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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度上易字第855號 上　訴　人　旺旺興建設股份有限公司 法定代理人　張麗珠 訴訟代理人　林世超律師 被 上訴 人　劉怡伶 訴訟代理人　陳姵吟律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國106 年 5 月19日臺灣宜蘭地方法院104 年度訴字第397 號第一審判決提 起上訴，本院於107 年7 月4 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人應再給付上訴人新台幣壹拾萬元，及自民國一百零四年 十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，本訴部分由被上訴人負擔，反訴部分由被 上訴人負擔百分之二十七，餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國101 年4 月11日以價金新臺幣（下 同）252 萬元向上訴人購買其興建銷售之鴻運大街建案A5預 售屋（下稱系爭房屋）、以價金668 萬元向原審被告林旺仁 買受系爭房屋所坐落之土地（下稱系爭土地），合計920 萬 元，伊已給付910 萬元。上訴人之廣告及銷售人員均表示系 爭房屋前方之水溝（下稱系爭水溝）會全部加蓋，嗣上訴人 於104 年7 月7 日通知交屋，伊始發現系爭水溝竟未完全加 蓋，致車輛難以進出，並對住戶、行人之通行及居住安全造 成重大危害，而未能達到系爭房屋之通常效用及契約預定效 用，系爭房屋顯有價值減損之瑕疵，爰依民法第359 條前段 規定主張減少價金53萬9,743 元，並依民法第179 條規定請 求上訴人返還，另上訴人未依債之本旨為給付，伊亦得依民 法第227 條第2 項規定請求同額之損害賠償，求為命：上訴 人應給付伊53萬9,743 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5 ％計算利息之判決。關於反訴部分則以： 上訴人對伊之增建工程款債權僅為64萬3,440 元，並非74萬 3,440 元等語，資為抗辯。（未繫屬本院者，不予論述） 二、上訴人則以：系爭水溝所坐落之土地並非上訴人所有，亦非 兩造間之買賣標的物，上訴人自不得以非買賣標的物之瑕疵 請求減少價金，即令得請求，亦應由伊、林旺仁按房屋、土 地之價金比例分擔。又被上訴人請求之53萬9,743 元實為系 爭水溝加蓋之施作費用，並非交易價值貶損之金額，被上訴 人不得據以主張減少價金等語，資為抗辯。並於第一審提起 反訴，主張：訴外人陳麗鳳受被上訴人委託施作系爭房屋之 增建工程，被上訴人尚有增建工程款74萬3,440 元未給付， 陳麗鳳業將該增建工程款債權讓與伊，爰依增建工程契約之 約定，求為命：被上訴人應給付伊74萬3,440 元，及自反訴 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算利息之 判決。 三、原審就兩造之請求互為抵銷後，就本訴部分為被上訴人全部 敗訴之判決，即判命被上訴人之本訴及其假執行之聲請均駁 回；就反訴部分，為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即 判命被上訴人應給付上訴人10萬3,697 元，及自104 年11月 13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權宣告假 執行，而駁回上訴人其餘反訴及其假執行之聲請。上訴人就 其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回 上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人63萬9,743 元， 及自104 年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人就原審判決其敗 訴部分，並未聲明不服，非本院審理範圍。） 四、兩造不爭執事項（本院卷第255 頁至第257 頁、第280 頁） ： ㈠被上訴人於101 年4 月11日以價金252 萬元向上訴人購買其 興建銷售之系爭房屋、以價金668 萬元向林旺仁買受系爭土 地，合計920 萬元，有房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋 買賣契約書）、土地預定買賣合約書（下稱系爭土地買賣契 約書）為證（原審卷一第6 頁至第27頁）。 ㈡被上訴人於103 年3 月17日委託陳麗鳳進行增建工程，簽定 房屋增建委託書，被上訴人自承尚積欠64萬3,440 元承攬報 酬未給付（惟上訴人主張被上訴人尚未支付之增建工程款為 74萬3,440 元），陳麗鳳已將前開債權讓與上訴人，有債權 讓與契約書在卷可稽（原審卷一第96頁）。 ㈢被上訴人向台灣土地銀行貸款總額為736 萬元（含系爭房屋 貸款176 萬元、系爭土地貸款468 萬元、增建貸款92萬元） ，台灣土地銀行於103年5月7日將736萬元撥付至被上訴人指 定之帳戶。 ㈣上訴人提供予被上訴人之預售屋廣告，以彩色印刷印製之外 觀情境參考圖（原審卷一第149 頁）、全區一樓平面配置參 考圖（原審卷一第146 頁），均未顯示A1至A6棟房屋大門正 前方有排水溝，外觀情境參考圖係顯示A1至A6棟房屋大門正 前方為平坦之平面。 ㈤系爭房屋大門正前方之左右兩側排水溝，面對房屋大門之右 側未加蓋部分寬度1.32公尺、左側未加蓋部分寬度1.46公尺 ，未加蓋部分水溝深度均為6.1 公尺（原審卷一第29頁）。 五、被上訴人主張系爭房屋因系爭水溝未完全加蓋而有未能達通 常效用及契約預定效用之瑕疵，其得依民法第359 條前段、 第179 條規定請求減少價金53萬9,743 元並請求返還，惟為 上訴人所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕 疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。 民法第354 條前段、第359 條前段分別定有明文。所謂物之 瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當 事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者 ，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73 年台上字第1173號判例意旨參照）。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示 行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之 。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權 存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。 ㈡次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負 之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文 ，是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容 而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提 供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任 自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號裁判 參照）。查系爭房屋買賣契約書第1 條已約明：「賣方應確 保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建 材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一 部分。」（原審卷一第7 頁），且上訴人提供予被上訴人之 預售屋廣告，以彩色印刷印製之全區一樓平面配置參考圖、 外觀情境參考圖（原審卷一第146 頁、第149 頁），均未顯 示A1至A6棟房屋（含系爭房屋）大門正前方有水溝，反而顯 示A1至A6棟房屋（含系爭房屋）大門正前方為平坦之平面（ 不爭執事項㈣），上訴人交付予被上訴人之系爭房屋（含前 方出入通路），自應符合上開廣告之內容，亦即應將系爭水 溝完整加蓋，始符合契約預定效用，是被上訴人主張系爭房 屋有減少契約預定效用之瑕疵，洵非無憑。