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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第289號 上　訴　人　大師國際不動產股份有限公司 法定代理人　陳建慶 訴訟代理人　蔡茂松律師 　　　　　　黃啟銘律師 上　訴　人　張秋美 訴訟代理人　葉宏基律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國106年2月 15日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第851號第一審判決各自提 起上訴，經本院於106年11月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 兩造上訴均駁回。 第二審訴訟費用由兩造各自負擔。 事實及理由 一、上訴人大師國際不動產股份有限公司（下稱大師公司）主張 ：上訴人張秋美（下稱張秋美）自民國95年起擔任伊天母營 業處營業員，雙方訂有經紀人合作契約書（下稱系爭經紀合 約）。伊於103年4月23日與買方即訴外人陳幼玲簽訂買賣斡 旋契約書（下爭系爭斡旋契約），陳幼玲願出價新臺幣（下 同）310,180,000元購買賣方即訴外人蔡明興所有門牌號碼 臺北市○○區○○○路○段○○號15樓房屋暨坐落土地（下合 稱系爭房地）及9個停車位（與系爭房地合稱系爭物件）， 斡旋期間自103年4月23日起至同年月30日（下稱斡旋期間） 。詎張秋美明知買賣雙方已於斡旋期間就買賣價金及買賣標 的達成合意，竟為獲得高額仲介服務報酬，違背買方真意， 傳遞錯誤購買條件予賣方，故意拖延成交，迨斡旋期間期滿 翌日，張秋美即辦理離職，另設立訴外人大喜國際開發有限 公司（下稱大喜公司），而張秋美離職前即與伊競爭對手台 灣房屋天母七段特許加盟店即翊富房屋股份有限公司（下稱 翊富公司）營業員黃翊華建立合作關係，離職後仍繼續利用 伊名義進行仲介業務，違反保密責任及洩漏系爭物件資料， 並於103年5月14日促成買賣雙方簽訂與系爭斡旋契約相同價 金及物件之成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。張秋美 違反系爭經紀合約及兩造間委任關係，且構成刑法背信罪， 因系爭物件仲介服務報酬為買賣總價款3%，依系爭斡旋契約 第6條第1項約定，陳幼玲應支付買賣總價1%服務報酬3,101, 800元，蔡明興則應支付其餘2%服務報酬6,203,600元，服務 報酬合計9,305,400元，經扣除5%管理服務費465,270元及營 業稅420,959元，復依系爭經紀合約所定分配比例，伊因而 損失服務報酬4,220,063元。又張秋美所為係屬惡意，依系 爭經紀合約約定，伊尚得依所受損害請求張秋美賠償1倍之 懲罰性違約金4,220,063元。爰依系爭經紀合約第12條第1項 前段、民法第544條、第184條第1項前段（擇一請求）及依 系爭經紀合約第12條第2項，求為命張秋美應給付伊8,440,1 26元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算利息之判決。並願供擔保，請准宣告假執行等語。 二、張秋美則以：系爭物件於斡旋期間係由黃翊華擔任賣方經紀 人，當時開價每坪150萬元、9個車位2,700萬元，伊與陳幼 玲簽訂系爭斡旋契約時，陳幼玲係提出每坪134.47萬元與9 個停車位，總價310,180,000元，並另加購1個車位，伊請黃 翊華轉告訴外人即富邦建設股份有限公司（下稱富邦公司） 業務經理王曉平，經王曉平告知蔡明興後，蔡明興表示每坪 須達140萬元，且無法另提供第10個車位，導致斡旋失敗， 伊並非故意阻擋系爭物件成交。伊於終止系爭經紀合約前， 未與任何第三人簽約處理、執行房地仲介相關業務，伊所蒐 集、取得或持有之系爭物件相關資料，亦無以任何形式提供 或揭露予第三人，復無為自己或第三人利益以任何形式，蒐 集、處理及利用伊所知悉、取得或持有客戶資料、大師公司 人員、合作廠商或競爭者任何形式儲存資料，更未與客戶或 任何第三人私下完成交易或獲取不當利益。且伊終止系爭經 紀合約後，並無以大師公司名義蒐集、處理及利用相關物件 資料，亦無以其名義從事仲介業務，且已將所知悉及持有全 部客戶及物件相關資料交接予大師公司，自無違反系爭經紀 合約之情事，大師公司請求伊賠償8,440,126元本息，自屬 無據。