裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度上易字第495號 上　訴　人　徐敏雄 訴訟代理人　簡添城 被　上訴人　陳玉珍 訴訟代理人　王子平律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國105 年 11月16日臺灣士林地方法院101 年度訴字第999 號第一審判決提 起上訴，本院於106 年9 月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國（下同）100 年9 月8 日以總價新 臺幣（下同）1,068 萬元，向上訴人購買門牌號碼臺北市○ ○區○○路○○○ 巷○○號3 樓之1 房屋及其坐落基地（下合稱 系爭房地）暨地下1 層編號25號機械停車位（下稱系爭車位 ）所有權，伊已於100 年10月31日付清全數價金，被上訴人 於同日交付系爭車位供伊使用。詎系爭車位多次因機械故障 無法停車，經其他住戶告知，伊始悉系爭車位所在地下停車 場於99年11月至100 年12月間故障維修90餘次，系爭車位顯 不具於任何時間均可停車、取車之通常效用，且該瑕疵於兩 造簽立買賣契約、移轉所有權時即已存在。伊已以101 年4 月23日存證信函及同年12月4 日原審民事追加暨準備狀，對 上訴人主張依民法第359 條、第363 條第1 項前段規定解除 系爭車位之買賣契約，爰依民法第259 條第1 款、第2 款規 定請求上訴人返還系爭車位之買賣價金91萬7,813 元，並加 計自上訴人受領價金時（即100 年10月31日）起算之法定利 息等語（被上訴人於原審請求逾上開部分，經原審判決敗訴 ，未據被上訴人聲明不服，已經確定，非本院審理範圍）。 二、上訴人則以：系爭車位並無瑕疵，被上訴人主張解除系爭車 位之買賣契約並返還該部分之買賣價金，並無理由。又伊當 初向建商購買系爭房地時，建商要求需連同系爭車位一併購 買，故被上訴人僅就系爭車位部分主張解除契約，對伊實屬 不公等語，資為抗辯。 三、被上訴人於原審起訴聲明：㈠上訴人應給付被上訴人110 萬 元，及自100 年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。㈡願供擔保請准宣告假執行。上訴人於原審答辯聲明： ㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。原審判命上訴人應給付被上訴人91萬7,813 元 ，及自100 年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，且就被上訴人上開勝訴部分為准、免假執行之宣告，並駁 回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分 聲明不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。 四、查兩造於100 年9 月8 日簽訂系爭房地及系爭車位之買賣契 約，由被上訴人向上訴人購買系爭房地及系爭車位，原委託 仲介銷售總價為1,280 萬元，其中系爭車位委託價格為110 萬元，嗣以總價1,068 萬元成交，被上訴人已於同年10月31 日給付價金完畢，上訴人於同日交付系爭房地及系爭車位供 被上訴人使用；系爭車位所在地下停車場於99年11月至100 年12月間，因機械故障無法使用共維修90餘次；被上訴人於 101 年4 月23日以存證信函向上訴人主張系爭車位有物之瑕 疵，該意思表示係向代理上訴人簽立系爭買賣契約之許聯益 送達；系爭車位有獨立權狀而得與系爭房地分別移轉等情， 為兩造所不爭執，並有買賣契約、信義房屋買賣仲介一般委 託書、太枘有限公司維修服務單、101 年4 月23日存證信函 及回執、系爭車位建物所有權狀、建物登記簿謄本及臺北市 士林地政事務所103 年3 月25日北市士地登字第1033052940 0 號函在卷可證【見電子卷證編頁（下同）原審卷㈠第15至 25頁、第53至56頁、第61頁、第143至191頁、第215至218頁 】，上開事實堪認為真實。 五、被上訴人主張系爭車位有物之瑕疵，依民法359 條、第363 條第1 項前段規定，解除系爭車位之買賣契約，並依同法第 259 條第1 款、第2 款規定，請求上訴人返還系爭車位之買 賣價金91萬7,813 元本息乙節，為上訴人否認，並以前揭情 詞置辯。是本件主要爭點為：系爭車位是否有物之瑕疵？被 上訴人據此主張解除系爭車位之買賣契約，有無理由？被上 訴人得請求返還之金額為若干？本院判斷如下： ㈠系爭車位是否有物之瑕疵？被上訴人據此主張解除契約，有 無理由？