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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第320號 上　訴　人　潘用嚴 訴訟代理人　陳郁婷律師 　　　　　　蘇育鉉律師 被上訴人　　首泰建設股份有限公司 法定代理人　羅李阿昭 訴訟代理人　郭瓔滿律師 　　　　　　羅元秀律師 上列當事人間請求履行協議事件，上訴人對於中華民國106年2月 21日臺灣士林地方法院104年度重訴字第521號第一審判決提起上 訴，本院於106年9月12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：伊係坐落臺北市○○區○○段3小段650、 651-1、658 、661 、664 、665 、666 、667 、668 、669 、670 、671 、671-1 、672 、673 、673-1 、674 、674- 1、675、676、677等共21筆地號土地（下合稱系爭土地，個 別以地號稱之）之共有人，亦為眾多地主之代表，被上訴人 為爭取臺北都會區大眾捷運系統信義線安和路站聯合開發案 （系爭聯開案）之投資人地位，遂於民國（下同）92年12月 31日與伊簽訂合作興建協議書（下稱系爭協議書），約定兩 造共同合作系爭聯開案，被上訴人應於系爭聯開案開工時， 給付伊土地補貼款新臺幣（下同）2200萬元（下稱系爭補貼 款），嗣伊依約促成多數地主簽訂合作興建房屋契約書（下 稱合建契約），使被上訴人順利取得系爭聯開案投資人地位 ，詎系爭聯開案開工已久，被上訴人竟拒絕給付伊系爭補貼 款，爰依系爭協議書附件第5條第2項之約定，請求被上訴 人給付伊2200萬元本息等語。原審判決上訴人敗訴，上訴人 聲明不服，提起上訴。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄； ㈡被上訴人應給付上訴人2200萬元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保請 准宣告假執行。 二、被上訴人則以：兩造約定由上訴人以系爭協議書附件之合 建條件即地主分得55％、伊分得45％之分配比例，代伊與全 部地主進行整合，伊則提供系爭補貼款予上訴人作為向其他 地主磋商合建之額外條件，上訴人若能以上開合建條件促使 全部地主與伊簽訂合建契約，則扣除其他地主所要求之土地 補貼款後，餘額始歸上訴人所有，系爭補貼款之給付對象為 全部地主，而非上訴人1人。惟上訴人並未促使全部地主與 伊簽約，且上訴人仲介簽約之地主，額外要求補貼坪數或補 貼款，超出系爭協議書附件之內容，甚至尚有3位地主未 與伊簽訂合建契約，兩造遂於94年6月24日簽訂備忘錄（下 稱系爭備忘錄），合意排除系爭協議書附件有關系爭補貼 款之約定，系爭聯開案之所有土地補貼款既均由伊支付，並 無任何地主向上訴人請求，況伊取得系爭聯開案投資人地位 ，係因地主陳金發提供名下土地，且伊以高達3億9500萬元 之價格，向競爭者日勝生活科技股份有限公司（下稱日勝生 公司）購地所致，與上訴人無涉。雖上訴人未依約促使全部 地主與伊簽約，然伊仍於99年11月12日與上訴人簽訂協議書 ，支付800萬元予上訴人與其他仲介之人作為補貼，上訴人 實不得再請求伊給付系爭補貼款等語，資為抗辯。答辯聲明 求為判決：㈠上訴駁回；㈡如受不利之判決，願預供擔保請 准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（見原審卷㈠第329頁背面、本院卷㈠第 53、55、399、401頁、卷㈡第84頁背面）： （一）上訴人係672地號土地之共有人（應有部分10000分之 265），兩造於92年12月31日就系爭土地之合作開發事 宜簽訂系爭協議書，復於94年6月24日簽訂系爭備忘錄 ，又於94年7月18日簽訂合建契約書。 （二）被上訴人與上訴人、訴外人潘回水、謝金來、蔡春惠、 陳秀英、李文德等6人於99年11月12日簽訂協議書，約 定由被上訴人給付其6人仲介費共800萬元。 （三）被上訴人於96年1月29日與臺北市政府簽訂土地聯合開 發投資契約書，而取得系爭聯開案投資人之地位，系爭 建案已於103年7月1日開工。 （四）上訴人提起本件訴訟時，尚有3位地主即訴外人姜東安 、陳登科、陳水寬未與被上訴人簽訂合建契約，其3人 均已與臺北市政府捷運局簽訂臺北都會區大眾捷運系統 土地聯合開發契約書。 四、上訴人主張：伊仲介多數地主與被上訴人簽訂合建契約，使 被上訴人順利取得系爭聯開案投資人地位，且系爭聯開案已 開工，爰依系爭協議書附件第5條第2項之約定，請求被上 訴人給付伊系爭補貼款2200萬元等情，為被上訴人所否認， 並以前揭情詞置辯。經查： （一）按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請 求報酬，民法第568條第1項定有明文。又解釋契約，固 須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字， 但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即 不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例參照）。查系爭協議書第2條第1項約定：「 合作方式：甲方（即上訴人，下同）係本基地土地地 主之一，本協議簽訂同時，乙方（即被上訴人，下同） 開具新台幣壹佰萬元整之支票存於律師處....，作為開 發保證金，並於本合作建案完成全部地主簽約時或本協 議解除時返還乙方。甲方同意於本協議書簽訂之日起負 責以合建方式為原則（少部份為買賣），促使本基地全 部地主與乙方簽訂『合作興建房屋契約書』（但不包括 乙方依第4條第4項申購得之土地及第8條地主陳金發之 7坪路地），並提供予乙方以聯合開發申請投資人之地 位（甲方及本基地其他地主須於簽訂『合作興建房屋契 約書』之同時提出放棄聯合開發投資權之相關書類並用 印完成交見證律師保管，於全部地主簽約完成時交乙方 向主管機關以聯合開發申請投資人之地位提出申請，如 本協議解除或未能完成全部地主簽約，則上述書類逕由 見證律師交還各地主及甲方）。合建部分之契約全部簽 訂完成後，即進行買賣部份契約之簽訂」、第3條約定 ：「合建條件：以附件為原則，由甲方進行整合，惟 實際合建條件仍以地主與建方簽訂之合建契約書為準」 （見原審卷㈠第63、64頁），業已約明上訴人負有促使 全部地主與被上訴人簽訂合建契約，並使被上訴人取得 系爭聯開案投資人地位之義務；參以系爭協議書附件 第5條第2項約定：「土地補貼款：新台幣壹億壹仟伍佰 萬元整（地主實拿，不扣稅），於開工時以現金或即期 票據先行支付其他地主補貼款共計新台幣貳仟貳佰萬元 整，其餘補貼款乙方分2期款給付甲方，第1期款新台幣 伍仟伍佰捌拾萬元整，於使用執照取得時由乙方以現金 或銀行本票乙次支付甲方，第2期款新台幣參仟柒佰貳 拾萬元整，於保存登記完成時由乙方以現金或銀行本票 乙次支付甲方。土地補貼款之分配方式，由甲方全權處 理，乙方絕無異議」（見原審卷㈠第70頁）；再佐以見 證人張伯時律師於本院證稱：伊當時幫上訴人看系爭協 議書草稿是否須修正，系爭補貼款的給付對象是全體地 主，被上訴人分3期給付，透過上訴人給付給全部地主 ，由上訴人全權處理等語（見本院卷㈠第381頁），及 見證人林樹旺律師證稱：伊是被上訴人的法律顧問，兩 造當初在伊事務所簽訂系爭協議書，被上訴人想在系爭 土地上做捷運聯合開發，委託上訴人進行整合，但地主 人數眾多，每個地主要求的合建條件不一，通常會增加 優惠條件，所以系爭協議書約定由被上訴人於1億多元 補貼款範圍內，讓上訴人個別與地主談整合條件，補貼 款的目的是讓地主有額外要求優惠條件時，上訴人在此 金額條件內運用，剩下的就是歸上訴人，要給地主多少 補貼款，原則上尊重上訴人，若地主少拿就是上訴人多 賺。