縱認伊有違約情事，因大師公司及伊均係買方仲介， 且大師公司並未指派其他人員執行仲介工作，賣方另有仲介 人員黃翊華，伊與黃翊華同意系爭物件服務報酬先扣除介紹 人報酬後平分，伊實際取得仲介服務報酬為430萬元，再扣 除大師公司管理服務費215,000元及營業稅194,524元，依系 爭經紀合約所定分配比例，大師公司至多可取得仲介服務報 酬為1,900,714元。又大師公司對於業務員承攬案件並未提 供任何援助，且要求業務員自行負擔費用，迨案件成交後其 可享有約一半分紅，顯屬不公，故其請求原可取得服務報酬 1倍之懲罰性違約金，為無理由且過高等語，資為抗辯。 三、原審為大師公司一部勝訴、一部敗訴之判決，判命張秋美應 給付大師公司5,220,063元，及自105年7月5日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，並分別諭知准、免為假執行之宣告 ，另駁回大師公司其餘之訴及該部分假執行之聲請。兩造對 原判決不利部分各自提起上訴，大師公司上訴聲明：㈠原判 決不利於大師公司部分廢棄。㈡前開廢棄部分，張秋美應再 給付大師公司3,220,063元，及自105年7月5日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。對 張秋美之上訴則答辯聲明：上訴駁回；張秋美上訴聲明：㈠ 原判決不利於張秋美部分廢棄。㈡上開廢棄部分，大師公司 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對大師公司之上訴則 答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠兩造自95年起有不動產經紀人合作關係，曾於103年1月15日 簽訂系爭經紀合約，存續期間自簽訂日起至103年12月31日 止。 ㈡大師公司與陳幼玲於103年4月23日簽訂系爭斡旋契約，就系 爭物件約定以總價310,180,000元進行斡旋，斡旋期間為103 年4月23日起至同年月30日止。 ㈢張秋美於103年5月1日提出承攬合約解除申請書予大師公司 ，兩造合作關係自103年5月2日終止。 ㈣陳幼玲、余明芳於103年5月14日與蔡明興就系爭物件以總價 310,180,000元簽訂系爭買賣契約，並於同年月22日完成所 有權移轉登記。 ㈤張秋美因系爭買賣契約向陳幼玲、余明芳收取300萬元服務 報酬，向翊富公司收取130萬元服務報酬，並以張秋美擔任 負責人之大喜公司名義開立發票。 上開各情，有系爭經紀合約、系爭斡旋契約、承攬合約解除申 請書、建物登記謄本暨異動索引、發票、系爭買賣契約等件可 憑（見原審卷第12至31頁、第59頁、第111至116頁），且為兩 造所不爭執（見本院卷一第72、74、244、245頁），堪信為真 實。 五、大師公司主張系爭物件買賣雙方已於斡旋期間就價金及標的 達成合致，張秋美故意不於斡旋期間促成簽訂買賣契約等語 ，為張秋美所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠系爭斡旋契約約定之斡旋標的為系爭房地及地下1樓編號9、 10、11、12、地下4樓編號25、26、27、52、53共9個停車位 ，斡旋總價為310,180,000元等內容（見原審卷第27至28頁 ），核與系爭買賣契約所載買賣標的及買賣價金均屬相同（ 見原審卷第111至116頁），足見買賣雙方最終仍以系爭斡旋 契約所載條件成交甚明。 ㈡買方陳幼玲於張秋美所涉背信刑事案件（下稱系爭刑案）偵 查時證稱：伊簽訂系爭斡旋契約時就同意買系爭房地及9個 車位，且伊本來的想法是要加1個車位的錢多買1個車位，不 是用原來價錢卻要多1個車位，伊對於為何不能趕快談成感 到有點奇怪，伊透過張秋美買的就是系爭房地及9個車位， 後來再以280萬元單獨向富邦公司買1個車位等語（見原審卷 第145至149頁），核與系爭斡旋契約所載內容相符，足證陳 幼玲於斡旋期間已明確表示同意以310,180,000元購買系爭 房地及9個車位，而非要求以相同價格購買系爭房地及10個 車位。另參酌王曉平於原審證稱：蔡明興是富邦公司股東， 故系爭物件出售由伊經手，伊並未直接與買方談價錢，張秋 美表示買方要以310,180,000元購買系爭房地及10個車位， 但賣方僅同意以該價格出售系爭房地及9個車位，雙方於斡 旋期間就是差1個車位的錢等語（見原審卷第160至164頁） ，可知賣方於斡旋期間亦同意以310,180,000元出售系爭房 地及9個停車位，堪認買賣雙方於斡旋期間就買賣價金及買 賣標的之意思表示已屬一致，惟張秋美竟向賣方傳達買方欲 以310,180,000元購買系爭房地及10個停車位等不正確交易 條件，致系爭物件於斡旋期間未能成交。