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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度重上字第35號 上　訴　人　超營廣告有限公司 法定代理人　楊仁鈞 訴訟代理人　劉文崇律師 被上訴人　　合眾資產管理股份有限公司 法定代理人　顏志宇 訴訟代理人　林森敏律師 上列當事人間請求給付居間報酬等事件，上訴人對於中華民國10 5年11月28日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第851號第一審判 決提起上訴，本院於107年1月23日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊於知悉訴外人元大寶來證券股份有限公司（ 下稱元大公司）擬出賣如附表所示之全球科技大樓（下稱系 爭不動產），乃於民國103年6月初指派訴外人即伊公司員工 李麗香（原名李品妍）、莊耕易聯繫訴外人即被上訴人公司 協理趙毅文，向趙毅文介紹系爭不動產週邊環境及分析市場 行情，復於103年6月20日指派李麗香、莊耕易及訴外人李庭 禎（下合稱李麗香等3 人）偕同趙毅文、被上訴人公司之員 工李席安及承士興前往勘查系爭不動產。趙毅文於勘查時便 以被上訴人名義，向上訴人表示擬請上訴人居間仲介購買系 爭不動產，且願於上訴人完成居間業務時，給付系爭不動產 之買賣價金 1％予上訴人，作為報酬。嗣李麗香陸續交付系 爭不動產銷售平面圖、價目表、建物謄本及彩色大地圖予被 上訴人，要求被上訴人簽立如附件所示購買意願書（下稱系 爭購買意願書）。趙毅文親口承諾將儘速補簽，經伊持續與 買賣雙方聯絡，迭以電子郵件向被上訴人報告買賣磋商進度 ，及指派李麗香等3人安排被上訴人董事長顏志宇及趙毅文 、李席安、承士興會同元大公司經理邱榮豐，一起前往系爭 不動產現場勘查、研討被上訴人與元大公司就買賣系爭不動 產之交易條件、購買要約書內容，且由被上訴人交付其關係 企業即訴外人合宏建設股份有限公司（下稱合宏公司）所簽 發、面額新臺幣（下同）8000萬元之本票（下稱系爭斡旋票 ）1紙予上訴人，經送達元大公司作為斡旋票。伊則於103年 7、8月間，積極辦理買賣簽約之繁瑣事宜，嗣於同年8月28 日完成簽約，由被上訴人以13億3000萬元買受系爭不動產， 並於同年11月6日交屋完畢。伊於103年11月14日開立請款單 ，請求被上訴人給付按買賣價金1％計算之報酬1330萬元， 竟遭被上訴人否認，經委請律師發函催告被上訴人儘速簽立 系爭購買意願書及給付居間報酬未果。被上訴人依系爭購買 意願書第7條第1項約定及民法第568條第1項、第233條第1項 規定，應如數給付系爭報酬本息。倘認兩造間尚未成立居間 契約本約，而僅以口頭約定方式成立簽立系爭購買意願書之 預約，則被上訴人亦應與伊簽立系爭購買意願書，並應依該 意願書第7條第1項約定，給付伊系爭報酬本息等語。為此， 爰先位請求被上訴人給付上訴人1330萬元，及自103年8月29 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；備位請求被 上訴人與上訴人簽立系爭購買意願書，並應給付上訴人1330 萬元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。 二、被上訴人則以：上訴人員工李麗香雖是第一位向趙毅文告知 系爭不動產將出售情事之人，但因同時間也有其他3 家公司 向被上訴人介紹系爭不動產欲出售消息，被上訴人並非單獨 與上訴人洽談是否由上訴人居間仲介之事。