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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度上易字第222號 上　訴　人　羅益銘 訴訟代理人　羅志方 被上訴人　　樂高不動產有限公司 法定代理人　高其鵬 訴訟代理人　林秀香律師 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國105年1 2月30日臺灣臺北地方法院105年度訴字第2873號第一審判決提起 上訴，本院於106年6月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件被上訴人主張：上訴人與伊於民國105年4月25日簽訂不 動產購買意願書（下稱系爭意願書），表示願以新臺幣（下 同）3,400萬元，購買坐落新北市○○區○○段○○○○號土地 應有部分240/10,000及其上門牌新北市○○區○○路○○○號 5樓之房地（下稱系爭房地），委託伊居間仲介， 並簽發面 額100萬元之支票一紙充作斡旋金交付與伊。 依系爭意願書 第8條第2項第2款約定： 上訴人或其配偶、二親等內親屬若 與伊曾介紹之出賣人於其委託契約期間或期間屆滿後2個月 內成交時，上訴人同意給付依出賣人委託價2%計算之違約金 ，作為違約賠償。嗣伊於翌日（同年月26日）取得出賣人胡 春祥以上開價格出售系爭房地之同意，旋即通知上訴人前來 簽訂買賣契約。詎上訴人未出面簽訂買賣契約，卻在同日以 其子羅志方為買受人，由其擔任連帶保證人，在訴外人永慶 房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間下，以同一價 格與胡春祥簽訂買賣契約， 並於同年5月30日辦畢系爭房地 之所有權移轉登記與上訴人。 上訴人違反系爭意願書第8條 第2項第2款之約定，伊自得按出賣人胡春祥委託出賣之價格 3,500萬元計算，請求上訴人給付違約金70萬元等情。 爰依 上開約定，求為命上訴人應給付70萬元之判決（未繫屬本審 者，不予贅述）。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提 起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：伊簽訂系爭意願書前，被上訴人並未將之交付 供伊審閱，亦未說明系爭意願書條款之內容及意義，依消費 者保護法第11條之1第1項、第3項規定，系爭意願書第8條第 2項第2款之約定，不構成契約內容。又系爭意願書為定型化 契約，上開約定使被上訴人無須仲介成功，於消費者與賣方 成交時，即得請求委託售價2%之違約金，有悖誠信原則，對 伊顯失公平，依同法第12條第1項規定，應屬無效。 另被上 訴人於伊簽訂系爭購買意願書前未提供不動產說明書及實價 登錄交易資訊等相關重要事項與伊參考，違反不動產經紀業 管理條例第23條、第24條規定之經紀人員作為義務，致伊無 從決定合理之買受價格，因而意思表示錯誤，且屬受被上訴 人詐欺致陷於錯誤而為之意思表示，另被上訴人乘伊在急迫 、輕率、無經驗之情況下，使伊出價委託居間承買，伊已依 民法第88條、第92條、第74條規定，撤銷簽訂系爭意願書之 意思表示。退步縱認伊應給付違約金者，因被上訴人如仲介 成功，僅能獲得成交價1%為報酬，而系爭意願書第8條第2項 第2款約定， 卻得請求給付按出賣人委託售價2%計算之違約 金，該違約金顯屬過高，法院應酌減至1%等語，資為抗辯。 上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部 分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造就下列事項明示為不爭執（見本審卷第25頁背面，略作 文字修正）： ㈠被上訴人自105年4月4日起向上訴人介紹胡春祥所有系爭房 地之買賣事宜，前後帶看系爭房地三次。嗣兩造於同年月25 日簽訂系爭意願書， 上訴人委託被上訴人以3,400萬元之價 格，仲介購買系爭房地。 ㈡上訴人之子羅志方經永慶房屋仲介於同年月26日與胡春祥簽 訂不動產買賣契約，以3,400萬元購買系爭房地， 上訴人擔 任羅志方之連帶保證人，並為系爭房地之登記名義人，嗣於 同年5月30日辦畢所有權移轉登記。 ㈢上訴人或羅志方未與永慶房屋簽訂不動產購買意願書，亦未 交付斡旋金與永慶房屋。 四、被上訴人主張：兩造簽訂系爭意願書後，伊已與取得胡春祥 同意以3,400萬元出售系爭房地， 上訴人卻在永慶房屋仲介 下，以其子羅志方名義與胡春祥以同一價格簽訂買賣契約， 並將所有權移轉登記與上訴人，違反系爭意願書第8條第2項 第2款約定，應給付伊70萬元違約金等情。 