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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第794號 上　訴　人　宜捷威科技股份有限公司 法定代理人　許智明 訴訟代理人　許喬茹律師 被 上訴 人　晨鴻有限公司 法定代理人　梁文杏 訴訟代理人　崔駿武律師 　　　　　　陳玉心律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年8 月25日臺灣新北地方法院106年度訴字第603號第一審判決提起上 訴，本院於107年7月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請，暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。 被上訴人應再給付上訴人新臺幣參佰參拾貳萬陸仟貳佰壹拾壹元 ，及其中貳佰柒拾伍萬陸仟柒佰零玖元自民國一０六年四月十二 日起；其餘伍拾陸萬玖仟伍佰零貳元自民國一０六年六月六日起 ，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之 四十三，餘由上訴人負擔。 本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰壹拾壹萬元供擔保 後得假執行。但被上訴人如以新臺幣參佰參拾貳萬陸仟貳佰壹拾 壹元預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：伊前與被上訴人簽訂房屋租賃契約書(下 稱系爭租約)，將新北市○○區○○路○○○號房屋(下稱系爭 房屋）出租予被上訴人使用，約定租期自民國103年5月1日 起至105年4月30日止，每月租金為新臺幣667,500元。詎被 上訴人於租期屆滿後，無權占有使用至106年5月26日止，致 伊受有此期間(105年5月1日起至106年5月26日)相當於租金 之不當得利損害，爰依民法第179條之規定，聲明請求：被 上訴人應給付上訴人8,569,839元，及其中6,007,500元自起 訴狀繕本送達翌日即106年4月12日起，其餘2,562,339元自 106年6月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。(原 審判命被上訴人應給付上訴人921,163元，及其中644,337元 自106年4月12日起，其餘276,826元自106年6月6日起，均至 清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴。 上訴人就其敗訴部分，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分未 聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍)。 並於本院上訴聲明： (一)原判決不利於上訴人部分廢棄。 (二)被上訴人應再給付上訴人7,648,676元，及其中5,363,1 63元自106年4月12日起，其餘2,285,513元自106年6月6 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被上訴人則以：㈠伊因營運不佳，遭銀行拒絕貸款，轉而向 上訴人借款。上訴人要求伊將所有之系爭房屋及坐落基地( 下合稱系爭房地)以買賣為原因移轉登記予上訴人為擔保， 再由上訴人以系爭房地向銀行貸款8,000萬元及現金4,000萬 元合計1億2,000萬元出借予伊，借款期間自103年5月1日至 105年4月30日止。此期間每月之銀行貸款利息667,500元由 伊與上訴人另訂系爭租約，以應給付之租金支付之。伊則繼 續使用系爭房屋，迨借期屆滿時，再以1億2,000萬元買回系 爭房地。故兩造實無租賃關係存在，所簽訂之系爭租約係為 隱藏由伊支付貸款利息之通謀虛偽意思表示，上訴人於租期 屆滿後，不得以系爭租約約定之租金請求伊給付。㈡伊於10 5年12月8日已遷至與系爭房屋地點相近之新北市○○區○○ 路○○○巷○號之3層樓建物，每月租金8萬元。上訴人僅能請求 伊給付自105年5月1日至105年12月8日止，以8萬元按面積比 例計算租金利益，再扣除上訴人已向原審被告全輝達企業有 限公司(下稱全輝達公司)、亨德生技有限公司(下稱亨德公 司)請求之租金利益等語，茲為抗辯。並於本院答辯聲明： 上訴駁回。 三、兩造爭點及本院論斷： 上訴人主張，被上訴人向伊承租系爭房屋，至105年4月30日 租期屆滿後，仍繼續占有使用至106年5月26日，致伊受有相 當於租金之損害8,569,839元，扣除原審已判准之921,163元 本息後，被上訴人應再給付伊7,648,676元本息等語，為被 上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠ 被上訴人辯稱，系爭租約約定之租金有隱藏銀行之貸款利息 ，有無理由？㈡上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴 人再給付7,648,676元本息，有無理由？以下分述之： (一)被上訴人辯稱，系爭租約約定之租金有隱藏銀行貸款利息， 有無理由？ 經查，被上訴人為向上訴人借款，於103年3月24日將系爭房 地以買賣為原因移轉登記予上訴人所有，並與上訴人簽訂附 買回協議書等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地之登記謄 本及附買回協議書在卷可查(原審卷第33-35、72頁)。依附 買回協議書第2、3條約定：移轉予乙方(即上訴人)之不動產 (即系爭房地)由乙方為借款人，繼續向銀行申請房屋擔保借 款，但相關銀行貸款息係由甲方(即被上訴人)負擔，不另計 息；前述不動產之使用仍維持由甲方使用，以甲方支付乙方 租金支出方式，並作為支應銀行融資利息之用，另訂房屋租 賃契約等語(原審卷第72頁)。