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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第593號 上　訴　人　世貿名人廣場大廈管理委員會 法定代理人　鄧素華 訴訟代理人　余瑞陞律師 被上訴人　　黃秋來 被上訴人　　萬鴻開發股份有限公司 （即黃秋來 之部分承當 訴訟人） 法定代理人　李鴻儀 訴訟代理人　李金水 共　　　同 訴訟代理人　謝易達律師 上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國106 年6月27日臺灣士林地方法院106年度重訴字第52號第一審判決提 起上訴，本院於107年1月9日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人下列第二、三項之訴部分，及該部分假執 行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人萬鴻開發股份有限公司應將如附圖所示A區編號51、52 、61至68、72、75至78之停車位騰空，並返還上訴人。 被上訴人黃秋來應給付上訴人新臺幣肆拾參萬零玖佰玖拾參元， 及自民國一０五年十一月五日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人萬鴻開發股份有限公司負擔百 分之九十二，被上訴人黃秋來負擔百分之四，餘由上訴人負擔。 本判決第二、三項所命給付部分，於上訴人分別以新臺幣參佰伍 拾萬肆仟元、新臺幣壹拾肆萬參仟陸佰陸拾肆元供擔保後得假執 行；但被上訴人萬鴻開發股份有限公司、黃秋來如分別以新臺幣 壹仟零伍拾壹萬貳仟零伍元、肆拾參萬零玖佰玖拾參元預供擔保 ，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員 所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及 「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管 理條例（下稱公寓條例）第3條第9款、第38條第1項分別定 有明文。詳言之，管理委員會於完成社團法人登記前，雖僅 屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓條 例第38條第1項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當 事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關 之民事紛爭享有訴訟實施權。於公寓條例第6條第3項、第9 條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1 項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具有享 受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類 紛爭有其固有之訴訟實施權。且因公寓條例第2項明定：「 管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分 所有權人」，此與民事訴訟法第65條訴訟告知之規範旨趣相 當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各 區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會 ，則將來確定判決之既判力，即得依同法第401條第2項規定 及於各區分所有權人而具有正當化之基礎。反之，對於未受 告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未 獲參與訴訟程序機會即未獲事前之程序保障，如認有不能提 出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事 ，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三 人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則， 公寓條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非 立法本意（最高法院98年度台上字第790號民事判決意旨參 照）。