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其 契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金；為買賣標的之數物中，一物 有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金 將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之 價額。民法第354 條第1 項、第359 條、第363 條第1 項 分別定有明文。次按機械停車設備安裝完成後，非經竣工 檢查合格取得使用許可證，不得使用。使用許可證應妥善 張貼於機械停車設備出入口處前上方顯眼處所。此為內政 部依建築法第77條之4 第9 項授權訂定「建築物機械停車 設備設置及檢查管理辦法」第4 條第1 項、第3 項所明定 。 ⒉查被上訴人主張系爭車位所在地下停車場於99年11月至10 0 年12月間，因機械故障無法使用，共維修90餘次，為上 訴人所不爭執；又原審法院囑託臺北市機械技師公會鑑定 ，經該會鑑定結果認：「系爭車位於100 年10月26日雖無 故障紀錄，惟鑑於設備機況之高度不穩定性，殊難保證系 爭車位於是日具有得於任何時間均可停、取車之效用；至 於10月31日，由於保養廠商持續前1 日未竟之維修作業， 肯定不具有得於任何時間均可停、取車之效用，且系爭車 位之車庫出入口，未見張貼『使用許可證』」等情，有該 會102 年12月2 日出具之鑑定報告書在卷可稽（見原審卷 ㈡第40至151 頁，未依規定張貼許可證部分，見原審卷㈡ 第42頁圖號3 ），並經該會出具補充鑑定意見認：「…造 成系爭車位設備故障頻率異常之原因為機房滲水，對設備 之機電組件均產生極負面影響，機械設計方面之車板移動 不同步；前揭原因係因系爭停車設備設計、結構安裝不當 所致；倘在目前結構下之任何措施均不能保證各車板移動 同步，則系爭停車設備無修復可能性；系爭停車設備無修 復可能性，宜全部拆除運回工廠依新設計結構拆零重建」 等情，有該會104 年9 月14日（104）北機技11字第300號 函檢送之鑑定補充說明在卷可憑（見原審卷㈢第63至65頁 ）。依前揭鑑定報告及補充意見，系爭車位確實存在因為 車板移動不同步而造成機械故障之瑕疵，且該瑕疵非經拆 除運回工廠依新設計結構拆零重建而無法修復，故系爭車 位顯已無法達成一般機械式停車位應能隨時停、取車輛之 功能，而存在滅失或減少其通常效用之瑕疵。上訴人抗辯 系爭車位業經修復，雖提出系爭車位停放車輛之照片及光 碟佐證，惟僅能證明系爭車位曾於某段時間能停放車輛， 尚無從證明系爭車位已得隨時取車、停車而具備通常效用 ，是上訴人所辯不足採信。 ⒊且證人即系爭房地社區住戶張雨田於原審具結證稱：我們 社區叫做稻香VILLA ，99年我買該社區第1 戶時，有跟其 他住戶租1 個車位，但用了2 天就不能用了，該住戶也覺 得很尷尬，就把租金退給我，所以從我99年交屋時，停車 場就不能用了，從99年到101 年4 月間車位不能使用時間 居多，我們社區旁邊有1 個社區跟我們社區完全相同設備 ，我跟他們調了維修紀錄，他們1 年只有10次維修紀錄， 還有2 次是因為聲音太大，跟我們的相比，我們的故障機 率為60至70% ，性能相差太遠等語（見原審卷㈠第295至2 96頁），並參以前揭鑑定報告認系爭停車設備之瑕疵係因 設計、結構安裝不當導致各車板移動不同步所致，足認系 爭停車設備組裝運轉之初即存在此瑕疵，是被上訴人主張 系爭車位於兩造簽約時即已存在上開物之瑕疵，且無修復 之可能乙節，應可採信。 ⒋再系爭車位為獨立之物，可與系爭房地分別登記為不同人 所有，業如前述；且系爭車位於兩造簽立買賣契約時既已 存在前揭瑕疵，且無修復可能性，則依前揭法條說明，被 上訴人主張依民法第359 條、第363 條第1 項前段規定解 除系爭車位之買賣契約，即屬可採。又民法第365 條第1 項所規定之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具 體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條 之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得擇一行使， 此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關 （最高法院99年度台上字第1640號判決參照）。