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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度建上字第56號 上　訴　人　胡金谷 　　　　　　胡明壽 共　　　同 訴訟代理人　徐維良律師 上　訴　人　全翊建設股份有限公司 法定代理人　游勝彥 上　訴　人　賴五團 上二人共同 訴訟代理人　莊志成律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，兩造對於中華民國106 年 2 月24日臺灣新北地方法院103 年度建字第109 號第一審判決分 別提起上訴，胡金谷、胡明壽並為訴之追加，本院於107 年6 月 27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於㈠駁回胡金谷後開第二項之訴本金部分及該部分假執 行之聲請；㈡主文第一項命全翊建設股份有限公司、賴五團應連 帶給付胡金谷、胡明壽各新臺幣壹佰肆拾貳萬捌仟伍佰柒拾貳元 本息及該部分假執行之宣告；㈢主文第四項、第五項命全翊建設 股份有限公司、賴五團應連帶給付胡金谷逾新臺幣壹拾貳萬陸仟 玖佰肆拾肆元部分及連帶給付胡明壽部分，暨訴訟費用（除確定 部分外）之裁判均廢棄。 上開廢棄㈠部分，全翊建設股份有限公司、賴五團應連帶給付胡 金谷新臺幣壹佰參拾陸萬伍仟柒佰元，及如附表五所示之利息起 算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 上開廢棄㈡、㈢部分，胡金谷、胡明壽在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。 胡金谷其餘上訴、其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。 胡明壽之上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。 全翊建設股份有限公司、賴五團其餘上訴駁回。 第一審訴訟費用（除確定部分外），由全翊建設股份有限公司、 賴五團連帶負擔五分之一，餘由胡金谷、胡明壽負擔。第二審訴 訟費用，關於胡金谷上訴（含追加之訴）部分，由全翊建設股份 有限公司、賴五團連帶負擔四分之一，餘由胡金谷負擔；關於胡 明壽上訴（含追加之訴）部分，由胡明壽負擔；關於全翊建設股 份有限公司及賴五團上訴部分，由胡金谷、胡明壽負擔三分之一 ，餘由全翊建設股份有限公司、賴五團連帶負擔。 原判決主文第四項、第五項應分別更正為「被告全翊建設股份有 限公司、賴五團應於附表三所示賠償起迄日之期間，按月連帶給 付如附表三所示之金額予原告胡金谷」、「被告全翊建設股份有 限公司、賴五團應於附表三所示賠償起迄日之期間，按月連帶給 付如附表三所示之金額予原告胡明壽」。 事 實 壹、程序部分： 按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法 第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件 上訴人胡金谷、胡明壽（下稱胡金谷等2 人）於原審訴之聲 明第3 項、第5 項，分別請求被上訴人自民國103 年5 月1 日起至點交如附表一所示之房屋及車位止，連帶按月給付新 臺幣（下同）12萬6,000 元、12萬5,000 元（原審卷一第3 頁、原判決第22頁）。兩造嗣於原審判決後之106 年3 月15 日就上開房屋及車位完成點交，胡金谷等2 人就上開金額計 算至106 年3 月15日止，上訴聲明第3 項、第5 項並追加請 求如附表二、三所示之日起至清償日止之法定遲延利息（本 院卷第79頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定 ，無庸對造同意，應予准許。 貳、實體部分： 一、本件胡金谷等2 人主張：伊與訴外人胡利男等21人（下合稱 地主）與上訴人全翊建設股份有限公司（下稱全翊公司）為 合建房屋，於99年8 月11日簽訂森鄰綠大樓（下稱系爭大樓 ）「合作興建房屋契約書」（下稱系爭契約），並由上訴人 賴五團擔任全翊公司連帶保證人。雙方約定由地主提供共有 之坐落新北市○○區○○段655 、664 、664-1 、665 等4 筆土地（下稱系爭土地），全翊公司提供建築資金負責興建 系爭大樓，並約定房屋土地之分配。詎全翊公司有：①使用 執照取得遲延。②未依核准圖面、建材設備表及相關法令施 工。③大樓外觀與原圖面不符，且第3 次變更設計未取得伊 書面同意。④未依約在伊移轉系爭土地所有權時，同時將所 分配如附表一所示之建物及車位（下分稱胡金谷房屋、車位 ，胡明壽房屋、車位，合稱系爭房屋及系爭車位）之所有權 移轉予伊。⑤未依系爭契約與地主完成公設驗收及屋況瑕疵 改善等違約（下分稱①至⑤違約事由），經伊以存證信函通 知全翊公司限期改善，惟全翊公司仍未遵期改善，依系爭契 約第9 條第3 項違約罰款之約定，伊自得沒收全翊公司所交 付之保證金，並得請求全翊公司給付伊各1 倍保證金之懲罰 性違約金142 萬8,572 元。又全翊公司應於102 年7 月17日 前點交胡金谷房屋、車位，於102 年11月9 日前交付胡明壽 房屋、車位，卻遲不完成修繕點交系爭房屋、車位，迄至 106 年3 月15日始點交。且全翊公司上開違約目的在迫使伊 放棄違約金請求，並無條件退回違約金，乃屬故意侵害伊所 有權，伊自得依民法第231 條第1 項遲延給付之債務不履行 及民法第184 條第1 項侵權行為之法律關係，請求全翊公司 損害賠償。伊受有未能使用系爭房屋、車位之相當於租金之 損失，胡金谷部分合計每月12萬6,000 元、胡明壽部分合計 每月12萬5,000 元，計至103 年4 月30日止（共9.4 月）， 全翊公司應各給付胡金谷118 萬4,400 元、胡明壽117 萬 5,000 元；另有按月向森鄰綠社區管理委員會（下稱管委會 ）繳納房屋及車位管理費之損失，以管委會收取起算日即 102 年11月1 日起至106 年3 月15日交屋止，胡金谷共繳納 30萬4,969 元、胡明壽共繳納37萬3,616 元。爰依系爭契約 第9 條第3 項之約定、民法第231 條第1 項、第184 條第1 項及系爭契約第19條之約定，求為命： ㈠全翊公司及賴五團（下稱全翊公司等2 人）應連帶給付胡 金谷等2 人各142 萬8,572 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ㈡全翊公司等2 人應連帶給付胡金谷118 萬4,400 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。 ㈢全翊公司等2 人應按月連帶給付胡金谷如附表二所示之金 額，並自附表二各別所示之日起迄清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。 ㈣全翊公司等2 人應連帶給付胡明壽117 萬5,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。 ㈤全翊公司等2 人應按月連帶給付胡明壽如附表三所示之金 額，並自附表三各別所示之日起迄清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。 ㈥全翊公司等2 人應連帶給付胡金谷30萬4,969 元、胡明壽 37萬3,616 元。 ㈦願供擔保，請准宣告假執行。（未繫屬本院者，不予贅述 ） 二、全翊公司等2 人則以：否認有違約事實，本件取得使用執照 遲延係因新北市政府農業局（下稱農業局）對於水土保持變 更設計案之審查程序延宕所致，非可歸責於全翊公司；未施 作回填土，顯不影響系爭大樓整體結構安全，使用效用上亦 無影響，且施工時確有施作擋土樁，一樓大廳雖未施作天然 石材，然目前建材現狀係依公開銷售之使用建材與設備說明 書之約定而施作；瓦斯管線之設置係由訴外人欣欣天然氣股 份有限公司施作，全翊公司僅代為申請；大樓外觀之變更亦 經地主知悉並同意；全翊公司已委託訴外人林佾潔與地主聯 絡辦理系爭大樓過戶手續，並無拒絕過戶給胡金谷等2 人； 系爭大樓已成立管委會，公共設施如何點交給管委會，與認 定全翊公司是否違約無關，胡金谷等2 人自不得請求連帶給 付違約金，且胡金谷等2 人之催告未經地主共同為之，不生 效力。縱認全翊公司有違約，惟系爭契約第9 條第3 項所約 定之違約金實屬過高，應予酌減。且上開約定之違約金，乃 損害賠償總額預定之違約金，胡金谷等2 人自不得再請求其 他損害賠償。另全翊公司多次通知胡金谷等2 人辦理點交， 係因胡金谷等2 人一再稱系爭房屋有瑕疵而拒絕點交，全翊 公司不曾以對造不返還保證金而拒絕交屋。胡金谷等2 人自 不得主張遲不點交系爭房屋及車位，致受有未能使用之相當 於租金之損失及繳納管理費之損失。縱認受有相當於租金之 損害，惟租金之金額應受土地法第97條申報總價10％之限制 ，胡金谷等2 人請求金額實屬過高等語，資為抗辯。 三、原審為胡金谷等2 人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命全 翊公司等2 人應連帶給付胡金谷等2 人各142 萬8,572 元， 及均自103 年5 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息；並應自102 年11月1 日起至交付房屋、車位止，按 月連帶給付胡金谷等2 人關於管理費部分所受之損害，並為 准、免假執行之宣告；駁回胡金谷等2 人其餘之訴，兩造就 其敗訴部分，各自提起上訴，胡金谷等2 人並為訴之追加， 其上訴及追加之訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第2 項至第 5 項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡全翊公司等 2 人應再連帶給付胡金谷118 萬4,400 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起迄清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢全 翊公司等2 人應再按月連帶給付胡金谷附表二所示之金額， 並自附表二各別所示之日起迄清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息。㈣全翊公司等2 人應再連帶給付胡明壽117 萬5, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。㈤全翊公司等2 人應再按月連帶給付胡 明壽如附表三所示之金額，並自附表三各別所示之日起迄清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈥願供擔保請准宣告 假執行。