上訴人雖自認簽 訂系爭意願書，但以：被上訴人未交付系爭意願書供伊審閱 ，亦未說明系爭意願書條款之內容與意義， 系爭意願書第8 條第2項第2款約定，不構成契約內容，且該約定有悖誠信原 則，對伊顯失公平，應屬無效；又被上訴人未提供不動產說 明書及實價登錄交易資訊等相關重要事項與伊參考，使伊無 從合理之買受價格，因而意思表示錯誤，且屬受詐欺為意思 表示，另被上訴人係乘伊在急迫、輕率、無經驗之情況下， 使伊簽署系爭意願書，伊已撤銷意思表示；再者，上開約定 之違約金過高，法院應予酌減等語置辯。經查： ㈠被上訴人無有給予上訴人審閱系爭意願書之期間，上訴人得 否主張系爭意願書第8條第2項第2款約定， 不構成契約內容 ？ ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反者，其條款 不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內 容，消費者保護法第11條之1第1項、第3項定有明文。 被上 訴人主張：伊於上訴人簽署系爭意願書前， 已給予3日之審 閱期間乙節， 業據提出系爭意願書可稽（見原審卷第7-8頁 ），並援引證人沈安之證詞為證。查系爭意願書前言記載： 「本人（按即上訴人）已事前詳閱本意願書及不動產購買要 約書達3日，深切明瞭標的物之行情及自身權益後， 仍選擇 使用購買意願書支付出價金表達購買意願，並同意加盟店（ 按即被上訴人）得同時接受賣方之委託」，上訴人並於其後 買方簽章處簽名（見原審卷第7頁）。 依證人即被上訴人之 經紀營業員沈安證稱： 上訴人全家在105年4月4日傍晚經過 被上訴人公司，伊當日值班介紹系爭房屋與上訴人，先後帶 看5樓、7樓，7樓坪數較大，不符合上訴人需求，5樓比較適 合，後來再帶看第二次，伊即提供不動產購買意願書與上訴 人，當時上訴人表示還要再看看，之後又看第三次，伊與另 外一位同事於同年月25日前幾天前往上訴人經營之公司拜訪 上訴人，伊有帶工具冊，裡面有一些相關的契約文件；當時 委託賣價為3,780萬元，伊請上訴人出價， 並提出不動產購 買意願書影本給上訴人，其看完後表示要和家人討論再出價 ，所以約同年月25日再拜訪上訴人；屆期伊帶系爭意願書正 本及不動產現況說明書與上訴人，不動產現況說明書的內容 包括謄本、提供權狀之切結書、地籍圖、竣工圖、使用分區 、房屋之現況說明、週邊300公尺之重大瑕疵等； 房屋的現 況說明包括房屋是否有滲漏、檢測過輻射海砂屋、為凶宅等 ；原證6照片是同年月25日前幾天拜訪上訴人時所拍攝， 當 日有留不動產購買意願書影本與上訴人等語綦詳（見原審卷 第117頁反面至第118頁正面）。再參以證人沈安曾於105年4 月25日前幾日至上訴人經營之公司拜訪上訴人乙節，為上訴 人所不爭執，並有照片1幀可憑（見原審卷第78頁）， 核與 證人即上訴人之子羅志方證述情節相符 （見原審卷第116頁 背面）等情。因認被上訴人主張：伊於上訴人簽署系爭意願 書前有給予上訴人3日審閱期間乙節，堪予採信。 ⒉雖證人即上訴人經營之台灣全力實業股份有限公司（下稱台 灣全力公司）員工黃俊清證稱：伊在公司看過沈安三次，第 一次是來與上訴人洽談買賣房子，沒有出示任何書面文件， 第二次是105年4月25日上訴人與沈安簽了一份書面契約，簽 什麼伊不知道，伊有聽到他們說要簽合約，斡旋金從10萬元 增加到100萬元，要讓賣方感到誠意， 第三次是沈安來吵架 ，說上訴人欺騙他；伊不知道沈安除了在公司以外地方與上 訴人見面、沈安有無可能在別處將不動產購買意願書交付上 訴人閱覽，亦不知道上訴人在105年4月25日前有無看過該意 願書等情云云（見原審卷第115頁背面至116頁正面）；證人 即上訴人之子羅志方亦證稱：沈安帶伊家人看三間房子，伊 等想要買系爭房地，後來帶看第二次，第三次是沈安到上訴 人經營之公司拜訪，第四次於105年4月25日簽訂系爭意願書 ，沈安有問伊等價格，伊等說想以3,400萬元購買， 沈安說 可以去與賣方談談看；上訴人在簽訂系爭意願書前未看過該 文書；系爭房屋是伊全家一起看，如被上訴人有給予空白意 願書，伊應該會有印象； 原證6照片拍攝當天伊沒有看到空 白意願書，也沒有站在上訴人旁邊；105年4月25日是沈安準 備系爭意願書，整個過程約半小時至1小時， 上訴人簽立斡 旋金與仲介費用時伊在旁邊，斡旋金10萬元是沈安決定的， 後來他又說要不要改成100萬元，這樣比較有誠意， 上訴人 也同意，仲介費一開始要2%，上訴人說太高了，沈安問店長 後改成1%等語在卷（見原審卷第116頁背面至117頁正面）。 