又系爭水溝所坐 落之土地由臺灣宜蘭農田水利會（下稱水利會）所管領，水 利會依林旺仁之申請而准予通行，並蓋有水泥版橋（按即部 分加蓋）之情，有水利會105 年5 月11日宜農水管字第 1050003692號函可參（原審卷一第218 頁），固堪認系爭房 屋可經由水泥版橋對外通行汽車（原審卷一第29頁照片參照 ），惟上開水泥版橋僅能覆蓋部分水溝，系爭水溝未加蓋部 分，面對系爭房屋右側寬達1.32公尺、左側寬達1.46公尺， 深度均為6.1 公尺之情，亦有照片在卷可稽（原審卷一第29 頁、第208 頁、第209 頁），且為兩造所不爭執（不爭執事 項㈤），故無論以駕駛車輛或步行方式通行，均可能發生掉 落水溝之危險，並導致嚴重之財產、健康、生命損害。而依 社會通念，人員或車輛出入房屋之通行便利及安全，洵屬一 般房屋得供居住、營業使用之通常效用，系爭水溝未完全加 蓋既可能導致通行系爭房屋之人員傷亡、車輛受損，則被上 訴人主張系爭房屋有減少通常效用之瑕疵，亦非無據。 ㈢被上訴人主張系爭房屋應予減少之買賣價金為53萬9,743 元 乙節，業經宇聯不動產估價師事務所（下稱鑑定單位）出具 宇估字第訴00000000號估價報告書（下稱系爭報告書），鑑 定略以：若將系爭水溝加蓋施作完竣，其所產生之相關費用 ，依成本法的觀點來看，即為其價值減損金額，因系爭水溝 並非建物本體，且其坐落土地（宜蘭市○○段○○○ ○號土地 ）屬水利會所有，因此須向水利會承租該水利地，給付地租 ，取得該土地使用權之後，方能施作加蓋，故瑕疵修復成本 應包含地租（建造物使用費）及營造施作費用兩項成本。水 利會地租之收取，係依水利會同意使用面積按當期公告土地 現值4%乘20以一次計收，繳交後為永久性使用，並無年限屆 滿須再次繳交之規定。系爭水溝所坐落土地105 年度公告土 地現值為3 萬2,000 元/ 平方公尺。使用面積約16.958平方 公尺〈（右側未加蓋寬度1.32公尺＋左側未加蓋寬度1.4 公 尺）×深度6.1 公尺＝16.958平方公尺〉，其一次計收之地 租為43萬4,125 元（公告現值3 萬2,000 元×4%×20年×使 用面積16.958平方公尺＝43萬4,125 元，元以下四捨五入） 。營造施作費部分，參考週邊近鄰建物水溝已加蓋「可掀式 (插梢) 格柵板」之一般施作情況評估，施作廠商創建企業 社、再興水泥製品有限公司提供之工程估價單分別為含稅11 萬3,820 元、10萬3,950 元，權數各占50％，再依一般情形 推估本件有3%議價空間，本件修繕費用應為10萬5,618 元。 【｛（11萬3,820 元×50％）＋（10萬3,950 元×50％）｝ ×( l- 3％) ＝10萬5,618 元，元以下四捨五入】，故本件 交易價值減損（亦即修復費用）為53萬9,743 元（即地租43 萬4,125 元＋營造施作費105,618 元＝53萬9,743 元）等語 （置卷外系爭報告書第36頁至第38頁），而上述水利會允許 之修復方法（即「可掀式（插梢）格柵板」）及地租計算方 式，並有水利會105 年7 月1 日宜農水管字第1050005002號 函在卷可稽（本院卷第199 頁），且鑑定單位已查證確認民 眾得依「農田水利會受理申請使用水利建造物施（埋）設涵 管作業要點」申請施作可掀式（插梢）格柵板，依「農田水 利會費用徵收辦法」繳納費用，且已有民眾依上開規定申請 、施作完成之情，有鑑定單位106 年12月4 日宇0000000 號 函可證（本院卷第228 頁），是被上訴人主張系爭房屋應減 少53萬9,743 元買賣價金等語，自堪採信。 ㈣復查： ⒈上訴人雖抗辯：系爭報告書以「修復費用」作為減少價金 之計算依據，並非實際交易價格之貶損云云，惟查，系爭 水溝未完全加蓋之瑕疵，於修復後不會存在污名效果，不 會產生污名價值減損，故其交易價值減損金額僅有瑕疵修 復成本一項，亦即為當年度地租加上營造施作費，共計53 萬9,743 元等情，有系爭報告書第38頁、鑑定單位106 年 12月4 日宇0000000 號函（本院卷第221 頁）可參，堪認 依本件之瑕疵狀況，按修復費用計算應減少買賣價金之結 果，即與交易價值減損之金額相同，從而，被上訴人以修 復費用53萬9,743 元計算應減少之買賣價金，尚無不合。 ⒉上訴人另抗辯：系爭報告書並未載明其所鑑定之市場價值 與雙方約定之買賣價格是否相當云云，惟核，鑑定單位評 估時已有考慮買賣雙方約定之買賣價格，且買賣雙方於 105 年8 月17日已同意交易價值減損比例之計算基礎係以 101 年4 月1 日買賣雙方房地成交總價920 萬元為基準之 情，有鑑定單位106 年12月4 日宇0000000 號函、現場勘 察表存卷可佐（本院卷第221 頁、第229 頁），且買賣雙 方對於交易價格之期待係處於利益相對或相反之狀態，衡 諸常情，當會於磋商後趨近於當時市場價格，以符合買賣 雙方利益之平衡，上訴人復未舉證證明兩造約定之買賣價 格有何與當時市場價格不符之特殊情狀，該部分抗辯亦無 可取。 ⒊上訴人又抗辯：系爭房屋右側水溝未加蓋部分始為系爭房 屋之出入口，左側則為另一戶（即A4房屋）之出入口範圍 ，不應計算修復費用云云，然系爭房屋左、右兩側水溝未 加蓋部分均在被上訴人通行可及之範圍（原審卷一第29頁 照片參照），均可能使被上訴人或其家屬、友人、客戶出 入通行時發生掉落水溝之危險，當應俱予修補，始可能使 系爭房屋回復契約預定效用及通常效用，上訴人該部分所 辯非有所據。 ⒋上訴人復抗辯：系爭房地、土地之價金，分占房地總價之 三成、七成，故即使應減少價金，上訴人亦僅須負擔其中 三成云云。按所謂契約之聯立，只須數內容不同之契約具 有相互依存之結合關係，即足成立，至於當事人是否係以 同一締約行為結合各個契約，則非所論；聯立契約性質上 具有不可分離之關係，同其命運，違反其一，無從期待可 能單獨履行另一契約（最高法院104 年度台上字第1405號 、86年度台上字第2665號判決意旨參照），次按不真正連 帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因 ，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付 ，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台 上字第367 號判決意旨參照）。被上訴人雖分別與上訴人 、林旺仁訂立房屋、土地買賣契約，然查，該二契約前言 均敘明係為「鴻運大街房地買賣事宜」之目的而訂定（原 審卷一第7 頁、第20頁），系爭土地買賣契約第12條第2 項更約明「為保障本買賣土地確能配合建屋使用，買方應 依另訂之房屋買賣預定書. . . 同時履行，倘有違反其中 任一規定時，即視同違反本約論. . . 」（原審卷一第23 頁），且觀諸系爭房屋買賣契約書第12條、系爭土地買賣 契約書第4 條、第6 條第1 項、第9 條之約定，可知系爭 土地買賣價金之給付、所有權之移轉、相關稅捐之繳納， 均依系爭房屋之施工、取得使用執照等進度而定（原審卷 一第10頁、第20頁反面、第21頁、第22頁反面），易言之 ，對買賣雙方言，兩契約目的均在於完成買賣房地一併移 轉、交付，土地與房屋屬緊密不可分之契約標的，若互缺 其一，契約目的即無法達成，足認系爭房屋、土地買賣契 約書性質上為聯立契約，彼此間具有不可分離之依存關係 ，應共同履行，任一部分不履行，即視同全部違約，上訴 人與土地出賣人林旺仁間因系爭房屋、土地買賣契約書具 有同一給付目的，對被上訴人各負全部給付義務，而屬不 真正連帶債務，故被上訴人就其主張減少之價金全部請求 上訴人返還，於法自無不合。況且，林旺仁出售系爭土地 ，應確保被上訴人對於鄰地即系爭水溝所坐落之土地有通 行之權利，林旺仁亦已向水利會申請通行獲准（原審卷一 第218 頁）；惟如何具體、安全的實現該通行權利，則應 由興建、出售系爭房屋之上訴人負責，故被上訴人請求上 訴人就水溝未全部加蓋致有安全疑慮之瑕疵，負全部瑕疵 擔保責任，亦無不合。 ㈤準此，被上訴人主張系爭房屋有瑕疵，依民法第359 條規定 請求減少價金53萬9,743 元，即屬有據。又兩造不爭執該部 分價金業經被上訴人給付完訖（本院卷第306 頁），則上訴 人收取價金53萬9,743 元之法律上原因嗣後已不存在，被上 訴人依民法第179 條規定請求上訴人返還該53萬9,743 元， 即無不合。其另依民法第227 條第2 項規定請求部分（本院 卷第306 頁），即無庸贅述。 六、上訴人主張被上訴人尚積欠增建工程款74萬3,440 元，依增 建工程契約請求給付，被上訴人則抗辯其尚未給付之增建工 程款僅有64萬3,440 元（亦即上訴人主張兩造合意將增建貸 款92萬元之其中10萬元用以清償買賣價金尾款完訖，故增建 工程款尚欠74萬3,440 元；被上訴人則抗辯增建工程款僅欠 64萬3,440 元，惟系爭房地之買賣價金仍有10萬元尚未給付 ）。經查： ㈠上訴人104 年8 月24日寄發予被上訴人之存證信函表明：「 閣下買受本公司位於宜蘭市970-10及970 地號之A 5 棟房屋 壹戶，本公司已在103 年4 月將房屋連同土地過戶予閣下， 閣下也將房屋款項付清。」（原審卷一第86頁），被上訴人 亦於104 年9 月23日本件訴訟起訴狀載明：「（系爭）房屋 及土地之買賣價金總計920 萬元. . . ，原告（即被上訴人 ）業於103 年5 月7 日全部給付完畢」等語（原審卷一第1 頁反面），而為與上開存證信函內容完全相同之陳述，更於 原審104 年12月15日言詞辯論期日表示系爭房地買賣價金尾 款確實已經交付，並對上訴人反訴請求之增建工程款74萬 3,440 元表示同意（原審卷一第89頁至第90頁、第109 頁） ，堪信上訴人主張房地買賣價金尾款已支付完訖，增建工程 款則尚有74萬3,440 元未付等語，洵屬有據。 ㈡被上訴人嗣後雖另抗辯：伊不知上訴人取得貸款後係以尾款 或增建工程款之名義入帳，係受上訴人誤導而誤認房地買賣 價金已全數支付，且依兩造分期付款之約定，交屋款非屬銀 行貸款所支付之項目，況林旺仁於106 年9 月22日仍將土地 尾款債權7 萬元讓與上訴人，可見未支付之增建工程款僅為 64萬3,440 元云云。惟查，依系爭房屋、土地買賣契約書之 付款分期明細表所示，「銀行貸款」、「交屋款」（即土地 尾款7 萬元、房屋尾款3 萬元）固分列為不同之付款期別， 惟均於103 年5 月7 日給付完訖，並蓋有上訴人、林旺仁之 私章及「收訖」印章，由被上訴人收執留存，被上訴人更於 原審起訴時提出作為證據（原審卷一第67頁、第76頁），上 訴人於起訴狀主張房地買賣價金已經全部付清，既與上開分 期付款明細表之記載相符，亦與上㈠所示上訴人104 年8 月 24日存證信函之內容一致，則其事後改稱係受上訴人誤導、 不知入帳名目云云，而更易其主張，即非可取。又林旺仁雖 於106 年9 月22日出具債權讓與契約書，將其對被上訴人之 土地買賣價金債權7 萬元讓與上訴人（本院卷第155 頁）， 惟已敘明出具該債權讓與契約書之原因為：「退萬步言之， 縱認上訴人旺旺興公司與地主林旺仁應負擔此瑕疵損害賠償 責任，及如被上訴人主張尾款尚積欠10萬元（包括房屋3 萬 元、土地7 萬元），上訴人旺旺興公司亦得主張以此10萬元 來抵銷上開損害賠償（地主林旺仁部分，同意將此7 萬元債 權讓與上訴人旺旺興公司，並提出債權讓與書. . . 」（本 院卷第152 頁至第153 頁），顯然係因應被上訴人變更抗辯 為房地買賣價金尾款尚有10萬元未給付之情，所為之假設性 、預備性主張，無從倒果為因，反據以認定房地尾款尚有10 萬元未支付。 ㈢據上，上訴人依增建工程契約，請求被上訴人給付增建工程 款74萬3,440 元，即屬有據。又被上訴人既已付清房地尾款 ，則其以尚有房地尾款10萬元未付為由，主張同時履行抗辯 ，即無審究之必要。 七、復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條前 段定有明文。被上訴人主張就本、反訴之請求為抵銷（原審 卷一第109 頁），從而，被上訴人本訴得請求之金額53萬 9,743 元，與上訴人反訴得請求之金額74萬3,440 元為抵銷 後，反訴部分上訴人得請求20萬3,697 元（74萬3,440 元－ 53萬9,743 元＝20萬3,697 元）。扣除原判決已命被上訴人 給付之10萬3,697 元外，上訴人請求被上訴人再給付10萬元 ，為有理由。 八、綜上所述，反訴部分上訴人依增建工程契約之約定，請求被 上訴人再給付10萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即 104 年11月13日，送達證書見原審卷一第97頁）起至清償日 止，按年息5%計算之利息部分，即無不合，應予准許，逾此 部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許 部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有 未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人 之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其 假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列。 十、又被上訴人本訴之請求經抵銷後即屬全部無理由，復無民事 訴訟法第80條至第82條所示之情形，依民事訴訟法第78條規 定，仍應就其全部敗訴之本訴部分，負擔全部訴訟費用，被 上訴人抗辯其本訴實質上為全部勝訴，故無庸負擔本訴部分 之訴訟費用云云，於法尚有未合，附此敘明。 十一、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事 訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文 。 中 華 民 國 107 年 8 月 8 日 民事第二庭 審判長法 官 陳容正 法 官 劉素如 法 官 王怡雯 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 107 年 8 月 9 日 書記官 劉維哲