本件上訴人係主張如附圖所示之編號51、52、61至68 、72、75至78之15個停車位（下稱系爭停車位）為「世貿名 人廣場大廈」（下稱系爭社區）全體住戶之共用部分，依民 法第767條規定，請求被上訴人萬鴻開發股份有限公司（下 稱萬鴻公司）將系爭停車位清空返還，並依不當得利及系爭 社區規約第22條第1項第3款約定，請求被上訴人黃秋來（下 稱黃秋來，下與萬鴻公司合稱被上訴人）賠償相當於租金之 不當得利。而上訴人依公寓條例對於共用部分既有管理權限 ，揆諸前揭說明，其就本件訴訟，無論返還系爭車位抑不當 得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體，但本於管理 住戶共有部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益 ，均有訴訟實施權，而得以其自己名義起訴，於法並無不合 ，合先敘明。 二、上訴人之法定代理人原為黃東凱，嗣變更為鄧素華，並聲明 承受訴訟（見本院卷第240頁之書狀），經核並無不合，應 予准許。 三、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟。民事訴訟法第254條第1項著有明文。查，系爭停車 位為坐落新北市○○區○○段○○○○○號（下稱系爭5514建號 ）建物之一部分之情，為兩造所不爭執（見本院卷第99頁） ；系爭5514建號建物復為同地段6045、7454建號建物（即如 附圖A區C1、C2建物，下稱系爭C1、C2建物，門牌號碼為新 北市○○區○○路0段000號地下1層、地下1層之1）之共有 部分；且黃秋來於訴訟繫屬中之民國（下同）106年9月8日 ，以買賣為登記原因，將系爭C1、C2建物（含系爭5514建號 共有部分）所有權全部移轉登記予萬鴻公司乙節，有建物所 有權狀、建物登記第一類謄本等影本附卷可稽（見本院卷第 105頁、第107頁、第151頁、第155頁）。則萬鴻公司於106 年11月6日具狀就上訴人原訴請黃秋來將系爭停車位清空返 還部分聲請代黃秋來承當訴訟（見本院卷第167頁），並經 上訴人及黃秋來同意（見本院卷第182頁），核與前揭規定 並無不合，亦應予准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：系爭社區係由門牌號碼新北市○○區○○路0 段000號、238號與240號3棟區分所有建物（下分稱系爭某號 區分建物，合稱系爭社區建物）組成之社區。其中，系爭23 8號區分建物地下1樓（下稱系爭地下1樓）除系爭C1、C2建 物及如附圖A區B1部分空間（下稱系爭B1建物）係由被上訴 人及訴外人顏紀雄等人所有之專有部分外，附圖之A區與系 爭社區其他各樓層之共用部分，合編為系爭5514建號，建物 登記上本屬於系爭社區建物之共同使用部分（下稱系爭A區 空間）。然系爭A區空間內設有之系爭停車位，竟遭黃秋來 以其擁有相鄰之系爭C1、C2建物之所有權為由，占有並對外 出租；嗣黃秋來於106年9月8日將系爭C1、C2建物所有權全 部移轉登記予萬鴻公司後，系爭停車位仍遭萬鴻公司占有。 退步言之，縱認被上訴人與系爭社區區分所有權人間有分管 契約存在，然依系爭社區房屋預定買賣契約書（下稱系爭買 賣契約）第2條第1款約定可知，當時系爭社區區分所有權人 係因地下室1樓即系爭C1、C2建物為訴外人全聯福利中心經 營賣場，故容忍其得單獨使用系爭停車位，供消費者停車使 用，係附有停止條件之約定。而全聯福利中心已撤出系爭C1 、C2建物不再經營賣場，且黃秋來於103年10月7日取得系爭 C1、C2建物後，即未將系爭C1、C2建物供商場使用，並將系 爭停車位出租予第三人，每個停車位之每月租金約新臺幣（ 下同）2,500元。伊為系爭社區建物合法管理機關，應得依 民法第227條之2規定，請求廢棄該分管契約後，為系爭社區 全體區分所有權人請求確認系爭車位為系爭社區之共用部分 ，並依民法第767條規定，請求萬鴻公司將系爭車位清空返 還，及依不當得利及系爭社區規約第22條第1項第3款約定， 請求黃秋來給付自103年10月7日起至105年11月7日止，共25 個月相當於租金之不當得利，共計937,500元等情，求為命 ：㈠確認系爭停車位為系爭社區建物全體區分所有權人之共 用部分。㈡黃秋來應將系爭停車位清空，並返還予上訴人。 ㈢黃秋來應給付上訴人937,500元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保 請准宣告假執行〔原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不 服，提起上訴，於本院撤回前揭㈠之聲明（見本院卷第100 頁），及同意萬鴻公司就其訴請黃秋來將系爭停車位清空返 還部分代黃秋來承當訴訟〕。