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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第912號 上　訴　人　王梅子 訴訟代理人　施中川律師 被 上訴 人　金梅子餐廳有限公司 法定代理人　汪金滿 訴訟代理人　黃義豐律師 　　　　　　劉健右律師 　　　　　　陳和君律師 參　加　人　年富投資有限公司 法定代理人　謝憲治 上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國106 年9 月26日臺灣臺北地方法院105 年度重訴字第878 號第一審判決提 起上訴，本院於107 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊與訴外人黃正雄於民國103 年4 月24日與被 上訴人簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），將伊等共有（應 有部分各2分之1）之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○ 號地下1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，約定租 金每月新臺幣（下同）30萬元，租期自103年5月1日起至105 年4月30日止。伊於租期屆滿前之104年3月18日已通知被上 訴人不再續租，詎屆期後被上訴人屢經催告仍拒不返還系爭 房屋，伊自得依租賃物返還及所有物返還之法律關係請求被 上訴人返還房屋、依系爭租約第6條約定請求被上訴人按月 給付違約金。爰依民法第455條、第767條第1項、第821條、 系爭租約第6條，求為命：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空返 還予伊及全體共有人。㈡被上訴人應自105年5月1日起至系 爭房屋騰空返還之日止，按月給付伊75萬元之判決。 二、被上訴人則以：上訴人起訴為當事人不適格。本件參加人於 105 年1 月13日向上訴人及黃正雄購買系爭房屋，即係為出 租予伊繼續經營餐廳使用，此為上訴人所知悉、同意，可見 系爭租約業於105 年1 月13日合意更新；又反對續租之意思 表示應由出租人全體共同為之，故上訴人嗣後單獨為反對續 租之意思表示即不生效力，依民法第451 條規定，系爭租約 視為以不定期限繼續契約，伊基於默示更新後之租約占有使 用系爭房屋，為有權占有。如認系爭租約並未合意或默示更 新，惟參加人於105 年1 月13日向黃正雄及上訴人買受系爭 房屋，黃正雄之應有部分2 分之1 已移轉所有權登記予參加 人，參加人自105 年4 月1 日起將之出租予伊且未約定期限 ，參加人本於其與上訴人、黃正雄之買賣契約而有權占有系 爭房屋，伊為參加人之承租人，基於占有連鎖，亦屬有權占 有等語，資為抗辯。 三、參加人為輔助被上訴人而參加，其主張略為：上訴人及黃正 雄業將系爭房屋全部出售予伊，黃正雄並已辦理其應有部分 之移轉登記，伊依買賣關係取得系爭房屋之占有權源，被上 訴人為伊承租人，亦有權占有系爭房屋等語。 四、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起本件上訴，上訴 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋騰空返還上 訴人及全體共有人。㈢被上訴人應自105 年5 月1 日起至系 爭房屋騰空返還之日止，按月給付上訴人75萬元。被上訴人 答辯聲明：上訴駁回。 五、被上訴人雖抗辯上訴人業將系爭房屋出售，故其提起本件訴 訟為當事人不適格云云（本院卷二第117 頁至第119 頁）， 惟按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己 之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決 之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律 關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其 當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義 務人，乃訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上 有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度 台上字第382 號、96年度台上字第1780號判決要旨參照）。 