況張秋美於斡旋期 間期滿翌日，即以健康為由向大師公司申請終止系爭經紀合 約（見原審卷第29頁），並隨即於當月14日為陳幼玲居間媒 合與蔡明興簽立與系爭斡旋契約相同條件之系爭買賣契約， 益徵張秋美故意於斡旋期間傳遞錯誤訊息致買賣未能成交， 待斡旋期間屆滿，迅速離職另與黃翊華居間媒合促成系爭物 件交易無訛。 ㈢綜上，大師公司主張系爭物件買賣雙方於斡旋期間就價金及 標的已達成合致，張秋美故意不於斡旋期間促成簽訂買賣契 約等情，可以採信，張秋美辯稱買賣雙方於斡旋期間意思表 示未合致云云，則非可取。 六、大師公司主張張秋美違反系爭經紀合約，應依該合約第12條 第1項、第2項約定賠償其未能取得仲介服務報酬之損失及懲 罰性違約金等情，為張秋美所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠依「於本合作契約期間，乙方（指張秋美）所蒐集、取得或 持有之物件相關資料【包括且不限於：專任委託銷售（租賃 ）契約書、一般委託銷售（租賃）契約書、屬甲方（指大師 公司）各式委託契約書、客戶資料、甲方人員、合作廠商或 競爭者等之任何形式儲存資料】，除雙方另有書面約定外， 均屬甲方所有財產；且於合作期間，乙方均應以甲方之名義 簽訂及蒐集、處理、利用相關物件資料。」、「前項乙方以 甲方名義知悉、取得或持有之相關物件資料，乙方應遵守個 人資料保護法暨相關法令為蒐集、處理及利用，除經甲方書 面同意外，乙方不得以任何形式（包括且不限於：口頭、影 印、交付、文章發表或其他方法)提供或揭露予任何第三人 。」、「除不動產經紀業管理條例另有規定者外，乙方不得 再與任何第三人簽約處理、執行房地產仲介相關業務。」、 「乙方不得為自己或第三人之利益以任何形式（包括且不限 於：口頭、影印、交付、文章發表或以他方法），蒐集、處 理及利用因合作期間而知悉、取得或持有之客戶資料、甲方 人員、合作廠商或競爭者之任何形式儲存資料。」、「乙方 依本條所負之保密義務不因合作期間屆滿、終止或合作契約 書無效或不成立而失其效力。」、「本合約終止後，乙方即 不得再以甲方名義從事仲介業務，且應將所知悉及持有之全 部客戶及物件相關資料辦理交接予甲方，乙方不得以任何方 式留存、利用或洩露予任何第三人知悉。」，系爭經紀合約 第8條第1項、第2項、第9條第4項前段、第10條第1項前段、 第6項、第17條第1項後段約定甚明（見原審卷第17至22頁） 。 ㈡大師公司於兩造合作期間與陳幼玲簽立系爭斡旋契約乙節， 已如前述，另參酌證人王曉平於系爭刑案偵查時證稱：伊將 系爭物件銷售訊息口頭告知永慶、台灣房屋、信義房屋、大 師房屋等語（見原審卷第109頁），可知系爭物件買賣雙方 相關資料，均係張秋美於兩造合作期間所蒐集、取得或持有 ，依系爭經紀合約約定，自屬大師公司財產，張秋美除經大 師公司書面同意外，不得提供或揭露予任何第三人，且於合 作期間終止後，亦不得為自己或第三人之利益蒐集、處理及 利用系爭物件買賣雙方相關資料。然觀諸證人黃翊華於系爭 刑案偵查中證稱：伊與張秋美合作應有5年以上，這5年期間 張秋美沒有換過仲介公司，她都在大師公司，伊仲介系爭物 件過程中，印象中買家要多2個或1個車位，之前張秋美在大 師公司時先配合，後來因車位不夠暫時沒有買，過一陣子張 秋美沒有在大師公司，張秋美又來跟伊講買方還要買系爭物 件，後來就成了；之前富邦委託富翊公司時，張秋美的客人 就馬上來看，因為車位不夠，後來考慮很久就暫停，到去年 3月還4月才又繼續談系爭物件等語（見原審卷第127頁）， 及證人陳幼玲於系爭刑案偵查時證稱：張秋美要伊用銀行存 摺匯款，伊問張秋美公司不是大師房屋嗎，怎麼變成大喜， 張秋美說公司匯款都用這個帳號等語（見原審卷第148頁） ，足見張秋美於兩造合作期間不僅違反系爭經紀合約第9條 第4項前段約定，與黃翊華合作處理、執行房地產仲介相關 業務，並違反系爭經紀合約第8條第1項、第2項約定，將屬 大師公司財產之系爭物件買賣雙方資料揭露予黃翊華，更在 兩造合作關係終止後，違反系爭經紀合約第10條第1項前段 、第6項、第17條1項後段約定，為自己之利益處理、利用於 合作期間知悉、取得、持有之系爭物件買賣雙方資料，並利 用大師公司名義為陳幼玲繼續仲介系爭物件，是大師公司主 張張秋美違反系爭經紀合約，自屬可採。 ㈢又依「如乙方違反本合約條款，甲方除得解除或終止本合約 外，如致甲方造成損失或支出費用時，乙方願負所有損害賠 償責任。」，系爭經紀合約第12條第1項前段定有明文。再 按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，此觀民法第216條規定甚明。張秋美與黃翊華合作促成 陳幼玲、余明芳及蔡明興於103年5月14日簽訂系爭買賣契約 ，張秋美並取得服務報酬430萬元等情，有發票、臺灣房屋 不動產一般委託銷售契約書、系爭買賣契約可稽（見原審卷 第59、104、105頁、第111至116頁）。張秋美故意傳遞錯誤 訊息使系爭物件無法於斡旋期間成交等情，亦已如前述，堪 認張秋美係利用兩造合作期間所獲得系爭物件買賣雙方資料 私下與黃翊華合作，並故意於斡旋期間屆滿及辦理離職後， 方促成系爭物件成交，是張秋美既違反系爭經紀合約，並使 大師公司受有無法取得系爭物件成交服務報酬之損害，大師 公司依系爭經紀合約第12條第1項前段請求損害賠償，於法 有據。依系爭斡旋契約第6條第1項前段約定：「買方於簽訂 不動產買賣契約時，同意支付承購總價百分之一，作為受託 人之服務報酬」等內容（見原審卷第28頁），及證人王曉平 於系爭刑案偵查時證稱：如果是大師公司成交，賣方付的仲 介費就是2%等語（見原審卷第108頁），可知陳幼玲原應給 付大師公司服務報酬3,101,800元（310,180,0001%＝3,10 1,800元），蔡明興原應給付大師公司服務報酬6,203,600元 （310,180,0002%＝6,203,600），合計9,305,400元。且 張秋美亦不否認服務報酬應先扣除5%管理服務費及5%營業稅 後，始依業務獎金分配表（下稱分配比例表，見原審卷第25 頁）所示比例分配，是經扣除5%管理服務費465,270元（9,3 05,4005%＝465,270），及5%營業稅420,959元〔（9,305, 400－465,270）÷1.050.05＝420,959，元以下四捨五入 〕，本件得供分配之服務報酬為8,419,171元（9,305,400－ 465,270－420,959＝8,419,171），再依分配比例表所示分 配方式扣除張秋美可領取業績獎金5,085,337元（計算式詳 如附表），大師公司服務報酬損失為4,220,063元（9,305,4 00－5,085,337＝4,220,063）。雖張秋美辯以大師公司不得 向賣方請求服務報酬云云，並提出臺灣房屋不動產一般委託 銷售契約書為證（見原審卷第105至106頁）。惟觀諸證人王 曉平於系爭刑案偵查時及原審證稱：系爭物件屬一般委託， 伊將該銷售訊息口頭告知永慶、台灣房屋、信義房屋、大師 房屋；本件賣方給付之服務報酬為總價2%，陳幼玲在斡旋期 間是大師公司客戶，如果在斡旋期間成交，服務報酬就是給 大師公司，富邦公司是案件快要談成才會簽委託契約等語（ 見原審卷第109頁、第160頁反面、第162頁、第170頁反面至 第171頁反面），堪認系爭物件如於斡旋期間成交，蔡明興 將與大師公司簽訂委託契約並支付總價2%服務報酬6,203,60 0元，是張秋美此部分辯解並無足取。綜上，大師公司依系 爭經紀合約第12條第1項前段約定，請求張秋美應給付服務 報酬損失4,220,063元，應予准許。 ㈣另依「前項之損害責任，若經甲方之高階管理層研析認定係 屬乙方之惡意行為所致者，則乙方應就甲方所受損害金額， 另加計一倍之懲罰性損害違約金。」，系爭經紀合約第12條 第2項定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額，此為民法第252條所明定，且不問其作用為懲罰 性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年台上字 第3796號判例意旨參照）。而約定之違約金是否過高，應依 一般客觀之事實、兩造之社會經濟地位、當事人受害之情形 ，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利 益為度。經查，張秋美係利用兩造合作期間所獲得系爭物件 買賣雙方資料與黃翊華合作，故意於斡旋期間屆滿後方促成 系爭物件成交，大師公司得依系爭經紀合約第12條第1項前 段約定，請求張秋美賠償4,220,063元等情，前已詳述，是 大師公司依系爭經紀合約第12條第2項請求張秋美給付懲罰 性違約金，自屬有據。