全翊公司等2 人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。全翊公司等2 人上 訴聲明：㈠原判決除主文第2 項、第3 項外，其他不利於全 翊公司等2 人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，胡金谷等2 人 原審之訴及假執行之聲請均駁回。胡金谷等2 人答辯聲明： 上訴駁回。全翊公司等2 人就其餘敗訴部分（即原判決主文 第2 項、第3 項交付附表一所示房屋、車位及土地、建物所 有權狀部分），已於本院履行交付，未據上訴已確定。 四、兩造不爭執事項：（原審卷四第236頁反面至第237頁、本院 卷第230頁）： ㈠地主共有系爭土地，於99年8 月11日與全翊公司簽訂系爭契 約，於100 年6 月3 日與全翊公司、訴外人中國建築經理股 份有限公司（下稱中國建經公司）、臺灣土地銀行股份有限 公司（下稱土地銀行）簽立中國建經信託契約書及土地銀行 信託契約書。賴五團則為系爭契約之連帶保證人，有系爭契 約、中國建經信託契約書及土地銀行信託契約書影本在卷為 憑（原審卷一第15至52頁）。 ㈡全翊公司依系爭契約第4 條第1 項約定，交付地主履約保證 金共5,000 萬元，地主已依系爭契約第4 條第2 項第1 款於 大樓工程完成結構14樓頂板完成時，退還保證金2,000 萬元 。其餘保證金3,000 萬元，由胡金谷等2 人各持有142 萬8, 572 元，其餘地主均已退還保證金。 ㈢系爭大樓於101 年8 月15日竣工，並於102 年4 月15日取得 使用執照，有新北市工務局102 中使字第00164 號使用執照 影本附卷可考（原審卷一第53頁）。全翊公司於102 年9 月 10日、103 年1 月16日就胡明壽、胡金谷獲分配之系爭房屋 及車位完成塗銷信託之所有權登記，有土地及建物登記謄本 影本為證（原審卷二第10至19頁）。 ㈣系爭大樓地下一樓未依設計圖說施作回填土。 ㈤系爭大樓一樓大廳未依系爭合建契約之建材設備表施作高級 天然石材。 ㈥系爭大樓外觀與原證10之圖面不符。 ㈦全翊公司已於106 年3 月15日將如附表一所示之系爭房屋及 車位交付胡金谷等2 人，有交屋簽收單影本可參（本院卷第 223 頁）；並於106 年11月28日將系爭房屋、所坐落土地及 車位之權狀交付胡金谷等2 人（本院卷第230 、271 、272 頁）。 五、本件胡金谷等2 人主張全翊公司有上開違約事實，應依系爭 契約第9 條第3 項約定給付違約金，且因全翊公司遲延交付 系爭房屋及車位，致其等受有相當於租金及管理費之損失， 依民法第231 條第1 項、第184 條第1 項規定請求損害賠償 ，並依系爭契約第19條約定，請求全翊公司等2 人負連帶責 任。為全翊公司等2 人否認，並以前詞置辯。茲就兩造之爭 點及本院之判斷，分述如下： ㈠胡金谷等2 人依系爭契約第9 條第3 項約定請求全翊公司等 2 人給付違約金，是否可採： ⒈胡金谷等2 人主張④全翊公司未依約在伊移轉系爭土地所有 權時，同時將所分配如附表一所示之建物及車位之所有權移 轉予伊之違約，是否可採： ⑴胡金谷等2 人主張依土地銀行信託契約書第2 條約定，地主 將共有之系爭土地信託登記於土地銀行名下；全翊公司興建 完成之系爭大樓則依中國建經信託契約第2 條約定，信託登 記在中國建經公司名下，由土地銀行及中國建經公司依信託 契約辦理本合建案不動產物權登記、移轉等事項，為全翊公 司等2 人所不爭執，並有中國建經信託契約書及土地銀行信 託契約書在卷可稽（原審卷一第34、45頁）。 ⑵胡金谷等2 人主張於102 年8 月7 日與全翊公司簽署合建契 約增補協議書及合建土地移轉同意書（原審卷一第107 、 108 頁），全翊公司隨即向土地銀行申請移轉土地持分予全 翊公司名下。但就全翊公司依約應同時移轉之系爭房屋及車 位，遲於102 年9 月10日、103 年1 月16日方辦妥胡明壽及 胡金谷之建物所有權移轉登記，違反系爭契約第10條第2 項 約定，並提出建物登記第一類謄本影本為證（原審卷一第 120 至125 頁）。全翊公司對上開移轉登記日期並不爭執， 惟辯稱：全翊公司已委託訴外人林佾潔聯絡辦理建物過戶之 手績，全翊公司並無拒不辦理系爭建物過戶手續，係因胡金 谷拒不願配合辦理土地及建物塗銷信託登記所造成，縱辦理 過戶給胡金谷之時間有較其他地主晚，但雙方並無約定辦理 過戶之完竣時限，全翊公司並無違約等語，並舉證人林佾潔 之證詞為憑。 ⑶經查，系爭契約第10條第2 項約定：「本大樓取得建物使用 執照後，由乙方（即全翊公司）通知送達日起十日之內，會 同辦理將土地與建物按約定受益比例各移轉予甲乙雙方，甲 方應將本基地持份產權移轉登記予乙方或其指定人。但如土 地稅制法令變動時，甲乙雙方得協議提前移轉土地予乙方。 」（原審卷一第19頁）。僅約定系爭大樓於取得使用執照後 ，全翊公司應通知地主「會同辦理」土地與建物所有權移轉 事宜，依約定受益比例將土地與建物之所有權各移轉予地主 及全翊公司，尚難逕予解釋為土地移轉登記之同時（同日） 亦應為建物、車位移轉登記之日。又系爭大樓於102 年4 月 15日取得使用執照後，建物辦理登記之情形，依新北市中和 地政事務所103 年9 月10日新北中地登字第1034035145號函 文略以：中國建經公司於102 年4 月24日檢具建物測量成果 圖、使用執照影本及其他相關證明文件，○○○區○○街 ○○○ 號等160 戶建物向本所申辦所有權第一次登記，本所收 件審核無誤後，即依法辦理公告作業，公告期間胡金谷於 102 年5 月9 日就上開公告所附清冊中所載部分建物分配之 基地權利範圍及附屬建物用途與面積倒置等情事以書面向本 所提出異議。關於異議附屬建物用途與面積倒置一節，經查 係上開公告所附清冊將部分建物（景新街559 號2 樓等52棟 ）之陽台及雨遮面積重複或錯置，純屬誤繕，本所於更正公 告清冊後依土地登記規則第74條及第84條規定重行辦理公告 ，重新公告期間，胡金谷又於102 年5 月21日就公告所附清 冊所載建物分配之基地權利範圍以書面向本所提出異議，另 申請人中國建經公司則於102 年5 月22日以申請書告知前開 公告清冊土地持分計算分配錯誤，請本所准予更正並重新辦 理公告，故本所第2 次重行辦理公告作業，胡金谷又於102 年6 月6 日就權利及公設分配等事項以書面向本所提出異議 ，本所遂於第2 次重行公告期滿後依土地法第59條、土地登 記規則第75、84條及直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會 設置及調處辦法第2 、13條規定，於102 年6 月11日以新北 中地登字第1023620439號函將本案提交新北市政府予以調處 ，惟胡君又於102 年6 月18日以書面向本所表示撤銷其上開 102 年6 月6 日之書面異議，經新北市政府於102 年6 月21 日原函復准予撤銷該調處案。茲因本案第2 次重行公告已期 滿，且公告事項皆未更動，調處案亦經准予撤銷，故本案建 物所有權第一次登記本所業於102 年6 月24日准予辦理登記 等情。（原審卷一第221 頁正反面）。故系爭大樓辦理建物 所有權第一次登記前，曾經胡金谷3 次異議。之後胡金谷於 102 年6 月18日撤銷第3 次異議，係因同日與全翊公司達成 協議，並簽立協議書（下稱系爭協議書），約定依系爭契約 儘速完成房、地產權移轉，有系爭協議書影本在卷可參（原 審卷一第133 頁）。嗣中國建經公司就系爭大樓辦妥第一次 建物總登記，即各地主分配之建物所有權，依中國建經信託 契約書第2 條信託登記予中國建經公司。另依中國建經信託 契約書第15條第1 項第1 款約定：「本契約因信託目的完成 而終止時，甲、乙方（即兩造）應備妥相關文件送交丙方， 丙方依甲、乙雙方所訂合建契約書約定辦理塗銷信託登記移 轉予甲、乙方。」即信託關係消滅時，地主尚須備妥相關文 件辦理塗銷信託登記，始得就分配之建物所有權移轉登記予 各地主。 ⑷就辦理塗銷信託手續部分，業經證人林佾潔證稱：伊有受全 翊公司委託辦理分配房屋的登記。102 年4 月15日使用執照 下來之後，因為土地是信託登記在土銀名下，房屋信託在中 國建經公司名下，胡金谷要蓋章土地同意移轉申請書給土銀 ，因為胡金谷在所有要塗銷信託的文件上都沒有用印，所以 沒有辦法辦理房屋分配登記，伊與胡金谷聯繫了很多次而且 把做好的文件送給胡金谷用印，胡金谷都一直沒有用印，一 直到102 年8 月7 日胡金谷才蓋土地移轉同意書，之後伊就 幫胡金谷處理土地移轉的部分，但建物移轉及塗銷信託的文 件胡金谷都沒有蓋印。胡明壽在102 年8 月7 日有蓋土地移 轉同意書，因為胡明壽就車位移轉及塗銷信託部分有放印章 在全翊公司委託辦理，後來伊幫胡明壽做土地建物信託塗銷 、車位移轉的部分，胡明壽的部分102 年9 月10日就全部辦 完。伊只記得在9 月左右有再送土地及建物塗銷信託，車位 移轉文件給胡金谷，但是文件回來時只有蓋了二份即土地塗 銷信託申請書及清冊及車位移轉的文件，但是建物塗銷信託 的文件及土地塗銷信託同意書還是沒有蓋，後來伊拜託請土 銀先用印，地政事務所退補時，伊再請胡金谷補章，之後退 件時，胡金谷就補好了，之所以沒有辦法辦車位移轉登記， 是因為土地沒有辦法辦信託塗銷，因為沒有胡金谷蓋好章的 同意書。中國建經公司房屋信託塗銷文件，胡金谷在103 年 1 月10日才用印，伊在103 年1 月13日送地政登記，103 年 1 月16日登記完成。102 年10月31日中國建經公司也有發函 請胡金谷配合用印，完成塗銷信託，因為只剩胡金谷的部分 ，其餘的人都已經塗銷了。依合約是要先辦土地移轉，地主 要蓋土地移轉同意書，土地移轉給建商，同時辦土地及建物 信託塗銷，同時辦車位移轉。土地信託塗銷之後，才能辦車 位移轉，建物的部分在總登記完成後就可以塗銷信託。伊有 通知胡金谷要配合辦理塗銷及土地移轉，有做文件請胡金谷 等2 人蓋章，沒有用書面通知，有用電話及做文件送去，也 有在工務所碰面時通知。取得102 年8 月7 日土地移轉同意 書等後，伊馬上開始辦，從102 年8 月7 日送給土銀用印， 翌日送課增值稅的文件，102 年8 月27日完成登記。伊送給 胡金谷蓋的文件包含胡金谷、胡明壽及其他3 人共5 人，除 胡金谷之外，其他4 人都蓋好了，因為胡金谷沒有蓋印，所 以這5 人的文件都沒有辦法送件，伊只好把胡金谷文件單獨 重新做一份，其餘4 人也重新做一份，再送給中國建經公司 蓋章，整個程序重新做一次。中國建經公司又碰到董事長換 人，所以時間有拖了幾天。這就是102 年9 月10日才完成登 記的原因，也就是胡金谷沒有辦好移轉登記的原因。102 年 9 月初取得胡金谷用印之土地銀行土地信託塗銷同意書、車 位移轉同意書及登記申請書、土地信託塗銷同意書胡金谷沒 有用印，把空白的文件還給伊，伊有打電話給胡金谷補蓋章 ，時間不記得了。