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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度上易字第708號 上　訴　人　卓漱菡 訴訟代理人　湯蘊瑋 　　　　　　施達榮 被上訴人　　大新竹地產開發有限公司 法定代理人　陳雯檳 訴訟代理人　龍炤聖 　　　　　　范騰瀚 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國106年5 月19日臺灣新竹地方法院106年度訴字第237號第一審判決提起上 訴，本院於106年9月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國105年4月4日經由被上訴人居間仲介 與訴外人謝泰毅就坐落新竹市○○區○○路○段0000號房屋 及其基地（下稱系爭房屋）成立買賣契約（下稱系爭買賣契 約），並支付被上訴人仲介費新臺幣（下同）12萬7000元。 惟伊於105年4月初至現場看屋時，詢問被上訴人屋內實際地 坪坪數，經告知19坪，伊表示房屋太小，無購買意願而離去 ，詎被上訴人為促使該屋能成交，於伊離去不久，以電話向 伊表示先前告知坪數為其看錯，應為25坪等語，伊因認坪數 符合需求而以635萬元購買，嗣發現扣除屋內實際地坪後均 為畸零地，被上訴人未據實告知系爭房屋之增建面積或一樓 實際室內建坪，致伊以二層樓之坪數計算總建坪至少有45坪 ，然實際建坪僅約37坪，對系爭房屋實際價值錯誤判斷，被 上訴人違背對伊忠實告知之義務，依民法第571條規定，不 得請求居間報酬，伊得請求返還已付居間報酬12萬7000元等 語。爰求為命被上訴人給付12萬7000元及加計自民事上訴理 由狀送達翌日即106年7月7日起至清償日止之法定遲延利息 之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其中如上12萬 7000元本息敗訴部分聲明不服，提起上訴。其餘未繫屬本院 者，不予贅述）。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上 訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人12 萬7000元，及自民事上訴理由狀送達翌日即106年7月7日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被上訴人則以：上訴人與謝泰毅於105年4月4日經由伊居間 仲介，就系爭房屋成立系爭買賣契約，上訴人因而給付伊居 間仲介報酬12萬7000元，該報酬乃上訴人依約所應給付。又 上訴人於簽訂系爭買賣契約前，已看過系爭房屋之實際屋況 、房屋物件銷售資料表、土地及建物登記謄本，知悉系爭房 屋地坪為25.6坪、建坪為36.28坪，所購買之坪數與登記面 積相符，並無短少，價格亦經雙方合意而成交。又伊亦於訂 約當時將上開坪數明確告知上訴人，並將相關資料載於買賣 契約內，且提及有騎樓外推之增建，並無隱瞞未告知，至系 爭房屋之增建面積或一樓實際室內建坪多少部分，非經測量 無從得知，伊仲介時並未告知上訴人該等坪數為多少，無所 謂違反忠實告知義務、或違反誠實信用原則、或有獨厚謝泰 毅之行為，上訴人主張依民法第571條規定，伊不得向其請 求居間報酬，自無理由等語為辯。並於本院答辯聲明：上訴 駁回。 三、查，㈠上訴人於105年4月4日經由被上訴人居間仲介與謝泰 毅就系爭房屋成立系爭買賣契約，上訴人以635萬元購買系 爭房屋，並給付居間報酬12萬7000元予被上訴人；㈡系爭房 屋，依土地登記謄本記載面積為84.64平方公尺，建物登記 謄本記載面積為119.94平方公尺；㈢系爭房屋另有加蓋增建 物存在；㈣系爭房屋之買賣價金，上訴人原先於105年4月2 日出價625萬元，賣方謝泰毅原先開價798萬元，後降價730 萬元，最終雙方合意以635萬元成交；㈤被上訴人於居間仲 介系爭房屋買賣時，曾提出房屋物件銷售資料表等情，為兩 造所不爭執，並有不動產買賣契約書、買方給付服務費承諾 書、委託事項變更契約書、標的物現況說明書、一般委託銷 售契約書、建物及土地登記謄本、新竹縣新竹地政事務所建 物複丈（勘測）結果圖、地籍圖謄本及房屋物件銷售資料表 可稽（見原審卷第31至47頁），堪認為真實。 