兩造亦依此協議，另就系爭房 屋簽立系爭租約，約定租期自103年5月1日起至105年4月30 日止，每月租金667,500元(原審調卷第19-20頁)。可見，兩 造另訂系爭租約，是為使被上訴人移轉系爭房地所有權予上 訴人後，有占有使用系爭房屋之合法權源，及以租金負擔銀 行利息之依據。惟上訴人於原審已陳稱：租金之約定係雙方 彙算後決定，主要係依貸款利息、資金成本及使用房屋之價 值綜合計算等語（原審卷第95、105頁），足認系爭租約所 約定之租金667,500元，不純然係被上訴人使用系爭房屋之 對價(租金)，尚包括銀行之貸款利息。則被上訴人辯稱，系 爭租約約定之租金有隱藏銀行貸款利息等語，並非無據。 (二)上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人再給付7,648,6 76元本息，有無理由？ 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文；又無權占用他人房屋或土 地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並 致所有人受有無法使用收益之損害，房屋所有權人得請求占 用人返還該利益(最高法院61年台上字第1695號判例參照)。 經查： １、被上訴人於105年4月30日租期屆滿後，仍持續占有系爭房屋 ，直至106年5月26日始將房屋鑰匙返還上訴人，且不否認無 權占有等語(原審卷第96頁)，則上訴人主張，被上訴人自租 期屆滿後至106年5月26日止，為無權占有系爭房屋，核屬有 據。被上訴人雖辯稱，其於105年12月8日已搬離系爭房屋， 租金應計至105年12月8日云云，固提出搬家公司於105年12 月8日之現金簽收回條、估價單為憑(原審卷第73-74頁)。惟 並未舉證已通知上訴人於該日搬遷並點交，則被上訴人於10 6年5月26日交付鑰匙前，上訴人並不得進入使用，仍由被上 訴人實際管領系爭房屋，所辯云云並無可採。 ２、又查，系爭租約約定之租金，不全然是被上訴人使用系爭房 屋之對價，有部分金額包括銀行之貸款利息等情，已如上述 。且被上訴人於租約屆滿後，即不受系爭租約之拘束，其因 無權占有而應給付上訴人相當於租金之利益，應以其使用系 爭房屋所受之利益計算之。從而上訴人依系爭租約約定之金 額，請求被上訴人給付相當於租金之利益，即屬無據。上訴 人雖於本院另提出三家仲介公司對系爭房屋租金之評估，約 在31萬1,646元至32萬7,000元間，惟所參考之租賃標的○○ ○區○○○路、文化二路、八德路、仁愛路，有該三家仲介 公司之租賃行情評估報告可參(本院卷第107-130頁)，並非 ○○○區○○路之評估，所為之估價即難採信。而查○○○ 區○○路○○○○○○○號之房屋，屋齡5年，面積68.74坪，於104 年11月出租之租金為7萬元(下稱出租房屋)，有內政部不動 產交易實價查詢服務網在卷可憑(本院卷第89頁)。而系爭房 屋為97年5月為第1次登記，有建物謄本可查(原審卷第35頁 )，距104年11月之屋齡約7年，與上開出租房屋之屋齡及地 點均相近，且以出租房屋之坪數換算平方公尺，再按系爭房 屋994.34平方公尺之面積計算後之每月租金為306,301元【 70,000÷（68.74×3.3058＝227.24）×994.34，元以下四 捨五入】，與前開三家仲介公司評估之金額亦相去不遠，自 可當為被上訴人使用系爭房屋之租金利益。被上訴人雖辯稱 應以其現在承租房屋之租金8萬元為計算標準云云，惟其承 租之標的坐落於○○區○○路○○○巷內，非在忠孝路上，且 亦無屋齡可供參考，所辯要無可採。另辯稱，應扣除上訴人 已請求全輝達公司、亨德公司給付之租金云云。惟被上訴人 承租者為系爭房屋之全部（即1至3樓），有系爭租約可參， 且自承無法區辨與其他二家公司各自使用之範圍，則其辯稱 ，應扣除該二家公司之租金利益，亦無可採。則上訴人依民 法第179條之規定，得請求被上訴人給付自105年5月1日至10 6年5月26日止相當租金之不當得利金額為4,247,374元【306 ,301×(13+26/30)，元以下四捨五入】，扣除原審已判決而 確定之金額921,163元後，得再請求被上訴人給付3,326,211 元（4,247,374-921,163)，及其中2,756,709元( 306,301× 9個月)自106年4月12日起；另569,502元(3,326,211-2,756, 709)自106年6月6日起，均至清償日止，均按年息5%計算之 利息。 四、綜上所述，上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人再 給付相當租金之不當得利3,326,211元，及其中2,756,709元 自106年4月12日起；另569,502元自106年6月6日起，均至清 償日止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，無理由，不應准許。原審就上開應准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，尚有未洽， 上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求 不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行 之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人 勝訴部分，兩造於原審均陳明願供擔保宣告准免假執行，經 核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條 第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 7 月 24 日 民事第十庭 審判長法 官 黃嘉烈 法 官 高明德 法 官 林鳳珠 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 24 日 書記官 陳珮茹 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。