系爭不動產交易 金額龐大，是否委由上訴人仲介之事，非協理趙毅文所能決 定，被上訴人並未授權趙毅文代理伊以口頭或書面方式，與 上訴人成立任何居間契約或預約，且被上訴人並無以自己行 為表示趙毅文為代理人，或明知趙毅文表示為代理人而不為 反對之情，尚無上訴人所稱表見代理規定之適用。本件因董 事長顏志宇與訴外人鴻華地產實業有限公司（下稱鴻華公司 ）之唐定華熟識，本即有意委由鴻華公司仲介買賣，故被上 訴人係與鴻華公司成立居間契約，委由鴻華公司代理伊向元 大公司磋商買賣事宜。被上訴人與鴻華公司約定以系爭不動 產買賣價金1.5％之金額計算報酬，其中0.5％報酬於買賣完 成時給付，其餘 1％報酬則待鴻華公司順利替被上訴人出租 系爭不動產後撥付。上訴人實為賣方元大公司之仲介，倘再 擔任買方之仲介公司，恐有利益衝突問題，被上訴人不可能 在鴻華公司之外，另與上訴人成立居間契約，致需重複給付 報酬。至於鴻華公司與上訴人之間，是否因同行合作而同時 參與系爭不動產買賣之過程，則非所問。另系爭購買意願書 第7 條所之約定，背離國內不動產交易慣例與秩序，被上訴 人不可能同意此約定。上訴人之請求，應屬無據等語置辯。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其 聲明：㈠原判決廢棄。㈡（先位）：被上訴人應給付上訴人 1330萬元，及自103 年8月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢（備位）：被上訴人應與上訴人簽立系爭 購買意願書，並應給付上訴人1330萬元，及自本判決確定之 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保 ，請准宣告假執行。被上訴人之答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡ 如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實： (一)趙毅文自103年5月起至8月間止，均擔任被上訴人公司之協 理一職。 (二)上訴人之員工李麗香、莊耕易於103年6月間，曾與趙毅文會 面，介紹系爭不動產週邊環境及分析市場行情。 (三)趙毅文曾於103年6月20日簽收如原證2所示之系爭不動產銷 售平面圖、彩色大地圖，並與李麗香等3人、李席安、承士 興一起前往系爭不動產現場勘查。 (四)上訴人曾於103年7月16日起至103年8月1日止之期間內，於 原證3至3-5（即上證7至14，見本院卷第69-105頁）電子郵 件所載發信時間，寄送各該電子郵件及附檔予趙毅文。 (五)元大公司於103年7月31日公告該公司於當天董事會通過由上 訴人擔任經紀人，處理系爭不動產與交易相對人被上訴人間 買賣事宜之公告。 (六)上訴人於103年8月18日與元大公司，簽立不動產委託銷售契 約書。 (七)被上訴人於103年8月28日，與元大公司簽立系爭不動產買賣 契約，約定由被上訴人以13億3000萬元買受系爭不動產，雙 方業於103年11月6日交付並移轉登記系爭不動產完畢。 (八)被上訴人董事長顏志宇有於103年8月28日在建物現況確認書 之「買方」欄簽名用印。 (九)「原證25錄音及25-1錄音譯文」所示103年11月6日上午在新 湖二路329號全球科技大樓之場合及「原證22錄音及22-1錄 音譯文」所示104年4月21日上午11時許在新湖二路250巷8號 全家便利商店新湖店之場合，莊耕易、李麗香、李席安、趙 毅文均在場。 (十)上訴人曾於103年11月14日開立請款單，向被上訴人請求給 付系爭報酬，於104年2月13日委由律師發函催告被上訴人簽 立系爭購買意願書，並給付系爭報酬，均為被上訴人拒絕。 