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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 107年度上易字第1251號 上　訴　人　盤耀升 訴訟代理人　陳鄭權律師 　　　　　　楊安騏律師 被上訴人　　好城市不動產經紀有限公司 法定代理人　王孟章 被上訴人　　林于崴 共　　　同 訴訟代理人　黃文明律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年9月 27日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第256號第一審判決提起一 部上訴，並為訴之追加，本院於108年4月9日言詞辯論終結，判 決如下： 主 文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、程序事項： 按在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但 書、第255條第1項第2款定有明文。上訴人就其請求被上訴 人連帶給付新臺幣（下同）65萬元本息部分，於起訴時原主 張依民法第179條規定請求被上訴人如數返還等語。上訴人 於本院追加主張其已於起訴前解除兩造間之居間契約，契約 解除後，其得依民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還 65萬元本息，且被上訴人間負不真正連帶責任等語（見本院 卷第136頁）。核其原訴及追加之訴，均係本於兩造間居間 契約關係是否消滅、其得否請求被上訴人返還65萬元等情所 為之請求，其社會基礎事實同一，核符規定，應予准許。 二、上訴人主張： (一)伊於民國103年11月17日與被上訴人好城市不動產經紀有限 公司（下稱好城市公司）成立居間契約後，經由好城市公司 專屬仲介人員林于崴之居間，與訴外人陳高森、林金城、溫 仲崑、蕭富德、呂枝達、陳本昌、莊嚴峰及劉明宗8人（下 合稱陳高森等8人）成立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契 約），由伊以4500萬8800元之價格，購買坐落桃園市○○區 ○○○段○○○段00000000地號土地（合併分割後編為同 段65、65-1、65-2、65-4、65-5號土地；下合稱系爭土地） 。伊於取得系爭土地所有權後，於104年10月間委請專業技 師測量，始知系爭土地之坡崁地經測量面積占1173.30平方 公尺，另有面積達307.89平方公尺之土地為河床，係河川用 地，致伊可用以興建農舍及耕作之面積大幅減少，系爭土地 顯有重大瑕疵，經伊以此訴請陳高森等8人返還價金，原法 院另以105年度重訴字第33號事件判決伊勝訴，認定系爭土 地確有重大瑕疵而應回復原狀，陳高森等8人上訴後，彼等 於鈞院成立訴訟上和解，陳高森等8人同意解除系爭買賣契 約並返還伊3450萬元價金。被上訴人為專業仲介業者，依民 法第567條及不動產經紀業管理條例第23、24條規定，本應 誠實告知伊關於系爭土地的一切情況，但伊直到買賣契約成 立後始發現系爭土地存有坡度甚陡及河床面積過大之瑕疵， 被上訴人其後對此亦不予處理，直接要伊與地主解決；被上 訴人既已收取仲介費，竟就伊所發現之前開瑕疵拒不處理， 違反前開規定，致伊受損害，依民法第571條規定，被上訴 人本不得向伊請求報酬，惟伊已於104年4月10日給付居間報 酬45萬元、20萬元予被上訴人，被上訴人竟予受領，自無法 律上之原因受有利益，致伊受損害，應為不當得利，故伊得 依民法第179條規定請求被上訴人連帶返還65萬元（450,000 +200,000＝650,000）給伊。