本院審酌系爭物件成交金額為310,18 0,000元，及張秋美違背系爭經紀合約所取得服務報酬為430 萬元，並兼衡張秋美所為造成大師公司4,220,063元損失等 客觀事實，及兩造合作期間長達8年等情狀，認大師公司請 求4,220,063元違約金，尚屬過高，應以100萬元為適當，爰 依民法第252條規定，酌減違約金至100萬元，以符公允。是 大師公司依系爭經紀合約第12條第2項請求張秋美應給付懲 罰性違約金100萬元，應予准許；逾此部分之請求，不應准 許 七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。查本件係損害賠償及違約金之債，並無確 定期限，且係以支付金錢為標的，依前揭法律規定，大師公 司另請求上開應給付金額自起訴狀繕本送達翌日即105年7月 5日（原審卷第38頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延 利息，於法有據，應予准許。 八、綜上所述，大師公司依系爭經紀合約第12條第1項前段、第2 項約定，請求張秋美應給付5,220,063元，及自105年7月5日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許 ，逾此部分之請求，則無理由，不應准許。原審就上開不應 准許部分，駁回大師公司之請求及假執行之聲請，及就上開 應准許部分，為張秋美敗訴之判決，並為供擔保得、免假執 行之諭知，均無不合。兩造就其敗訴部分分別上訴，均指摘 原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造 之上訴均應駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予 論駁，併此敘明。 十、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第44 9條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 11 月 21 日 民事第四庭 審判長法 官 傅中樂 法 官 林玉珮 法 官 魏于傑 ┌─────────────────────────────┐ │附表 │ ├───────┬─────┬───────────────┤ │業績目標 │獎金比例 │獎金數額 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │0~300萬元 │50% │300萬元50%＝150萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │300.1~400萬元 │55% │100萬元55%＝55萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │400.1~500萬元 │60% │100萬元60%＝60萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │500.1~600萬元 │65% │100萬元65%＝65萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │600.1~700萬元 │70% │100萬元70%＝70萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │700.1~800萬元 │75% │100萬元75%＝75萬元 │ ├───────┼─────┼───────────────┤ │800.1萬以上 │80% │419,171元80%＝335,337元（元 │ │ │ │以下四捨五入） │ ├───────┴─────┴───────────────┤ │總計：5,085,337元（150萬元＋55萬元＋60萬元＋65萬元＋70萬元│ │＋75萬元＋335,337元＝5,085,337元） │ └─────────────────────────────┘ 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 21 日 書記官 陳韋杉 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。