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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第935號 上　訴　人　根億建設股份有限公司 法定代理人　李正義 訴訟代理人　張廼良律師 　　　　　　李振華律師 被上訴人　　杜拜棕櫚泉社區管理委員會 法定代理人　蕭文生 訴訟代理人　馬在勤律師 複代理人　　陳佳雯律師 　　　　　　袁啟恩律師 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國106年8 月31日臺灣新北地方法院106年度重訴字第544號第一審判決提起 上訴，本院於107年4月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：上訴人為被上訴人所屬「杜拜棕櫚泉社區」 （下稱系爭社區）內如附表所示建物之區分所有權人，依「 杜拜棕櫚泉社區規約」（下稱系爭規約）第17條第2款規定 ，及被上訴人於民國（下同）103年4月1日之會議決議，系 爭社區之區分所有權人均負有於每月10日前繳納當月管理費 之義務，除一樓店面以每坪每月新臺幣（下同）35元計算外 ，系爭社區內之其他建物及停車位管理費均以每坪55元計算 。上訴人自103年4月起開始欠繳管理費，被上訴人曾訴請給 付103年4月至104年8月之管理費，並獲勝訴判決確定（案號 ：本院105年度重上字第515號，經最高法院106年度台上字 第546號裁定駁回而告確定，下合稱系爭前案）。然上訴人 就104年9月後之管理費仍拒絕繳納，被上訴人依公寓大廈管 理條例第21條及系爭規約第17條第4款規定：「區分所有權 人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用，已逾二期（即二個收費期別），經十 五天期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請 法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額 之年息5％計算。」催告上訴人於文到後15日內給付至106年 3月之管理費共9,855,751元（如附表），然上訴人迄今仍未 繳納。爰依上開公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第17條 第2款、第4款規定、被上訴人103年4月1日會議決議，請求 命上訴人給付9,855,751元，及自其106年4月24日收受催告 函後第16日（即106年5月10日）起開始計算之遲延利息。 二、上訴人則以：附表所示序號83即地下二層停車位係上訴人自 己所有，被上訴人針對地下一層及地下三層的停車位僅收40 6元、441元管理費，卻針對地下二層的停車位收取558.8元 、526.35元、632.5元、630元管理費，收取較高費用，顯非 公平。臺北市許多社區均僅針對停車位以車位為單位計算單 獨收費，並無如本件以建物面積收費之情形。且其他社區針 對建商尚未售出之停車位及建物管理費，亦僅向建商收二分 之一的管理費，而本件卻收全額。況地下二層被上訴人並未 清理，電費亦是由上訴人繳納，被上訴人並未盡管理行為之 義務，其收費已違反誠信原則等語。 三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，補陳： 依系爭規約第17條第2款第3目規定，管理費以足敷系爭規約 第18條第2款之開支為原則，系爭社區截至105年5月之管理 費尚有結餘，倘計入未繳金額，結餘更高達2,000萬元，且 上訴人係法人，平日未居住於系爭社區，對被上訴人之管理 行為及成本之耗費遠低於一般住戶，是被上訴人主張之管理 費過高，亦顯失公平；又系爭規約草擬及通過均為102年， 斯時房地產景氣不若當今低迷，應有民法第227條之2之適用 等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡廢棄部分被上訴人在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人補陳：上訴人於原審並未爭執附表內容暨被上訴人 之請求依據，且附表所示之建物與停車位是否使用乃上訴人 權利，仍應繳納足額之管理費。又上訴人迄今仍未點交公共 設施予被上訴人，管理費縱有結餘，俟前揭公共設施點交後 ，相關必要費用勢必大增，目前結餘之管理費即不敷使用。 況系爭規約第18條第2款所列之管理費用途並未限定僅能計 算目前開支。另管理費係管理行為之對價，是管理費與房價 高低間並無對價關係，則房價高低，並無民法第227條之2情 事變更原則之適用餘地等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴 駁回。 四、不爭執事項： ㈠被上訴人為系爭社區之管理委員會，上訴人為系爭社區內之 如附表所示建物區分所有權人，為上訴人不爭執，且有公寓 大廈管理組織報備證明、附表及建物登記謄本為證（見原審 卷第150至644頁）。 ㈡上訴人積欠被上訴人104年9月至106年3月之管理費，以被上 訴人之方式計算計9,855,751元。 ㈢被上訴人前針對如附表所示建物對上訴人起訴請求給付103 年4月至104年8月欠繳之管理費，經本院105年度重上字第 505號判決、最高法院106年度台上字第546號裁定勝訴判決 確定。 