五、兩造間之爭點如下： (一)上訴人主張趙毅文經被上訴人授權而代理被上訴人與伊成立 系爭不動產之居間契約或預約，是否有理由？ (二)上訴人主張趙毅文無權代理被上訴人與伊成立居間契約或預 約，因被上訴人授與趙毅文代理出具要約書及簽立斡旋票之 外觀，由自己之行為表示以代理權授與他人，且知趙毅文表 示為其代理人而不為反對之表示，對於上訴人應負表見代理 之授權人責任，是否有理由？ (三)上訴人之先備位請求，是否有理由？ 六、茲就兩造間爭點，說明本院之判斷如下： (一)被上訴人並未授權趙毅文代理其與上訴人成立居間契約或預 約，兩造間並未成立居間契約之本約或預約。 ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人於契約因其 報告或媒介而成立時，即得請求報酬，民法第565條、第568 條第1 項分別定有明文。又股份有限公司之董事長對內為股 東會、董事會及常務董事會主席，對外代表公司，公司法第 208條第3項規定亦有明文。另代理行為須由代理人以本人名 義為之，其所為意思表示或所受意思表示，始直接對本人發 生效力，此觀民法第103條之規定自明。代理權之授與，應 向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示 為之。此項意思表示，固不以明示為限，惟默示的授與代理 權，仍須表意人之舉動或其他情事等之間接事實，與授與代 理權之事項，具相當之關連性為必要（最高法院84年度台上 字第44號民事判決參照）。 ⒉經查： ⑴被上訴人為股份有限公司，參照前開說明，應由其董事長代 表或授權代理人代理公司對外為意思表示，始可認屬被上訴 人之意思表示或對被上訴人發生效力。本件被上訴人於購買 系爭不動產前，未曾由董事長顏志宇代表公司與上訴人成立 居間契約或預約乙節，此為兩造所不爭執，則上訴人並未與 被上訴人直接締結居間契約或預約之事實，合先認定。 ⑵上訴人主張本件係由趙毅文於103年6月20日初勘時，代理被 上訴人與上訴人成立居間契約或預約，其後上訴人即積極安 排代看、磋商買賣條件、交付不動產銷售資料等媒介訂約之 居間媒介行為等語（見本院卷第407頁）；證人李麗香亦證 稱：趙毅文於103年6月20日帶看完畢簽帶看簽認單時，在場 所有人都在元大B1餐廳討論，趙毅文口頭承諾服務費願意給 1％，他說1％沒有問題，問伊為何不爭取4％等語（見本院 卷第371頁）。惟查： ①趙毅文僅係被上訴人公司之協理等情，為兩造所不爭執，足 見其非屬公司法規定之負責人，如未獲公司負責人即被上訴 人之授權，尚難認有代表被上訴人之權，應甚明確；被上訴 人否認其曾授與代理權予趙毅文與上訴人洽談居間契約或其 預約等情（見本院卷第192頁、第262頁）；證人趙毅文證述 ：伊未獲授權可做出決策及與上訴人簽約，伊不能代表被上 訴人做任何事情，伊只是被上訴人公司的協理，工作內容是 不動產資料蒐集與評估，評估完之後把結果轉給負責人顏志 宇去決策等語（見本院卷第362頁）；足見趙毅文並未有獲 被上訴人授權或委任可與上訴人成立居間契約或預約，應係 實情。 ②證人李麗香亦證稱：103年6月20日是先帶看，伊沒有拿購買 意願書給趙毅文，後續有針對購買意願書的一些問題討論， 帶看完之後，趙毅文沒有辦法當下作決定，還是要等少東過 來看，甚至老董事長過來看，才有辦法出意願書；簽認單沒 有寫關於1％之內容，因為趙毅文是口頭承諾，要等少東、 老董看過之後，確認要買，才會簽服務費承諾書給上訴人； 103年6月27日顏志宇有來看過，伊跟顏志宇說要1％服務費 ，顏志宇沒有任何表態；103年6月27日當天還沒跟趙毅文達 成購買意願書內容的合意，要等老董來看過等語（見本院卷 