並上訴聲明：㈠原判決關於駁 回上訴人下列㈡、㈢項之訴部分廢棄。㈡萬鴻公司應將系爭 停車位騰空，並返還予系爭社區建物全體區分所有權人。㈢ 黃秋來應給付上訴人937,500元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保請 准宣告假執行。 二、被上訴人則以：系爭社區建物所在基地原地主為顏紀雄等人 ，其等曾於81年12月間與訴外人東普建設股份有限公司（下 稱東普公司）簽定合建契約（下稱系爭合建契約）。嗣東普 公司將系爭合建契約移轉予訴外人俊傑營造有限公司（下稱 俊傑公司）。依系爭合建契約第3條約定，系爭社區建物地 下1樓之商場及停車空間，由地主及建商各按52％、48％比 例取得所有權。系爭社區建物完工後，建商與顏紀雄等14人 不但依系爭合建契約分配系爭社區建物地下1樓，且地主顏 紀雄等14人，更與俊傑公司於90年10月24日簽立世貿名人廣 場共同使用停車空間分管協議書（下稱系爭地主建商分管契 約書），將系爭停車位分配予分得系爭C1、C2建物之俊傑公 司。另東普公司於預售系爭社區建物時，並與系爭社區建物 之區分所有權人即系爭A區空間共有人簽訂系爭買賣契約， 約定地下1樓停車位空間屬系爭地下1樓商場（即系爭C1、C2 、B1建物所有權人）單獨使用。是就系爭A區空間中之系爭 停車位，前分得系爭C1、C2建物之俊傑公司已與系爭社區住 戶間透過系爭買賣契約、系爭地主建商分管契約書達成分管 協議（下稱系爭分管協議）。嗣俊傑公司因經營不善積欠台 灣土地銀行債務，系爭C1、C2建物即遭銀行聲請臺灣士林地 方法院（下稱士林地院）拍賣（下稱系爭拍賣），後由黃秋 來及訴外人林世芳共有取得，系爭停車位亦於斯時一併點交 ，系爭分管協議應由黃秋來及林世芳加以繼受。103年10月 間系爭C1、C2建物所有權全部由黃秋來取得，故應由黃秋來 依系爭分管協議單獨專用而屬有權占有系爭停車位。又萬鴻 公司於106年9月8日登記取得系爭C1、C2建物所有權全部， 基於占有之連鎖關係，繼受系爭分管協議而屬有權占有系爭 停車位。另系爭社區建物地下1樓於建造完成時，使用執照 上登載為商業、辦公室等用途，建物所有權狀上亦登載為商 業用，與系爭買賣契約第2條所載「商場」之用語一致，伊 並未變更其用途，仍是作商場使用，僅尚未能出租予商號營 業使用。是上訴人以伊未將地下1樓作為商場使用，即不能 享有排他性使用為由，依民法第227條之2情事變更原則，請 求變更廢棄系爭分管協議，與事實不符。再者，縱認伊應給 付不當得利予上訴人，然因系爭停車位出租率約僅6成，每 個車位租金約為2,000元、2,500元、3,000元不等，概以每 車位2,500元計算，似有未當，應以土地法第97條規定計算 較為妥適等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件經原審整理並協議簡化後，兩造同意之不爭執事項如下 （見原審重訴卷第106頁至第111頁）： ㈠系爭社區係由系爭236、238、240號區分建物3棟區分所有建 物組成之社區，系爭地下1樓使用執照竣工平面圖即如附圖 所示，上訴人為系爭社區住戶依公寓條例成立之管理組織。 ㈡系爭地下1樓如附圖B1、C1與C2部分空間編有獨立建號，而 屬系爭B1、C1、C2建物所有權人專有。又系爭A區空間與系 爭社區其他各樓層的共用部分，合編為系爭5514建號登記， 建物登記上本屬於系爭社區建物之共同使用部分，系爭5514 建號測量成果圖如原審重訴卷第96頁至第101頁之原證7所示 。系爭A區空間內目前設有系爭停車位，由黃秋來占有使用 （萬鴻公司106年9月8日登記取得系爭C1、C2建物所有權， 而改由萬鴻公司占有系爭停車位）。系爭停車位所在位置係 系爭社區建物建造完成時，由建商劃設停車位使用，劃設情 形如附圖所示，嗣該區域之停車位個數或大小可能有更動劃 設。於系爭拍賣拍定後至103年10月7日以前，系爭A區空間 中系爭停車位均為黃秋來占有使用，並將系爭停車位，出租 予非系爭社區建物居民使用。系爭車位各車位長寬面積如原 審調解卷第54頁、第55頁附表所示。除系爭停車位外，系爭 A區空間尚設有其他停車位，現均為顏紀雄占有使用。 ㈢系爭C1、C2建物建號分別為系爭6045建號、系爭7454建號， 相關整理如下： ⒈系爭社區建物所在基地原地主為顏紀雄等人，曾於81年12月 間與東普公司間簽定系爭合建契約，如原審重訴卷第16頁至 第20頁之被證1所示。且系爭C1、C2建物於建造完成時，使 用執照上均登記為商場、辦公室等用途，建物所有權狀及建 物登記謄本上均記載主要用途為：商業用。 ⒉東普公司後將系爭合建契約移轉予俊傑公司，系爭合建契約 第3條約定：「房屋部份：1.興建地上十七─二十五層地 下三層，則按甲方（地主）提供土地之可興建總樓地板實坪 面積及騎樓設計面積立體分配方式，樓上層及地下一、二層 ，甲方分得百分之五十二，乙方（建設公司）分得百分之四 十八（地下一層為商場，地下二、三層為停車場使用），地 下三層甲方分取百分之二十五，乙方分取百分之七十五。… …土地部份：1.甲、乙雙方各按房屋及車位分配比例計算 取得，並依土地法規規定，辦理登記……」等語。其中所指 之「地下一層之商場」即指系爭地下一樓全部，由地主及建 商各按52％、48％比例加以分配。 ⒊俊傑公司因經營不善積欠台灣土地銀行債務，系爭C1、C2建 物於93年到94年間遭士林地院為系爭拍賣，先由黃秋來與林 世芳共同取得，嗣黃秋來於103年間又單獨取得系爭C1、C2 建物之所有權全部。 ⒋系爭C1、C2建物為黃秋來合法之專有專用部分，且自系爭社 區建物建造完成後，即經建商規劃供商場使用。系爭C1、C2 建物於94年間經士林地院拍賣後，發給黃秋來、林世芳不動 產權利移轉證明書，如原審調解卷第18頁、第19頁、重訴卷 第23頁、第24頁所示；建物所有權狀如原審調解卷第20頁、 第21頁之原證l、重訴卷第25頁、第26頁所示。 ㈣系爭C1、C2建物拍賣程序中，士林地院未曾將系爭A區空間 或系爭停車位空間之使用狀況或分管情形載入拍賣公告內， 惟當時執行債權人曾向系爭社區當時管理委員會查詢系爭C1 、C2建物車位配置圖並陳報士林地院。 ㈤被上訴人現執有其上記載「匯普世貿名人廣場大廈房屋預定 買賣契約」字樣之預售契約書（即系爭買賣契約），如原審 重訴卷第119頁至第200頁所示。相關整理如下： ⒈系爭買賣契約署名住戶黃遇雄部分封面有手寫之「作廢」二 字（見原審重訴卷第119頁）。 ⒉系爭買賣契約其中一份買方記載為黃遇雄（見原審重訴卷第 28頁、第59頁則有身份證字號），另份買方記載為許筱瑜（ 見原審重訴卷第160頁至第197頁）。系爭買賣契約為黃遇雄 、許筱瑜向東普公司購買系爭社區其中2戶之建物所簽訂。 ⒊系爭買賣契約第2條記載：「停車空間約定：「㈠本大廈附 建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單 獨管理使用」等語（見原審重訴卷第29頁之被證4）。 ㈥黃秋來將系爭停車位，出租予非系爭社區居民使用，每月每 車位租金為2,000元至3,000元不等。上訴人於起訴前曾認黃 秋來無權占用發函勸說，並請求黃秋來出示產權證明，黃秋 來乃向上訴人出示士林地院於94年間發給之不動產權利移轉 證明書，上訴人又貼出告示聲明權利如原審調解卷第22頁之 原證2所示，黃秋來隨即發函上訴人如原審調解卷第23頁、 第24頁之原證3所示。 ㈦系爭社區規約如原審調解卷第25頁至第40頁之原證4所示， 該規約第22條第1項第3款規定：「住戶違反公寓大廈管理絛 例第九條第二項規定，對共同部分之使用未依設置目的及通 常方法為之者，應予以制止，並得按其性質請求各該主管機 關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。 」等語。 ㈧起訴狀繕本於105年11月4日送達黃秋來（見原審調解卷第46 頁、第47頁）。 四、本件上訴人主張系爭A區空間內所劃設之系爭停車位，係系 爭社區建物之共同使用部分，惟遭黃秋來無權占有並出租予 第三人使用；嗣黃秋來於106年9月8日將系爭C1、C2建物所 有權全部移轉登記予萬鴻公司後，系爭停車位仍遭萬鴻公司 無權占有。縱認被上訴人與系爭社區建物區分所有權人間有 分管契約存在，然依系爭買賣契約第2條第1款約定可知，當 時系爭社區區分所有權人係因系爭C1、C2建物為全聯福利中 心經營賣場，故容忍其得單獨使用系爭停車位，供消費者停 車使用，為附有停止條件之約定，而全聯福利中心已撤出系 爭C1、C2建物不再經營賣場，且黃秋來取得系爭C1、C2建物 後，即未將系爭C1、C2建物供商場使用，並將系爭停車位出 租予第三人，另萬鴻公司自黃秋來處因買賣取得系爭C1、C2 建物後亦未供商場使用，爰依民法第227條之2規定，請求廢 棄該分管契約，並依民法第767條規定，請求萬鴻公司將系 爭車位清空返還，及依不當得利及系爭社區規約第22條第1 項第3款約定，請求黃秋來給付相當於租金之不當得利等語 ；惟為被上訴人所否認，並以前開各詞置辯。是本件應審究 者厥為：㈠上訴人依民法第767條規定，請求萬鴻公司騰空 並返還系爭停車位，有無理由？㈡上訴人依民法第179條規 定，請求黃秋來給付上訴人937,500元本息，有無理由？㈢ 上訴人依民法第227條之2規定，聲請廢棄系爭分管協議，並 請求萬鴻公司騰空並返還系爭停車位，及黃秋來應給付937, 500元本息，有無理由？ 