要另外確認合約內容？）沒有，當天相談甚歡」等語（見原 審卷第100頁），證人李弘春並於原審到庭證述略以：「兩 造簽約當天，當時代書有在，他一定會照本宣科念以確認買 賣標的、契約條文及金額」等語（見原審卷第85頁），堪認 上訴人顯係同意以9528萬5160元為系爭房地與系爭停車位之 買賣價金；況被上訴人已全數交付買賣價金，系爭房地並於 103年5月1日移轉登記完畢（見原審卷第65頁、第78至79頁 ），若系爭契約所載之買賣價金有誤，上訴人豈有仍依約辦 理所有權移轉登記而未即時提出異議主張權利之理？益見兩 造確係約定以9528萬5160元為系爭房地與系爭停車位之買賣 價金；故上訴人之前開主張，並不可採。 ㈢上訴人雖又舉證人即江和公司之仲介李弘春於原審之證言為 據，主張系爭契約係承辦代書在書寫買賣總價款欄時，僅計 算系爭房地買賣價款，卻疏漏未予加計系爭停車位買賣價金 600萬元，而與兩造所約定之買賣價金不符云云。然查： ⒈證人李弘春於原審固到庭證述略以：「伊曾經任職江和公 司，之前有幫上訴人賣過中興路2段188號2樓之不動產， 之後上訴人請伊賣系爭房地，斡旋金及買賣要約書都是10 3年3月15日伊接洽的，最早廣孝英找伊等配合時，斡旋金 契約約定是房子1坪32.4萬，車位也有權狀，3個車位600 萬元，車位是另外計價，價格有兩種寫法，一種是1億多 元內含車位，另一種車位600萬，房子是9000多萬，但買 賣總價不會變，如果9000多萬有包含600萬元，房屋單價 就不會是32.4萬；因為時間很久了，依伊現在的印象，當 時會寫2份應該是對方怕如果加車位會變成1億多元又再外 加600萬車位，兩份文件應該是同時寫的，理論上是1億多 元的先寫，為了怕有1億多元再外加車位的誤會，所以拆 成兩部分寫，兩份文件是同樣的意思，當初沒有什麼原因 ，伊當初就是給廣孝英兩份，看她要用哪一份，其實意思 都一樣，唯一沒變的房屋單價每坪32.4萬元，系爭要約還 是寫內含車位600萬元，可能是因為格式是死的，所以才 會再標註32.4萬元，伊沒有答應廣孝英要殺價」等語（見 原審卷第83頁反面至第86頁）；惟觀諸系爭要約記載之承 購總價款較諸斡旋金契約所載數額已短少600萬元，而系 爭要約就車位之買賣價金（即600萬元）復係記載為「內 含」而非「外加」於承購總價款中，顯見斡旋金契約及系 爭要約之承購總價款確有不同，並非如李弘春所稱係就同 一價格以兩種不同方式予以表達。又參以系爭要約第5條 、第6條有關定金及服務報酬數額部分，李弘春並有就系 爭要約既有格式以手寫方式劃除加以修改之情事（見原審 卷第8頁），顯無其所稱因系爭要約格式既定，致無從修 改之狀況存在，且若被上訴人係欲以系爭要約所載承購總 價款外加車位價金之總數額，向上訴人進行要約，衡情李 弘春豈有未將系爭要約第1條所載「內含」逕修改為「外 加」即可明之，反大費周章另註記「每坪32.4萬元」用以 表達車位價金係屬外加於承購總價款之意？是證人李弘春 之前開證言所稱兩份文件所載承購總價款實質上並無差異 ，僅係兩種不同寫法云云，尚不足採為有利於上訴人之認 定。至證人粘一敏雖證述略以：「系爭要約上寫的內含車 位在伊的認知是錯的，應該要外加，代書之所以寫成9000 多萬，就是少了3個車位」等語（見原審卷第98頁反面、 第99頁反面）；然其既亦證稱：「對於為何同時簽立斡旋 金契約、系爭要約，伊當時不是很懂…；簽立該兩份文件 時伊不在場」等語（見原審卷第98頁反面），顯見其並未 親眼見聞證人廣孝英、李弘春就系爭房地總價款之磋商過 程，前開證言純屬其臆測之詞，尚不可採為兩造就系爭房 地總價款之認定。 ⒉證人李弘春雖再提出江和不動產流通物件協同仲介約定書 （下稱仲介約定書）（見原審卷第89頁），證述略以：「 證人廣孝英是仲介跑單幫，要求跟伊等配合案子，仲介約 定書上的金額是廣孝英自己提出來的，依照伊等流程，如 果金額有變動，仲介約定書也一定會修改，或者會有1份 契約變更書」等語（見原審卷第83頁反面、第85頁反面） ，證人粘一敏（即江和公司負責人）固亦證稱略以：「依 照仲介慣例，買賣斡旋金契約上面所載價格是買方願意買 受的金額，如果買方要變卦，伊等會另外再簽訂1份契約 變更書，但伊沒有看過本件有簽契約變更書，則如果本件 沒有另外簽過契約變更書，在正式簽約的買賣價金就應依 照買賣斡旋金契約上的金額來簽約」等語（見原審卷第10 0頁反面）。然查，依證人廣孝英於原審到庭證述略以： 「伊沒有在仲介公司上過班，也沒有在幫人家仲介，仲介 約定書是伊簽的，當時只有李弘春跟伊在江和的會議室， 當時約定書是空白的，李弘春說因為伊要求的金額太低， 會讓他賺不到服務費，所以他希望伊配合他演戲，寫這張 給賣方看，表示他賺不到服務費，他要去跟賣方談一些事 情，他說這是一般買方都會配合仲介所做的一些事情，他 說伊簽了這份約定書，他只要跟上訴人談好後，就可以簽 約，除了李弘春外，仲介約定書上的人伊都不認識，李弘 春說他會幫伊等去跟上訴人談依提出含車位及房子9000多 萬的價格，所以要配合他演戲，但伊不知道是要怎麼演， 約定書上的金額是怎麼算出來，伊不清楚，李弘春只叫伊 簽名，而且當時另一方的3個人也沒有在伊面前簽名等語 （見原審卷第102頁），及依仲介約定書上雖蓋有「粘一 敏」字樣之印文，其書立日期復記載為103年3月10日等情 以觀，參以證人李弘春既證稱：仲介約定書是銜接斡旋金 契約而簽訂的等語（見原審卷第84頁），證人粘一敏復證 述：仲介約定書應該是事發後李弘春拿給伊看等語（見原 審卷第99頁反面），則仲介約定書既係銜接斡旋金契約（ 103年3月15日）而簽訂，理應與斡旋金契約同時或其後簽 訂，足見仲介約定書其上所載簽立日期即103年3月10日， 明顯不實，且於簽立當時證人粘一敏亦確未在場，堪認證 人廣孝英前開所述其當時係在粘一敏不在場且該約定書尚 屬空白之情況下，因應李弘春之要求而簽立仲介約定書等 情，尚堪採信。又證人粘一敏就其看過仲介約定書之原因 ，證稱略以：「仲介約定書應該是事發後李弘春拿給伊看 ，李弘春是說廣孝英有收了配套費150萬元，因為伊錢要 撥出去給廣孝英作為配套費，必須要提出證明，伊知道廣 孝英有開1張發票給江和公司，是150萬元，其實該筆款項 是要給伊等，因為李弘春跟廣孝英有約定，後來伊等再把 該款項給廣孝英，該筆款項應該就是被上訴人給付的服務 費，但上開都是李弘春要伊這麼做的，當時伊還沒有接觸 廣孝英，都是李弘春說的，發票及票據的流向要回去查， 伊忘記伊是給李弘春票還是錢，但伊是給李弘春，不是直 接給廣孝英等語（見原審卷第100頁、第103頁），惟證人 廣孝英已於原審到庭否認有何收取前開150萬元之情事， 且證人李弘春、粘一敏均無法提出前開150萬元服務費確 已由李弘春轉交廣孝英之書證原本及收受單據資料（見原 審卷第113至114頁公務電話記錄），即難僅因李弘春、粘 一敏之前開證言，遽認廣孝英有與江和公司共同仲介系爭 房地買賣之情，益徵證人廣孝英前開證述其係因李弘春表 示希望多賺取服務費，為求能順利成交，乃配合李弘春出 具仲介約定書乙情，應堪採信。