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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　107年度上字第997號 上　訴　人　林正銘 訴訟代理人　莊賀元律師 　　　　　　張世柱律師 複 代理 人　潘宜靜律師 被 上訴 人　林志祥 上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國107年5月 31日臺灣新北地方法院106年度訴字第3165號第一審判決提起上 訴，本院於108年2月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：其以總價新臺幣（下同）1,700萬元向被上訴 人買受被上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○段00000 地號土地及其上同小段4799建號即門牌號碼為新北市○○區 ○○路○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），並於民國106年3月 13日與被上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），系爭買賣契約第4條第5項約定：「乙方（即被上訴人） 就買賣標的依法對甲方（即上訴人）負有瑕疵擔保責任。」 被上訴人並於105年12月16日所簽署之系爭房屋「不動產委 託銷售標的現況說明書（成屋）」第32點載明：「是否有施 作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本 標的房屋鋼筋是否裸露？」中之「否」欄位中「打勾」。詎 上訴人於系爭房屋交付後，陸續發現系爭房屋多處均出現鋼 筋鏽蝕等俗稱海砂屋情形，依正中工程顧問有限公司106年5 月26日氯離子含量試驗報告（下稱系爭正中公司試驗報告） 及台北市土木技師公會高氯離子混凝土建築物安全鑑定報告 書（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋為高氯離子混凝土建築 物，被上訴人明知前述瑕疵，且其曾就系爭房屋之高氯離子 含量部分送請今塘工程顧問有限公司台北實驗室試驗，並於 105年12月6日作成硬固混凝土中水溶性氯離子（CL-）含量 試驗報告（下稱系爭今塘公司試驗報告），卻刻意隱瞞該房 屋有高氯離子含量等海砂屋情形，而於上列現況說明書第32 點為不實記載，使上訴人確信系爭房屋非海砂屋而購買。嗣 兩造雖於106年5月25日就系爭房屋之高氯離子含量情形協商 ，被上訴人表明無需擔心系爭房屋之安全結構問題，願意給 付上訴人50萬元作為補償，並於當日簽訂協議書（下稱系爭 協議）。惟上訴人於106年11月10日會同新北市工務局等人 就系爭房屋進行會勘，並申請台灣省結構工程技師公會進行 評估，建議上訴人搬離，並做成台灣省結構技師公會新北市 既有建築物耐震安全作業初步評估報告書（下稱系爭評估報 告）。上訴人因誤信被上訴人說詞，方同意簽署系爭協議。 被上訴人明顯違反系爭契約第4條第5項，上訴人依原房地價 值之15%請求減少價金255萬元，而上訴人已全數給付買賣價 金，上訴人自得依不當得利請求返還255萬元。又系爭協議 之基礎事實錯誤，以及被上訴人詐欺，上訴人亦得依民法第 738條第3款、民法第88條第1、2項、第92條第1項等之規定 ，撤銷系爭協議遭詐欺之錯誤意思表示。縱認上訴人不得撤 銷系爭協議之被詐欺意思表示，惟自系爭協議簽訂後，始有 系爭正中公司試驗報告及系爭鑑定報告、系爭評估報告之出 現，由上開資料皆客觀指出系爭房屋抗壓強度極差、梁柱版 鋼筋已在受侵蝕範圍、鋼筋已鏽蝕、材料持續老化中、重複 補強修復之機率極高等其他重大瑕疵，報告中更建議系爭房 屋應優先考慮重建，顯非當時系爭協議所能預料，兩造僅以 50萬元作為瑕疵得以修補之和解金額，客觀上顯失公平，上 訴人應得備位主張依民法第227條之2第1項之規定，除原約 定之50萬元外，上訴人應得再請求增加給付205萬元。先位 聲明依民法第354條、第359條、第179條規定，求為判決： ㈠被上訴人應給付上訴人255萬元，及自起訴狀繕本送達被 上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願 供擔保，請准宣告假執行。備位聲明依民法第227條之2規定 ，求為判決：㈠將系爭協議第一段關於「甲方願給付50萬元 整。作為補償乙方之用。」之契約效果變更為：「甲方願給 付乙方255萬元整，作為補償乙方之用」。㈡被上訴人應給 付上訴人255萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣 告假執行。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服， 提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡如原審上開聲 明。 