四、本件應審究者為上訴人依民法第571條規定，請求被上訴人 給付12萬7000元，是否有據？茲論述如下： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人，以 契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第 565條、第568條第1項分別定有明文。本件上訴人與被上 訴人約定，若被上訴人媒介其購買系爭房屋成立，其同意 給付被上訴人買賣總價2%之居間報酬，嗣經被上訴人媒介 上訴人與謝泰毅就系爭房屋成立買賣契約，買賣總價為 635萬元等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書 、買方給付服務費承諾書、委託事項變更契約書在卷足憑 ，準此，被上訴人依約自得請求上訴人給付居間報酬12萬 7000元（0000000×2%＝127000），是以被上訴人受領上 訴人所給付該居間報酬，於法有據。 ㈡次按居間人須違反其對於委託人之義務，而為利於委託人 之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受 利益者，始不得向委託人請求報酬，此觀民法第571條規 定自明。上訴人雖主張其因被上訴人未據實告知系爭房屋 之增建面積或一樓實際室內建坪多少，致其對系爭房屋實 際價值錯誤判斷，被上訴人違背對其忠實告知之義務，依 民法第571條規定，不得向其請求居間報酬云云，惟為被 上訴人所否認。經查： ⒈被上訴人在仲介系爭房屋銷售時，曾在網路上公開張貼 系爭房屋之房屋物件銷售資料表，並上訴人於委託被上 訴人居間仲介前曾看過該表乙情，為兩造不爭執，並經 證人即上訴人之友人施達榮於原審證稱屬實（見原審卷 第72頁）。又上訴人在簽訂系爭買賣契約前，曾至現場 看過系爭房屋屋況，及看過系爭房屋之建物及土地登記 謄本、房屋物件銷售資料表等情，亦為上訴人所不爭執 （見本院卷第103至104頁），並經證人施達榮於原審證 述明確（見原審卷第72至73頁）。觀諸該房屋物件銷售 資料表，載明權狀地坪約25.6坪、主建物總坪數約36. 28坪（見原審卷第47頁），核與系爭房屋登記謄本所載 土地面積84.64平方公尺、建物面積119.94平方公尺（ 見原審卷第41頁、第43頁）換算後坪數相符；且其上所 繪製系爭房屋第一層、第二層之隔間圖，在一樓店面前 方有騎樓，一樓廚房後方有後院存在，與現實屋況相符 。由此可知，上訴人於簽訂系爭買賣契約前，對於系爭 房屋之土地、建物坪數、大小，及一樓並未全部蓋滿基 地等情，知之甚詳，且所購買之坪數與登記面積相符， 並無短少。 ⒉又被上訴人抗辯其於居間仲介上訴人簽訂系爭買賣契約 時，有將系爭房屋登記之建物及土地面積明確告知上訴 人，並記載於買賣契約，且有將標的物現況說明書所載 內容向當事人說明經其簽名確認，當時有提及騎樓外推 增建，所告知之建物坪數係以登記謄本記載為準，並無 隱瞞未告知，至系爭房屋之增建面積或一樓實際室內建 坪多少部分，非經測量無從得知，其仲介時並未告知上 訴人該等坪數為多少等情，業據被上訴人之承辦系爭房 屋業務員范騰瀚供明在卷（見本院卷第53頁、第81至84 頁、第107至108頁），並有不動產買賣契約書、標的物 現況說明書在卷可證。衡之一般房屋仲介交易，所告知 之坪數，均以謄本登載面積為準，且謄本記載面積以外 之增建部分，若未經實際測量，根本無從得悉增建所在 之具體面積及得計算出室內建坪為多少，被上訴人之業 務員范騰瀚自不可能在未經現場測量增建面積以前，知 悉系爭房屋合法權狀面積以外之實際增建面積，並捨銷 售資料表中建物總坪數36.28坪之記載不論，反告知上 訴人一樓室內建坪為25坪之理。復參以上訴人簽立系爭 買賣契約時，契約亦載明土地面積84.64平方公尺、建 物一層面積47.75平方公尺、二層面積61.84平方公尺、 騎樓面積10.35平方公尺，合計119.94平方公尺，上訴 人既得再次確認所購買系爭房屋合法建物坪數，及所購 買每建坪單價之金額，並標的物現況說明書第18項亦載 明有騎樓外推之增建（見原審卷第35頁），益徵上訴人 簽約時知悉系爭房屋一樓室內建坪不可能是25坪，惟仍 決意以635萬元購買，可見其購買系爭房屋並非因被上 訴人告知一樓室內建坪25坪所致。