惟查， 原證6之照片係於105年4月25日前幾日沈安至台灣全 力公司拜訪上訴人時所拍攝，為兩造所不爭執，觀之該照片 在被上訴人公司人員前方之桌面上置有文件及筆，證人黃俊 清證稱沈安當日未帶任何文件至台灣全力公司，顯與事實不 符，且其為台灣全力公司之員工，上訴人為負責人，在上訴 人與他人談論私人事項時，衡諸常情，黃俊清不可能在旁見 聞或參與其事，況其亦證稱不知道上訴人於105年4月25日前 有無看過系爭意願書等語； 另證人羅志方亦證稱原證6照片 拍攝當天未站在上訴人身旁，則其就當天上訴人與沈安洽談 之經過，並未始終參與，且其擔任上訴人之訴訟代理人始終 堅稱沈安未提供任何資料， 亦與原證6照片所示之桌面情形 不符。是證人黃俊清及羅志方關於沈安於上訴人簽署系爭意 願書未給予審閱期間之證詞，均不足憑採。 ⒊上訴人另辯稱：被上訴人未說明系爭意願書條款之內容及意 義，伊係應沈安之要求而簽名云云。惟上訴人簽訂系爭意願 書前已審閱該意願書，業如前述， 且上訴人為00年0月00日 出生之人（見原審卷第133頁）， 簽訂系爭意願書時屆滿67 歲，又係台灣全力公司之負責人，從事醫療器材事業，有該 公司登記資料可查（見原審卷第98頁），具有相當之智識能 力及社會經驗，觀察爭意願書條款，並無艱深晦澀難懂內容 ，應為其所能理解；況其出價3,400萬元，價格不斐， 依證 人羅志方之證述，簽訂系爭意願書時，雙方尚就服務報酬係 2%或1%予以蹉商，被上訴人同意由2%降為1%等情，益徵上訴 人簽約係經慎重考慮後始簽訂系爭意願，其辯稱係應沈安之 要求而簽名云云，顯與事實不合而無可採。 ⒋依上所陳，本件被上訴人於上訴人簽訂系爭意願書前，已給 予審閱3天， 上訴人抗辯依消費者保護法第11條之1第1項、 第3項規定，系爭意願書第8條第2項第2款約定，不構成系爭 意願書之內容乙節，即無足取。 ㈡系爭意願書第8條第2項第2款之約定是否違反誠信原則， 對 上訴人顯失公平而無效？ 按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者 ，無效，為消費者保護法第12條第1項所明定。 上訴人辯稱 ：系爭意願書第8條第2項第2款約定， 使被上訴人無須仲介 成功，僅於消費者與賣方成交時，即得請求委託價2%之違約 金，有悖誠信原則，顯失公平，應屬無效云云。查系爭意願 書雖為被上訴人為與多數消費者訂立同類契約，所預先擬定 之定型化契約，惟仲介業者在消費者簽訂不動產購買意願書 前，通常已為帶看、介紹等服務，有勞力、費用等支出，為 免消費者規避仲介服務費之給付，自行與賣方簽約，致仲介 業者支出之勞力、費用付諸流水，且系爭意願書第8條第2項 第2款約定之對象為買方或其配偶及二親等內之親屬， 適用 期間係於賣方委託期間或期滿後2個月內， 就適用對象與期 間有所限制，因認該條款立基於誠信原則而為規範，對兩造 均無不公平。再者，本件上訴人於105年4月25日簽訂系爭意 願書，表示願以3,400萬元購買系爭房地， 被上訴人於翌日 （同年月26日）已取得出賣人胡春祥同意以該價格出售，請 上訴人出面訂立買賣契約，上訴人避不出面，卻於當日在永 慶房屋仲介下以其子羅志方名義，並由其擔任連帶保證人， 依同一價格與胡春祥簽訂買賣契約，嗣將系爭房地所有權移 登記在上訴人名下，足見上訴人意在規避由被上訴人仲介成 立買賣契約之意圖，昭然若揭。 被上訴人依系爭意願書第8 條第2項第2款約定，請求上訴人給付違約金，對於上訴人並 無顯失公平之處。是上訴人此項所辯，洵無足採。 ㈢上訴人是否因意思表示錯誤、被詐欺為意思表示或被上訴人 乘上訴人急迫、輕率或無經驗情況下，使其為委託居間承買 之意思表示？ ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；當事人之資格或物 之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容 之錯誤。因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表 示。民法第88條第1項本文、第2項、 第92條第1項本文固有 明文。惟主張意思表示錯誤，或主張被詐欺而為意思表示之 當事人，依民事訴訟法第277條規定， 應就其主張之事實負 舉證責任。又按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗 ，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公 平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕 其給付，固為民法第74條第1項所明定。 然本條規定之撤銷 權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始 能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤 銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行 為仍不因此而失其效力。 ⒉上訴人辯稱：被上訴人於伊簽訂系爭購買意願書前未提供不 動產說明書及實價登錄交易資訊等相關重要事項與伊參考， 違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，經紀人員 之作為義務，致伊無從決定合理之買受價格，因而意思表示 錯誤，且屬受詐欺陷於錯誤而為之意思表示，被上訴人更係 乘伊急迫、輕率、無經驗之情況下，使伊出價委託被上訴人 居間承買，伊已依民法第88條、第92條、第74條規定，撤銷 意思表示云云。惟上訴人就其意思表示錯誤或受詐欺之事實 ，並未提出任何證據證明之，已難採信。 又從上訴人於105 年4月26日以其子羅志方名義， 並以同一價格與出賣人胡春 祥簽訂買賣契約，甚且陳稱：伊未與永慶房屋簽訂不動產購 買意願書，未交付斡旋金，直接簽訂不動產買賣契約書（見 本審卷第19頁）等情觀之，上訴人並無出價錯誤之情事，益 見其所辯意思表示錯誤或受詐欺而為意思表示云云，洵非可 採。再者，上訴人並未以訴之形式請求撤銷其因急迫、輕率 、無經驗所為之意思表示， 已與民法第74條第1項規定未合 。 況本件上訴人自105年4月4日起開始由被上訴人經紀營業 員沈安介紹系爭房地，至同年月25日簽訂系爭意願書止，前 後經沈安帶看系爭房地三次，期間沈安亦至上訴人經營之台 灣全力公司拜訪，顯見其已充分時間考慮而出價簽訂系爭意 願書，再參以上訴人係有智識能力及豐富社會經驗之人，業 如前述，足徵其並非在急迫、輕率、無經驗下簽訂系爭意願 書，其此項所辯，亦無足採。 ㈣本件違約金是否過高應予酌減？ ⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。 違約金是否相當仍須依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，並衡量債務人若能如期 履行債務時，債權人可得享受之一切利益為斟酌之標準，而 非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院49 年台上字第807號、51年台上字第19號判例參照）。 惟就約 定違約金過高之事實，應由主張有利事實之債務人負舉證責 任。 ⒉查本件胡春祥委託被上訴人出賣系爭房地之期間至105年6月 12日屆滿， 有該委託契約書可查（見原審卷第11-13頁）， 上訴人於簽訂系爭意願書之翌日（105年4月26日）另以其子 羅志方名義與胡春祥簽訂買賣契約，並擔任羅志方之連帶保 證人，復將系爭房地所有權移轉登記在上訴人名下，業如前 述， 堪認上訴人已違反系爭意願書第8條第2項第2款之約定 。而胡春祥原委託賣價為3,798萬元，嗣於同年4月25日變更 為3,500萬元， 有契約內容變更合意書可考（見原審卷第97 頁）。從而，被上訴人依上開約定，請求上訴人給付委託賣 價3,500萬元之2%即70萬元 （35,000,000 X2%=700,000）之 違約金，即屬有據。 ⒊上訴人雖辯稱：本件如由被上訴人仲介成立買賣契約，其僅 得向伊收取成交價金1%之報酬，而系爭意願書係以委託賣價 2%計罰違約金，顯屬過高，應予酌減至1%云云。惟審酌本件 如係由被上訴人仲介成交， 依系爭意願書第8條第1項第1款 約定，本可向上訴人收取成交價1%之服務報酬（見原審卷第 8頁），另依被上訴人與胡春祥簽訂一般委託契約第5條約定 向胡春祥收取成交價4%之報酬（見原審卷第12頁），共計被 上訴人依約得收取5%之報酬。對照系爭意願書第8條第2項第 2款約定，僅以賣方委託價2%計罰違約金， 顯無過高情事。 實際上，本件成交價為3,400萬元， 被上訴人自陳為促成本 件交易，與出賣人胡春祥達成僅收取40萬元報酬之協議，加 上被上訴人與上訴人達成僅收取1%報酬之協議，合計被上訴 人可取得報酬74萬元（34萬+40萬=74萬），本件被上訴人請 求給付違約金70萬元，尚低於上開報酬，益徵上開違約金並 未過高。此外，上訴人未提出其他證據證明違約金過高，其 請求法院酌減云云，自無可採。 五、綜上所述， 被上訴人依系爭意願書第8條第2項第2款約定， 請求上訴人給付70萬元，為有理由，應予准許。原審判決上 訴人如數給付，並依兩造聲請諭知准、免假執行之擔保金額 ，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 6 月 21 日 民事第九庭 審判長法 官 林金吾 法 官 蔡和憲 法 官 劉坤典 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 6 月 21 日 書記官 黃麗玲