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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度上易字第679號 上　訴　人　　第一商業銀行股份有限公司中崙分公司 法定代理人　　周穆熙 訴訟代理人　　魏緒孟律師 被上訴人　　　國家企業中心公寓大樓管理委員會 兼法定代理人　世康實業股份有限公司 共　　　同 法定代理人　　邱秀輝 上列　一人 訴訟代理人　　周炳仁 共　　　同 訴訟代理人　　李昊沅律師 複代理人　　　李龍生律師 上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國106年 4月27日臺灣臺北地方法院105年度訴字第4102號第一審判決提起 上訴，本院於107年5月16日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付被上訴人國家企業中心公寓大樓管理委 員會逾㈠新臺幣肆拾伍萬陸仟元本息；㈡自民國一○五年六月一 日起至返還如附圖圖說3所示占用之屋頂突出物止，每月新臺幣 柒仟陸佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定 部分外）之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 原判決主文第一項所載「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○ 路○段○○○號國家企業中心大樓屋頂突出物所設置面積五點一五平 方公尺之緊急發電機及管線設備（如附件照片所示）予以拆除， …」，應更正為「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段 ○○○號國家企業中心大樓屋頂突出物所設置面積三點三一平方公 尺之緊急發電機及其他設備（如附圖圖說3所示）予以拆除，… 」。 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人國家企業中心公寓大樓管理委員會（下稱國企大樓 管委會）、世康實業股份有限公司（下稱世康公司）主張： 門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號國家企業中心大樓 （下稱國企大樓）屋頂平台及突出物屬於全體區分所有權人 共有。上訴人未經全體區分所有權人同意且無任何分管協議 下，竟在屋頂突出物即A儲藏室設置面積約略5.15平方公尺 之緊急發電機及管線設備（如原判決附件照片所示，下稱系 爭設備）。又上訴人於民國85年8月13日購得國企大樓區分 所有權之買賣契約（下稱系爭買賣契約），其出賣人僅有少 數起造人，而非全體起造人或建商名義（使用執照起造人共 103名），其中出賣人劉清輝、蔡水泉、蔡阿坤均非起造人 。另系爭買賣契約於85年簽立時，既無公示性，亦非與全體 區分所有權人協議，自不得憑該契約遽認上訴人有權設置系 爭設備，且國企大樓於83年1月10日取得使用執照，早於系 爭買賣契約，當無為上訴人使用目的而預先規劃及興建系爭 設備之可能。依系爭買賣契約附件《建材設備裝修表》第15 點，其他配合事項之第1款僅列「無償提供緊急發電機（小 於150 KVA）之設置空間」，亦無法證明於何處提供該設置 空間。再者，系爭設備隱匿於屋頂突出物，並非架設於屋頂 平台上，又有鐵門圍繞，一般住戶或區分所有權人難以知悉 ，自不得推論全體區分所有權人有何默示同意。至國企大樓 住戶規約第14條第1款應限於全體起造人同意，不容少數起 造人任意同意共有物之約定專用部分。國企大樓管委會曾多 次與上訴人調處未果，並於104年12月11日第15屆區分所有 權人會議（下稱104年12月11日會議）決議向上訴人提起訴 訟並追償每月新臺幣（下同）1萬元之使用費，惟仍遭上訴 人拒絕。世康公司為區分所有權人之一，自得依民法第821 條、第767條規定，求為命上訴人拆除系爭設備，回復原狀 返還予世康公司及其他共有人之判決。國企大樓管委會亦得 依民法第179條之規定、住戶規約第20條及104年12月11日會 議決議，求為命上訴人給付自100年6月1日（原判決誤載為 101年）起至105年5月31日止每月1萬元，合計60萬元，及加 計自105年6月8日起算之法定遲延利息，暨自105年6月1日起 至返還屋頂突出物止，按月給付1萬元之判決。（原審就上 開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。至被上訴人 請求超逾上開部分，經原審判決駁回後，未據聲明不服，非 本院審理範圍。）並於本院答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：伊買受國企大樓門牌號碼臺北市○○區○○○ 路○段○○○號1樓、2樓之3、地下4樓停車位、190號、192號○ ○區○○路○段○○○巷○○弄○○號、17號等房屋及坐落土地（下 稱系爭房地），依系爭買賣契約第9條第2款、第3款及《建 材設備裝修表》第15條第1款約定，可知系爭設備為原起造 人預先規劃及興建。又系爭設備所在屋頂突出物並非隱蔽， 凡住戶皆可得知，歷時20年均無異議，應認全體共有人已默 示成立分管契約，伊自有約定專用權。伊購買系爭房地前即 與出賣人研擬買賣契約稿，約定出賣人「願無償提供緊急發 電機設置空間」，且依系爭房地驗收之文件、照片，足見出 賣人確已交付無償提供伊放置系爭設備之屋頂突出物空間。 