之後是102 年12月27日胡金谷跟伊去地政 事務所補蓋章等語（原審卷四第71頁反面至第74頁反面。） ，並有中國建經公司102 年10月31日通知胡金谷用印之存證 信函（原審卷一第208 頁）、胡金谷於102 年12月27日補簽 之日期為102 年12月13日之土地信託塗銷同意書影本、林佾 潔於103 年1 月10日簽收之胡金谷用印之建物信託塗銷同意 書、登記申請書、登記清冊等（原審卷一第241 至245 頁） 、胡明壽及其他地主102 年8 月29日土地登記申請書、信託 塗銷同意書、印章使用授權書（不含胡金谷）等影本（原審 卷三第104 至112 頁）在卷可憑，互核相符。就胡明壽部分 ，林佾潔於取得102 年8 月7 日土地移轉同意書，於102 年 8 月29日向地政機關申請含胡明壽在內之共12位權利人辦理 信託塗銷，而於102 年9 月10日完成登記，難認有何延宕之 情形。就胡金谷部分，全翊公司並於102 年11月1 日全翊字 第0000000 號通知胡金谷函說明二記載：「貴地主催告辦理 移轉建物及車位所有權狀及交屋事項，其責任不在我司，貴 地主只對土地解除土地銀行信託關係部分用印，但對中國建 經部分之建物並未來用印解除建經關係，以致我司無法辦理 產權登記，連絡地主又置之不理。」（原審卷一第240 頁） 。並參照胡金谷於102 年11月14日存證信函內容所載「未解 除信託關係前，得逕依分配之土地、房屋、車位，辦理移轉 登記」之誤認（原審卷一第117 頁），可知，全翊公司委由 林佾潔辦理各地主應分配之產權移轉登記，並無拒絕將胡金 谷分配之建物、車位登記予胡金谷，而含胡明壽在內之其餘 地主皆已辦妥塗銷信託，因胡金谷不諳塗銷信託手續，未在 建物塗銷信託的文件及土地塗銷信託同意書用印，且並未授 權全翊公司使用印章，經中國建經公司、辦理之林佾潔及全 翊公司等多次通知用印或備妥文件供用印，然胡金谷仍不予 用印，迄至103 年1 月10日林佾潔始收到胡明谷用印之建物 信託塗銷同意書，以致就胡金谷獲分配建物、車位之所有權 移轉登記迄103 年1 月16日始完成登記，自非可歸責於全翊 公司。 ⑸胡金谷等2 人主張依系爭契約第10條第2 項，認胡金谷等2 人移轉土地予全翊公司時，全翊公司應同時將建物及車位之 所有權移轉予胡金谷等2 人，已有誤會。就胡明壽應分配之 房屋、車位塗銷登記難認有何遲延之情形，另依卷存證據， 就胡金谷獲分配房屋、車位之所有權移轉登記迄103 年1 月 16日始完成登記，係因胡金谷遲未於建物塗銷信託同意書上 用印，非可歸責於全翊公司。從而，胡金谷等2 人主張全翊 公司有違反系爭契約第10條第2 項之違約，實難採之。此部 分，全翊公司等2 人之抗辯，應堪採信。 ⒉胡金谷等2人所為之催告，不生效力： ⑴依系爭契約第9 條違約罰款第3 項約定：「乙方（即全翊公 司）如有違反本契約任何一條款，如未於甲方（即含胡金谷 等2 人在內之地主）通知送達後三十日內改善者，視同違約 ，甲方除有權沒收全部保證金外，乙方另應支付保證金一倍 之違約金，甲方並得終止本契約，並終止本契約，並得沒收 本基地上所有已完成或未完成之建築物及現場材料、機具設 備、建築執照權利及所有產權及信託權益，及另覓他人繼續 施工，乙方不得異議，並放棄民刑事抗辯權，至信託部分則 由信託銀行建經公司移轉予甲方。」（原審卷一第19頁）。 是全翊公司如有違反系爭契約任一條款，地主須依約合法通 知於30日內改善即催告改善，如全翊公司逾期仍未改善，即 視同違約，地主得依約請求保證金一倍之違約金並得終止契 約。惟按解除權之行使，應向他方以意思表示為之。契約當 事人之一方有數人時，前項意思表示，應由其全體或向其全 體為之，民法第258 條第1 項、第2 項定有明文。此依民法 第263 條規定，於終止權行使時亦準用之。而催告他方當事 人履行契約，係意思通知之一種，如契約當事人之一方有數 人時，其通知亦應由全體或向其全體為之（最高法院93年度 台上字第2497號判決意旨參照）。查系爭契約甲方為含胡金 谷等2 人在內之共21位地主，有系爭契約影本在卷可參（原 審卷一第23至25頁），則依上開規定，催告之意思表示應由 地主全體為之，始生催告之效力。胡金谷等2 人雖稱：每位 地主所分配之房屋及車位均獨立計算，可以向全翊公司等2 人主張違約金之金額及無法使用房屋車位之損害，無須地主 共同行使，各個地主權利均可分云云，除與上開民法規定不 符外，且綜觀系爭契約並未將各個地主之權利義務關係明顯 可分，關於全翊公司交付之保證金，依系爭契約第4 條約定 ，亦係交付予全體地主5,000 萬元，而非交付予個別地主， 地主所負返還責任，亦非個別地主單獨為之，況胡金谷等2 人主張全翊公司有關①使用執照取得遲延。②未依核准圖面 、建材設備表及相關法令施工。③大樓外觀與原圖面不符， 且第3 次變更設計未取得伊等書面同意。⑤未依系爭契約與 地主完成公設驗收及屋況瑕疵改善等違約事項，非僅涉及其 個人，如欲依系爭契約第9 條第3 項為主張，即應由全體地 主為催告，始生催告之效力，亦不因地主間內部之約定，將 全翊公司交付之保證金拆分由各地主個別保管一部分，即可 認個別地主均得單獨為催告。胡金谷等2 人雖再辯稱：依系 爭契約第9 條第2 項區分為違約及未違約之地主，故地主權 利義務亦為可分云云。然系爭契約第9 條第3 項以甲方代表 全體地主，未特別就個別地主予以規範，如有意區分，理應 如同系爭契約第9 條第2 項添加「甲方任一地主」之文字， 俾便個別地主單獨行使。況全翊公司有無違約，地主可否沒 收保證金，甚或解除、終止系爭契約，於全體地主間不應有 不同之認定，準此，系爭契約當事人之一方即甲方既有數人 ，則催告之意思表示仍應由全體為之，始為適法，是胡金谷 上開所辯，無從採之。 ⑵胡金谷等2 人固然主張全翊公司有①②③⑤違約事項，分別 違反系爭契約第8 條第1 項、第3 條第2 項、第4 項、第7 條第1 項、第2 項、第13條、第16條第1 、2 項等約定云云 ，並提出由含胡金谷等2 人在內共10位地主寄發101 年11月 26日中和南勢角郵局第601 號存證信函（原審卷一第54至56 頁）、含胡金谷等2 人在內共10位地主寄發102 年1 月11日 中和南勢角郵局第32號存證信函（原審卷一第58至60頁）、 胡金谷等2 人寄發之103 年3 月4 日板橋文化路郵局第1280 號存證信函及103 年4 月18日板橋文化路郵局第2234號存證 信函（原審卷一第61至67頁）等件通知全翊公司限期改善， 經核上開存證信函，雖記載定期限催告全翊公司改善，然查 上開存證信函僅由部分地主為寄件人，未由全體地主為之， 況胡金谷等2 人所主張之上開違約項目尚非僅涉及個人，依 前揭說明，所為催告應不生效力。則胡金谷等2 人以上開違 約事由，依系爭契約第9 條第3 項之約定，請求全翊公司等 2 人給付保證金一倍之違約金，無從准許。故就全翊公司有 無①②③⑤違約事由？系爭契約第9 條第3 項違約金之性質 為何？是否過高而應予酌減之爭點，亦無庸一一審究。 ㈡全翊公司是否應負遲延給付系爭房屋及車位之責任： ⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。因不可歸責 於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。債 務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法 第229 條第1 項、第2 項後段、第230 條、第231 條第1 項 分別定有明文。胡金谷等2 人主張：系爭協議書約定交屋修 繕於102 年7 月17日前完成，協議書係由胡金谷為大房地主 之利益所簽立，胡明壽為大房地主之一，亦有效力，並多次 限期函催全翊公司交屋，然全翊公司並未就系爭房屋之瑕疵 完成修繕，且於原審書狀自認其自始即以要求返還保證金提 出同時履行抗辯，而不願配合交付系爭房屋及車位，迄至 106 年3 月15日始以現狀交屋，應負第231 條第1 項規定之 給付遲延責任等語，為全翊公司所否認，並辯稱：取得使用 執照後，即多次通知或發函胡金谷等2 人辦理交屋，然胡金 谷等2 人任意指摘房屋尚有瑕疵，不願辦理交屋，而其他合 建地主皆已交屋完畢使用至今，系爭房屋並無不能供居住之 重大瑕疵存在，胡金谷等2 人拒絕受領交屋，有違誠信原則 ，自不能請求全翊公司賠償遲延交屋之損害等語。是本件應 審酌系爭契約或兩造間是否有就交屋定有期限，全翊公司是 否因可歸責於己之事由而遲延交屋。 ⒉交屋期限： ⑴經查，系爭契約第8 條第1 項後段約定：「……公共設施工 程乙方（即全翊公司）應於取得使用執照後四個月內完成。 」（原審卷一第18頁）；第16條驗收標準約定：「一、本約 大樓工程完成本大樓一切主建物、附屬建物之設備及領得使 用執照並接通自來水、電力、天然瓦斯配管，可接通使用狀 態後之驗收標準，以大樓工程所具之建築、施工、用料、設 備等，是否與本案公開銷售大樓使用建材與設備說明書所載 之施工用料說明及約定事項相符為準，雙方並會同驗收。二 、交屋：乙方應將所有公設完成驗收後始辦理交屋，若有瑕 疵或未盡事宜，應於指定限期內修復，改善完成並辦理複驗 。」（原審卷一第21頁）。而系爭大樓於102 年4 月15日取 得使用執照，依上開約定，全翊公司應於取得使用執照後4 個月內即102 年8 月15日前完成公設工程，地主及全翊公司 應會同驗收公設，於公設驗收後始可辦理交屋，並無就交屋 定有確定期限。 ⑵然全翊公司與胡金谷於102 年6 月18日簽訂系爭協議書，約 定：「立協議書人胡金谷（甲方）對102 年5 月23日新北中 地登字第1023619143號公告之所有權人：中國建經公司建物 事項提出異議，胡金谷（甲方）與全翊公司（乙方）對異議 事項進行溝通，協調內容：一、甲、乙雙方同意於分管契約 依原車位編號予以分管。二、甲、乙雙方同意，由甲方辦理 撤銷異議書，若有衍生任何稅、費及一切法律及損害賠償責 任，由乙方負全責與甲方無涉。三、交屋修繕應於一個月內 （102.07.17 前）完成，完成交屋（大房地主）。四、依合 建契約，盡速完成房、地產權移轉。」等語（原審卷一第 133 頁）。可知系爭協議書是因胡金谷就新北市中和地政事 務所之公告提出異議後，而與全翊公司達成協議，簽立系爭 協議書，約定全翊公司應於102 年7 月17日前完成胡金谷獲 分配房屋及車位之交屋修繕，則胡金谷與全翊公司前固已就 交屋期限達成合意。然而，含胡金谷等2 人在內之地主於 102 年8 月7 日與全翊公司簽署合建契約增補協議書及合建 土地移轉同意書，後因胡金谷不諳塗銷信託手續，未在建物 塗銷信託文件及土地塗銷信託同意書用印，以致於胡金谷房 屋、車位之所有權塗銷信託登記迄至103 年1 月16日始完成 ，已如前述，即在簽訂系爭協議書後，因上開不可歸責於全 翊公司之事由，以致於103 年1 月16日胡金谷始取得房屋及 車位之所有權，則在取得所有權前難認全翊公司有交屋之義 務，自應以103 年1 月16日為全翊公司對胡金谷之交屋期限 。 ⑶又系爭協議書第3 條固然記載「大房地主」，然胡明壽並非 系爭協議書之當事人，尚難認定胡明壽亦與全翊公司就交屋 期限達成協議，故胡明壽仍應依民法第229 條第2 項之規定 催告全翊公司履行。而胡明壽前於102 年9 月12日即經全翊 公司通知驗屋（詳如下述），又曾以102 年11月1 日南勢角 郵局第569 號存證信函，催告全翊公司依系爭協議書於函到 5 日內完成交屋，全翊公司於102 年11月4 日收受該存證信 函，有存證信函及掛號郵件收件回執影本在卷可憑（原審卷 一第126 至129 頁），並於102 年11月7 日以台北西松郵局 第1914號存證信函通知胡明壽儘速來辦理交屋及結算相關稅 費（原審卷三第17頁），顯見，胡明壽與全翊公司已合意不 依系爭契約第16條第2 項原約定，而於公設驗收完成前即先 辦理交屋，胡明壽並已催告全翊公司於函到5 日內完成交屋 ，參酌如附表一所示胡明壽房屋、車位，全翊公司已於102 年9 月10日辦妥塗銷信託登記，如前所述，已晚於系爭契約 所約定應於102 年8 月15日完成公共設施工程之期限，故至 遲全翊公司應於102 年11月9 日（催告交屋意思表示於102 年11月4 日到達全翊公司後5 日內）前完成交屋予胡明壽， 足堪認定，胡明壽對此交屋期限，亦於本院中自認（本院卷 第149 、419 頁）。 ⒊系爭契約為互易與承攬混合契約，準用買賣與承攬之規定： 按我國民法或其他特別法對於土地所有人與建商之合建關係 ，並未定有典型契約予以規範，而係依當事人契約約定之內 容，適用或準用相關典型契約之規定，如買賣、承攬、互易 或其他契約，或逕依當事人之約定，以定其權利義務之歸屬 。（最高法院99年度台上字第854 號判決要旨參照）。經查 ，系爭契約約明「茲雙方間為合建房屋，經協議同意由甲方 （即地主）提供土地，由乙方（即全翊公司）提供資金負責 興建大樓事宜，其目的為以地易屋，非合夥之合作關係。」 ，即地主與全翊公司間以地易屋，而有互易契約之性質。然 地主除依系爭契約第3 條第2 項之約定出具土地使用權同意 書外，並已變更為系爭大樓之起造人（原審卷一第86頁）， 變更建築執照均經雙方同意簽認，且依系爭契約第3 條第4 項雙方約定系爭大樓之構造及建材設施應以建材設備表為準 ，第16條約定驗收標準，第15條約定保固責任，故地主就系 爭大樓亦兼有定作人之地位，而有承攬契約之性質，本院綜 合上情，認定系爭契約應為互易與承攬之混和契約。又當事 人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之 規定，民法第398 條定有明文，故系爭契約準用買賣及承攬 之相關規定。兩造因系爭契約而互負之主給付義務，一為全 翊公司將胡金谷等2 人分得之房屋、車位興建完成、移轉登 記並點交胡金谷等2 人，一為胡金谷等2 人將全翊公司所分 得房屋之基地所有權移轉登記予全翊公司，二者間具有對價 關係。 ⒋全翊公司是否於前開交屋期限內，依債之本旨提出給付： ⑴按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提 出時起，負遲延責任；又債務人非依債務本旨實行提出給付 者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給 付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知 債權人，以代提出。民法第234 條、第235 條分別定有明文 。再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條亦有明定。另 按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失 價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。工作有瑕疵者，定作 人得定相當期限，請求承攬人修補之。承攬人不於前項期限 內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補 必要之費用。民法第492 條、第493 條第1 、2 項亦有規定 。 ⑵查全翊公司應分別於103 年1 月16日、102 年11月9 日前對 胡金谷、胡明壽完成交屋義務，已如前述，卻遲至106 年3 月15日始完成交屋，詳如不爭執事項㈦所載。胡金谷等2 人 主張係因全翊公司遲未將系爭建物之瑕疵完成修繕而拒絕交 屋，全翊公司應付給付遲延責任云云，為全翊公司所否認， 並辯稱前分別於102 年9 月24日、102 年11月7 日、103 年 3 月12日寄發通知或存證信函，及於原審繫屬中，以104 年 2 月11日民事答辯四暨調查證據聲請狀通知胡金谷等2 人於 104 年2 月26日早上10點至現場點交房屋，又於104 年3 月 30日通知、104 年4 月20日寄發存證信函多次通知辦理交屋 ，係因胡金谷等2 人拒不交屋、受領遲延等情，並提出102 年9 月24日交屋通知函、102 年11月7 日台北西松郵局1914 號存證信函及回執、104 年3 月30日通知函及104 年4 月20 日存證信函附卷為證（原審卷三第17至21、124 、169 、 182 至183 頁）。故本件應審酌全翊公司是否業於前開交屋 期限內，依債之本旨提出給付，茲分述如下。 ⒌胡明壽部分： ⑴胡明壽自認於102 年9 月12日經全翊公司通知驗屋，就應分 配之如附表一所示A1-5F 、A2-5F 、C2-13F辦理驗收，其中 A1-5F 記載水電設備「網路線路有問題」、「公浴淋浴間燈 不亮」、「臥室燈具迴路未對切」等3 項缺失、土建工程「 公浴洗手台排水孔位置牆面抹縫」、「廚具台面人造石美容 」、「全戶地壁磚抹縫修補」、「全戶油漆修補（牆面及天 花）」等4 項缺失；A2-5F 水電設備記載「主浴馬桶漏水」 、「網路線路不通」、「客浴洗臉盆漏水」、「安裝主臥明 鏡、肥皂架」等4 項缺失，土建工程「全戶地壁磚抹縫修補 」、「全戶牆面油漆修補」、「玄關門扇外側掉漆」等3 項 缺失；C2-13F水電設備僅記載「馬桶（客浴）漏水未測試」 、土建工程「全戶地壁磚抹縫修補」、「全戶牆面油漆修補 」2 項缺失，並有當日簽名之水電設備交屋簽認單及工程品 質初驗缺失及複驗單影本在卷可參（原證53，原審卷三第92 至97頁，下稱102 年9 月12日初驗單），上開所列之缺失項 目多為細部修補，無關重大，均非屬重大瑕疵，胡明壽亦未 主張有何減少或滅失房屋之價值或不適於通常或約定使用之 情形。胡明壽雖主張尚有其他缺失因全翊公司不同意記入云 云（本院卷第455 頁），然此部分並未舉證以實其說，實難 採信。又全翊公司交屋義務之履行，尚須胡明壽到場協同受 領始得完成。而全翊公司與胡明壽已合意於公設完成驗收前 辦理交屋，胡明壽並於102 年11月1 日發函催告於函到5 日 內即102 年11月9 日交屋，全翊公司乃依其催告於同年月7 日通知交屋，將準備給付之事情，通知胡明壽，已如前述， 顯認其已將102 年9 月12日驗屋之缺失改正，乃依胡明壽之 催告期日內交屋。詎胡明壽並未協同受領，反於102 年11月 21日寄發存證信函主張「本案大樓建物、設備及公設等尚未 由本人完成驗收，貴公司來函逕通知本人交屋顯與契約不符 」，有該日南勢角郵局598 號存證信函影本在卷可憑（原審 卷一第130 至131 頁），與其102 年11月1 日南勢角郵局第 569 號存證信函，催告全翊公司依系爭協議書於函到5 日內 完成交屋之意思相悖。是全翊公司既已於102 年11月9 日交 屋日前，通知胡明壽辦理交屋，因胡明壽並未配合受領，且 表示拒絕，依民法第235 條但書之規定，自難認係屬可歸責 於全翊公司之給付遲延。 ⑵胡明壽雖一再主張全翊公司就系爭建物遲未完成修繕，於原 審繫屬中，曾於104 年2 月26日會同驗屋仍有部分瑕疵，又 依104 年4 月8 日至9 日複驗結果，全翊公司並未完成瑕疵 修繕云云。然依其所提出之104 年4 月8 日由胡明壽之子胡 喬程簽認之工程品質初驗缺失及複驗單影本（原審卷三第 171 至174 頁），對照102 年9 月12日初驗單，新增許多非 初驗時之缺失項目，並確認之前多數缺失均已修繕完成，胡 明壽雖主張尚有多處「抹縫不良」、馬桶周圍漏水、全戶牆 面油漆修補裂紋、房屋太髒未清潔等等缺失，並提出缺失待 改善明細表附卷可稽（原審卷三第179 頁反面）。然其上並 無全翊公司之簽認，已難遽採，縱認尚有瑕疵未完成修補， 惟上開瑕疵均非屬重大，無關重要，並未達不能居住使用系 爭房屋之程度。 ⑶至於缺失事項新增記載「陽台未裝欄杆與原圖面不符」部分 全翊公司亦加註「本處建照圖示為雨遮依規定無設置欄杆」 。胡金谷等2 人雖主張系爭大樓現有外觀，未依原圖面施作 ，並提出原證10圖面為據（原審卷一第72頁），全翊公司自 認建物現狀與原證10圖面不符，詳如不爭執事項㈥所載，然 辯稱：原證10圖面非兩造同意之施工圖面，「建材設備表」 並無約定系爭大樓之外觀材質應以石材（雕）、鋁板及欄杆 施作等語。本院審酌原證10圖面並非系爭契約之內容，亦非 附件，其上並無兩造任一方之簽認。而系爭契約附件建材設 備表第2 條建築外觀約定：「建築外牆四週造型面處理，採 高級山型磚、平磚、精緻收邊飾材，由專家設計量身搭配外 觀色系氣派高雅。」（原審卷一第26頁），並無約定以石材 （雕）、鋁板及欄杆施作，則原證10圖面上所載之石材、鋁 板、欄杆（手寫字樣）是否為兩造契約內容，實有疑義。其 次，系爭大樓外觀業經變更設計，並有新北市政府104 年1 月9 日新北府工施字第1032390038號函說明七略以：「㈠86 中建字第967 號建照工程於建造執照申請後，向本府工務局 辦理計3 次變更設計，本府工務局於89年4 月10日核准第1 次變更設計，涉及外觀變更內容為『立面部分變更』；於 100 年3 月10日核准第2 次變更設計，涉及從外觀變更內容 為『立面變更』；於102 年1 月30日核准第3 次變更設計， 涉及外觀變更內容為『A 、B 、C 、D 棟立面部分調整變更 』，有關建物外觀與歷次之設計圖說有何差異一節，查86中 建字第967 號建造執照卷內歷次建物立面圖說之外牆材質未 標示明列（石材及山型丁掛磚）」等語為憑，並隨文檢附歷 次變更設計文件資料及立面圖供參（原審卷三第35頁反面、 第46至52、59至62、81至83頁）。故胡明壽主張陽台未裝欄 杆與原圖面不符，難認有何違約，自非房屋之瑕疵。 ⑷全翊公司嗣於104 年4 月20日寄發存證信函通知胡明壽已全 部改善完成，於7 日內辦理交屋，然胡明壽再以原審104 年 4 月27日書狀通知改善缺失後辦理交屋，即仍未受領交屋， 自於法不符。