另系爭居間契約是存在於伊與 好城市公司之間，伊給付20萬元支票之目的是要支付居間報 酬，林于崴未將該20萬元支票交付好城市公司，而自行取得 ，亦屬無法律上原因而受有利益，致伊受損害，其得依民法 第179條規定，請求林于崴返還該20萬元。 (二)伊於起訴前，已委由律師寄發106年9月27日國史館郵局第49 4號存證信函（下稱系爭存證信函）予被上訴人，主張被上 訴人收受前開65萬元係不當得利，要求被上訴人返還該不當 得利等語，雖伊未明確以「解除」之詞表示解除契約，然伊 所為請求被上訴人返還不當得利65萬元之用語，為與系爭居 間契約繼續存在不相容之請求，足認伊確有依民法第227條 、第256條規定解除系爭居間契約，並寄發系爭存證信函予 被上訴人而為解除契約意思之通知，系爭居間契約既已解除 ，被上訴人應回復原狀，故伊得依民法第259條第2款規定請 求被上訴人返還已受領之65萬元報酬。 (三)為此，提起本件訴訟，請求依民法第259條第2款、第179條 規定，擇一判決被上訴人好城市公司應給付伊65萬元本息、 被上訴人林于崴應給付伊20萬元本息，且伊支付20萬元予好 城市公司、林于崴之給付目的相同，其2人間應成立不真正 連帶關係，如任一被上訴人為給付時，他被上訴人於相同給 付範圍內免其給付義務（原審就上訴人所為：①請求被上訴 人及原審被告王孟章、王孟昌、葉銘元連帶給付800萬元本 息、②請求原審被告王孟章、王孟昌連帶給付65萬元本息、 ③請求原審被告葉銘元給付2萬2549元本息等部分，為上訴 人此部分敗訴之判決，未據上訴人就此部分上訴聲明不服， 均非本院審理範圍，不予贅論）。 三、被上訴人則以：上訴人為不動產投資客，已有多次買賣不動 產經驗，本件是上訴人主動以電話聯繫林于崴表示欲購買系 爭土地，並於103年11月17日簽立「好城地產不動產買賣要 約/承諾書」（下稱系爭要約書），及簽發面額200萬元之斡 旋金支票，均交付林于崴，委由林于崴向地主議價，經林于 崴居間上訴人與陳高森等8人成立系爭買賣契約。在簽立買 賣契約之前，林于崴曾陪同上訴人前往查看系爭土地，買賣 雙方亦請地政事務所人員前往鑑界，地主當場有向上訴人說 明土地狀況，上訴人均未表示意見，而於鑑界後經10多日考 慮，仍支付第2期價金，足認上訴人確實知悉土地有部分為 陡坡，伊等並無隱匿情形。系爭土地並非河川用地，且系爭 土地離行水區尚有200公尺遠，伊等不知系爭土地有無河川 流過，伊等受上訴人之託向陳高森等8人提出買賣之要約， 僅為居間買賣土地之人，林于崴已將陳高森等8人交付之實 測圖交予上訴人，並陪同上訴人查看買賣標的物，均未發現 上訴人所指之河川用地，伊等就系爭買賣契約之居間過程， 並無任何違背職務行為；至上訴人另與陳高森等8人達成和 解之內容，係由陳高森等8人交付3450萬元給上訴人，向上 訴人買回土地，此乃彼等間就另案爭訟之處理方式，不得謂 此代表伊等履行系爭居間契約有故意或過失；此外，伊等收 取上訴人給付之報酬45萬元，係依系爭居間契約而取得，並 非不當得利；至上訴人於購得系爭土地後，認為購買價格滿 意，另以20萬元餽贈林于崴，乃其與林于崴間之贈與契約， 與好城市公司無涉，該20萬元自非本件居間報酬；況系爭存 證信函內並無任何解除契約之意思表示文句，在本件起訴之 前，伊等並未收到上訴人所為解除契約之通知，上訴人追加 主張其已依民法第256條規定解除系爭居間契約，並依同法 第259條第2款規定請求伊等連帶返還65萬元本息，並主張伊 等應負不真正連帶責任云云，應無理由等語，茲為抗辯。 四、原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一 部上訴，並為請求權基礎之追加。 (一)上訴人之聲明： ⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉至⒋項之訴，及該部分假執 行之聲請，均廢棄。 ⒉好城市公司應給付上訴人65萬元，及自106年12月29日調解 聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息。 ⒊林于崴應給付上訴人20萬元，及自106年12月29日調解聲請 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。 ⒋上開第二、三項聲明，如任一被上訴人為給付時，另一被上 訴人於該給付範圍內免為給付。 ⒌願供擔保請准宣告假執行。 (二)被上訴人答辯聲明： ⒈上訴及追加之訴均駁回。 ⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實： (一)上訴人於103年11月17日與好城市公司簽立系爭要約書，約 定上訴人經由好城市公司（受託人欄記載為「好城地產」） 仲介購買系爭土地；契約記載營業員為林于葳。上訴人並交 付面額200萬元之斡旋金支票予好城市公司。 (二)上訴人於103年11月20日與陳高森等8人簽立系爭買賣契約， 約定由上訴人以4500萬8800元購買系爭土地。 (三)上訴人已於104年4月10日給付票號AA0000000號、票載發票 日為104年4月10日、面額45萬元之支票1紙，及票號AA00000 00號、面額20萬元之支票1紙予林于崴簽收；好城市公司已 取得前開45萬元。 (四)上訴人另以系爭土地有坡崁地、河床面積過大，致其可用以 興建農舍及耕作之面積大幅減少，系爭土地具有物之瑕疵為 由，訴請陳高森等8人返還價金，經原法院另以105年度重訴 字第33號判決認定系爭土地確有重大瑕疵而應回復原狀，後 於106年9月4日在本院另案106年度重上字第137號審理中， 買賣雙方約定陳高森等8人給付上訴人3450萬元，及上訴人 將系爭土地所有權移轉登記予陳高森等8人之方式，成立調 解（本院106年度上移調字第255號）。 (五)上訴人在本件起訴之前，曾委由律師於106年9月27日以系爭 存證信函寄送被上訴人，主張被上訴人收受45萬元、20萬元 係不當得利，要求被上訴人返還不當得利等語。 六、兩造間之爭點如下： (一)上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還不當得利65萬 元本息，有無理由？ (二)上訴人追加主張被上訴人仲介系爭土地予其買受，未誠實告 知系爭土地具有部分面積在河川地內、部分面積之坡度過大 ，無法使用之瑕疵，違反不動產經紀業管理條例第23、24條 規定，致其受有損害，其得依民法第256條解除契約後，依 同法第259條第2款規定，請求被上訴人返還65萬元本息，是 否有據？ (三)上訴人主張就前開㈠、㈡部分，被上訴人間為不真正連帶責 任，於林于崴應返還仲介報酬20萬元本息之範圍內，如任一 被上訴人為給付時，另一被上訴人於該給付範圍內免為給付 等語，是否理由？ 七、茲就兩造間爭點，說明本院之判斷如下： (一)好城市公司依系爭居間契約之約定，受領上訴人給付之居間 報酬45萬元，及林于崴依其與上訴人間之贈與契約而受領上 訴人給付之20萬元，均無不當得利可言；上訴人依民法第17 9條請求被上訴人返還前開共計65萬元金額，均無理由。 ⒈按民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動 ，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係 由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權 或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益， 自不成立不當得利（最高法院101年度台上字第1411號判決 意旨參照）。 ⒉經查： ⑴上訴人於103年11月17日與好城市公司簽立系爭要約書，約 定由被上訴人仲介其購買系爭土地，上訴人並交付面額200 萬元之斡旋金支票予好城市公司，經林于崴為其斡旋後，陳 高森等8人同意以4500萬8800元出售系爭土地予上訴人，上 訴人於同年11月20日與陳高森等8人簽立系爭買賣契約後， 於104年4月10日以簽發支票清償之方式，給付45萬元支票、 20萬元支票予林于崴，好城市公司已自林于崴處取得該45 萬元支票乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第161頁）。依 此，好城市公司、林于崴取得上訴人所交付之45萬元，係基 於其與上訴人間之系爭居間契約所取得之報酬，難謂有何無 法律上原因，自不構成不當得利。 ⑵上訴人固主張其交付20萬元給林于崴，亦屬給付系爭居間報 酬等語，為被上訴人所否認。經查：依系爭要約書之約定， 居間人之報酬係按成交價格之1％計算，此為兩造所不爭執 (見本院卷第137至138頁)；上訴人購買系爭土地之成交價格 為4500萬8800元，按其1％計算之報酬即為45萬元甚明。審 酌上訴人係以簽發面額45萬元、20萬元支票各1紙之方式， 分別交付前開2筆款項予林于崴，業如前述，倘兩造間係約 定居間報酬為65萬元，上訴人自無需就其應給付之報酬，分 別簽發不同金額之2紙支票交付林于崴，且其中1紙支票之發 票金額，恰與系爭要約書約定之1％報酬即45萬元相符；加 以上訴人並未提出其他證據證明兩造就系爭居間報酬，有另 行約定為65萬元之情，則其主張該面額20萬元支票，亦為本 件居間報酬云云，應無可採。準此，被上訴人抗辯兩造成立 居間契約所約定之報酬僅為45萬元，並非65萬元，上訴人交 付林于崴之20萬元，是其自行贈與林于崴之金錢等語，應有 理由。依此，林于崴取得上訴人交付之20萬元，係基於其與 上訴人間贈與契約所取得，難謂有何無法律上原因，自不構 成不當得利。 ⒊末按民法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務 ，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法 ，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用 。」上訴人固主張其於簽立買賣契約前不知系爭土地有坡度 過陡及有河川經過等語。然查： ⑴觀諸系爭土地照片，可見系爭土地存有高低之落差（見原審 卷第18至25頁），衡情一般人到場目視觀察，應可得知此情 ，非必以儀器測量方可知悉；參以林于崴於原審陳述：其有 在締約前將土地實測圖交給上訴人，這張圖是地主委託出售 土地時給的，當時土地尚未分割，每塊土地都有達到分割面 積的限制，可以分割為6塊，其交實測圖給上訴人時，沒有 向上訴人提到河川位置或面積，因為其不曉得，其只向上訴 人提到要賣的坪數，如果真正要買賣的話要實測，上訴人也 有到現場去看，出售土地訂約前其有跟上訴人一起去看過現 場，締約前總共去過2、3次，其按照圖面跟上訴人說明系爭 土地大約位置，並說土地地點不錯，唯一缺點有高低落差， 需要整理，並沒有說河川在地界以外，這需要等現場測量才 會知道，其不記得上訴人有無問河川是否在地界以外等語（ 見原審卷第93至94頁），及上訴人於原審自陳其於買受系爭 土地前已至現場勘查過，但因現場雜草叢生被遮蔽視線等語 （見原審卷第78頁反面）；足認林于崴在系爭買賣契約成立 前，已陪同上訴人查看系爭土地，並告以系爭土地有高低差 尚需整地之事，上訴人自不得就其到場可目視觀察之土地現 況諉為不知，推稱係林于崴隱匿未曾告知。依此，上訴人主 張其於購買系爭土地前不知系爭土地有坡度落差云云，應無 可取。 ⑵又上訴人主張被上訴人隱匿系爭土地上有河川用地等語，亦 為被上訴人所否認。經查：系爭買賣契約第1條「買賣標的 」之土地標示備註欄內，記載「上述地號係尚未合併分割之 面積，買方購買之地號尚須依附件一實測圖（即系爭實測圖 ）中5、6、7編號位置及新地號為主，其面積須達2500平方 公尺以上」，及第14條「特別約定事項」第3項約定：「附 件一之實測圖中編號14、15、16號，係預定為道路使用，亦 需分割，買方於日後分得1/7，購地之價款亦包括於總價中 ，不需另行支付。」