上訴人提起本件給付之訴，既已主張其為租賃物返還、所有 物返還之請求權人，被上訴人對其負有給付義務等情，則依 上說明，上訴人提起本件訴訟自為適格之當事人。被上訴人 抗辯本件當事人適格有所欠缺云云，洵無足取。 六、本件上訴人與黃正雄於103 年4 月24日與被上訴人簽訂系爭 租約，將當時為其等共有（應有部分各2 分之1 ）之系爭房 屋出租予被上訴人，約定租金每月30萬元，租期自103 年5 月1 日起至105 年4 月30日止。參加人之法定代理人謝憲治 於105 年1 月13日與上訴人、黃正雄簽訂系爭房屋之定金收 據，約定由謝憲治向上訴人及黃正雄買受系爭房屋及其坐落 基地，參加人於105 年3 月3 日交付面額300 萬元之定金支 票予上訴人，黃正雄並於105 年3 月30日就移轉其應有部分 所有權登記予參加人。上訴人曾於104 年3 月18日以存證信 函通知被上訴人租期屆滿不再續租；復於105 年4 月14日以 存證信函通知被上訴人應於租期屆滿時，依約返還系爭建物 ；另於105 年4 月27日以存證信函通知被上訴人訂於105 年 5 月1 日會同辦理點交事宜，惟被上訴人拒絕點交。系爭房 屋自103 年5 月1 日迄今，均由被上訴人占有之情，有房屋 稅繳款書、建物登記謄本、系爭租約、存證信函、定金收據 、支票、建物所有權狀在卷可證（原審卷一第12頁至第27頁 、第106 頁、第108 頁、第117 頁），且為兩造所不爭執（ 本院卷一第152 頁至第153 頁、第192 頁），應堪信為真實 。 七、本件上訴人主張被上訴人於系爭租約租期屆滿後繼續使用系 爭房屋為無權占有，被上訴人則抗辯系爭租約已明示或默示 更新，其基於不定期租賃之法律關係而為有權占有等語，經 查： ㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條亦有明定。又民法第451 條之規定，乃出租人表示 反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第263 條所定當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法 律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共同出租者，表 示此項意思時，應準用第258 條第2 項規定，由出租人全體 為之（最高法院41年台上字第767 號、63年台上字第2139號 判例參照）。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱 將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存 在，民法第425 條第1 項定有明文，依該條規定，房屋租賃 契約既對於受讓房屋所有權之第三人繼續存在，該第三人當 然繼受出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（最 高法院44年台上字第30號判例意旨參照）。系爭房屋原為上 訴人及黃正雄共有，並共同出租予被上訴人，嗣黃正雄於系 爭租約存續期間，將其應有部分讓與參加人，則於參加人取 得系爭房屋應有部分後（即105 年3 月30日以後），原出租 人黃正雄關於租賃契約所生之權利或義務，即應改由參加人 行使或負擔，故如出租人欲為反對續租之意思表示，自應由 上訴人與黃正雄或參加人共同為之，始為適法。經查，上訴 人係單獨以其個人名義，於104 年3 月18日通知被上訴人租 賃期滿不再續租，於105 年4 月14日通知被上訴人遵期返還 租賃物，於105 年4 月27日通知被上訴人於同年5 月1 日會 同辦理點交事宜等情，有存證信函在卷可徵（原審卷一第19 頁至第27頁），是其既非與共同出租之共有人黃正雄或參加 人共同為之，依上說明，其以上開存證信函所為反對續租、 請求返還之意思表示，即不生「出租人即為反對意思」之效 力，易言之，本件並未由共同出租人就被上訴人於租賃期限 屆滿後仍繼續使用收益系爭房屋之行為為反對之意思表示， 依民法第451 條規定，被上訴人繼續使用收益系爭房屋，即 視為與出租人以不定期限繼續租賃契約，故被上訴人依該不 定期租賃之法律關係，占有使用系爭房屋，自有合法占有權 源。