臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度上字第517號 上　訴　人　總瑩建設股份有限公司 法定代理人　張廖貴裕 上　訴　人　楊碧玲 共　　　同 訴訟代理人　林坤賢律師 　　　　　　邱華南律師 被 上 訴人　黃懷厚 訴訟代理人　鄧湘全律師 　　　　　　陳虹均律師 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國106年2 月24日臺灣桃園地方法院105年度訴字第1111號判決提起上訴， 本院於106年12月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國103年5月10日與上訴人總瑩建設股 份有限公司（下稱總瑩公司）及楊碧玲，分別簽立透天房屋 預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及透天土地預定買賣 合約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭房地 契約），並與其等簽立停車位買賣契約（下稱系爭停車位契 約），購買湯城世紀建案（下稱系爭建案）坐落於桃園市○ ○區○○段○○號土地（下稱系爭土地），及其上庚區編號E 棟5號之房屋（下稱系爭房屋），暨甲區地下1樓編號X80之 停車位（下稱系爭停車位），系爭房屋、土地及停車位價金 分別為新臺幣（下同）448萬元、672萬元、105萬元，共計 1,225萬元，伊已於原判決附表1（下稱附表1）所示時間繳 納各期款項，計297萬元。而依系爭房屋契約第22條、系爭 土地契約第12條第1項約定，系爭房地契約具連帶不可分性 ，應共同履行及解除，上訴人對伊所負責任屬不真正連帶債 務，又系爭停車位契約屬無獨立產權之權利法定車位，顯附 屬於主約即系爭房地契約之下而為附約。依系爭房屋契約， 總瑩公司應於104年10月19日完成主建物附屬建物及使用執 照所定之必要措施，並取得使用執照，如逾期未完工，伊除 得解除契約外，並得請求賠償房地總價款15％計算之違約金 。詎總瑩公司未如期取得使用執照，伊於105年4月27日寄發 存證信函（下稱系爭存證信函）予上訴人等解除系爭房地契 約及停車位契約，該信函分別於同年月28日、29日送達楊碧 玲、總瑩公司，故上訴人應賠償伊已付之價金297萬元及違 約金183萬7,500元、遲延利息28萬5,120元。爰依民法第179 條、第259條第2款、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項（下稱系爭應記載事項）之規定及系爭房地契約約定 ，求為命上訴人分別給付509萬2,620元及遲延利息；如任一 上訴人為給付，其他上訴人於其給付範圍內免給付義務，並 願供擔保請准宣告假執行之判決。原審就被上訴人已繳價款 297萬元、違約金168萬元，共計465萬元範圍內為其勝訴之 判決（逾上開範圍部分，為被上訴人敗訴之部分，未據被上 訴人聲明不服，業已確定），駁回其餘。上訴人不服，提起 上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：本件買賣契約包含系爭房地契約及系爭停車位 契約等三個獨立契約，就被上訴人繳納之297萬元價款，分 別為：土地款266萬元、停車位款31萬元。而系爭房屋契約 第22條及系爭土地契約第12條第1項所約定「連帶不可分性 應共同履行」，僅指履行時必須連帶，至任一契約解約後， 有關回復原狀、不當得利以及違約金賠償等問題，並無連帶 賠償責任，本件非不真正連帶債務，是縱認被上訴人解除系 爭房地契約有理由，伊等亦僅就所受利益範圍各負返還責任 ，應由上訴人楊碧玲、總瑩公司分別返還上開土地款266萬 元與停車位款31萬元。另本件違約金之約定屬損害賠償預定 性，而系爭房屋契約就違約金之計算方式以房屋總價款15％ 計算，並未違反系爭應記載事項，且楊碧玲係自然人亦無違 約，不適用消費者保護法（下稱消保法）及系爭應記載事項 之規定，況被上訴人所給付之價金為土地及停車位款，總瑩 公司自無須賠償違約金。再縱認總瑩公司應賠償違約金，應 以已付價款中屬房屋價款之比例，即106萬4,000元作為違約 金計算基礎；另依系爭房屋契約第21條第1項約定，被上訴 人至多僅能請求62萬2,000元。被上訴人請求之違約金顯屬 過高，應予酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不 利於上訴人部分暨該部分之假執行廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人於原審之訴駁回。 三、兩造不爭事項： ㈠、被上訴人於103年5月10日以總價1,225萬元向上訴人購買其 等所預售之湯城世紀建案庚區、編號E棟5號房屋及其基地、 停車位為甲區B1編號X80平面車位（系爭房屋價款448萬元、 土地價款672萬元、停車位105萬元）；其中系爭房屋契約之 賣方以總瑩公司名義簽署、系爭土地契約之賣方以楊碧玲名 義簽署。 ㈡、被上訴人已支付買賣價金297萬元。 ㈢、總瑩公司未依系爭房屋契約約定於104年10月19日前完工， 及取得系爭房屋之使用執照。 ㈣、被上訴人於105年4月27日寄發存證信函通知上訴人解除系爭 房地契約。總瑩公司及楊碧玲分別於同年月29日、同年月28 日收受上開存證信函。 