另依原住戶規約第14條第1款約定，伊自始即與起造人約定 得無償使用屋頂突出物空間，亦有權無償使用系爭設備之空 間，伊並非購買整棟大樓，豈可能與全體起造人簽約。再者 ，依公寓大廈管理條例第10條第1、2項、第11條第1項、第 22條規定，不得僅依區分所有權人會議之決議，創造任何請 求權，而要求他人給付款項，故不容國企大樓管委會依事後 訂立住戶規約第20條及104年12月11日會議決議，在無法律 授權下，要求伊每月應給付使用費1萬元，至多僅能要求返 還相當於租金之利益。是縱認伊設置系爭設備無權占有屋頂 突出物，所受不當得利亦應為每月2,000元，始屬合理等語 ，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分 廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 三、查上訴人於85年8月13日買受系爭房地，而為國企大樓之區 分所有權人，並開設中崙分行營業，在國企大樓共有部分之 屋頂突出物內設置有系爭設備，有系爭買賣契約、鑑定圖、 系爭設備照片數幀在卷可稽（見原審卷第11至20頁、第62至 72頁、本院卷第239頁、原法院105年度北司調字第683號卷 〈下稱調字卷〉第8至11頁、原審卷第60至61頁、第86-5至 86-8頁）。國企大樓管委會、世康公司主張上訴人無權占用 國企大樓屋頂突出物並設置系爭設備，世康公司自得請求上 訴人拆除並返還予世康公司及全體共有人；國企大樓管委會 得請求上訴人給付不當得利60萬元本息，及自105年6月1日 起至返還屋頂突出物予全體共有人前，按月給付1萬元等語 ，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於106年8月 24日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第143頁） ： ㈠國企大樓區分所有權人是否曾就系爭設備所占用國企大樓屋 頂突出物部分成立分管契約，而約定由上訴人專用？上訴人 應否拆除系爭設備回復原狀，將屋頂突出物返還全體區分所 有權人？ ㈡上訴人是否無法律上原因而受有60萬元之不當得利？國企大 樓管委會得否請求上訴人給付自105年6月1日起至返還屋頂 突出物止，按月給付1萬元使用費？ 四、茲論述如下： ㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共 有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物。共有部分除法律另有規定外，得經規 約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。共有物之管 理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。民法第799條第1、2、3項、第820條 第1項前段分別定有明文。又依98年1月23日修正前之民法第 820條第1項規定，除契約另有訂定外，共有物應由共有人共 同管理之。共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵 得其他共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或於 98年1月23日民法修正前經全體共有人協議，如不顧其他共 有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬 侵害他共有人之權利。經查： ⒈國企大樓係依79年建造執照興建，嗣於83年3月10日取得 使用執照，83年5月16日為第一次建物保存登記，該大樓 屋頂平台突出物並未登記為單獨所有，上訴人及世康公司 現為國企大樓之區分所有權人，為兩造所不爭執（見本院 卷第142頁），且有使用執照（圖）、土地及建物登記謄 本、建物所有權狀在卷可稽（見調字卷第7頁、本院卷第 129頁、原審卷第79至81頁、第86-9至86-10頁、本院卷第 131頁、第133頁）。國企大樓係地上16層、地下5層之電 梯大廈，屬區分所有建物，依上開說明，屋頂平台突出物 自屬全體區分所有權人之共有部分，任一區分所有權人本 於其應有部分，均有權使用該突出物，未經其他共有人同 意，任一共有人均不得為排他性之獨占使用，而妨礙其他 住戶使用；如欲獨占使用，則須經徵得其他共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意，或經分管協議，或有其 他合法權源，始得為之，否則即屬無權占有。 ⒉公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除 別有規定外，固應認共有人間已合意成立分管契約。惟依 國企大樓住戶規約第2條第1項第3款、第2項約定：「約定 專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人 使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。」、「本大 樓…約定專用部分…之區劃界線：詳如使用執照及其竣工 圖所載之基地、建築物及附屬設施之圖說。」