補貼款給付對象是全部地主等語（見本院卷㈠第 387頁），可知被上訴人係以系爭土地全部地主（除被 上訴人依系爭協議書第4條第4項申購取得之土地及第8 條地主陳金發之7坪路地外）經由上訴人整合完成（即 全部地主與被上訴人簽訂合建契約）為前提，始負有給 付系爭補貼款予上訴人之義務，系爭補貼款之目的主要 在於賦予上訴人與其他地主有額外談判之空間，給付對 象為全部地主，若其他地主分得之補貼款少，上訴人即 可獲得較多之補貼款，反之，若其他地主分得之補貼款 多，上訴人即獲得較少之補貼款，甚至無法獲得補貼款 ，堪認系爭補貼款於扣除分配予其他地主之補貼款後， 差額方為上訴人受託處理事務之報酬，須待全部地主與 被上訴人完成合建契約之簽訂，始能確定上訴人之報酬 額，倘若系爭補貼款不足分配予其他地主，上訴人即無 法獲得報酬，上訴人獲得報酬之多寡，端視其努力成果 而定，上訴人主張：被上訴人於系爭聯開案開工時，即 應給付系爭補貼款予伊云云，難認可採。 （二）又系爭協議書第5條約定：「本協議書有效期限為自本 協議簽訂日起6個月內，屆時地主方面有任一人未完成 簽約，甲（即上訴人，下同）、乙（即被上訴人，下同 ）雙方皆有權解除本協議....」（見原審卷㈠第65頁） ，兩造復於94年6月24日簽訂系爭備忘錄，載明：「本 協議書第5條約定之有效期限，雙方同意順延至民國97 年6月30日止，如屆期捷運單位尚未正式確定給予乙方 為聯合開發之投資人身份之函文，甲乙雙方同意任一方 得解除本協議；又基於現實情況，目前已完成簽約之約 定內容及將來可預見簽約之約定內容與本協議相關約定 不同，雙方均認同無所謂違約情形，故關於本協議書附 件有關土地補貼款之約定，雙方同意另行協議」等語 （見原審卷㈠第175頁），而系爭備忘錄所稱「本協議 書附件」係指系爭協議書附件而言，此為兩造所是 認（見本院卷㈡第82頁）；參酌證人即上訴人之子陳榮 裕於原審證稱：上訴人授權我簽訂系爭備忘錄，上訴人 部分是由伊用印，當時上訴人本人沒有在場，92年間兩 造簽立的系爭協議書約定合作期間是1年，93年到期再 續約1年，系爭備忘錄是94年到期再1次續約，這次續約 3年，因為這個過程中已經談到很多地主都同意簽約， 所以再順延到97年。在簽系爭備忘錄的過程中，兩造有 提及如果3年內捷運單位還沒有給被上訴人聯合開發投 資人的身分，兩造都可以解除系爭協議書，另外提到要 另行協議地主補貼款，因為當時基於現實狀況，有些地 主不願意配合，並要求較高的地主補貼款，所以兩造有 口頭提及是否要提高地主補貼款，但後來兩造未再就此 部分繼續協議等語（見原審卷㈡第21頁及背面）；證人 張伯時律師於本院證稱：系爭備忘錄最後內容是伊與林 樹旺律師磋商出來的，記載「有關地主補貼款之約定， 雙方同意另行協議」的用意是總金額已經定在系爭協議 書，上訴人不願減少，為了避免破局，雙方簽訂系爭備 忘錄，同意金額再協議等語（見本院卷㈠第382頁）； 證人林樹旺律師證稱：系爭備忘錄是兩造在伊事務所簽 訂的，伊有在場，簽訂的背景是因系爭協議書的整合期 限已經過了，是否再委由上訴人繼續整合來做協議，當 時被上訴人總經理表示這段期間，有部分地主不願繼續 由上訴人出面整合，另外被上訴人與地主接洽，要求上 訴人出面，而上訴人不願出面，被上訴人總經理表示當 時整合比例將近3分之1，但土地補貼款1億多元已經花 了7、8000萬元，將來繼續整合的話，約定的補貼款會 不夠，上訴人無法在1億1000多萬元補貼款中拿到剩餘 的費用，也沒有興趣繼續整合，簽系爭備忘錄的目的是 上訴人將來願繼續整合時，兩造可就補貼款另行協議等 語（見本院卷㈠第386頁），足見上訴人原應於簽訂系 爭協議書之日即92年12月31日起6個月內完成整合，惟 屆期仍有地主未簽訂合建契約，經兩造先後協議延展， 簽訂系爭備忘錄時，已有多數地主與被上訴人簽訂合建 契約，並由被上訴人給付土地補貼款高達7、8000萬元 ，但仍有部分地主尚未整合完成，兩造預期被上訴人提 供之土地補貼款1億1500萬元將不敷使用，上訴人即無 法取得差額利益，被上訴人為使上訴人繼續整合，遂同 意與上訴人另行協議提高土地補貼款之數額，惟兩造就 該土地補貼款之數額究應提高若干，既尚未達成協議， 則系爭協議書附件第5條第2項有關土地補貼款之約定 ，自屬仍然有效，並未因系爭備忘錄之簽訂而失效，否 則上訴人即無同意延展期限，使系爭協議書繼續有效之 必要，被上訴人辯稱：系爭備忘錄已明確排除系爭協議 書附件第5條第2項有關土地補貼款之約定云云，洵非 可採。 （三）上訴人雖主張：被上訴人係因伊之協助徵得多數地主同 意而取得系爭聯開案投資人地位，伊已完成履約，且系 爭補貼款係以「開工」為給付要件，而非以「全部地主 簽訂合建契約」為給付要件，系爭聯開案既已開工，被 上訴人自應給付伊系爭補貼款云云，並以證人張伯時律 師證稱：系爭協議書簽訂目的是為了讓被上訴人取得系 爭聯開案投資人地位，越多地主放棄投資人地位對被上 訴人越有利，所以才會約定上訴人促使，但並非全體地 主簽訂合建契約後，上訴人才能請求地主補貼款等語（ 見本院卷㈠第382頁）為據。惟查，89年10月2日修正施 行之大眾捷運系統土地開發辦法（下稱土地開發辦法） 第14條第1款規定：「以前2條方式取得用地或開發用地 全為公有時，開發方式由主管機關自行決定，其餘開發 用地之投資人甄選順序如下：土地所有人」、第15條 第2項規定：「開發用地為共有者，土地所有人為前項 之答覆時，應一併檢附共有人持有面積合計逾3分之2； 或共有人過半數及其持有面積合計過半數之同意書，未 檢附或檢附不齊者，視為放棄優先投資」，準此，被上 訴人須具備土地所有權人身分，及取得共有人持有面積 合計逾3分之2，或共有人過半數及其持有面積合計過半 數之同意書，方能取得系爭聯開案優先投資人地位，則 系爭協議書第2條第1項約定：「....甲方（即上訴人， 下同）同意於本協議書簽訂之日起....促使本基地全部 地主與乙方（即被上訴人，下同）簽訂『合作興建房屋 契約書』....，並提供予乙方以聯合開發申請投資人之 地位....甲方及本基地其他地主須於簽訂『合作興建房 屋契約書』之同時提出放棄聯合開發投資權之相關書類 並用印完成交見證律師保管，於全部地主簽約完成時交 乙方向主管機關以聯合開發申請投資人之地位提出申請 ，....」（見原審卷㈠第63、64頁），當係指上訴人負 有促使全部地主簽訂合建契約及放棄聯合開發投資權， 以使被上訴人取得系爭聯開案優先投資人地位之義務， 證人張伯時律師前開證述與系爭協議書之約定不符，尚 非可採。 （四）另觀諸系爭協議書附件第5條第2項約定：「土地補貼 款：新台幣壹億壹仟伍佰萬元整....，於開工時以現金 或即期票據先行支付其他地主補貼款共計新台幣貳仟貳 佰萬元整，....土地補貼款之分配方式，由甲方全權處 理....」（見原審卷㈠第70頁），佐以證人陳榮裕證稱 ：系爭土地有很多建商來爭取聯合開發投資權，在尚未 與被上訴人接觸前，上訴人有跟三元建設簽約合作1年 ，合作關係為建商全權委託上訴人幫建商與地主溝通、 洽談，以取得投資人地位，三元建設也提供上訴人以40 萬元賣100坪、4個車位賣給我們，並提供1億1500萬元 之土地補貼款給上訴人全權洽談，作為合作的條件，但 在合約1年期間內，上訴人並沒有完成與三元建設的合 作項目，所以三元建設也沒有提供上訴人相關的土地補 貼款等，後來被上訴人就來與上訴人接洽，有提出更好 的條件，包括1億1500萬元土地補貼款、補貼給地主的 80坪建坪、賣給上訴人120坪的頂樓建坪及4個停車位， 上訴人覺得條件比較好，所以跟被上訴人合作等語（見 原審卷㈡第20頁），可見被上訴人為使上訴人得以順利 整合全部地主，乃同意提供系爭補貼款予上訴人全權處 理，作為與其他地主洽談合建之條件，系爭補貼款當係 以上訴人履行使全部地主簽訂合建契約及放棄聯合開發 投資權，並使被上訴人取得系爭聯開案優先投資人地位 之義務為給付條件，並非被上訴人取得系爭聯開案優先 投資人地位後於開工時，即應給付系爭補貼款予上訴人 ，蓋系爭補貼款之給付對象為全部地主，必須上訴人促 使全部地主與被上訴人簽訂合建契約後，方能確定上訴 人可否取得差額利益，惟系爭土地全部地主共22位，業 據上訴人陳明在卷（見本院卷㈡第82頁），而依被上訴 人提出之上訴人仲介簽約地主權益及補貼項目表所載， 上訴人仲介之地主共10位，持分比例佔35.12％（見原 審卷㈠第176頁），並未符合土地開發辦法第15條第2項 「共有人持有面積合計逾3分之2」，或「共有人過半數 及其持有面積合計過半數之」之要件，足見上訴人仲介 之地主人數，尚不足以使被上訴人取得系爭聯開案優先 投資人之地位，上訴人並未履行促使全部地主簽訂合建 