四、被上訴人主張系爭房地及停車位契約業經伊合法解除，爰依 民法第179條、第259條第2款、系爭應記載事項第24條第3款 規定，及系爭房地與停車位契約，請求上訴人給付已繳價款 及違約金，其等並應就上開給付負不真正連帶責任一情，為 上訴人否認，並以前揭情詞置辯，經查： ㈠、按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合 之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約， 為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜 合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣 及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法 院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278號判決要旨 參照）。經查，系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭停車位則 為無獨立所有權、屬系爭房地之法定權利車位，有系爭房屋 契約、土地契約、停車位契約可參（原審卷第12至32頁）。 雖被上訴人買受系爭房地及停車位時，分別簽立前開三不同 契約，然對買賣雙方而言，契約目的在完成該預售屋及停車 位，並與坐落之基地一併移轉、交付，該土地與房屋屬緊密 不可分之契約標的，若互缺其一，契約目的即無法達成，而 若缺乏前二者，系爭停車位契約之標的亦無法單獨存在。因 此，在契約之履行上，系爭房屋契約第22條前段亦約定：「 本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與 『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自 簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解 除合約時視為全部解除。」（原審卷第16頁正、反面），及 系爭土地契約第12條第1項約定：「本約之附件視為本約之 一部份，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所 訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並 自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約， 解除合約時視為全部解除。」（原審卷第27頁正、反面）， 足認系爭房地契約標的彼此間具有不可分離之依存關係，應 共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行 ，且任一部分不履約時，即視為全部違約。又系爭停車位契 約雖無如上開系爭房地契約之共同履行約定，然其履行顯依 存於系爭房地契約中，若系爭房地契約不存在，系爭停車位 亦無法單獨存在，是綜觀系爭房屋、土地及停車位契約之內 容、標的彼此間之緊密關係、兩造簽訂系爭房屋、土地、停 車位契約時之真意，及預售屋之交易習慣等具體情事，堪認 系爭房地與停車位契約在性質上屬聯立契約。 ㈡、本件總瑩公司因未如期完工並取得使用執照，被上訴人遂於 105年4月27日寄發解約存證信函予上訴人，總瑩公司、楊碧 玲分別於同年月29日、28日收受，系爭房地契約於105年4月 29日已合法解除等情，為兩造所不爭，且有存證信函、收件 回執及網路郵局查詢結果為證（原審卷第33至36頁），堪信 為真。而系爭房地契約與系爭停車位為聯立之契約，業如前 述，被上訴人並於上開解約之存證信函中就系爭房地與停車 位契約為一併解除之意思表示，則系爭停車位契約亦與系爭 房地契約同時解除，應堪認定。 ㈢、次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別 之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367號判決意旨參照）。經查，被上訴人雖分 別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房地與停車位契約，然其三 者屬聯立契約，彼此間具有不可分離之依存關係一情，亦如 前述，足認上訴人之給付係不可分離。易言之，其等就系爭 房地及停車位契約之給付，具有使被上訴人取得系爭房屋、 停車位及所坐落基地所有權之同一目的，且因上訴人間任一 人違約，系爭房地及停車位契約即視同全部違約，亦即如有 任一合約不履約，系爭房地及停車位契約之聯立契約目的即 均屬不達，在契約履行義務上有明顯之牽連關係。再者，系 爭建案雖係由買受人與地主、建商分別簽訂土地、房屋買賣 契約之合建分售模式，然參楊碧玲於本院另案105年度上字 第1114號損害賠償等事件（下稱另案事件）審理時自承：伊 是總瑩公司法定代理人之配偶，系爭建案伊並沒有與總瑩公 司簽訂任何合建契約而約定分得任何建物，伊願意照建物之 工程進度採月付款方式收取土地價金，是因伊跟建設公司剛 開始就這樣約定等語（本院卷第175至176頁），足見上訴人 間不僅關係密切，且楊碧玲亦在總瑩公司之要求下，同意依 系爭建案之建築進度按月收取土地價款，故系爭建案形式上 雖由總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售土地、二人再共同出 售停車位，但實質上係上訴人共同經營之事業，益徵上訴人 間因系爭房地、停車位契約具有同一給付目的，本於各別之 發生原因，對被上訴人各負全部給付義務，而屬不真正連帶 債務。 ㈣、綜上，系爭房地與停車位契約屬聯立契約，上訴人就系爭房 地及停車位契約之債務應負不真正連帶責任，是系爭房地及 停車位契約經解除後之責任，上訴人間亦負不真正連帶責任 。 