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臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　106年度抗字第962號 抗　告　人　康偉鼎 上列抗告人因債務人周志鵬與債權人官長軒、吳美秀間拍賣抵押 物強制執行聲明異議事件，對於民國106年6月14日臺灣臺北地方 法院106年度執事聲字第123號所為裁定提起抗告，本院裁定如下 ： 主 文 抗告駁回。 抗告費用由抗告人負擔。 理 由 一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、 第2項定有明文。故不動產所有人於 設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致 影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押 物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依 聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依 無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照） 。是在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不 足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於 拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵 押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法 院釋字第304號解釋理由書參照）。 二、本件債權人官長軒、 吳美秀（下稱債權人）持原法院105年 度司拍字第284號拍賣抵押物裁定為執行名義， 主張對債務 人周志鵬、周志明（下以姓名稱之）有新臺幣（下同）4,20 0萬元本金及違約金之借款債權， 向原法院執行處聲請就周 志鵬單獨所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號 7 樓之3建物及基地（下稱系爭房地）等不動產強制執行。 嗣 原法院執行處因系爭房地於103年12月4日設定債權擔保總金 額1,300萬元之最高限額抵押權予債權人（ 下稱系爭抵押權 ）後，周志鵬於105年1月15日將抵押物即系爭房屋出租予抗 告人，而系爭房地經以底價2,900萬元為第一次拍賣， 無人 應買，此項租賃關係已影響其抵押權為由，於106年4月25日 以執行命令除去承租人之租賃權後拍賣（ 詳原法院105年度 司執字第94935號，下稱執行影卷第29頁， 惟執行命令誤載 抵押權設定時間及擔保債權額），抗告人對此聲明異議，經 原法院執行處司法事務官裁定駁回異議（詳執行影卷第37頁 ），抗告人不服，再經原法院以106年度執事聲字第123號裁 定駁回異議（下稱原裁定），抗告人因而提起本件抗告。 三、抗告人異議及抗告意旨略以：其於105年1月15日與周志鵬簽 立之租賃契約乃真實有效之契約，其均有按期繳納租金及稅 捐，系爭房屋曾於104年10月間發生火災， 其已將受損部分 修繕完畢，再轉租他人，承租當時並不知悉周志鵬有何債權 債務問題，亦未有法院拍賣情事，其已交付2個月押租金 ， 且租期將於107年1月14日屆滿，而本件執行程序之第三次拍 賣期日係於106年7月14日，縱順利拍定，拍定人承受其與周 志鵬間租賃關係之租期僅有6個月 ，不致影響應買人之購買 意願，抗告人非為強占執行標的物，僅係合法爭取自己權利 ，亦符合民法第425條買賣不破租賃之精神， 爰提起本件抗 告，求為廢棄原裁定等語。 四、經查： （一）查周志鵬係於103年12月4日將系爭房地設定系爭抵押權予 債權人，有抵押權設定契約書、他項權利證明書、系爭房 地登記謄本在卷可稽（執行影卷第4頁至第5頁 、第7頁、 第11至13頁）。嗣周志鵬之其他債權人臺灣土地銀行股份 有限公司（下稱土地銀行）聲請就系爭房地為假扣押（案 列原法院105年度司執全字第527號），原法院於105年7月 19日至現場執行查封時，非凡時代有限公司（下稱非凡公 司）員工在場，抗告人復於106年2月24日在原法院執行處 陳明：其係於105年1月向周志鵬承租系爭房屋後，再於同 日轉租予非凡公司，租期迄至107年1月15日止為等情，有 查封筆錄、訊問筆錄、非凡公司登記資料及租賃契約在卷 可按（執行影卷第14、16、18至22頁），可徵抗告人與周 志鵬間就系爭房屋之租賃契約確係成立於系爭抵押權設定 之後無訛。 （二）債權人於105年8月29日持原法院105年度司拍字第284號拍 賣抵押物裁定為執行名義，主張對周志鵬、周志明有4,20 0萬元借款債權， 聲請強制執行包含系爭房地之抵押物， 經原法院以105年度司執字第94935號受理在案，有民事強 制執行聲請狀、裁定書及確定證明書在卷可憑（執行影卷 第1至3頁），而原法院執行處於106年4月14日執行第一次 拍賣程序時，在系爭房地拍賣公告之「點交情形」註記為 不點交，「使用情形」註記為債務人將房屋出租予抗告人 ，租期自105年1月15日至107年1月15日，抗告人將其轉租 予現住人非凡公司，租期同上，拍定後不點交等語，有執 行處通知在卷可參（執行影卷第23至24頁），惟因無人應 買，經併案債權人土地銀行以前揭租賃關係業已影響抵押 權為由聲請除去租賃權而後拍賣，原法院執行處於106年4 月25日核發執行命令除去租賃權，有民事聲請狀、執行通 知、送達證書在卷可按（執行影卷第27、29至31頁），而 系爭房地第一次拍賣底價為2,900萬元，106年6月9日第二 次拍賣底價降為2,320萬元 ，有拍賣公告可按（執行影卷 第40頁背面），顯見前揭租賃權存在，使應買人於拍定後 無法及時取得標的物之占有使用，確有降低應買意願而致 遭無人應買，揆諸前揭說明，應認已影響債權人抵押權之 實現甚然，是以，抗告人辯稱：租期即將於107年1月14日 屆至，前揭租賃關係不致影響應買人之意願云云，顯非可 採，從而，原法院執行處依土地銀行之聲請除去抗告人之 租賃權，於法並無違誤。 （三）另民法第866條第2項規定係參照司法院院字第1446號、釋 字第119號及釋字第304號解釋所增訂，俾於實體法上訂定 原則，以為強制執行程序之依據，其目的在於避免抵押權 成立登記後始約定之租賃關係，於拍賣時導致無人應買或 出價不足清償抵押債權，而使登記在先之抵押權受影響， 故執行法院除去租賃權或終止租賃關係乃優於民法第 425 條買賣不破租賃原則之適用，因此，抗告人主張除去租賃 權不符買賣不破租賃之精神云云，容有誤會。此外，法院 依民法第866條第2項規定除去租賃權時，僅應審酌租賃權 是否成立在抵押權設定之後，及租賃權存在是否影響抵押 權人實行抵押權等要件，已見前述，至於承租人於承租當 時是否知悉抵押物即租賃物有任何債權債務糾紛或法院拍 賣情事，均無礙於法院依前開規定除去租賃權，是以，抗 告人主張：其承租及轉租系爭房屋時，均不知有何債權糾 紛或法院拍賣情事等語，無從採為抗告人有利之認定，附 此敘明。 五、綜上所述，抗告人與周志鵬間之租賃契約既成立於系爭抵押 權之後，而該租約之存在，已影響系爭抵押權之實行，執行 法院於第一次拍賣程序無人應買後，依假扣押債權人之聲請 除去租賃關係，並無不合，原法院執行處司法事務官、原裁 定駁回抗告人之異議，核無違誤。抗告意旨仍執前詞，指摘 原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 18 日 民事第二十四庭 審判長法 官 陳麗芬 法 官 周祖民 法 官 黃欣怡 正本係照原本作成。 本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再 抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀 。並繳納再抗告費新臺幣１千元。 中 華 民 國 106 年 8 月 22 日 書記官 蕭麗珍