而胡明壽上開舉證無從認定其有拒絕交屋之權 利，則其依民法第231 條給付遲延之規定，請求全翊公司應 就102 年11月9 日起至106 年3 月14日止未能使用、收益房 屋及車位之損害，負賠償責任，尚有未合，應予駁回。 ⒍胡金谷部分： ⑴胡金谷自承於102 年12月24日、103 年2 月10日、13日、28 日經全翊公司通知驗屋，就應分配之如附表一所示A1-1F 店 鋪、A1-10F、C2-7F 房屋辦理驗收。其於102 年12月24日就 C2-7F 驗收，其中水電設備缺失記載「客浴浴室上方有一套 管待查用途」「網路＃3 ＃4 ＃5 NG」、「廚房牆面插座數 量缺- 待查圖面」、「電視未測」、「後陽台洗衣機排水立 管未測（水管太細）」、「後陽台排水不順」等6 項、土建 工程「偵煙器及燈座四週油漆修補及門邊」、「主浴淋浴拉 門滲水」、「爐具爐子打火石失效」等3 項缺失（下合稱C2 -7F 初驗缺失）；A1-1F 店鋪及A1-10F房屋則於103 年2 月 10日驗收水電設備、同年月13日驗收土建工程，就A1-1F 水 電設備記載「浴室電熱器線徑使用8 ×2 、E2 .0 且測得電 壓為163V」、「廚房台面上專用插與抽油煙機插共用迴路」 、「浴室地排排水不順（水電部分測試無誤、功能正常，土 建部分地屏坡度異常）、「冷氣機電源未測」、「浴室燈座 更換」、「冷氣穿樑孔洞確認」、「廚具未安裝、給水未測 」等7 項，土建工程記載「廁所地磚無洩水坡度」、「對講 機待確認使用功能」、「廁所五金未安裝」、「戶內牆面油 漆修補（開關周圍）」、「廁所門封邊漆重漆」等5 項缺失 （下合稱A1-1F 初驗缺失）；A1-10F水電設備記載「冷氣主 機排水及電未測」、「開關箱內欠蓋板」、「廚房抬面上專 插與抽油煙機共同迴路（非缺失）」、「客浴旁臥室門上方 有一孔洞，用途不明，待確認」等4 項，土建工程記載「全 戶牆面油漆修補」、「前陽台地磚空心（假栓位置內）、「 後陽台門邊開關旁抹縫修補」、「後陽台倒吊樑上有油漆噴 到」、「主臥對面臥室窗框美容（外側）紗窗無法閉合」、 「門口機功能待確認」、「烘碗機接地待確認」等7 項（下 合稱A1-10F初驗缺失），並有經全翊公司簽名之水電設備交 屋簽認單，及工程品質初驗缺失及複驗單（即土建工程初驗 單、雙方均未簽名）影本共6 張在卷可參（原證54，原審卷 三第98至103 頁），上開所列之項目，有多項「待確認」或 「未測」，並非瑕疵，其餘細部修補均非屬重大瑕疵。胡金 谷雖主張尚有其他缺失因全翊公司不同意記入云云（本院卷 第456 頁），惟此部分並未舉證以實其說，實難採信。而全 翊公司至遲應於103 年1 月17日對胡金谷完成交屋義務，僅 C2-7F 於該期日前初驗，另A1-1F 、A1-10F則於103 年2 月 10日始與胡金谷進行初驗，已有遲延。初驗後，胡金谷於 103 年3 月4 日以板橋文化路郵局1280號存證信函（原審卷 一第66至68頁）通知全翊公司於10日完成房屋修繕及交付房 屋及車位，全翊公司於103 年3 月12日通知胡金谷辦理交屋 （原審卷三第21、22頁），經約定於103 年4 月8 日前往建 物現場，然並未完成交屋。胡金谷主張當日現場承辦人員告 知未獲董事長交辦，且未安排水電人員到場，故未能驗屋、 交屋，並提出103 年4 月18日板橋文化路郵局2234號存證信 函（原審卷一第69至70頁）為憑。全翊公司對此並未否認。 嗣胡金谷等2 人於103 年4 月25日提起本件訴訟，有起訴狀 上之原審收狀戳可參（原審卷一第3 頁），全翊公司亦無交 屋之通知，迄至104 年2 月11日民事答辯四暨調查證據聲請 狀通知胡金谷於104 年2 月26日早上10點至現場點交房屋後 ，因尚有瑕疵未修繕而再約定於104 年4 月8 日交屋，胡金 谷雖主張迄至104 年4 月8 日尚有多項缺失未完成修繕，並 提出A1-10F、C2-7F 之水電設備交屋簽認單及工程品質初驗 缺失及複驗單共4 張為證（原證64，原審卷三第175 至178 頁），然對照上開A1-10F初驗缺失、C2-7F 初驗缺失，除新 增多項缺失，其上亦記載多數初驗缺失均已修繕完成，而胡 金谷主張尚有缺失未完成修繕，為全翊公司所否認，胡金谷 所提出之缺失待改善明細表（原審卷三第179 頁），並未經 全翊公司簽認，且其中有關「主臥室陽台、客廳陽台未裝欄 杆與原圖面不符」部分，難認有何違約，已如前述，全翊公 司亦加註「本處建照圖示為雨遮依規定無設置欄杆」；「客 廳外牆樑柱有孔洞」，全翊公司加註「客戶客變預留冷氣之 套管位置非缺失」；「主臥室無浴缸」，全翊公司加註「原 規劃設計平面配置小坪數之主臥室採用淋浴拉門無配置浴缸 」等（原審卷三第175 、177 頁），均非屬房屋之瑕疵。其 餘胡金谷主張有關浴室上方維修孔堵塞、油漆裂紋未修繕、 磁磚抹縫不良、全戶太髒未清潔等有少數項目未合於胡金谷 之要求，胡金谷並未提出證據以實其說，縱認尚有細部缺失 ，亦無關重要，應認全翊公司已完成工作，具備約定之品質 ，並無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之情事，並 無不能居住使用房屋之情形，且相較房屋之高額價值，如認 胡金谷得以上開無關重要之細部缺失長期拒絕受領房屋，實 有違誠信。應認全翊公司於104 年4 月8 日已依債務本旨實 行提出給付，而生提出之效力，胡金谷於當日拒絕受領，自 屬受領遲延。 ⑵全翊公司至遲應於103 年1 月17日對胡金谷履行交屋義務， 然迄至104 年4 月8 日始依債務本旨提出給付，自屬給付遲 延，胡金谷依民法第231 條規定請求全翊公司就103 年1 月 18日起至104 年4 月7 日止之遲延負損害賠償責任，應堪採 之。 ⒎胡金谷等2 人另以全翊公司於原審書狀自始即以要求返還保 證金為交屋條件，行使同時履行抗辯而拒絕交屋，且105 年 3 月間發現水電錶被拆除，不符可驗收標準云云，固提出拆 除水錶照片及臺灣電力公司證明為據（原審卷四第134 至13 9 頁）。然查，全翊公司係於本件起訴前即已對胡明壽生提 出之效力，並無給付遲延，已如前述；而全翊公司與胡金谷 於原審繫屬中之104 年4 月8 日會同辦理交屋，全翊公司並 無以返還保證金為條件，且當庭表示本件不行使同時履行抗 辯權（本院卷第555 頁），其於水電錶遭拆除前已依債之本 旨提出給付，故水電錶於胡金谷等2 人受領遲延後被拆除之 事實，並不影響本院就交屋期限是否逾期之認定，附此敘明 。 ㈢胡金谷依給付遲延之法律關係，請求全翊公司等2 人按月連 帶賠償相當租金之所失利益12萬6,000 元，及賠償已支出之 房屋及車位管理費之損害，有無理由？若有，金額為若干？ ⒈按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。 損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債 權人所受損害及所失利益為限，且依通常情形或依已定之計 劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益 。民法第231 條第1 項、民法第216 條定有明文。至所謂所 受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損 害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生 而受妨害之消極的損害而言。如依外部客觀情事觀之，足認 其可預期取得之利益，因責任原因事實之發生，致不能取得 者，即可認為係所失之利益。是此項所失利益如具有繼續性 之狀態，應就債權人在該繼續期間所可預期取得之利益，綜 合加以評估調查，不能單以一時一地所失之利益作為認定之 標準。若不能證明債權人在該繼續期間可取得利益之數額或 證明顯有重大困難者，自非不得依民事訴訟法第222 條第2 項之規定，由法院審酌一切情況，依所得心證定其數額（最 高法院94年度台上字第1505號、102 年度台上字第837 號民 事裁判要旨參照）。 ⒉按月請求相當於租金之損害部分： ⑴胡金谷主張因全翊公司遲延給付，受有未能使用收益房屋、 車位之損失，即為所失之利益，既已有相當之市場租金行情 可茲參酌時，自無適用土地法第97條之必要，其按月受有如 附表四「請求金額」欄所載，合計12萬6,000 元之損害等語 ，為全翊公司等2 人所否認，並主張縱認全翊公司有遲延交 屋，然胡金谷並無將房屋出租給他人之計畫，並無導致胡金 谷無法收取租金之損失，縱認得請求租金損失，但租金金額 亦應受土地法第97條之限制等語。經查，胡金谷為地主之一 ，並獲分配如附表四所示3 戶房屋、3 個車位，其中編號1 為店鋪，依通常情形，將房屋、車位出租他人，獲取租金收 益，堪認符合社會一般通念，且胡金谷於106 年3 月15日受 領交屋後，確實已於短期內即將其中二戶房屋、二個車位出 租他人，並提出A1-1F 、C2-7F 之房屋租賃契約書等節本（ 本院卷第341 至347 頁）、編號35號機械停車位、編號63號 平面停車位之停車位租賃契約書等節本影本（本院卷第463 至466 頁）附卷為憑，其主張因全翊公司遲延交屋，而於 103 年1 月17日起迄至104 年4 月8 日間，受有未能使用收 益房屋、車位之所失利益，應堪採信。另經原審就胡金谷房 屋之歷年租金，囑託宏大不動產估價師聯合事務所估價，考 量區域因素、個別條件選取適當之比較案例，並斟酌商業效 益、屋齡、坪數等條件作為修正評估之依據，所為之評估價 值結論，各最終價格決定為： ①A1-1F 店鋪：總面積19.72 坪，102 年7 月至103 年6 月租 金33萬9,236 元，103 年7 月至104 年6 月租金34萬1,939 元，則102 年7 月起至104 年6 月止，平均每月租金為2 萬 8,382 元。 ②A1-10F房屋：總面積56.38 坪，102 年7 月至103 年6 月租 金40萬1,352 元，103 年7 月至104 年6 月租金40萬4,550 元，則102 年7 月起至104 年6 月止，平均每月租金為3 萬 3,579 元。 ③C2-7F 房屋：總面積34.38 坪，102 年7 月至103 年6 月租 金25萬2,187 元，103 年7 月至104 年6 月租金25萬4,196 元，則102 年7 月起至104 年6 月止，平均每月租金為2 萬 1,099 元（以上平均租金，元以下四捨五入）。 有上開事務所於105 年11月4 日105 宏大聯估字第3376號函 送之105 宏估務字第00000000之1 號不動產估價報告書為憑 （下稱系爭估價報告，外放證物第7 頁）。