五、被上訴人得請求上訴人負不真正連帶責任之項目及金額，茲 分述如下： ㈠、已繳價款部分： 按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方所 受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之；遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較 高者，仍從其約定利率，民法第259條第1、2款及第233條第 1項分別定有明文。又系爭房屋契約第21條第1項及系爭土地 契約第8條分別約定：「賣方違反第10條第2項及第19條第1 、2款規定者，買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方 已繳之房地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準 ）全部退還買方…」、「…解約時賣方除應將買方已繳之土 地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退 還買方…」（原審卷第16頁、第27頁）。本件系爭房地及停 車位契約既已解除，且被上訴人於如附表2編號1所載利息起 算日交付如金額欄所示之價金，臺灣銀行放款利率亦如該附 表所載等情，為兩造所不爭，依首開說明，被上訴人自得請 求上訴人返還已繳價款297萬元及依前開約定之利息。再系 爭房地與停車位契約既屬聯立契約，解約後之責任，應由上 訴人負不真正連帶責任，且被上訴人已繳價款297萬元，亦 係分期依上訴人通知前去繳納，對被上訴人而言，實為系爭 房地與停車位契約整體之履行，難以分別其中何為土地、房 屋或停車位款，因此，就被上訴人已付之價金，上訴人於返 還時亦應整體履行。至上訴人辯稱：被上訴人已付價款其中 266萬元是土地款、31萬元為停車位款，解約時應由楊碧玲 、總瑩公司各負返還義務云云。然系爭房地與停車位契約為 聯立之契約，有不可分性，被上訴人繳納之價款為系爭房地 與停車位契約之整體給付，已如前述，且系爭房屋契約第21 條第1項已明確記載：「...解約時賣方（即總瑩公司）除應 將買方（即被上訴人，下同）已繳之『房地價款』及遲延利 息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方...」等 語（見原審卷第16頁），益徵系爭房屋契約經合法解除時， 總瑩公司應返還之價款，非僅房屋價款而已，即無再區分被 上訴人已付價款究係房屋款、土地款或停車位款之必要，是 上訴人前開抗辯，尚非可採。基此，被上訴人依民法第259 條第1、2款規定及系爭房屋契約第21條第1項、系爭土地契 約第8條約定，請求總瑩公司、楊碧玲返還已付價款297萬元 ，及自受領日即如附表2編號1所示之利息，應屬有據。 ㈡、違約金部分： １、本件系爭房屋契約第21條第1項及系爭土地契約第8條中段約 定（原審卷第16頁、第27頁），雖係各以房屋總價款及房地 總價款之15％分別計算違約金，然因系爭房地契約屬聯立契 約，任一合約不履行即視同全部違約，且系爭建案因總瑩公 司未依約完工及取得使用執照，系爭房地契約視同全部違約 ，被上訴人並已合法解除系爭房地契約等情，已如前述，則 被上訴人主張以系爭房地總價款計算違約金，即非無據。上 訴人雖辯稱楊碧玲簽訂之系爭土地契約並無違約情形，僅能 以房屋總價款計算違約金云云。惟系爭土地契約因與系爭房 屋契約屬聯立契約，因系爭房屋契約之不履行，系爭土地契 約亦視同違約，既經本院認定如前，則上訴人辯稱楊碧玲之 系爭土地契約並未違約，僅能以房屋總價款計算違約金云云 ，顯非可採。 ２、又「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管 機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之 公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得 記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關 公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之 內容」，消保法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、 第4項前段、第5項分別定有明文。查系爭房屋契約第21條第 1項及系爭土地契約第8條中段之約定，分別以「房屋總價款 」及「房地總價款」之15％計算違約金，如賠償金額超過已 繳價款者，以已繳價款為限等內容。前者之約定，與內政部 於100年3月24日公告修正（同年0月0日生效）之系爭應記載 事項第24條第1款、第3款分別規定：「賣方違反...『開工 及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。」、 「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳 之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同 時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約 金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 」等內容不符，是系爭房屋契約就違約金之約定，顯違反系 爭應記載事項第24條第3款規定，依消保法第17條第1項、第 4項前段、第5項規定，該約定應屬無效，系爭應記載事項第 24條第3款規定（即以房地總價為違約金之計算基礎）仍構 成系爭房屋契約之內容。