查被上訴 人曾於101 年4 月23日以存證信函通知系爭停車位之瑕疵 狀況，並表示「依法主張減少價金新臺幣壹佰壹拾萬元整 」（見原審卷㈠第53至55頁，而該意思表示係向代理上訴 人簽立系爭買賣契約之代理人許聯益為送達，本院審酌上 訴人訴訟代理人簡添城於本院自承系爭房地及系爭車位係 伊與許聯益共同出資購買，因伊個人債務問題，所以登記 在上訴人名下（見本院卷第55頁），及許聯益為上訴人就 系爭房地及系爭車位買賣契約之代理人（見原審卷㈠第15 、24頁），並經兩造於上開買賣契約之特別約定條款第16 條載明：「本物件賣方代理人於簽約時，因代理權相關證 明文件尚未完全備齊，對此買方業經信義房屋及信義地政 士清楚告知，故買方同意如賣方代理人未能如期補正，除 得催告解除契約或起訴請求本人履行契約外，不得向仲介 公司及信義地政士主張任何權利。賣方至遲應於100年9月 14日前補齊印鑑證明予信義地政士，以確認賣方之代理人 為有權代理，未能於上述期限完成，買方得向賣方代理人 比照合約書第十條規範請求損害賠償。」等語（見原審卷 ㈠第21頁），參以系爭房地及車位所有權已於100 年10月 3 日以同年9 月8 日買賣為原因移轉登記在被上訴人名下 ，堪認上訴人應有依上開買賣契約特別特定條款第16條約 定提出代理人代理權相關證明文件，是上訴人應有概括授 權許聯益代其處理與被上訴人間系爭房地及系爭車位之買 賣相關事宜，故許聯益就系爭房地及系爭車位之買賣契約 相關事項應有代理權，則被上訴人以101 年4 月23日存證 信函對上訴人代理人許聯益所為系爭車位瑕疵及減少價金 之通知，依民法第103 條第2 項準用同條第1 項規定，直 接對上訴人本人發生效力，上訴人辯稱上開通知對其本人 不生效力云云，即不足採。又該存證信函雖記載係就車位 瑕疵主張減少價金110 萬元，惟查該金額乃被上訴人主觀 上所認知相當於系爭車位之買賣價金，其真意實係不欲保 有系爭車位，而請求上訴人返還該部分之全部價金，乃為 通知上訴人解除系爭車位之買賣契約之意，故被上訴人主 張上開存證信函真意為解除系爭車位之買賣契約，尚屬可 採，且查其解除契約尚未逾民法第365 條第1 項所定除斥 期間，自屬有據。至上訴人另抗辯被上訴人解除系爭車位 之買賣契約對其不公平，應連同系爭房地一併解除並返還 予其云云，惟查系爭車位可與系爭房地分離而單獨移轉所 有權，已如前述，又系爭房地所在係臺北市北投區，並非 地處偏僻之區，而車位單獨買賣於不動產交易市場亦非罕 見，故被上訴人僅解除系爭車位買賣契約，對上訴人並無 顯失公平之情事，亦無因系爭車位與系爭房地分離而顯受 有何種損害，是上訴人此部分抗辯，並不足採。 ㈡被上訴人得請求上訴人返還之金額為若干？ ⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受 領之給付物應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自 受領時之利息償還之。」，民法第259條第1款、第2款定 有明文。 ⒉本件上訴人委託銷售總價原為1,280 萬元，其中系爭車位 委託價格為110萬元，嗣兩造以總價1,068萬元成交，並無 特別議定系爭車位之價格，業如前述；又兩造為訴訟經濟 ，就系爭車位價格不聲請專業鑑定，已於原審法院審理時 合意以「要約價格及最後成交價」之比例，計算系爭買賣 契約中系爭車位之價金（見原審卷㈢第75頁），依此計算 ，系爭車位之價金應為91萬7,813 元【計算式：110萬元 ×1,068萬元/1,280萬元=91萬7,813 元（元以下四捨五入 ）】，是被上訴人請求上訴人返還系爭車位之價金91萬7, 813 元，核屬有據，應可採信。又被上訴人係於100 年10 月31日付清買賣價金，為上訴人所不爭執（見原審卷㈢第 114 頁），是被上訴人自得依民法第259 條第2 款規定， 併請求給付自上訴人受領該價金時起算之遲延利息；兩造 復未就利率另外約定，則依民法第203 條規定，被上訴人 自得請求按法定利率年息5%計算。是被上訴人請求上訴人 返還系爭車位買賣價金91萬7,813 元，及自100 年10月31 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予 准許。 六、綜上所述，被上訴人依民法第359 條、第363 條第1 項前段 規定解除系爭車位之買賣契約，並依同法第259 條第1 款、 第2 款規定，請求上訴人返還系爭車位之買賣價金91萬7,81 3 元，及自上訴人受領時即100 年10月31日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上 訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予 維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 10 月 11 日 民事第十九庭 審判長法 官 魏麗娟 法 官 潘進柳 法 官 陳慧萍 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 10 月 11 日 書記官 陳明俐