並審酌胡金谷所 提出之上開房屋、車位租賃契約書所載，106 年9 月30日起 出租A1-1F 店鋪之每月租金為32,000元，自106 年5 月15日 起出租C2-7F 房屋之每月租金為25,000元、編號35號機械停 車位每月2,500 元，106 年6 月15日起出租63號平面停車位 一年租金5 萬元，平均每月租金4,167 元（元以下四捨五入 ），以及系爭估價報告中所載，勘估標的為地上14層、地下 3 層之店面住宅大樓，結構為鋼筋混凝土，臨路為新北市○ ○區○○街，對面有擋土牆、沿路多為車潮、商業效益不高 ，整體而言交通條件尚可，且為新成屋，住宅室內皆有採光 ，並且面對山景，視野採光良好，勘估標的室內維護保養與 使用情況良好等情，並有現況照片可參（系爭估價報告第26 至29頁），認胡金谷以106 年以後之租金主張當時按月受有 如附表四「請求金額」欄所載，合計12萬6,000 元之損害， 尚屬過高，本院綜合上情，依民事訴訟法第222 條第2 項之 規定，認定本件103 年1 月18日起迄至104 年4 月7 日間因 全翊公司給付遲延，致胡金谷每月所受之租金損失應以如附 表四「本院判決金額」欄所載之金額為適當，合計每月損失 為9 萬3,000 元。 ⑵又按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」次按 該項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房 屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內， 此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金 ，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租 用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該 條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞 」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。城市地方供營業 用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一 般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97 條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號民事判決要 旨、94年度第2 次民事庭會議決議可參）。是A1-1F 店鋪既 供承租人商業使用，自不受土地法第97條第1 項之限制。再 者，依全翊公司104 年2 月17日開立之統一發票所載，胡金 谷以土地所換得建物總價值為2,165 萬9,136 元（本院卷第 523 頁），縱以年息10％計算，每月租金上限為18萬0,493 元（21,659,136×10％÷12），本院認定每月損失9 萬3,00 0 元，並未逾土地法第97條第1 項之限制，全翊公司等2 人 上開所辯，並不足採。 ⑶胡金谷因全翊公司給付遲延，而自103 年1 月18日起迄至 104 年4 月7 日止合計受有房屋及車位相當於租金之損害共 計136 萬5,700 元，詳如附表五所示。 ⒊請求給付管理費之損失： 經查，胡金谷主張系爭大樓於102 年11月1 日起繳納管理費 ，此為全翊公司等2 人所不爭執。胡金谷主張自102 年11月 起至106 年3 月15日止，業已繳納房屋及車位管理費合計30 萬4,969 元，並提出明細表及管理費已繳費清單、收費單影 本附卷為憑（原審卷四第22至24頁、本院卷第247 至258 頁 ）。按公寓大廈管理條例第10條第2 項規定：「共用部分、 約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有 權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 」胡金谷為系爭大樓區分所有權人及車位所有權人，原應依 上開條例規定，按月向管委會繳納管理費，然而因可歸責於 全翊公司之原因遲延給付，已如上述，則胡金谷就102 年11 月1 日起迄至104 年4 月7 日間因全翊公司給付遲延，未能 使用房屋車位卻仍按月繳付之管理費之損失，請求全翊公司 賠償，應無不合。其中102 年11月起至103 年4 月間止為建 商代管期間預收6 個月管理費，而第一屆管委會成立後於 103 年5 月起至104 年5 月間收取房屋管理費，未收車位管 理費，有管委會統計胡金谷管理費以繳費清單在卷為證（原 審卷四第22至24頁），故車位管理費僅計算102 年11月至 103 年4 月共6 個月。爰就胡金谷已支付管理費之金額詳如 附表六所示，共計12萬6,944 元，此部分請求全翊公司賠償 ，應予准許。 ⒋賴五團應負連帶賠償責任： 依系爭契約第19條約定：「丙方（即賴五團）為乙方（即全 翊公司）之連帶保證人，並願放棄先訴抗辯權，如乙方違約 ，應與乙方負連帶賠償責任。」從而，胡金谷依上開約定請 求賴五團與全翊公司連帶負賠償責任，即屬有據，應予准許 。 ⒌小結，胡金谷依民法第231 條第1 項規定及系爭契約第19條 之約定，請求全翊公司等2 人連帶賠償相當於租金之損失 136 萬5,700 元，及如附表五利息起算日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息，及管理費之損失12萬6,944 元等 ，自應准許，逾此範圍之請求，應予駁回。 ㈣胡金谷等2 人依民法第184 條第1 項規定，請求全翊公司等 2 人按月連帶賠償相當租金之損害及管理費，有無理由？按 給付遲延與侵權行為，性質上雖屬相同，但因債務人之遲延 行為侵害債權，在民法上既有特別規定，自無關於侵權行為 規定之適用（最高法院43年台上字第639 號民事判例要旨可 參）。故給付遲延雖為債務人侵害債權之行為，性質上亦屬 侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權 行為之規定，於債務不履行不適用之。查全翊公司遲延交付 胡金谷所配得之房屋及車位，係因未依系爭契約履行之債務 不履行法律關係所生，依前揭判例意旨，胡金谷即不得以全 翊公司債務不履行之同一事實，主張全翊公司應對其負侵權 行為責任。另全翊公司就胡明壽分配之房屋及車位，並無給 付遲延，如前所述，既無侵害胡明壽之債權或所有權，自不 該當侵權行為。則胡金谷等2 人依民法第184 條第1 項規定 ，請求全翊公司等2 人連帶賠償損害，為無理由，不應准許 。 六、綜上所述，胡金谷依第231 條第1 項之規定及系爭契約第19 條，請求全翊公司等2 人連帶給付136 萬5,700 元及管理費 損失12萬6,944 元，為有理由，應予准許。胡金谷等2 人逾 此範圍之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審駁回胡金 谷請求136 萬5,700 元本金部分及該部分假執行之聲請，及 就不應准許部分所為全翊公司等2 人敗訴之判決（即違約金 、胡金谷於104 年4 月8 日後繳納之管理費部分、胡明壽請 求之管理費部分。原判決主文第四、五項雖僅命全翊公司給 付管理費，然其理由業已載明全翊公司等2 人應負連帶賠償 責任，故原判決主文第4 、5 項漏載賴五團與全翊公司連帶 給付，應屬顯然錯誤），即有未洽，胡金谷及全翊公司等2 人上訴意旨，各自指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判 ，均為有理由，應予准許；至原審就上開不應准許部分所為 胡金谷等2 人敗訴之判決，及就上開應予准許部分所為全翊 公司敗訴之判決，均核無不合，兩造上訴意旨，各自指摘原 判決各該部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，不應准許 ；胡金谷追加請求給付如附表五所示之利息部分，為有理由 ，應予准許，逾此範圍所為訴之追加及該部分假執行之聲請 ，及胡明壽追加之訴及假執行之聲請，均為無理由，應予駁 回。胡金谷就本件所命全翊公司給付部分未逾150 萬元，全 翊公司不得上訴第三審，本院判決即告確定，自無諭知准、 免假執行之必要。另就原判決主文第4 項、第5 項之顯然錯 誤，更正如主文第8 項所示，亦併敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件胡金谷及全翊公司等2 人上訴均為一部有理 由、一部無理由，胡明壽之上訴為無理由，胡金谷追加之訴 為一部有理由、一部無理由，胡明壽追加之訴為無理由。依 民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第78條、第79條、 第85條第1 項、第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 7 月 11 日 工程法庭 審判長法 官 陳容正 法 官 王怡雯 法 官 紀文惠 正本係照原本作成。 全翊建設股份有限公司、賴五團不得上訴。 胡金谷、胡明壽如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提 出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本 院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提 出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者， 另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書 影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 11 日 書記官 吳金來 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附表一：胡金谷、胡明壽所有之房屋及車位： ┌───┬───────────────────┬───────────┬──────────┐ │所有人│ 房屋門牌號碼 │ 房屋建號 │ 建物坐落土地地號 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │胡金谷│新北市○○區○○街○○○ 號1 樓（A1-1F） ○○○區○○段2293建號 ○○○區○○段○○○ ○號│ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │胡金谷│新北市○○區○○街○○○ 號10樓（A1-10F）○○○區○○段2302建號 │同上 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │胡金谷│新北市○○區○○街○○○ 號7 樓（C2-7F） ○○○區○○段2406建號 │同上 