準此，系爭房屋及土地契約均應以 「房地總價15％」計算違約金，如該賠償之金額超過已繳價 款，則以已繳價款為限。 ３、上訴人雖辯稱楊碧玲為自然人，非消保法所規範之企業經營 者，無適用消保法之餘地云云，惟按「企業經營者：指以設 計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」 ，消保法第2條第2款定有明文。是「企業經營者」解釋上得 為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個 人，並非專指企業、公司而已。觀諸系爭建案之合建情形， 並參楊碧玲於另案事件審理時自承：伊除了系爭建案外，另 曾以地主身分與總瑩公司合建之建案大約有7、8件等語（本 院卷第175頁反面），及上訴人於本院審理中所述楊碧玲除 與總瑩公司合建外，尚與其他公司合建，其名下土地超過一 萬筆一節（本院卷第182頁反面），足見楊碧玲係經常與總 瑩公司合作推出建案之土地銷售者，堪認其係以此為營業， 自屬消保法所指之「企業經營者」無訛，上訴人此部分辯解 尚難採認。 ４、上訴人另辯稱應依民法第252條酌減違約金云云。然查，依 上開系爭應記載事項第24條第3款之規定，違約金不得低於 房地總價款15％，此既為主管機關依消保法之授權所定之規 範，則主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量 企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促 進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的， 本於其專業判斷為此規範，企業經營者及消費者均應受其拘 束。且系爭房地契約所定之違約金比例15％，已屬主管機關 所定之最低下限，上訴人實無由再請求酌減。況違約金之約 定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，上訴人身為社 會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約 之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地 位自主決定，自應受該違約金約定之拘束。本件系爭房地契 約為上訴人一方預先擬定供不特定多數消費者購買預售屋之 定型化契約，自應受消保法第17條及系爭應記載事項之規範 。而系爭土地契約第8條有關以房地總價15％計算違約金之 約定，乃系爭應記載事項第24條第3款所定最低成數，上訴 人所負之違約金責任，已屬法定最低程度，且上訴人係處於 履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、 經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決 定，自應受該違約金約定之拘束。況上訴人並未提出積極證 據證明總瑩公司就無法如期取得使用執照，有何不可歸責於 己之事由，及約定違約金額有何過高情事，自應認兩造約定 上訴人應賠償以房地總價款1,120萬元之15％計算之違約金 ，即168萬元，此部分並無過高而應酌減之情形，是上訴人 前開抗辯，自無可取。 ５、基上，被上訴人主張應依系爭房地之總價款計算違約金，依 法有據，以此計算之違約金為168萬元，未超過被上訴人就 系爭房地已繳價款297萬元，且上訴人對於被上訴人請求總 瑩公司及楊碧玲給付違約金部分之法定遲延利息，分別自10 5年5月10日、105年5月9日起開始計息一節，亦不爭執（原 審卷第122頁反面），則被上訴人請求上訴人總瑩公司及楊 碧玲給付違約金部分之利息，分別請求自附表2編號2所示日 期起均至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有據。 六、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1、2款、系爭應記載 事項第24條第3款規定，及系爭房屋契約第21條第1項、系爭 土地契約第8條約定，請求總瑩公司應給付上訴人465萬元（ 計算式：297萬+168萬＝465萬，楊碧玲部分同）及如附表2 所示之利息；楊碧玲應給付上訴人465萬元，及如附表2所示 之利息，暨總瑩公司、楊碧玲於就上開給付負不真正連帶責 任，如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免給付之責 ，核屬有據，應予准許。是原審判命上訴人如數給付，及為 准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決 不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後， 認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 27 日 民事第十四庭 審判長法 官 詹文馨 法 官 藍家偉 法 官 柯雅惠 正本係照原本作成。 被上訴人不得上訴。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律 師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具 律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第 1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 28 日 書記官 戴伯勳 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。