二、被上訴人則以：被上訴人於105年11月23日向原屋主陳兆銘 以1,900萬元購買系爭房屋供作自用。嗣於106年3月13日， 被上訴人因配偶癌症復發，龐大醫藥費用，不得不將系爭房 屋以1,700萬元賠本出賣系爭房屋予上訴人，上訴人買受系 爭房屋後向被上訴人詢問系爭房屋氯離子含量超標問題，被 上訴人便將今塘公司試驗報告提供予上訴人。兩造嗣於106 年5月25日就系爭房屋氯離子含量超標乙節於大家房屋公司 協商，並在2位大家房屋員工見證下，以50萬元達成和解協 議，簽訂系爭協議。被上訴人並當場簽發面額50萬元之支票 交付上訴人簽收，上訴人再以超標為由請求減少價金無理由 。被上訴人從未向上訴人保證系爭房屋沒有問題，被上訴人 曾於106年5月25日和解當天詢問上訴人是否待系爭正中公司 試驗報告出來後始進行協商，然上訴人堅持進行協商，並明 確表示有關系爭房屋氯離子含量，以今塘公司試驗報告為依 據，顯見上訴人並無意思表示錯誤，被上訴人亦無詐欺，且 本件更無情事變更原則之適用。上訴人自不得於簽訂系爭協 議後，以其他鑑定機構就系爭房屋所為之試驗報告數值不同 ，主張撤銷系爭協議等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴 駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事實： ㈠被上訴人曾就系爭房屋之高氯離子含量部分送請今塘公司台 北實驗室試驗，並於105年12月6日作成系爭今塘公司試驗報 告（該試驗報告載明系爭房屋之氯離子含量高達0.992kg/m3 ，已超過目前最大容許值0.3kg/m3，為高氯離子鋼筋混凝土 建築物，即俗稱之「海砂屋」）。 ㈡嗣上訴人以總價1,700萬元向被上訴人買受系爭房屋及其基 地，並於106年3月13日與被上訴人簽立系爭買賣契約，被上 訴人並於105年12月16日在「不動產委託銷售標的現況說明 書（成屋）」第32點：「是否有施作過混凝土中水溶性氯離 子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？ 」中之「否」欄位中「打勾」。 ㈢兩造於106年5月25日簽訂系爭協議，協議內容載明：「經甲 （即被上訴人）、乙（即上訴人）雙方磋商就新北市○○區 ○○路○○○號2樓標的物氯離子超標部分，甲方願給付新台幣 伍拾萬元整。作為補償乙方之用。乙方承諾日後不得再以此 標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵，對甲方提出刑、民事之 訴訟。」被上訴人並將面額50萬元之支票交付上訴人簽收。 四、兩造爭執事項： ㈠上訴人先位主張兩造系爭協議後，系爭房屋為高氯離子鋼筋 混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，訴請被上訴人給付相 當於減少價金255萬元，有無理由？ ㈡上訴人備位主張依民法第227條之2第1項之規定，請求變更 契約約定效果並請求增加給付賠償費用225萬元，是否有據 ？ 五、本院之判斷： ㈠上訴人先位主張兩造系爭協議後，系爭房屋為高氯離子鋼筋 混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，訴請被上訴人給付相 當於減少價金255萬元，有無理由？ ⒈兩造於系爭買賣契約第4條第5項約定：「乙方（即被上訴人 ）就買賣標的依法對甲方（即上訴人）負有瑕疵擔保責任。 」，且按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條定有明 文。又經濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準（CNS） ，於83年7月22日始規範混凝土內水溶性氯離子含量之最大 容許值為0.6kg/m3，直至87年6月25日更趨嚴格而修正為目 前最大容許值為0.3kg/m3，復於104年修正為目前最大容許 值為0.15kg/ m3（見原審卷第59頁）。倘房屋混擬土水溶性 氯離子含量超過目前最大容許值0.15kg/m3，即為高氯離子 鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」者，因其混凝土內 氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直 接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結 構安全，依上說明，即有減少或滅失通常效用或契約預定效 用之瑕疵。查上訴人係於106年3月13日向被上訴人購買系爭 房屋，其買賣時間係在104年之後，故衡酌系爭房屋之氯離 子含量是否超過標準值，自應以104年修正後之0.15kg/m3標 準衡之。