是上訴人主張因被上 訴人未據實告知系爭房屋之增建面積或一樓實際室內建 坪，致其對系爭房屋實際價值錯誤判斷云云，尚無可取 。 ⒊上訴人雖又提出錄音光碟及譯文（見原審卷第29至30頁 ），用以證明范騰瀚向其告知或保證系爭房屋室內一樓 建坪有25坪云云。惟參以上訴人與范騰瀚之數段對話： 「（上訴人）：可那時候我是問你房子多大耶，那你是 不是也應該告訴我應該是如果是25坪是包含……。」、 「（范騰瀚）：那時候是土地多大啦」、「（上訴人） ：對阿，那你應該跟我說外面，包含外面那塊地是…… 才是25坪，怎麼會跟我說房子是25坪，因為那時候覺得 房子太小了，我那時候有跟你說房子太小了一點，因為 我需要足夠的空間，可是你沒有說是外面的那塊畸零地 ，對不對？」、「（范騰瀚）：我沒記錯的話，那時候 是問說土地然後原本講的那個」、「（上訴人）：是阿 ，那屋主當時跟你說這房子多大，你怎麼會不知道呢？ 」、「（范騰瀚）：沒有，屋主一定是……他都是以謄 本然後問說在來說室內，其實很少人會算到這麼細」、 「（上訴人）：沒有，仲介在買賣都是這樣，你外面使 用多大屋內多大，因為你還跟我說包含前面的騎樓跟後 面那塊加蓋的這樣子，所以你都有講到騎樓跟後面加蓋 表示你應該很清楚這個是額外的要告訴我，甚至連外面 那個……外面那個我還請人家丈量我才知道原來你外面 那個是屬於這塊地的，你怎麼會沒有告訴我這些」等語 ，足見被上訴人之業務員范騰瀚當初告知上訴人「25坪 」係指土地登記謄本記載面積25坪，並非建物一樓室內 建坪25坪。上訴人執此謂被上訴人向其告知或保證系爭 房屋一樓室內建坪25坪云云，亦無可取。 ⒋另證人施達榮固於原審證稱：范騰瀚介紹時本來是說一 層樓大約地坪19坪，我想說兩層加起來也不到40坪，太 小，後來在竹北時，范先生打電話來說他看錯資料，應 該是一樓大約有20幾坪，如果蓋滿的話，連樓上就會有 到45坪，我們想說這個坪數的價錢計算還算可以接受等 語（見原審卷第74頁），惟范騰瀚一再否認其有向上訴 人告知或保證系爭房屋一樓室內實際建坪為多少或二層 樓總建坪為多少之事，且范騰瀚告知上訴人之「25坪」 乃土地登記謄本所載土地面積，已如前述。衡之施達榮 為上訴人之友人，證詞難免偏頗上訴人，且施達榮既自 承其陪同上訴人實際看屋前即已在網路上查看過系爭房 屋物件銷售資料表（見原審卷第72頁），自當知悉系爭 房屋權狀地坪25.6坪、建坪36.28坪，及知悉系爭房屋 並未全部蓋滿基地，一樓室內面積不可能25坪，可見施 達榮上開證詞，顯有瑕疵，且與事證不符，要難遽採為 不利於被上訴人之認定，而謂被上訴人有向上訴人告知 或保證系爭房屋一樓室內建坪25坪、或二層樓總建坪有 40幾坪或至少有45坪之事實。上訴人執此主張被上訴人 未實際告知上訴人系爭房屋之坪數云云，仍無可採。 ⒌依上所述，上訴人在購買系爭房屋前既已知悉系爭房屋 合法建坪總坪數為36.28坪，且在簽約時亦已知悉系爭 房屋有增建存在，並得再次確認系爭房屋之合法坪數， 難認被上訴人有對其未據實告知系爭房屋之坪數，致其 對系爭房屋實際價值錯誤判斷。此外，上訴人復未舉證 被上訴人有何違反對於上訴人之義務，為有利於謝泰毅 之行為，或違反誠實、信用方法，令謝泰毅獲取利益之 情事，則上訴人依民法第571條規定，主張被上訴人不 得向其請求報酬，請求被上訴人返還已付居間報酬12萬 7000元，委無可採。 五、綜上所述，上訴人依民法第571條規定，請求被上訴人給付 12萬7000元，及自民事上訴理由狀送達翌日即106年7月7日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許 。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 106 年 10 月 11 日 民事第二十二庭 審判長法 官 張靜女 法 官 鄧晴馨 法 官 曾部倫 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 10 月 11 日 書記官 鄭兆璋