第370頁至第372頁）；證人趙毅文證稱：105年5月間，是顏 志宇跟伊說有這個案子要評估，後來被上訴人是委託鴻華公 司去購買系爭不動產，委託總價是13億3000萬元；伊收到李 麗香的資料時，被上訴人還沒有意願購買系爭不動產，收到 資料是要評估；上訴人想要爭取做被上訴人的經紀人，但是 老闆不同意，老闆認為同一筆不動產他要代理賣方，又要代 理買方，賣方是要賣高，而買方想要買低價，本件交易金額 較大，老闆覺得這樣不適合，所以沒有同意；在伊與上訴人 公司人員交涉的過程中，李麗香或莊耕易曾拿購買意願書給 伊看過，伊沒有與他們就內容達成合意，他們是說希望簽這 張購買意願書，伊說會拿給上面看，伊有拿給顏志宇看，但 他就放著，沒有回答伊；伊從來沒有說過1％服務費沒有問 題這樣的話，也沒有承諾過被上訴人要給上訴人服務費等語 （見本院卷第361頁至第365頁、第372頁）；足見證人趙毅 文雖曾於103年6月20日會同李麗香至系爭不動產勘查，但業 已明確告知李麗香伊無代理權，須由負責人決定，且李麗香 曾於103年6月27日當面向顏志宇請求給付以買賣價金1％計 算之服務費，亦未獲顏志宇表示同意或承認，自難據證人李 麗香之前開證詞而採為被上訴人有授權或委任趙毅文與上訴 人洽談系爭不動產居間契約或預約之有利認定。 ③至於上訴人雖提出103年11月6日、104年4月21日經李麗香等 3人與趙毅文、李席安會面談話之錄音及其譯文，欲證明趙 毅文確有獲授權代理被上訴人與上訴人成立居間契約或預約 等情，惟前開二次錄音之時間均係事後所為錄音，且觀之該 等錄音譯文，並未有趙毅文承認其確獲被上訴人授權而代理 與上訴人成立居間契約或預約之陳述，亦未見可證明被上訴 人確實授與代理權之內容，自難據此為有利上訴人認定之依 據。 ⑶此外，上訴人復未提出其他事證足資證明趙毅文就系爭不動 產確經被上訴人授與代理權而代理被上訴人與上訴人成立居 間契約或預約，則其主張兩造間就系爭不動產成立居間契約 或預約云云，應屬無據。 (二)上訴人主張趙毅文就系爭不動產與其成立居間契約或預約之 洽談，外觀上足使其認趙毅文已獲被上訴人授權，若趙毅文 確屬無權代理，亦有民法第169條表見代理規定之適用，被 上訴人應負授權人責任，並無理由。 ⒈當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出 之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1項但書第3款定有明文。上訴人於原審主張趙毅文係代 理被上訴人以口頭約定方式與上訴人成立居間契約或其預約 ，係有權代理，其效力及於被上訴人。於本院補充：如認趙 毅文未經被上訴人授權，即代理被上訴人與上訴人成立系爭 居間契約，因被上訴人並未表示反對，且有以自己之行為表 示趙毅文為其代理人，自應負表見代理之責等情，核屬攻擊 方法之補充，非不得提出，合先敘明。 ⒉按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其 代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任 ，民法第169條本文定有明文。該條關於由自己之行為表示 以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定 ，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保 護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設， 故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權 人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授 與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40年台上字 第1281號判例意旨參照）。