五、被上訴人主張本件應受系爭前案爭點效之拘束，且上訴人縱 未居住於系爭社區，仍應依系爭規約第17條第2款、第4款規 定、被上訴人103年4月1日會議決議給付被上訴人管理費9,8 55,751元等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件主 要爭點在於：㈠本件是否受系爭前案爭點效之拘束？㈡倘不 受前揭爭點效之拘束，本件被上訴人所請求之管理費金額是 否過高？得否適用民法第227條之2情事變更原則予以酌減？ ㈢被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第17條 第2款、第4款規定、被上訴人103年4月1日會議決議，請求 上訴人給付管理費985萬5,751元本息，是否有理由？ 六、本件應受爭點效拘束： ㈠按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴 訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結 果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟 資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭 點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得 作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點 效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點 之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推 翻原判斷等情形始足當之。 ㈡查被上訴人前針對如附表所示建物對上訴人起訴請求給付 103年4月至104年8月欠繳之管理費，並經獲勝訴判決確定之 事實，業據其提出原法院105年度重訴字第124號、本院105 年度重上字第515號民事判決、及最高法院106年度台上字第 546號民事裁定等件影本為證（見原審卷第88、94、118起至 122頁，下稱前案判決），且為上訴人不爭執，合先敘明。 ㈢有關上訴人抗辯管理費以足敷第18條第2款開支為原則，及 按業界慣例建設公司未銷售而未居住之房屋應有管理費減半 之優惠云云，已於前案判決經調查、審理後所不採，於前案 判決理由記載【「至於102年版規約第17條第2款第3目規定 ：「管理費以足敷第18條第2款開支為原則」等語，第18條 第2款則明訂管理費之各項用途，然究竟需準備多少資金， 始合於「足敷第18條第2款開支」之要件，自不同視角觀察 容有不同之標準，而規約復無相關之定義性規定，且既稱原 則便有例外，系爭社區之區分所有權人就其所有建物應按每 坪每月55元繳納管理費，既經系爭社區之區分所有權人會議 決議通過，詳如前述，上訴人自有遵守繳納之義務。上訴人 徒以系爭社區105年5月管理費結餘高達2,000萬元（含住戶 欠繳金額1,439萬6,861元），據為辯稱按每坪每月55元繳納 管理費過高，違反「足敷第18條第2款開支」之規定，伊有 權拒絕繳納管理費云云（見本院卷二第97頁書狀），亦無可 採。上訴人又辯稱按業界慣例，未銷售之房屋應有管理費減 半之優惠云云，為被上訴人所否認，上訴人迄未舉證以實其 說，其此部分所辯自不足採。系爭社區之區分所有權人會議 決議收取管理費之標準，縱未因住戶未實際使用其區分所有 建物而給予優惠，亦難謂有何有失公允或違反誠信原則可採 。上訴人辯稱系爭社區關於管理費之收取標準，未區分空屋 及有無使用系爭社區停車位而作差別待遇，使一律繳納相同 金額之管理費，有失公允且違反誠信原則云云（見本院卷第 96頁書狀），亦無足採。】等文字（見原審卷第104至106頁 ）。既無顯然違背法令，上訴人迄未提出訴訟資料足以推翻 前案判決此部分之判斷，自不得作為拒絕繳納區分所有權人 應繳納管理費之理由。是被上訴人於本件依系爭規約第17條 第2款規定主張上訴人應就如附表所示建物，按其面積以每 坪每月55元計算應繳納之管理費，兩造不得再為相反之主張 ，法院亦不得作相反之判斷。 ㈣據上，系爭社區於102年7月20日召開區分所有權人會議決通 過之系爭規約第17條第2款規定：「管理費之收繳：㈠管理 費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積（含 停車位面積）計算以每坪每月五十五元定額分擔，定額之標 準由區分所有權人會議決議訂定。」，上訴人於系爭社區召 開區分所有權人會議通過系爭規約時起，即有依系爭規約第 17條第2款規定按每坪55元計算繳納管理費之義務，故被上 訴人依上開規約第17條第2款規定，系爭社區之區分所有權 人，除一樓店面以每坪每月35元計算外，其他建物及停車位 管理費均以每坪55元計算，就上訴人所有如附表所示建物， 請求按其面積以每坪每月應繳納55元管理費，計算自104年9 月至106年3月尚欠之管理費共計9,855,751元，為有理由。 七、本件並無民法第227條之2規定之適用餘地:按民法第227條之 2固規定:「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依 其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或 變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債， 準用之。」