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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第575號 上　訴　人　　新富地產股份有限公司 法定代理人　　葉茂宏 訴訟代理人　　許兆慶律師 　　　　　　　陳慧文律師 被 上訴 人　　頂禾開發股份有限公司 法定代理人　　林信成 訴訟代理人　　吳至格律師 　　　　　　　陳怡雯律師 　　　　　　　陳威璇律師 被 上訴 人　　百世多麗投資開發股份有限公司 法定代理人　　藍俊昇 訴訟代理人　　陳祐良律師 複 代理 人　　呂其昌律師 　　　　　　　侯羽欣律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國106 年5月19日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1165號第一審判決 提起上訴，本院於107年7月31日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：伊於民國104年6月2日與被上訴人頂禾開 發股份有限公司(下稱頂禾公司)簽訂不動產買賣一般委託書 (下稱系爭委託契約)，受託居間出售原屬頂禾公司所有門牌 號碼臺北市○○區○○○路○段○○號之華票大樓，受託期間 自104年6月2日至7月2日止，買賣成交時，得請求頂禾公司 給付實際成交價額1%之服務報酬。委託期間屆滿前，頂禾公 司於104年6月底以口頭向伊表示委託期間延期，可繼續尋找 買家，並承諾依約給付服務報酬。伊即持續為頂禾公司尋找 買家，並授權王泰安委託陳純仁向潛在買家慧洋海運股份有 限公司(下稱慧洋公司)及百世多麗投資開發股份有限公司( 下稱百世多麗公司)之董事長藍俊昇報告訂約機會，及交付 「華票大樓產品報告書」(下稱產品報告書)，直至105年1月 27日受頂禾公司告知不再出售華票大樓，始停止居間仲介之 服務。惟伊事後得知頂禾公司已於104年12月31日以49億元 將華票大樓出售予百世多麗公司，並於105年3月21日完成移 轉登記(下稱系爭交易)。惟百世多麗公司之董事長藍俊昇係 透過伊報告訂約之機會，始取得產品報告書，並進而與頂禾 公司成立系爭交易，系爭交易顯因伊提供居間仲介服務所促 成，與百世多麗公司亦成立居間契約。爰依系爭委託契約第 4條第1項及民法第568條第1項規定，聲明請求頂禾公司、百 世多麗公司各給付成交金額1%之居間報酬4,900萬元本息。( 原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴)。 並於本院上訴聲明： (一)原判決廢棄。 (二)頂禾公司應給付上訴人4,900萬元，及自105年6月14日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 (三)百世多麗公司應給付上訴人4,900萬元，及自起訴狀送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被上訴人部分： (一)頂禾公司則以：伊於104年12月31日與百世多麗公司成立系 爭交易時，系爭委託契約早於104年7月2日屆滿而失其效力 ，上訴人依系爭委託契約請求伊給付居間報酬，自無理由。 伊於委託期滿後，並未口頭延長委託契約之期間，縱有延長 ，然該委託契約並非專任委託，伊得自行出售，並透過自己 之管道與百世多麗公司成立系爭交易，非經上訴人之報告或 媒介，上訴人不得僅以提供產品報告書予百世多麗公司之董 事長藍俊昇，即得請求伊給付居間報酬等語置辯。並於本院 答辯聲明：上訴駁回。 (二)百世多麗公司則以：上訴人從未參與、聯繫或居間搓合華票 大樓之買賣，與伊並未成立報告居間契約。伊係透過第三人 戴章揮之聯繫，始與頂禾公司完成系爭交易，與上訴人無關 ，自無給付居間報酬予上訴人之義務等語置辯。並於本院答 辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執事項： (一)頂禾公司於104年6月2日與上訴人簽訂系爭委託契約，委託 上訴人居間仲介出售原屬頂禾公司所有之華票大樓。 (二)頂禾公司於104年12月31日與百世多麗公司籌備處簽訂華票 大樓之買賣契約書，並於105年3月21日將華票大樓之所有權 移轉登記予百世多麗公司。 四、兩造爭點及本院論斷： 上訴人主張，伊向百世多麗公司之法定代理人藍俊昇提供締 約機會與產品報告書，始促成百世多麗公司與頂禾公司成立 系爭交易，自得請求頂禾公司及百世多麗公司各給付4,900 萬元本息之報酬等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置 辯。是本件所應審究者為：㈠上訴人依系爭契約第4條第1項 約定，請求頂禾公司給付居間報酬4,900萬元本息，有無理 由？㈡上訴人依民法第568條第1項之規定，請求百世多麗公 司給付居間報酬4,900萬元本息，有無理由？