則仲介約定書既係李弘春 為獲得額外之服務費，而要求廣孝英所簽立，該約定書之 內容（包括買賣價金部分）自難據採，益見李弘春依此所 為兩造就系爭房地之要約金額並無變動之證言，並不可取 。 ⒊證人李弘春雖又證述略以：「斡旋金契約之正本係A3大小 ，廣孝英不可能用以傳真予楊萬木」等語。但查，斡旋金 契約與系爭要約正本實際上係分屬同張A3紙張兩邊，已如 前述，並非不可對折A3紙張以A4紙張影印後傳真，此觀系 爭要約正本原即係以對折方式收存即明（見原審卷證物袋 ）；且其上註記「To：楊董」字樣之斡旋金契約影本，既 係上訴人所提出（見原審卷第6頁民事起訴狀證物欄原證1 ），應認證人廣孝英所述「斡旋金契約經傳真予楊萬木後 ，因楊萬木表示太貴，始另行書立系爭要約」之證言，尚 堪可採。 ㈣綜上，斡旋金契約所載之價金，原係買方（被上訴人）與上 訴人討價還價之價格，嗣買賣雙方另於同日簽訂之系爭要約 既表明買方願以9528萬5160元買受（內含車位金額：600萬 元）系爭房地，即被上訴人以系爭要約出價9528萬5160元， 另對上訴人提出要約，兩造並於103年3月22日就系爭房地簽 訂系爭契約，顯係合意以系爭契約所載之9528萬5160元為系 爭房地與系爭停車位之買賣價金，被上訴人已全數交付買賣 價金，系爭房地且於103年5月1日移轉登記完畢，被上訴人 顯無短少給付價金之情事。故上訴人仍依斡旋金契約，請求 萬世盛公司、卓昌公司就停車位價款部分，依序各給付伊40 0萬元、200萬元云云，即屬無據。 五、從而，上訴人依斡旋金契約，請求萬世盛公司、卓昌公司依 序各給付伊400萬元、200萬元，及均自106年2月24日起至清 償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審所為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、至上訴人雖又聲請傳訊證人李弘春、楊萬木，欲證明本件買 賣價金應依斡旋金契約所定，及楊萬木事後曾表示要退還60 0萬元云云。惟斡旋金契約關於兩造就系爭房地與系爭停車 位買賣關係之成立仍有不足，嗣兩造已另定系爭契約，上訴 人仍依前所簽具之斡旋金契約，請求萬世盛公司、卓昌公司 再給付停車位價款，係屬無據，業經本院認定如前；又證人 李弘春已於原審就上訴人欲傳訊之待證事項到庭作證（見原 審卷第83至87頁），顯無再行傳訊之必要；另上訴人雖因覺 價金有誤，曾與楊萬木會面，然雙方會談並無結論乙情，既 經證人粘一敏於原審到庭證述甚詳（見原審卷第100頁反面 ），亦核無傳訊楊萬木之必要；又本件事證已臻明確，兩造 其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為 均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 3 日 民事第十七庭 審判長法 官 黃雯惠 法 官 石有為 法 官 邱靜琪 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 9 日 書記官 張淨卿 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。