五、得心證之理由： ㈠上訴人依民法第767條規定，請求萬鴻公司騰空並返還系爭 停車位，有無理由？ ⒈按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交 易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可 認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。 又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已 按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有 部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 （最高法院98年度台上字第633號民事判決意旨參照）。次 按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施 行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下 室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定， 此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有 物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可 得知之情形，仍應受分管契約之約束（最高法院99年度台上 字第1191號民事判決意旨參照）。再按我國區分所有建築物 不動產交易實務上，以預售方式為房屋買賣者，對於建物地 下層停車空位之取得，通常係由欲取得停車位使用權之人， 另支付車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立「分 管約定」，即將「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。即 公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫 無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預 售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空 間之使用權出賣與特定人。故此項預立分管契約之效力，當 於其後建物完成，共有關係確定成立時，即發生效力。查， 依兩造不爭執之東普公司與系爭社區建物所在基地原地主為 顏紀雄等人，於81年12月23日簽訂之系爭合建契約第3條約 定：「房屋部份：1.興建地上十七─二十五層地下三層， 則按甲方（地主）提供土地之可興建總樓地板實坪面積及騎 樓設計面積立體分配方式，樓上層及地下一、二層，甲方分 得百分之五十二，乙方（建設公司）分得百分之四十八（地 下一層為商場，地下二、三層為停車場使用），地下三層甲 方分取百分之二十五，乙方分取百分之七十五。……土地 部份：1.甲、乙雙方各按房屋及車位分配比例計算取得，並 依土地法規規定，辦理登記……」等語〔見前開兩造不爭 執事項㈢1、2，原審重訴卷第16頁至第20頁〕；黃遇雄、許 筱瑜分別於82年6月14日、82年5月15日與東普公司簽訂系爭 買賣契約第2條（停車空間約定）約定：「㈠本大廈（按即 系爭社區建物）附建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬 地下室一樓商場單獨管理使用。地下室二層圖示機車停車空 間（如附表五）屬本大廈所有住戶共同管理使用。㈡地下室 二、三樓停車空間特別規劃之汽車空間持分限由本大廈承購 戶選擇購買，未承購汽車停車空間持分者，自願放棄汽車停 車空間之使用權……並對於汽車停車空間之承購者不得要求 任何權利及補償金。」等語〔見前開兩造不爭執事項㈤2 、3，原審重訴卷第27頁至第63頁、第161頁至第197頁〕； 及系爭社區建物使用執照竣工圖附圖〔見前開㈢兩造不爭執 事項㈠所示〕記載，可知系爭合建契約所稱「地下一層之商 場」及系爭買賣契約所稱「地下室一樓商場」，係指系爭地 下1樓全部（即系爭C1、C2、B1建物），並由地主即顏紀雄 等人及建商即東普公司各按52％、48％比例加以分配，其中 東普公司分配取得系爭C1、C2建物。另系爭買賣契約中所謂 「地下室一樓停車位空間」，係指位於系爭A區空間內所劃 設之停車位。