查被上訴人係援引104年7月18日修正後之規約請 求上訴人給付104年9月至106年3月之管理費，上訴人既自陳 房價自103年起即開始不景氣云云(見本院卷第132頁)，則上 訴人所稱之房價下跌顯非於規約修正後始發生，而係規約修 正前已發生，上訴人所稱情事變更與民法第227條之2規定已 有未合。且管理費是因為需藉由管委會進行管理行為所需要 而支出費用，與房價高低間並無相對應關係，無論房價高低 ，管理費並不會改變，上訴人自不得援引以請求減免管理費 。況上訴人為建設公司，以興建建築物出售牟利為業，於房 價高漲時賺取利潤，於房價低迷時本應降價速謀出售以減少 損失，渠不出售保留待房價再高漲時出售，均其商業上之考 量，風險或機會應由其自行擔負，自非得以此據為減免管理 費之理由，更無情事變更原則之適用。 八、上訴人再辯稱：被上訴人對地下一層與地下三層之停車位所 收管理費較上訴人所有之地下二層停車位所收管理費為低云 云。然查被上訴人杜拜棕櫚泉社區之停車位並非按「停車位 個數」收取管理費，而係依住戶之「建物登記總面積(含停 車位面積)」以每坪55元之數額收取管理費，此有規約第17 條第2款規定及被上訴人之會議紀錄(見原審卷第82頁)為憑 ，亦即被上訴人並未因停車位所在樓層不同而有不同之收費 標準，上訴人之上開主張並無任何證據證明，委無可採；況 地下二層(2927建號)之建物登記謄本記載上訴人之權利範圍 為「100000分之98968」(見原審卷第638頁「建物所有權部 」之記載)而非全部，可證上訴人並非地下二層之單獨所有 權人，其他社區地下二層(2927建號)建物內停車位所有人林 輝廷等人既然照上揭標準繳費，上訴人亦須比照此等標準向 被上訴人繳納管理費。上訴人雖另辯稱被上訴人未清理地下 二層，未為管理行為，不得訴請給付管理費云云。惟查，由 上訴人提出之地下二層平面圖（見本院卷第99至108頁）可 知，地下二層之出入口、車道均位於社區基地內，且地下二 層除汽車坡道與停車位外，另設置有電梯、逃生梯、電信機 房、(垃圾)冷藏室與發電機室等設備，上開設備均屬社區之 公共設施，因此上訴人除使用專有停車位外，也使用位於地 下二層之公共設施，均屬被上訴人管理部分，被上訴人縱使 無法經由地下二層之獨立車道進入該樓層，仍透過電梯與逃 生梯進入地下二層巡視、清潔，管理、維護上開公共設施。 且公寓大廈之區分所有權人依法應按區分所有權人會議決議 或規約繳納管理費，以作為公寓大廈全體區分所有權人共有 之公共基金，該管理費之給付與公寓大廈管理機關之管理行 為間，並無對待給付之關係，被上訴人訴請給付管理費無違 誠信，是上訴人以此理由拒絕給付管理費，仍難採信。 九、按區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納公共基金；又 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍 不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款 、第21條分別定有明文，又「區分所有權人或住戶若在規定 之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費 用，已逾二期（即二個收費期別），經十五天期間催告仍不 給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳 之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息5%計算。」 ，為系爭規約第17條第4款所規定。本件上訴人就其所有如 附表所示建物，積欠自104年9月起至106年3月之每月管理費 共計9,855,751元，已逾二期，而被上訴人前曾以106年4月 21日律師函催告上訴人於文到15日內給付上開積欠之管理費 及5%之遲延利息，並於106年4月24日送達上訴人，為上訴人 所不爭執，亦有律師函及回執等件影本在卷佐稽（見原審卷 第124至132頁）。是被上訴人依系爭規約第17條第4款規定 ，起訴請求上訴人給付按年息百分之5計算遲延利息，為有 理由。 十、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約 第17條第2款、第4款規定，請求上訴人給付積欠之管理費9, 85萬5,751元，及自106年4月24日收受催告律師函後之第16 日即106年5月10日起，至清償日止，按年息百分之5計算之 遲延利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之 判決，並依據兩造聲請為准免假執行之宣告，並無不合。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 上訴。 十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一論列，附此敘明。 十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 24 日 民事第十庭 審判長法 官 黃嘉烈 法 官 邱 琦 法 官 高明德 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 24 日 書記官 章大富 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。