契約及放棄聯合開發投資權之義務，況系爭聯開案尚有 日勝生公司符合地主優先投資申請人之資格，與被上訴 人共同並列為投資申請人向臺北市政府捷運工程局提出 申請，被上訴人係於94年12月22日以高達3億9500萬元 之價格向該公司購買658、665、667、669、670、674、 674-1、676、677等地號土地應有部分後，方得以順利 取得系爭聯開案投資人地位，有臺北市政府94年7月13 日府捷聯字第09405456400號函、土地買賣契約書、買 賣土地清冊、土地登記謄本及信託契約書可稽（見本院 卷㈡第141至169頁），顯見被上訴人取得系爭聯開案投 資人地位並非全然係因上訴人之仲介，上訴人並未履行 系爭協議書第2條第1項約定之義務，難認系爭補貼款之 給付條件已成就。 （五）再者，上訴人仲介訴外人陳俊明、陳富來、陳金發、陳 邱秀合、陳信壯、陳信邦、陳連生、陳世峰、陳水勝、 成哲投資股份有限公司等10位地主與被上訴人簽訂合建 契約（見原審卷㈠第176頁），其中上訴人與陳金發簽 訂之協議書第3條約定：「為促成本合建案，乙方（即 上訴人）同意給付甲方（即陳金發）新台幣壹仟貳佰肆 拾肆萬元正之土地補貼款，本土地補貼款於首泰公司（ 即被上訴人）開工時支付，實拿不扣稅」（見原審卷㈠ 第151頁），上訴人與陳水勝簽訂之切結書約定：「... 茲為整合仁愛段3小段673、673-1、677等地號合作興建 案....乙方（即上訴人）同意補貼甲方（即陳水勝）仲 介費用新台幣貳佰萬元」（見原審卷㈠第153頁），惟 上訴人依約應給付陳金發之土地補貼款1244萬元，實際 上係由被上訴人支付，而陳水勝領取之補貼款461萬 4500元（包含仲介費用200萬元），實際上亦由被上訴 人支付，此為上訴人所不爭執（見原審卷㈠第247頁） ，上訴人復自承：與被上訴人完成簽約的地主之補貼款 均非由伊支付等語（見原審卷㈠第197頁），顯見上訴 人允諾給付其他地主之土地補貼款均係由被上訴人直接 支付予其他地主，上訴人自不得再行請求被上訴人給付 ，復觀諸被上訴人與陳金發簽訂之協議書第3條約定： 「甲方（即陳金發）購買房屋需求，乙方（即被上訴人 ）....並同意補貼甲方銀行貸款利息....補貼期限自甲 方房屋銀行貸款核撥日起至乙方取得本案投資權後申報 開工日止....」（見原審卷㈠第310頁），而被上訴人 於94至101年間已支付陳金發利息補貼款合計185萬9022 元，有各類所得扣繳暨免扣繳憑單可憑（見本院卷㈠第 115至122頁）；陳俊明與被上訴人簽訂之合建契約書第 1次增補契約第2條約定：「乙方（即被上訴人）同意補 貼銷售面積（含公設）7坪予甲方（即陳俊明）或甲方 指定之第三人....」（見原審卷㈠第308頁）；陳連生 、陳世峰與被上訴人簽訂之合建契約書第1次增補契約 第1條約定：「乙方（即被上訴人）同意補貼甲方（即 陳連生、陳世峰）土地增值稅新台幣柒佰萬元整....」 、第6條約定：「乙方除依正式契約明定之分配比例分 配予甲方應取得之坪數並同意補助銷售面積（含公設） 50坪予甲方或甲方指定之第三人....」（見原審卷㈠第 309頁），可見上訴人仲介與被上訴人簽訂合建契約之 其他地主，多要求以金錢或坪數補貼，上訴人既未促成 全部地主簽訂合建契約，自無從確定其是否可獲取差額 利益。從而，上訴人以被上訴人業已取得系爭聯開案投 資人地位，且系爭聯開案已開工為由，主張被上訴人應 給付伊系爭補貼款2200萬元云云，洵屬無據。 五、綜上所述，上訴人依系爭協議書附件第5條第2項之約定， 請求被上訴人給付2200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許 。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 10 月 17 日 民事第二十一庭 審判長法 官 翁昭蓉 法 官 劉又菁 法 官 鍾素鳳 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 17 日 書記官 常淑慧 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。