而所謂由自己之行為表示以代理 授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將 代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令 其對第三人負授權人之責任（最高法院68年台上字第1081號 判例意旨參照）。 ⒊上訴人主張：趙毅文在被上訴人公司擔任協理，位階僅次於 董事長及總經理，其於103年6月20日以被上訴人名義與上訴 人成立系爭居間契約，點頭允諾會全權幫上訴人爭取1％沒 有問題，還說何不爭取4％，同日並代理被上訴人收受系爭 不動產銷售平面圖、價目表、建物謄本及彩色大地圖等文件 ，而在帶看確認單內簽署「合宏建設、趙」字樣，其後於10 3年6月20日場勘、103年6月27日場勘、103年7月4日提出購 買要約書、103年7月10日前往賣方公司洽談、103年7月11日 場勘、103年7月14日送交斡旋票等及關於系爭報酬之協商， 均係趙毅文代理被上訴人為之，或由趙毅文指示上訴人進行 居間事務，上訴人所寄電子郵件之收件人均係趙毅文；趙毅 文於103年7月11日偕同被上訴人實際掌權者顏文隆、顏志光 、監察人顏文澤（下稱顏文澤等3人）勘查系爭不動產，客 觀上已足以使上訴人相信趙毅文已獲授權之外觀行為，使上 訴人相信趙毅文確已獲被上訴人授權或同意，被上訴人明知 趙毅文為居間契約之主要負責人，倘係無權代理，顏文隆等 3人於103年7月11日場勘之前，應向上訴人為反對之意思表 示，渠等反而如期出席，顯有容忍授權之情狀。另顏志宇為 獲取公司利益，曾於103年7月間及103年8月10日指示上訴人 及鴻華公司製作原證23、24所示合作承諾書及不動產服務費 合作分配確認書，倘趙毅文係無權代理，依常情顏志宇於知 悉時應即向上訴人為反對之意思表示，然顏志宇並未為之， 反指示上訴人與鴻華公司製作前開文書，顯係承認系爭居間 契約之存在，而有容忍授權之情狀等語（見本院卷第321頁 至第325頁），並舉李麗香、李庭禎、莊耕易、邱榮豐之證 詞、103年11月6日及104年4月21日會面談話光碟及其譯文、 李麗香寄予趙毅文之電子郵件及附件系爭不動產銷售資料、 帶看簽認單等件為證。 ⒋惟查： ⑴趙毅文並未於103年6月20日或同年月27日，以其為被上訴人 代理人名義，與上訴人成立任何居間契約或預約之事實，業 如前述，上訴人主張趙毅文曾以被上訴人與上訴人成立居間 契約或預約云云，已難採信。又趙毅文於103年6月20日現場 勘查時，曾向證人李麗香陳稱須由少東、甚至老董事長過來 看，才有辦法出意願書，復經證人李麗香證述無訛，已如前 述（見本院卷第370頁至第372頁），益見趙毅文於103年6月 20日時確未以被上訴人代理人之身分自居。至於103年6月27 日現場勘查時，證人李麗香曾與顏志宇直接碰面，但顏志宇 並未就是否同意或承諾給予上訴人服務費，且當日亦未達成 購買意願書內容的合意等情，亦據證人李麗香證述屬實（見 本院卷第370頁），亦無所謂趙毅文以被上訴人代理人名義 與上訴人成立居間契約或預約之情事。