又被上訴人曾就系爭房屋之高氯離子含量部分送請 今塘公司台北實驗室試驗，並於105年12月6日作成系爭今塘 公司試驗報告（該試驗報告載明系爭房屋之氯離子含量高達 0.992kg/m3，已超過目前最大容許值0.15kg/m3，為高氯離 子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」），已如前述， 並有正中公司試驗報告、系爭鑑定報告、系爭房屋「鋼筋裸 露」等「海砂屋」照片、台灣省結構工程技師公會之新北市 既有建築物耐震安檢作業初步評估報告書等專業鑑定書（即 系爭評估報告）附卷可稽（見原審卷第59-114頁、第223-23 9頁、第357-432頁），足見系爭房屋確為高氯離子鋼筋混凝 土建築物，即俗稱之「海砂屋」，有減少或滅失通常效用或 契約預定效用之瑕疵。 ⒉按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防 止爭執發生之契約。」、「和解有使當事人所拋棄之權利消 滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。」民法第73 6條、第737條定有明文。查兩造於106年5月25日簽訂系爭協 議，協議內容載明：「經甲（即被上訴人）、乙（即上訴人 ）雙方磋商就新北市○○區○○路○○○號2樓標的物氯離子超 標部分，甲方願給付新台幣伍拾萬元整。作為補償乙方之用 。乙方承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕 疵，對甲方提出刑、民事之訴訟。」被上訴人並將面額50萬 元之支票交付上訴人簽收無訛等情，有兩造間106年5月25日 協議書、發票日為106年5月26日面額50萬元之支票、兩造10 6年5月25日和解協商錄音光碟及其譯文附卷可稽（見原審卷 第197-199頁、第457頁、第585-600頁），且被上訴人於106 年5月25日兩造協議時提出系爭今塘公司試驗報告，上訴人 亦表示有請其他鑑定公司（即正中工程顧問有限公司）鑑定 ，被上訴人提議等上訴人請其他鑑定公司鑑定之鑑定報告出 來再協商，上訴人當下打電話去問該鑑定公司，但因鑑定報 告尚未出來，故上訴人表示不用等鑑定報告出來再談，而以 系爭今塘公司試驗報告作為協議的基礎，上訴人、被上訴人 及仲介大家房屋馬碧燕均有提到氯離子會影響結構，協調時 間約3個小時，協調好才由仲介大家房屋謝明雯依被上訴人 之要求，先就系爭協議內容打字，並由仲介大家房屋馬碧燕 將協議內容唸給兩造聽，經上訴人看過後才在系爭協議上簽 名，依仲介大家房屋楊景棋的判斷，系爭房屋如果氯離子含 量超標，當初對外出售，會折損約100萬元，兩造有磋商討 論，最後結果才會達成50萬元。一開始是針對氯離子，後來 屋主是說日後有什麼事情怎麼辦，後來說全部都到這邊為止 ，就一切瑕疵就以那張協議書的內容，以後系爭房屋如果發 生任何瑕疵買賣雙方都不能再提了等情，亦據證人謝明雯、 陳莊明麗、馬碧燕、楊景棋到庭結證明確（見原審卷第297- 302頁、第463-475頁、本院卷第179、199頁），足見兩造於 106年5月25日簽訂系爭協議，協議內容載明就系爭房屋標的 物氯離子超標部分，被上訴人願給付50萬元作為補償上訴人 之用。上訴人承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他 房屋瑕疵，對被上訴人提出刑、民事之訴訟，被上訴人並將 面額50萬元之支票交付上訴人簽收無訛。又上訴人既承諾日 後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵，對被上訴 人提出刑、民事之訴訟，亦足見上訴人已表示拋棄未來上訴 人就系爭房屋氯離子超標或其他房屋瑕疵依法得以刑、民事 訴訟請求之任何權利。 ⒊按「和解不得以錯誤為理由撤銷之。但有左列事項之一者， 不在此限：三、當事人之一方，對於他方當事人之資格或對 於重要之爭點有錯誤，而為和解者。」、「意思表示之內容 有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得 將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人 自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認 為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」、「因被 詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。 但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知 者為限，始得撤銷之。」民法第738條第3款、第88條、第92 條第1項定有明文。查被上訴人固於105年12月16日在「不動 產委託銷售標的現況說明書（成屋）」第32點：「是否有施 作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本 標的房屋鋼筋是否裸露？」