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │胡金谷│新北市○○區○○街○○○ 號編號8 、35、63○○○區○○段2335建號 │同上 │ │ │號停車位 │ │ │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │胡明壽│新北市○○區○○街○○○ 號5 樓（A1-5F） ○○○區○○段2297建號 │同上 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │胡明壽│新北市○○區○○街○○○ 號5 樓（A2-5F） ○○○區○○段2311建號 │同上 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │胡明壽│新北市○○區○○街○○○ 號13樓（C2-13F）○○○區○○段2412建號 │同上 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │胡明壽│新北市○○區○○街○○○ 號編號2 、34、73○○○區○○段2335建號 │同上 │ │ │號停車位 │ │ │ └───┴───────────────────┴───────────┴──────────┘ 附表二 ┌───┬───────┬───────┬───────┐ │上訴人│ 租金月份 │房屋加車位租金│利息起算日 │ │ │ │ （每月） │ │ ├───┼───────┼───────┼───────┤ │胡金谷│ 103年5月份 │ 126,000元 │103年6月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年6月份 │ 126,000元 │103年7月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年7月份 │ 126,000元 │103年8月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年8月份 │ 126,000元 │103年9月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年9月份 │ 126,000元 │103年10月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年10月份 │ 126,000元 │103年11月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年11月份 │ 126,000元 │103年12月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年12月份 │ 126,000元 │104年1月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年1月份 │ 126,000元 │104年2月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年2月份 │ 126,000元 │104年3月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年3月份 │ 126,000元 │104年4月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年4月份 │ 126,000元 │104年5月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年5月份 │ 126,000元 │104年6月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年6月份 │ 126,000元 │104年7月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年7月份 │ 126,000元 │104年8月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年8月份 │ 126,000元 │104年9月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年9月份 │ 126,000元 │104年10月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年10月份 │ 126,000元 │104年11月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年11月份 │ 126,000元 │104年12月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年12月份 │ 126,000元 │105年1月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年1月份 │ 126,000元 │105年2月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年2月份 │ 126,000元 │105年3月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年3月份 │ 126,000元 │105年4月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年4月份 │ 126,000元 │105年5月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年5月份 │ 126,000元 │105年6月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年6月份 │ 126,000元 │105年7月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年7月份 │ 126,000元 │105年8月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年8月份 │ 126,000元 │105年9月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年9月份 │ 126,000元 │105年10月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年10月份 │ 126,000元 │105年11月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年11月份 │ 126,000元 │105年12月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年12月份 │ 126,000元 │106年1月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 106年1月份 │ 126,000元 │106年2月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 106年2月份 │ 126,000元 │106年3月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 106年3月1日起│ 63,000元 │106年3月16日 │ │ │ 至同年3月15日│ │ │ │ │ 止 │ │ │ └───┴───────┴───────┴───────┘ 附表三 ┌───┬───────┬───────┬───────┐ │上訴人│ 租金月份 │房屋加車位租金│利息起算日 │ │ │ │ （每月） │ │ ├───┼───────┼───────┼───────┤ │胡明壽│ 103年5月份 │ 125,000元 │103年6月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年6月份 │ 125,000元 │103年7月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年7月份 │ 125,000元 │103年8月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年8月份 │ 125,000元 │103年9月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年9月份 │ 125,000元 │103年10月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年10月份 │ 125,000元 │103年11月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年11月份 │ 125,000元 │103年12月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年12月份 │ 125,000元 │104年1月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年1月份 │ 125,000元 │104年2月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年2月份 │ 125,000元 │104年3月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年3月份 │ 125,000元 │104年4月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年4月份 │ 125,000元 │104年5月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年5月份 │ 125,000元 │104年6月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年6月份 │ 125,000元 │104年7月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年7月份 │ 125,000元 │104年8月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年8月份 │ 125,000元 │104年9月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年9月份 │ 125,000元 │104年10月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年10月份 │ 125,000元 │104年11月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年11月份 │ 125,000元 │104年12月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年12月份 │ 125,000元 │105年1月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年1月份 │ 125,000元 │105年2月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年2月份 │ 125,000元 │105年3月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年3月份 │ 125,000元 │105年4月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年4月份 │ 125,000元 │105年5月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年5月份 │ 125,000元 │105年6月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年6月份 │ 125,000元 │105年7月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年7月份 │ 125,000元 │105年8月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年8月份 │ 125,000元 │105年9月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年9月份 │ 125,000元 │105年10月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年10月份 │ 125,000元 │105年11月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年11月份 │ 125,000元 │105年12月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 105年12月份 │ 125,000元 │106年1月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 106年1月份 │ 125,000元 │106年2月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 106年2月份 │ 125,000元 │106年3月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 106年3月1日起│ 62,500元 │106年3月16日 │ │ │至同年月15日止│ │ │ └───┴───────┴───────┴───────┘ 附表四：胡金谷請求賠償房屋及車位之相當於租金之損失金額： ┌───┬───────────────────┬───────────┬──────────┐ │編號 │ 房屋（門牌號碼）/車位（編號） │ 請求金額（每月） │本院判決金額（每月）│ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │ 1 │新北市○○區○○街○○○ 號1 樓（A1-1F） │ 4萬元 │ 2萬9,000元 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │ 2 │新北市○○區○○街○○○ 號10樓（A1-10F）│ 4萬6,000元 │ 3萬4,000元 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │ 3 │新北市○○區○○街○○○ 號7 樓（C2-7F） │ 3萬元 │ 2萬1,000元 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │ 4 │編號8 號機械停車位 │ 3,000元 │ 2,500元 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │ 5 │編號35號機械停車位 │ 3,000元 │ 2,500元 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │ 6 │編號63號平面停車位 │ 4,000元 │ 4,000元 │ ├───┼───────────────────┼───────────┼──────────┤ │ │ 合 計│ 12萬6,000元 │ 9萬3,000元 │ └───┴───────────────────┴───────────┴──────────┘ 附表五：胡金谷請求賠償相當於租金之損害金額及利息起算日 ┌───┬───────┬───────┬───────┐ │上訴人│ 損害月份 │房屋加車位相當│利息起算日 │ │ │ │於租金之金額 │ │ │ │ │（元以下四捨五│ │ │ │ │入） │ │ ├───┼───────┼───────┼───────┤ │胡金谷│103 年1 月18日│32萬1,000 元（│起訴狀繕本送 │ │ │至同年4 月份 │93,000×14/31 │達翌日即103 年│ │ │ │＋93,000×3） │5 月14日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年5月份 │ 9萬3,000元 │103年6月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年6月份 │ 9萬3,000元 │103年7月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年7月份 │ 9萬3,000元 │103年8月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年8月份 │ 9萬3,000元 │103年9月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年9月份 │ 9萬3,000元 │103年10月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年10月份 │ 9萬3,000元 │103年11月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年11月份 │ 9萬3,000元 │103年12月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 103年12月份 │ 9萬3,000元 │104年1月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104 年1 月份 │ 9萬3,000元 │104年2月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年2月份 │ 9萬3,000元 │104年3月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ 104年3月份 │ 9萬3,000元 │104年4月1日 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │104 年4 月1 日│2 萬1,700元（ │104年5月1日 │ │ │起至同年月7 日│93,000×7/30）│ │ │ │止 │ │ │ ├───┴───────┼───────┼───────┤ │ 合 計│136 萬5,700元 │ │ └───────────┴───────┴───────┘ 附表六：胡金谷請求賠償管理費之損失及金額 ┌───┬───────────┬───────┬───────────┬──────────┐ │編號 │ 房屋（門牌號碼）/ 車 │每月管理費 │房屋自102 年11月1 日起│ 計算式 │ │ │ 位（編號） │（詳原審卷四第│至104 年4 月7 日止（共│（元以下四捨五入） │ │ │ │22至24頁） │17個月7 天）/ 車位自 │ │ │ │ │ │102 年11月至103 年4 月│ │ │ │ │ │止（共6 個月） │ │ ├───┼───────────┼───────┼───────────┼──────────┤ │ 1 │551 號1 樓（A1-1F ） │ 1,185元 │ 2萬422元 │1185×（17＋7/30） │ ├───┼───────────┼───────┼───────────┼──────────┤ │ 2 │551 號10樓（A1-10F） │ 3,385元 │ 5萬8,335元 │3385×（17＋7/30） │ ├───┼───────────┼───────┼───────────┼──────────┤ │ 3 │567 號7 樓（C2-7F ） │ 2,065元 │ 3萬5,587元 │2065×（17＋7/30） │ ├───┼───────────┼───────┼───────────┼──────────┤ │ 4 │編號8 號機械停車位 │ 800元 │ 4,800元 │800×6 │ ├───┼───────────┼───────┼───────────┼──────────┤ │ 5 │編號35號機械停車位 │ 800元 │ 4,800元 │800×6 │ ├───┼───────────┼───────┼───────────┼──────────┤ │ 6 │編號63號平面停車位 │ 500元 │ 3,000元 │500×6 │ ├───┼───────────┴───────┼───────────┼──────────┤ │ │ 合 計│ 12萬6,944元 │ │ └───┴───────────────────┴───────────┴──────────┘