證人李麗香雖證稱： 趙毅文於103年6月20日曾向其表示會替上訴人爭取1%，並反 問為何不爭取4%等語；惟此情為證人趙毅文所否認，且兩造 迄至103年6月27日均未成立上訴人所主張之居間契約或預約 等情，業如前述，則前開談話不論是否屬實，自均不足作為 趙毅文以被上訴人代理人名義與上訴人成立居間契約或預約 之證明，而當時上訴人係賣方元大公司之仲介商，被上訴人 作為可能之買方，指派員工與上訴人接洽，了解及評估是否 購買系爭不動產，應屬必然情事，自難僅以趙毅文會同李麗 香至現場勘查及討論，即謂係以代理人身分與上訴人成立居 間契約或預約甚明，上訴人自不致於因前開現場勘查即誤信 趙毅文係代理被上訴人與伊成立居間契約或預約。 ⑵元大公司係委由上訴人居間媒介系爭不動產銷售乙節，為兩 造所不爭執；而被上訴人就系爭不動產買賣，係另委由鴻華 公司居間媒介乙節，亦經證人趙毅文、唐定華證述明確，並 有被上訴人與鴻華公司所簽不動產服務費收取確認書可參（ 見原審卷第119頁至第120頁）；證人唐定華證稱：伊透過信 義商仲而得知元大公司要出售系爭不動產之事，即跟顏志宇 討論系爭不動產出售案件，顏志宇請伊把評估報告跟趙毅文 協理討論，看是否值得購買，伊問趙毅文，並說伊覺得這案 子估起來有利潤空間，問趙毅文是否安排參觀這個案件；趙 毅文也說上訴人有報系爭不動產買賣給被上訴人，且說上訴 人有直接對到元大公司那裡，伊就對趙毅文說，可以同行合 作，伊代表買方去談，上訴人代表賣方去談等語（見本院卷 第376頁至第379頁）；足見被上訴人就系爭不動產之買賣， 確係委由鴻華公司為仲介商，且唐定華於顏志宇、顏文隆前 往勘查系爭不動產時，亦代表鴻華公司到場等情，復經證人 唐定華證述屬實（見本院卷第377頁至第379頁)，足見被上 訴人就系爭不動產之買賣，確另委由鴻華公司為買方仲介無 疑。衡情，上訴人是賣方元大公司之仲介，而被上訴人復已 委託鴻華公司擔任仲介，被上訴人為免利益衝突（兩造仲介 ）及增加成本（多給付仲介報酬），應無再委託上訴人擔任 仲介，以避免上訴人擔任買賣雙方仲介而有利益衝突及因增 加仲介商而有須多給付仲介報酬而增加成本之理？ ⑶上訴人雖主張：趙毅文於103年6月間曾向上訴人陳稱，顏志 宇欲就居間契約向顏文隆爭取較高之居間報酬，故擬將原先 與上訴人約定之1％抽成，提升至1.5％抽成，其中1％仍由 上訴人於系爭不動產買賣契約成立後受領，其餘0.5％抽成 則由其指定之鴻華公司代表人唐定華收取，俾轉付顏志宇， 故唐定華係掛名董事長顏志宇安排進來獲取被上訴人公司錢 財之特殊角色，並非被上訴人實際委任之居間人等語（見原 審卷第128頁至第129頁、本院卷第325頁至第328頁），惟被 上訴人欲委任何人為買方仲介，係其自由，鴻華公司究係買 方實際或僅係掛名仲介商，並不影響兩造是否成立居間契約 或預約之判斷。至於唐定華曾與李麗香等人洽談服務費如何 合作事宜，然最終並未達成協議等情，固據證人唐定華、李 麗香證述明確（見本院卷第373頁、第377頁至第379頁）， 復有未經鴻華公司與上訴人簽署之「合作承諾書」及「不動 產服務費合作分配確認書」可稽（見原審卷第197頁至第200 頁）；況前開書面記載，合作承諾書之欲成立時間係在103 年7月，不動產服務費合作分配確認書之欲成立時間則為103 年8月10日，而鴻華公司與上訴人之合作方式，係由鴻華公 司擔任買方仲介，由其受領買方仲介報酬再予分配，苟上訴 人在103年6月間業已認知趙毅文代理被上訴人與其成立居間 契約或預約屬實，其何須於103年7、8月間另與鴻華公司洽 談合作之必要，益見上訴人此部分主張，與事實不符。 ⑷又上訴人係於受託擔任元大公司之仲介公司後，由李麗香安 排趙毅文初勘系爭不動產、交付系爭不動產銷售平面圖、彩 色大地圖予趙毅文、安排董事長顏志宇及公司董監事即顏文 澤等3人複勘系爭不動產、陪同趙毅文交付系爭斡旋票予元 大公司邱豐榮、先後以電子郵件寄送系爭不動產現況補充說 明書、大樓面積表、系爭不動產出租說明書、元大公司出售 系爭不動產公告、元大公司介紹客戶情形等件予趙毅文，趙 毅文並提出被上訴人之購買要約書及簽立斡旋票予上訴人， 觀其行為之外觀，應係上訴人為履行元大公司所委託銷售事 務之居間媒介行為，足見被上訴人明知而未為反對意思表示 ，應有表見代理規定之適用等語。