中之「否」欄位中「打勾」。惟 被上訴人於106年5月25日兩造協議時已提出系爭今塘公司試 驗報告，坦承系爭房屋確有施作過混凝土中水溶性氯離子含 量（海砂屋）檢測，且該試驗報告載明系爭房屋之氯離子含 量高達0.992kg/m3，已超過目前最大容許值0.15kg/m3，為 高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，上訴人 亦表示有請其他鑑定公司（即正中工程顧問有限公司）鑑定 ，被上訴人提議等上訴人請其他鑑定公司鑑定之鑑定報告出 來再協商，上訴人當下打電話去問該鑑定公司，但因鑑定報 告尚未出來，故上訴人表示不用等鑑定報告出來再談，而以 系爭今塘公司試驗報告作為協議的基礎。足見兩造係經上訴 人同意，而以系爭今塘公司試驗報告作為協議的基礎，上訴 人於106年5月25日兩造協議時對於系爭房屋為高氯離子鋼筋 混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」之瑕疵，並無誤認。上 訴人主張系爭協議係立於「高氯離子含量超標仍得修繕補正 」之基礎事實下進行協商，顯見該協議之基礎存有「重要爭 點」之基礎事實錯誤，以及被上訴人詐欺之事實，上訴人自 得依民法第738條第3款、第88條第1、2項、第92條第1項等 之規定，撤銷系爭協議遭詐欺之「錯誤意思表示」等語，被 上訴人則辯稱被上訴人業提出系爭今塘公司試驗報告供上訴 人作風險評估，且兩造已於106年5月25日就系爭房屋所生「 一切瑕疵」達成和解協議（即系爭協議），上訴人自不得以 兩造於和解協商過程所為之讓步、磋商內容，主張撤銷和解 協議或變更其內容等語。查兩造之系爭協議，係依仲介大家 房屋楊景棋的判斷，系爭房屋如果氯離子含量超標，當初對 外出售，會折損約100萬元，兩造有磋商討論，最後結果才 會達成50萬元，足見依系爭協議，被上訴人願給付50萬元作 為補償上訴人之用，係基於系爭房屋如果氯離子含量超標， 當初對外出售之折損價值而來，並非基於系爭房屋「高氯離 子含量超標仍得修繕補正」之基礎事實下進行協商而來。是 上訴人之上列主張，即屬無據，洵不可採。 ⒋基上，上訴人於兩造間之系爭協議後，再主張系爭房屋為高 氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，而先位聲 明依民法第354條、第359條、第179條規定，訴請被上訴人 給付相當於減少價金255萬元等語，即屬無據。 ㈡上訴人備位主張依民法第227條之2第1項之規定，請求變更 契約約定效果並請求增加給付賠償費用225萬元，是否有據 ？ ⒈按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有 效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其 他原有之效果。」，民法第227條之2第1項定有明文。 ⒉依系爭協議，被上訴人願給付50萬元作為補償上訴人之用， 既係基於系爭房屋如果氯離子含量超標，當初對外出售之折 損價值而來，而非基於系爭房屋「高氯離子含量超標仍得修 繕補正」之基礎事實下進行協商而來，則縱認上訴人主張自 系爭協議簽訂後，始有系爭正中公司試驗報告及系爭鑑定報 告、系爭評估報告之出現，由上開資料皆客觀指出系爭房屋 抗壓強度極差、樑柱板鋼筋已在受侵蝕範圍、鋼筋已鏽蝕、 材料持續老化中、重複補強修復之機率極高等其他重大瑕疵 ，報告中更建議系爭房屋應優先考慮重建等情屬實，亦仍屬 系爭房屋為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋 」之瑕疵範圍，並無「契約成立後，情事變更，非當時所得 預料，而依其原有效果顯失公平者」，況依系爭協議內容， 上訴人既已表示拋棄未來上訴人就系爭房屋氯離子超標或其 他房屋瑕疵依法得以刑、民事訴訟請求之任何權利。是上訴 人備位主張依民法第227條之2第1項之規定，請求變更契約 約定效果並請求增加給付賠償費用如備位聲明所示等語，亦 屬無據。上訴人聲請函詢宏大不動產估價師聯合事務所，依 台北市土木技師公會鑑定報告書及臺灣省結構工程技師公會 評估報告書之鑑定結果，鑑估系爭房屋價值減損之數額，即 無必要。 六、綜上所述，上訴人先位之訴依民法第354條、第359條、第17 9條規定；備位之訴依民法第227條之2規定，各請求如先位 聲明、備位聲明所示，均為無理由，不應准許。從而原審所 為上訴人先位、備位敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 2 月 27 日 民事第一庭 審判長法 官 林陳松 法 官 鄭威莉 法 官 曾錦昌 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 3 月 4 日 書記官 高婕馨 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。