（見調字卷 第19頁），則觀諸國企大樓使用執照附表於注意事項中僅 記載：「本案地下3、4層所設獎勵停車車位應供公眾使用 ，並於產權移轉及房屋銷售時列入交代」等語，至「屋頂 突出物」除載明用途為「樓梯間、機械房、水箱」外，別 無約定專用之記載（見調字卷第7頁）。徵以上訴人自承 於85年8月13日係向謝美琴等14人（含11名起造人及3名地 主）購買系爭房地，而非向建商或全體起造人共百餘人購 得（見本院卷第281、285頁），且迄未舉證證明建商或全 體起造人於出售國企大樓區分所有建物時，業已於個別買 賣契約中約定屋頂突出物由系爭房地所有權人取得專用權 利，難認國企大樓屋頂突出物業經建商或起造人與各承購 戶約定專用。至國企大樓於90年11月16日訂立住戶規約， 原規約第14條第1項第1款（嗣於104年5月8日修訂移至第 20條第1項第2款）約定：「共有部分約定專用或專有部分 之約定共有者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使 用補償金。依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管 契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一 共有部分或專有部分者…」（見調字卷第23頁反面），無 非重申建商或起造人與各承購戶以買賣契約書或全體區分 所有權人訂立分管契約，約定由特定共有人使用國企大樓 共有部分時，免付補償金，於此情形，固得認共有人間已 合意成立分管契約，然上訴人既無法證明國企大樓屋頂突 出物業經建商或起造人與各承購戶約定由其專用，自無從 援為其有權占有之依據。 ⒊系爭買賣契約第9條第2款約定：「本契約房屋內部建材設 備，乙方（即謝美琴等出賣人）同意依附件『建材設備裝 修表』配備裝修。該設備工程施工期間，甲方（即上訴人 ）享有監工之權，得隨時派員監督。如甲方發現乙方所用 材料粗劣或與本契約約定之品質、規格不符或工作不良者 ，得責令乙方立即修改，其所需一切材料、人工費用等概 由乙方負擔，而不得要求甲方加價」（見原審卷第64至65 頁），應係上訴人要求出賣人依其需求進行房屋內部、騎 樓、陽台、平台之裝修並提供相關設備，乃於最後1項附 註「無償提供緊急發電機（小於150 KVA）之設置空間（ 配合銀行容量需求）。（附圖七）」，並依附圖七同意上 訴人將系爭設備設置在屋頂突出物緊鄰機械室（見原審卷 第72頁），尚難逕認出賣人已同意上訴人將系爭設備永久 設置於屋頂突出物。又上訴人85年5月30日內部簽呈固有 出賣人同意提供緊急發電機設置空間之記載（見原審卷第 55頁），仍無法證明建商、起造人或全體區分所有權人同 意由上訴人取得屋頂突出物之專用權利。況縱認系爭房地 出賣人同意上訴人將系爭設備永久設置於屋頂突出物，基 於契約相對性，亦不得對抗包含世康公司在內之其他區分 所有權人。至臺灣銀行於103年間開設分行後，在屋頂突 出物內亦設置緊急發電機乙情，核與上訴人是否有權占用 屋頂突出物無涉，自難以此為由即認國企大樓起造人為爭 取銀行客戶而規劃該屋頂突出物供設置緊急發電機。 ⒋次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除 有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參 照）。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示 ，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。查系爭設 備所在之屋頂突出物坐落於屋頂平台上，以大門上鎖，門 外標示儲藏室，僅管理委員會及上訴人、臺灣銀行持有門 鎖，業經本院勘驗無誤，有勘驗筆錄及照片在卷可佐（見 本院卷第213至230頁、調字卷第8至11頁、原審卷第60至6 1頁、第85-5至85-8頁），衡情一般區分所有權人自無從 得知其內設置有上訴人所有之系爭設備。另現代都市生活 忙碌，公寓大廈住戶雖比鄰而居然多屬陌生，住戶共有權 利意識淡薄，對於鄰居從事維修水電瓦斯等民生設施所產 生之噪音，多予以容忍，而未及注意頂樓有增建或被占用 等情形，但此沈默係單純之不作為，並非以舉動或其他情 事間接為意思表示，不生默示同意之法律效果。是以上訴 人抗辯稱國企大樓全體區分所有權人近20年來對於伊使用 屋頂突出物設置系爭設備，容任且無異議，應已成立默示 分管契約云云，尚無足採。 ⒌復按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有 人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民 法第767條中段、第821條分別定有明文。查上訴人未經國 企大樓全體區分所有權人同意，擅自於屋頂突出物內設置 系爭設備，已如上述，自屬無權占有系爭屋頂平台。揆諸 上開規定，世康公司請求上訴人拆除系爭設備，並將遭占 用之屋頂突出物返還世康公司及其他共有人全體，自屬有 據。 ㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上 字第1695號判例參照）。經查： ⒈104年12月11日會議決議由國企大樓管委會起訴追繳上訴 人應給付自設置系爭設備起歷年按月1萬元之使用費，有 104年12月11日會議紀錄附卷可佐（見調字卷第12至16頁 ），是國企大樓管委會自得請求上訴人給付系爭設備無權 占有屋頂突出物相當於租金之不當得利。