以下分述之： (一)上訴人依系爭契約第4條第1項約定，請求頂禾公司給付居間 報酬4,900萬元本息，有無理由？ １、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第5 68條第1項定有明文。係以契約因居間人之報告或媒介而成 立時，為居間人請求報酬之要件，則契約之成立與居間人之 報告或媒介有因果關係時，居間人始得請求報酬。又系爭委 託契約之首已載明由頂禾公司委託上訴人「居間仲介銷售」 華票大樓；第4條則約定：受託人於「買賣成交」時，得向 委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價格之1%。前項受 託人之服務報酬，委託人於與買方「簽訂買賣契約」時，委 託人支付服務報酬70%予受託人，餘30%於交屋時繳清等語( 原審卷第24頁)。而買賣契約之標的與價金為契約必要之點 ，此二者達成合致時，買賣契約始成立，亦有最高法院40年 台上字第1482號判例可資參照。可見系爭委託契約已約定， 上訴人須使所居間之買方與委託人就契約必要之點達成買賣 之合意(即買賣成交)，且買方與委託人已簽訂買賣契約之程 度時，始得請求委託人給付服務報酬。而查，百世多麗公司 於公司籌備階段，以百世多麗公司籌備處之名義，於104年 12月31日與頂禾公司簽訂華票大樓之買賣契約，嗣於105年1 月12日獲准以百世多麗公司設立登記，於105年3月21日受移 轉登記為華票大樓之所有權人等情，有百世多麗公司籌備處 與頂禾公司簽訂之買賣契約節本、臺北市大安地政事務所10 7年1月29日函之土地登記資料、百世多麗公司之公司登記資 料、華票大樓之土地及建物登記謄本在卷可查(原審卷一第2 6-43頁、本院卷第369-371、439-560頁)，是華票大樓之買 方為百世多麗公司無疑。則上訴人須居間協調百世多麗公司 與頂禾公司間對標的及價金等必要之點達成一致，及簽訂買 賣契約時，始可依系爭委託契約第4條第1項之約定，請求頂 禾公司給付居間報酬。 ２、經查，證人即上訴人輾轉授權之代理人陳純仁於原審證稱： 伊透過王泰安得知華票大樓出售的消息，即透過薛祖復連絡 藍俊昇於104年12月15日見面，當天有將華票大樓評估報告 書交給藍俊昇，藍俊昇有問伊華票大樓的價格，伊便如實轉 達王泰安所說之54億元一口價；在聊天過程中，藍俊昇有提 及認識魏家的負責人，可自己跟他談，因藍俊昇要與魏家聯 繫，伊就沒有再跟藍俊昇聯絡等語(原審卷一第206頁反面-2 07頁)。證人即慧洋公司之總經理鄭俊聲於原審證述：陳純 仁於104年底至慧洋公司拜訪董事長藍俊昇時我在場，陳純 仁提及華票大樓出售事宜，藍俊昇馬上反應說這個案子很久 以前就有人跟他介紹過，他比陳純仁更熟悉魏應交；藍俊昇 聽到陳純仁說價格是54億一口價時，不講話也不表示意見， 之後就轉移話題。當日下午藍俊昇向我抱怨陳純仁提出欺騙 的價錢，我始知獨立董事戴章揮在1年前即向藍俊昇提到52 億之價錢約2、3次，因藍俊昇當時資金未準備好而未購買等 語(原審卷一第214頁、214頁反面)。另證人即與魏應交、藍 俊昇相識之戴章揮於原審亦結證稱：我原在投資銀行工作， 分別認識魏應交與藍俊昇，101年間在上海球場介紹魏應交 與藍俊昇認識。103年魏家出事，同年11、12月間魏應交跟 我提及想處分華票大樓，出售價格是52、53億，魏應交要我 問外面的人有無興趣購買；因我於103年間擔任慧洋海運集 團董事，有跟藍俊昇提及此事，104年上半年也陸續跟藍俊 昇提到此事，並提及價格約52、53億元，藍俊昇聽到後有興 趣，但嫌價格貴；後來藍俊昇打電話至上海問我可否為其談 一個好價錢，我即打電話問魏應交價格有無彈性，魏應交說 可以談，我即在104年聖誕節前回台北，約他們2人吃飯，他 們在飯局中就達成以49.5億成交之協議，當天飯局上有我、 魏應交、藍俊昇及林信成等語(原審卷一第217頁反面-第219 頁)。證人即頂禾公司當時的總經理林信成亦證稱：魏應交 曾打電話給我約藍俊昇見面吃飯，時間是11月底、12月初左 右，該次見面就談成華票大樓以49.5億元出售，以後由我與 藍俊昇的財務長談付款之事等語(原審卷一第203頁反面、第 204頁)。互稽上開證言，可知頂禾公司係透過多方管道釋出 有意處分華票大樓之訊息，而早在陳純仁與藍俊昇接觸前， 戴章揮於103年即受魏應交之託，將華票大樓擬以52、53億 元出售之消息透露予藍俊昇，藍俊昇知悉後雖有興趣，然嫌 價格貴，且資金尚未準備好而作罷，迨至104年12月間機緣 成熟，再請戴章揮約魏應交見面協議價金問題，當日即敲定 以49.5億元成交。故是戴章揮居間協調魏應交與藍俊昇間就 買賣標的物與價金等契約必要之點達成意思表示合致，嗣再 以頂禾公司及百世多麗公司籌備處名義簽訂買賣契約甚明。 陳純仁雖於104年12月15日向藍俊昇報告訂約之機會及交付 產品報告書，然之後即未再與藍俊昇聯繫，亦未居間協調促 成價金從54億元降至49.5億元之買賣成交，揆諸上開說明， 上訴人授權之陳純仁顯未完成其居間仲介之任務，則上訴人 依系爭委託契約第4條第1項約定，請求頂禾公司給付居間報 酬，要無可採。 ３、上訴人雖主張：伊已為頂禾公司覓得買家，頂禾公司即不得 私下與買家成交；因頂禾公司蓄意規避居間報酬之手法致伊 未能繼續為居間行為，頂禾公司與百世多麗公司簽訂之買賣 契約，視為是上訴人居間達成，頂禾公司仍有給付居間報酬 之義務云云。惟查，上訴人於104年6月2日與頂禾公司簽訂 系爭委託契約時，已將第7條第1項、第3項第2款「甲方(頂 禾公司)保證於委託期間內，無與其他不動產經紀業簽立任 何專任委託銷售契約」、「於委託契約關係存續期間內或契 約關係屆滿後2個月內，甲方(頂禾公司)與『客戶帶看紀錄 表』之客戶成交且經乙方(上訴人)查論屬實者」之內容刪除 ，並於同條第2項約定：甲方可自行成交或經由他仲介公司 仲介成交等語(原審卷一第24頁)。而上訴人亦主張系爭委託 契約於104年7月2日屆滿後，雙方有口頭延期，則上開約定 於契約延期後仍有適用。系爭委託契約既已刪除專任委託之 文句，並約定頂禾公司得自行或經由其他仲介公司成交，自 屬一般之委託，則頂禾公司於契約委託期間自行或透過其他 管道與客戶成交，亦不違反契約之約定。次查，上訴人並未 向頂禾公司報告藍俊昇或百世多麗公司是潛在買家，此經證 人許世昌(上訴人之副總經理)、張金芳(上訴人之襄理)證述 明確(原審卷一第183、194頁)，並經上訴人自陳在卷(本院 卷第408頁)。頂禾公司既未從上訴人口中得知藍俊昇或百世 多麗公司是潛在買家，如何知悉百世多麗公司是買家而規避 報酬？況頂禾公司依約本可與上訴人洽談之客戶成交，則頂 禾公司與百世多麗公司成立買賣契約，並未違背系爭委託契 約，自無給付報酬之義務。而系爭委託契約並未附停止或解 除條件，上訴人以頂禾公司違反民法第101條第1項條件成就 之規定，視為上訴人已完成居間工作，委無可採。 (二)上訴人依民法第568條第1項之規定，請求百世多麗公司給付 居間報酬4,900萬元本息，有無理由？ 上訴人主張，伊授權陳純仁向藍俊昇報告訂約機會及提供由 上訴人製作之華票大樓產品報告書，藍俊昇因產品報告書而 掌握華票大樓之詳細資訊，進而設立百世多麗公司與頂禾公 司成立買賣契約，伊與百世多麗公司已默示成立報告居間契 約，得依民法第568條第1項之規定向百世多麗公司請求居間 報酬云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示 或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致， 推定其契約為成立，民法第153條第1項、第2項定有明文。 而價金及標的物為契約之要素，價金及標的物，自屬契約必 要之點(最高法院40年台上字第1482號判例參照)，是當事人 須就標的及價金意思合致時，契約始成立。經查，陳純仁雖 證稱其於104年12月15日向藍俊昇報告訂約機會及提供產品 報告書時，藍俊昇說他與魏家負責人熟，可自己與魏家談， 但介紹人算你們的等語(原審卷一第208頁)，然已為在場之 鄭俊聲所否認(原審卷一第214頁反面)，則藍俊昇是否有說 「介紹人算你們」之言，即有疑義，自應由上訴人就此負舉 證責任，惟其並未舉證以實其說；且其請求百世多麗公司給 付報酬仍依系爭委託契約約定之1%為請求金額(本院卷第386 、387頁)，益證上訴人與藍俊昇所代表之百世多麗公司並未 就居間報酬達成合意，上訴人主張與百世多麗公司已成立報 告居間契約，即無可採。況上訴人僅提供產品報告書予藍俊 昇，並未促成百世多麗公司與頂禾公司達成買賣價金為49.5 億之合意，及簽訂買賣契約，而未完成報告居間之工作，已 如前述。則其依民法第568條第1項之規定，請求百世多麗公 司給付居間報酬4,900萬元本息，亦無理由，不足為採。 五、綜上所述，上訴人依系爭委託契約第4條第1項之約定及民法 第568條第1項之規定，請求頂禾公司、百世多麗公司各給付 4,900萬元，及分別自105年6月14日或起訴狀繕本送達之翌 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，均非屬正當， 不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之 聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，及上訴人另請求調閱頂禾公司104年、105年間之股東會 議紀錄、函詢不動產經紀公會、傳訊專家及證人張國麟等， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無調查 之心要，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 8 月 21 日 民事第十庭 審判長法 官 黃嘉烈 法 官 高明德 法 官 林鳳珠 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 21 日 書記官 陳珮茹 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。