且東普公司於銷售系爭社區建物時，與各承購 戶於系爭買賣契約約定，系爭社區建物附建之地下室1樓停 車位空間屬地下室1樓商場單獨管理使用，地下室2層圖示機 車停車空間屬系爭社區建物所有住戶共同管理使用，地下室 2、3樓停車空間由承購汽車停車空間持分之住戶使用，未承 購汽車停車空間持分者除放棄使用權外，並不得對汽車停車 空間之承購者要求任何權利及補償金。揆諸前開說明，應認 系爭社區建物全體區分所有權人間，已就系爭地下室1、2、 3樓汽車停車空間及地下室2層機車停車空間合意成立分管契 約，並具有拘束系爭社區建物全體區分所有權人之效力。嗣 東普公司將系爭合建契約移轉予俊傑公司，並由俊傑公司於 89年4月18日登記取得系爭C1、C2建物所有權（見原審重訴 卷第102頁、第103頁），俊傑公司於90年10月24日與地主顏 紀雄等14人就系爭地下1樓停車空間簽訂系爭地主建商分管 契約書（見原審重訴卷第116頁），約定由俊傑公司使用系 爭停車位。從而，東普公司依前開分管協議及系爭地主建商 分管契約書，係有權占有使用系爭停車位。是被上訴人辯稱 俊傑公司依系爭分管協議，得使用系爭停車位等語，堪以採 信；上訴人主張系爭買賣契約不能證明有系爭分管協議存在 云云，委無可採。 ⒉第按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又 應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥 文字致失真意（最高法院19年上字第453號民事判例意旨參 照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求 當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時 及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要 目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效 果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截 取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台 上字第1925號、99年度台上字第1421號民事判決意旨參照） 。查，本件觀諸系爭C1、C2建物於建造完成時，其建物所有 權狀及建物登記謄本上均記載主要用途為「商業用」（見原 審調解卷第20頁、第21頁，重訴卷第102頁、第103頁），及 系爭買賣契約第2條載明：「㈠本大廈（按即系爭社區建物 ）附建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商 場單獨管理使用。地下室二層圖示機車停車空間（如附表五 ）屬本大廈所有住戶共同管理使用。㈡地下室二、三樓停車 空間特別規劃之汽車空間持分限由本大廈承購戶選擇購買… …」等語（見原審重訴卷第29頁），暨上訴人陳稱：系爭社 區建物落成時，建商是規劃將系爭地下1樓租給全聯福利中 心經營賣場等語（見本院卷第214頁）可知，因建商規劃將 系爭地下1樓之系爭C1、C2建物租給全聯福利中心經營賣場 ，為使前來賣場購物消費之消費者所駕駛車輛有停車空間可 停放，並為避免外來車輛與系爭社區住戶車輛混雜，造成管 理上不便，而與系爭社區建物承購戶約定，將屬系爭社區建 物之共同使用部分即系爭5514建號中之系爭地下1樓停車空 間由地下室1樓商場（即全聯福利中心）單獨管理使用。倘 系爭地下1樓（即指C1、C2建物部分）未作為商場使用，則 系爭買賣契約第2條約定之目的即不存在。本諸誠信原則原 具有之衡平機能及對契約規整之機能，解釋上應認系爭買賣 契約第2條關於「本大廈附建之停車空間，地下室一樓停車 位空間屬地下室一樓商場單獨管理使用」之約定，係附解除 條件之法律行為，亦即倘系爭地下1樓之系爭C1、C2建物未 作為商場使用，則前開約定依民法第99條第2項規定，自後 失其效力，庶符誠信原則所蘊涵之公平理念及契約正義。次 查，俊傑公司因經營不善，積欠台灣土地銀行債務，致其所 有系爭C1、C2建物於93年到94年間遭士林地院為系爭拍賣， 由黃秋來與林世芳共同取得，並由士林地院於94年7月29日 發給不動產權利移轉證書，嗣黃秋來於103年10月7日又單獨 取得系爭C1、C2建物之所有權全部等情，有士林地院不動產 權利移轉證書、建物所有權狀影本在卷可參（見原審重訴卷 第24頁至第26頁），並為兩造所不爭執。惟黃秋來於系爭拍 賣拍定取得系爭C1、C2建物所有權後即閒置不用，並未實際 經營商場或出租第三人經營商場使用，並將系爭停車位出租 予非系爭社區建物居民使用等情，為被上訴人所不爭執〔見 原審重訴卷第207頁、本院卷第232頁、前開兩造不爭執事 項㈡〕。