惟被上訴人指派趙毅文與 代表上訴人之李麗香聯絡往來、收取李麗香所交付之系爭不 動產銷售平面圖、彩色大地圖等資料、依李麗香安排初勘系 爭不動產及先後陪同顏志宇、顏文隆等3人複勘系爭不動產 、收受李麗香所寄電子郵件內之系爭不動產銷售資料之行為 ，係屬趙毅文受董事長顏志宇所指示，為交涉、蒐集、分析 系爭不動產之相關資料，用以評估被上訴人是否宜購買系爭 不動產之內部參考，被上訴人於當時既係潛在之買家，指派 員工與賣方仲介商接洽，要屬買賣系爭不動產過程之必然現 象，未涉及由趙毅文代理被上訴人為任何意思表示行為，尚 難據此推認趙毅文係以代理人身分有意與上訴人成立居間契 約或預約。而系爭要約書係被上訴人出具由趙毅文交付李麗 香，而系爭斡旋票則係被上訴人董事長顏志宇以其所經營之 另家合宏建設公司名義所簽發之本票，其指示趙毅文交付出 賣人元大公司，嗣經趙毅文於李麗香之陪同下，交付元大公 司邱榮豐等情，業據證人邱榮豐、李麗香證述明確（見原審 卷第124頁反面至第125頁反面、本院卷第372頁），然被上 訴人係買方，而上訴人係賣方仲介等情，復如前述，則被上 訴人為進行系爭不動產之買賣而與賣方仲介接洽，並交付要 約書及斡旋票予上訴人或在上訴人陪同下交付出賣人，並不 違常情，自難據此推認趙毅文有代理被上訴人與上訴人成立 其所主張之居間契約或預約之外觀，上訴人據此主張趙毅文 之前開行為會讓其誤信係代理被上訴人與伊成立居間契約或 預約云云，實非可採。 ⑸上訴人另提出103年11月6日、104年4月21日證人趙毅文、李 席安之談話錄音及其譯文內容（見原審卷第196頁至第197頁 、第202頁至第203頁），欲主張依該會面談話可知趙毅文係 無權代理被上訴人與伊成立居間契約或預約，且被上訴人事 後明知趙毅文係無權代理，而未為反對之表示等語。惟查： ①趙毅文於103年11月6日該次會面談話中，僅說：「其實你們 老闆也下馬威了嘛」，此與其有無承認係代理被上訴人與上 訴人成立居間契約或預約乙事無關。至於李席安陳稱：「唐 定華怎麼會突然冒出來」、「怎麼你們帶看完，他就突然冒 出來。」、「我們才知道有這號人物，可是這中間他從來不 會主動和我們聯絡，包括談價什麼的，我們也都是…」、「 反正重點就是昨天我們開會覺得不對勁，想說今天一定要告 知你們這個事情，因為你們現在不處理，後面就很麻煩，只 要唐總願意出來，就是他該怎麼樣就怎麼樣」、「我還是建 議由你們老闆主動找他，私底下，唐總也不一定在，跟楊董 說，因為為了保障他的利益，因為整個事情若曝光，會傷到 他，也不好」、「眾所週知他是後來才直接插進來的，在我 們也知道這是為了保障小老闆你，那我們也願意保障你」等 語；證人李席安於本院證稱：伊會回答這樣的內容是順著他 們的問題而回答，當天趙毅文找伊陪他去，他提示伊說沒有 與上訴人簽約，但上訴人想要強迫用各種方式談簽約的事， 趙毅文希望讓伊引導上訴人的人，請他們回去告訴上訴人老 闆跟合宏的老闆談這個事情，上訴人問伊為什麼與唐定華簽 約，伊只是順著上訴人告訴伊的回答，伊並不知道唐定華有 無跟公司簽約，因仲介公司常常提供錯誤訊息，伊不會拒絕 他們給的訊息，會順著他們的話去講，得到訊息後再自己去 求證後回報老闆；趙毅文說他有跟上訴人說如果他們可以提 出把所有大樓承租下來的條件，他會去跟上訴人談簽居間約 的條件，但上訴人遲遲不願意答應也無法承諾，但又一直找 他，所以趙毅文希望伊引導上訴人去找老闆顏志宇談等語（ 見本院卷第199頁至第202頁）；李席安既非在系爭買賣契約 成立之前負責與李麗香或唐定華接洽往來之人，亦未直接承 董事長顏志宇之命承辦系爭不動產買賣事務，則李席安於前 開會面之發言，亦不足以推論、認定趙毅文曾以被上訴人代 理人身分與上訴人成立居間契約或預約。