是上訴人依民法第455 條、第767 條第1 項規定，請求 被上訴人騰空返還系爭房屋，即非有據。 ㈡上訴人雖主張：被上訴人接獲伊所為不續租之通知後，擬於 系爭租約屆期前1 個月之105 年3 月底結束營業，故就伊所 登記而長期授權被上訴人使用之「梅子」商標，亦於105 年 3 月31日終止授權，可見兩造業已合意終止租約云云，並以 訴外人蔡惠分、陳春枝於臺灣臺北地方法院105 年度重訴字 第1275號之證詞（原審卷二第97頁至第105 頁反面），為其 主張之依據，惟依蔡惠分、陳春枝上開證詞，充其量僅可認 定被上訴人之原經營者簡朝明無意繼續經營，尚未能認被上 訴人亦有不予繼續經營餐廳或使用系爭房屋之意思。況民法 第451 條所指因出租人不即表示反對意思而得視為不定期限 繼續租約之要件僅為「承租人於租期屆滿後繼續使用」，並 未限制其使用之目的、方式，故即令被上訴人曾有意結束餐 廳營業或曾與上訴人終止商標授權，亦難因此認兩造已合意 租期屆至後即不予續租，上訴人據此主張兩造已合意不續租 而排除民法第451 條之適用云云，非可採信。又系爭租約第 6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外 ，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞 推諉或主張任何權利…」（原審卷一第16頁），並未預為約 定期滿絕不續租或續租應另訂契約之意旨，反而表明租期屆 滿時，如出租人同意續租，承租人即無庸遷讓返還系爭房屋 ，準此，系爭租約第6 條之約定，亦不能解釋為期滿後當然 排除民法第451 條之適用（最高法院55年台上字第276 號判 例反面解釋參照）。 ㈢上訴人復主張：被上訴人自承其自105 年4 月1 日起即改向 參加人承租系爭房屋應有部分2 分之1 ，顯然其占有使用系 爭房屋之權源並非系爭租約之默示更新云云。經查：因上訴 人單獨向被上訴人為到期後不予續租之意思表示，被上訴人 乃於105 年5 月23日以存證信函向上訴人表示：本公司近年 來長期向台端及黃正雄先生承租系爭房屋，近因台端及黃正 雄先生簽立定金收據，合意將系爭房屋出售予參加人，黃正 雄先生並已於105 年3 月底辦妥所有權移轉登記予參加人， 台端部分則拖延迄未過戶，本公司自105 年4 月1 日起乃改 向參加人承租系爭房屋2 分之1 ，依上開租約係合法使用系 爭房屋等語，固有該存證信函在卷可徵（原審卷二第180 頁 至第182 頁），然黃正雄於105 年3 月30日將其應有部分讓 與參加人後，參加人即繼受黃正雄共同出租人之權利義務， 業如上述，自堪信被上訴人係為符合上開應有部分讓與之事 實，方為上開表示，惟其自系爭租約期滿後之105 年5 月起 迄今仍持續依上訴人所占系爭房屋應有部分按月給付租金予 上訴人等情，有寄送支票之存證信函、掛號函件執據及收件 回執在卷足憑（本院卷一第203 頁至第395 頁），足徵被上 訴人係認為系爭租約已默示更新為不定期租賃契約，方給付 租金予上訴人，而非僅給付予參加人，上訴人此部分主張， 尚無可採。 ㈣準此，被上訴人抗辯系爭租約依民法第451 條規定，視為不 定期限繼續契約，其占有使用有合法權源等語，核屬有據， 故上訴人主張被上訴人為無權占有，依民法第455 條、第 767 條第1 項、第821 條規定請求被上訴人遷讓返還系爭房 屋，則屬無據。又被上訴人依默示更新後之租約合法占有使 用系爭房屋，自無違反系爭租約第6條之情事，上訴人依系 爭租約第6條約定請求被上訴人按月給付75萬元之違約金， 亦屬無據。被上訴人為有權占有，既經認定如上，則其抗辯 另基於兩造合意更新租約、占有連鎖而有權占有等爭點，即 無另予審究之必要。 八、綜上所述，上訴人依民法第455 條、第767 條第1 項、第 821 條、系爭租約第6 條，請求被上訴人應將系爭房屋騰空 返還予上訴人及全體共有人，及自105 年5 月1 日起至騰空 返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人75萬元，非屬正當， 不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 5 日 民事第二庭 審判長法 官 陳容正 法 官 劉素如 法 官 王怡雯 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 5 日 書記官 劉維哲 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。