則前揭解除條件於黃秋來未將系爭C1、C2建物作為 商場使用時即已成就，系爭買賣契約第2條關於「本大廈附 建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單 獨管理使用」之約定，自解除條件成就後失其效力，系爭社 區建物全體區分所有權人不再受系爭分管契約之拘束。 ⒊復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按公 寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。公寓條例第10條第2項著有明 文。又世貿名人廣場大廈社區規約第22條第1項第3款規定： 「住戶違反公寓大廈管理條例第9條第2項之規定，對共同部 分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止， 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置， 如有損害並得請求賠償。」等語（見原審調解卷第31頁）。 查，承前所述，系爭分管契約對黃秋來及系爭社區建物全體 區分所有權人既不生拘束力，則黃秋來於前述解除條件成就 後繼續占有使用系爭停車位，即屬無權占有，萬鴻公司於10 6年9月8日因買賣繼受取得系爭C1、C2建物所有權後，占有 系爭停車位，亦屬無權占有。又上訴人依公寓條例及前揭社 區規約約定，對於共用部分既有管理權限，則上訴人請求萬 鴻公司騰空返還系爭停車位，尚屬有據。 ㈡上訴人依民法第179條規定，請求黃秋來給付上訴人937,500 元本息，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損 害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事 判例意旨可資參照）。查，黃秋來於系爭拍賣拍定取得系爭 C1、C2建物所有權後即閒置不用，並未實際經營商場或出租 第三人經營商場使用，並將系爭停車位出租予非系爭社區建 物居民使用，而獲有相當於租金之利益，並致上訴人受有損 害。且黃秋來已於106年9月8日以買賣為登記原因，將系爭 C1、C2建物所有權全部移轉登記予萬鴻公司，由萬鴻公司占 有系爭停車位乙節，已如前述。是上訴人依上開規定，請求 黃秋來給付自103年10月7日至105年11月7日止，相當於租金 之不當得利，即屬有據。 ⒉次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總 價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規 定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上 開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定 之租金限制其最高額而設。再按土地法施行法第25條規定， 土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依 法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之 價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申 報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申 報總價即指該土地之申報地價而言。本院審酌系爭停車位所 坐落土地為新北市○○區○○段○○○○號（下稱系爭265地號 土地），係系爭社區建物即門牌號碼新北市○○區○○路0 段00000000000號之公共設施，而前開建物為地下3層至24 層樓之鋼骨鋼筋混凝土造建物，有新北市汐止地政事務所建 物測量成果圖、系爭5514建號建物登記第二類謄本之記載可 稽（見原審重訴卷第96頁、本院卷第131頁），附近大樓林 立、商家眾多、交通便捷、生活機能佳，亦有系爭社區建物 周遭地圖、街景圖在卷可參（見本院卷第272頁至第286頁） 。是依系爭停車位土地之位置、工商繁榮程度、利用基地之 經濟價值及被上訴人出租所得利益等，本院認上訴人請求相 當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價總額年息8％計 算，尚為允當。