至在場之李庭禎所 說：「我們跟他一點關係都沒有，因為趙協理說這個白手套 ，是為了幫你們小老闆洗錢之後，才有這個人，而且中間我 們還是一直跟趙協理聯繫啊，這個人從頭到尾就是在那邊晾 著，在重要時間才出現而已，而且他也沒有主動打給我們， 我們打電話找他，他也不一定接，那這中間他怎麼跟你小老 闆談的條件，確定到底是怎樣，我們也沒有一個正確的答案 ，那會不會說到時候他犧牲我們，你們小老闆拿了，因為我 們接觸不到你們小老闆，自己在底下搞鬼，把該給我們的A 掉了，所以我們老闆可能氣的就是氣在這裡。」等語，核係 其個人意見，亦無從證明上訴人主張之情事屬實。 ②至於上訴人所提104年4月21日談話譯文，李麗香陳述：「因 為現在這是一個新的買賣的話，變成也是這樣」、莊耕易所 述：「禮拜四下午來了客戶，現在還有一個要買賣1500萬的 客戶都會來，我們先把這個請你們老闆先承諾下去，搞不好 兩件事可以一條船處理。」、李席安接著稱：「這個（新案 ）至少先處理啦！」，嗣趙毅文則陳稱：「我也比較建議這 樣子」、「他現在只留0.5%給2個人，但是這2個人還沒談好 ，他現只願意先發0.5%。」、「我覺得你們如果開口要0.5% 的一半0.25%，我覺得他會發。」、「如果我老闆這次願意 給你2%，我就會把另外1%補到上次的承諾給你們啊！你們也 不知道阿？我會爭取嘛!而且你們這1%的基礎更大耶！」等 語，足見此次談話係指在104年4月當時，被上訴人另委由上 訴人仲介之其他交易事件，要與系爭不動產買賣無關，自難 據此推認趙毅文於103年6月間曾以被上訴人代理人名義與上 訴人成立居間契約或預約。 ⑹準此，本件上訴人主張趙毅文於103年6月間與其接洽系爭不 動產買賣過程，代理被上訴人與上訴人成立居間契約或預約 ，縱屬無權代理，因其在外觀上可認趙毅文為代理人，而被 上訴人明知此情未為反對之意思表示情事云云，核與實情不 符，不足採信。則上訴人主張被上訴人應依民法第169條規 定，負授權人責任云云，亦屬無據。 (三)兩造間既無居間契約或預約存在，則上訴人依居間契約或居 間預約之法律關係，所為先備位請求，於法即屬無據。 七、綜上所述，上訴人依系爭購買意願書第7條第1項約定、民法 第568條第1項及第233條第1項規定，先位請求被上訴人給付 1330萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息；依民法第169條規定、口頭成立之預約 ，備位請求被上訴人應與伊簽立系爭購買意願書後，並依該 意願書第7條第1項約定，給付伊1330萬元，及自本判決確定 之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；均非正當 ，不應准許。原審因此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 予逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 107 年 2 月 13 日 民事第八庭 審判長法 官 李國增 法 官 胡宏文 法 官 胡芷瑜 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 13 日 書記官 莊智凱 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。