惟公寓大廈區分 所有權人會議決議事項，包含專有部分、約定專用部分之 修繕、管理、維護所生費用負擔；共用部分及其相關設施 之拆除、重大修繕或改良；決議訴請法院強制住戶遷離等 ，此參諸公寓大廈管理條例第10條第1、2項、第11條第1 項、第22條即明。至逾上開範圍，既非法律所規定，除非 基於私法自治原則，推論區分所有權人會議，依其團體組 成性質，可決議屬於大廈公共事項外，自不得僅依區分所 有權人會議之決議，創造任何請求權，而得依其決議，要 求他人給付款項。是以上訴人所有系爭設備無權占有系爭 屋頂平台，既非約定專用部分，則104年12月11日會議依 國企大樓住戶規約第20條之約定，逕決議上訴人應給付自 設置系爭設備起歷年按月1萬元之使用費，自屬無稽。 ⒉按城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條 準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價年息10%為 限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之 地價即法定地價，而公有土地則以公告地價為申報地價， 免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則 第21條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金 相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參 照）。爰審酌系爭設備設置於國企大樓屋頂平台之屋頂突 出物內，該址屬城市地方土地，位於臺北市松山區之繁榮 商業區、住宅區，而國企大樓屬於商業辦公大樓（見調字 卷第7頁、本院卷第133頁），臺灣銀行於該屋頂突出物同 設有緊急發電機及管線設備，按月向被上訴人繳付1萬元 使用費，為兩造所不爭執（見本院卷第258頁），堪作為 本件相當租金之不當得利參考。又為使發電機機能正常， 應確保供檢修或維護所需之距離，操作部（指前面）1公 尺以上；供進行檢修之面0.6公尺以上，此有內政部87年 10月1日（87）台內消字第8774756號函示在卷可憑（見本 院卷第231至233頁），國企大樓區分所有權人在此範圍內 自無法使用，是上訴人所有發電機占用屋頂突出屋面積應 加計上開範圍。而系爭設備（含發電機、油箱、電源輸出 開關、管線及維修範圍）所占用屋頂突出物面積合計為8. 23平方公尺（1.95＋0.39＋0.05＋0.88＋0.04＋〈7.26－ 1.95－0.39〉＝8.23）；臺灣銀行所有緊急發電機等設備 占用屋頂突出物面積合計為10.78平方公尺（2.75＋1.05 ＋0.05＋0.07＋0.05＋0.16＋0.10＋0.06＋〈9.24－2.75 〉＝10.78），有本院勘驗筆錄及照片、臺北市政府地政 局土地開發總隊107年1月10日北市地發控制第0000000000 0號函暨囑託事項紀錄1份及鑑定圖1份附卷可佐（見本院 卷第217至230頁、第235至239頁）。依此比例計算，系爭 設備占用面積約為臺灣銀行所有緊急發電機等設備占用面 積之76 %（8.23 /10.78≒0.76），則國企大樓管委會請 求上訴人自100年6月1日起至105年5月31日止，按月給付 7,600元(10,000×0.76=7,600)合計45萬6,000元（7,600 ×60＝456,000），及自起訴狀繕本送達翌日即105年6月8 日（見調字卷第29頁）起至清償日止，按年息5%計算之利 息；暨自105年6月1日起至返還所占用之屋頂突出物止， 按月給付7,600元，亦非無據；逾此部分之請求，則無理 由。 五、綜上所述，世康公司依民法第821條、第767條之規定，請求 上訴人拆除系爭設備，回復原狀並將遭占用屋頂突出物返還 世康公司及其他共有人；國企大樓管委會依民法第179條之 規定，請求上訴人給付45萬6,000元，及加計自105年6月8日 起算之法定遲延利息；暨自105年6月1日起至返還所占用之 屋頂突出物止，按月給付7,600元部分，洵屬有據，應予准 許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上 開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由 本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原 審為上訴人敗訴之判決，並分別為准、免假執行之宣告，於 法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人所有系爭設備占用屋 頂突出物面積合計為3.31平方公尺（1.95＋0.39＋0.05＋0. 88＋0.04＝3.31），有前揭鑑定圖可稽，並非5.15平方公尺 ，是原判決主文第1項記載顯有錯誤，爰逕予更正如主文第 4項所示。 六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐 一論駁之必要，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 31 日 民事第二十三庭 審判長法 官 林麗玲 法 官 袁雪華 法 官 李昆霖 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 107 年 5 月 31 日 書記官 張郁琳