查，系爭停車位坐落之系爭265地號土地102 年1月、105年1月之公告地價雖分別為12,760元/㎡、17,032 元/㎡，惟105年1月之申報地價為13,626元/㎡等情，有前開 土地公告地價資料、系爭265地號土地之土地登記第一類謄 本附卷可參（見本院卷第159頁、第270頁），顯見105年1月 申報地價係按105年1月公告地價之80％計算（計算式：13,6 26÷17,032＝0.8，小數點第1位以下四捨五入）。依此計算 ，系爭265地號土地102年1月之申報地價應為10,208元/㎡（ 計算式：12,760×80％＝10,208）；另105年1月之申報地價 為13,626元/㎡。又系爭停車位之面積共計222.53㎡（詳見 附表所示），此為兩造所不爭執（見原審重訴卷第54頁至第 55頁、第62頁）。是上訴人得請求黃秋來返還自103年10月7 日至105年11月7日之不當得利金額共計430,993元【計算式 ：⑴103年10月7日至104年12月31日共計224,130元〔10,208 元/㎡×222.53㎡×8％×÷12×（24/30＋14）＝224,130元 ，元以下四捨五入〕；⑵105年1月1日至105年11月7日共計 206,863元〔13,626元/㎡×222.53㎡×8％×÷12×（10＋7 /30）＝206,863元，元以下四捨五入〕；⑶224,130元＋206 ,863元＝430,993元】。 ⒊復按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「前項催告定 有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、「遲延 之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229條第2 項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件上 訴人對黃秋來所為請求，係以支付金錢為標的。是上訴人請 求自起訴狀繕本送達翌日即105年11月5日（繕本於105年11 月4日送達，見原審調解卷第46頁）起至清償日止，按週年 利率5％計算利息，自屬有據，應予准許。 ⒋從而，上訴人請求黃秋來給付430,993元本息，為有理由， 逾前開範圍之請求，則為無理由。 ㈢另本院既認系爭買賣契約第2條關於「本大廈附建之停車空 間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單獨管理使用 」之分管約定，係附解除條件之法律行為，且該條件業已成 就，萬鴻公司應將系爭停車位騰空返還，及黃秋來應返還相 當於租金之不當得利430,993元。則關於上訴人依民法第227 條之2規定，聲請廢棄系爭分管協議，並請求萬鴻公司騰空 並返還系爭停車位，及黃秋來應給付937,500元本息之爭點 ，即無再加審究之必要，附此敘明。 六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請 求：㈠萬鴻公司應將如附圖所示A區編號51、52、61至68、 72、75至78之停車位騰空，並返還予上訴人；㈡黃秋來應給 付上訴人430,993元，及自105年11月5日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此 部分之請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開應准 許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚 有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至前開 不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假 執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上 訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書、 第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 1 月 30 日 民事第十庭 審判長法 官 黃嘉烈 法 官 邱 琦 法 官 高明德 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 上訴人不得上訴。 中 華 民 國 107 年 1 月 30 日 書記官 郭彥琪 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。