等情（見原審卷第41、46頁），可知系 爭土地中之面積2500平方公尺部分及預定道路用地部分，在 締約前尚未完成合併分割，上訴人所買受土地之界址、範圍 ，既因土地尚未合併分割之故，致未能完全特定，不問是買 賣雙方或居間之被上訴人，僅能依照陳高森等8人提出之買 賣契約附件實測圖，來辨識系爭土地之大概位置，實際買受 之範圍、界址則須於土地合併分割完成後經鑑界始得特定。 參以系爭土地之使用分區均為農牧用地，而非河川用地，且 觀之上訴人所提65-2地號土地測量圖係標示河川在土地之最 北邊區塊，而非位處土地中央之明顯區域（見原審卷第47頁 ），且該土地內復有前述具高低差之陡坡存在，業如前述， 倘未經鑑界以特定其土地位置，實無從知悉系爭土地上有無 河流經過。被上訴人僅為居間土地買賣之人，其經上訴人委 託而向陳高森等8人提出本件買賣之要約，且林于崴已將地 主交付之實測圖交予上訴人，並陪同上訴人前往現場查看土 地，衡情，在上訴人於購得土地後囑託地政機關鑑界確認其 所買土地之界址前，林于崴依系爭土地公示登記資料、地主 交付之實測圖及其陪同上訴人到場察看土地現況之結果，實 亦無從得悉上訴人購買之土地內是否涵蓋65-2地號土地最北 邊之河流區塊在內，自無上訴人所指稱故意隱匿不告知系爭 土地有河川用地之情。準此，上訴人主張：被上訴人未誠實 告知系爭土地上有河川用地，使其受騙而購買系爭土地，係 違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，被上訴人 事後不予處理，直接要伊與地主解決，致伊受損害，故被上 訴人不得向伊請求報酬云云，應屬無據。 ⒋綜上，被上訴人履行系爭居間契約，並無違反其應負之義務 ，且好城市公司係依系爭居間契約關係而取得前開45萬元報 酬，林于崴係受贈取得另筆20萬元金錢，均非不當得利，業 如前述；則上訴人主張其得依民法第179條規定，請求被上 訴人返還65萬元給其，及請求林于崴返還20萬元給其，如任 一被上訴人為給付後，另一被上訴人於相同之給付範圍內免 其給付義務云云，應無理由。 (二)被上訴人已完成其居間之義務，其給付合於債務本旨，上訴 人依民法第227條適用第256條規定，解除系爭居間契約，不 生合法解除之效力，被上訴人自不負回復原狀義務；上訴人 依民法第259條第2款規定請求被上訴人連帶返還45萬元、20 萬元，應無理由。 ⒈民法第227條規定：「（第1項）因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利。」、「（第2 項）因不完全給付而生前項 以外之損害者，債權人並得請求賠償。」該條所謂之不完全 給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付， 不符合債務本旨而言。次按解除權之行使，應向他方當事人 以意思表示為之。民法第258條第1項亦有明文。當事人之一 方，向他方表示解除契約之意思，不以使用法律上之用語為 限，如使用其他社會交易觀念認為含有解除契約意義之文字 者，亦無不可（最高法院76年度台上字第2414號判決參照） 。反面言之，倘當事人之一方並未以法律上之解除契約用語 或社會交易觀念認為含有解除契約意義之文字通知他方，自 難謂其已依民法第258 條規定解除契約。 ⒉經查： ⑴被上訴人已履行居間之工作完畢，並經上訴人與陳高森等8 人成立系爭買賣契約等情，應可認被上訴人已依居間契約本 旨提出給付完畢；而被上訴人並無上訴人所指稱故意隱匿不 告知系爭土地上有坡崁地及河川用地之違約行為，復如前述 。則上訴人主張被上訴人為不完全給付，得依民法第227條 第1項適用第256條規定，解除系爭居間契約云云，即屬無據 。 ⑵上訴人雖主張其有以系爭存證信函送達被上訴人，以解除系 爭居間契約等語（見本院卷第148頁）。然依系爭存證信函 所載：「…系爭土地坡度甚陡及有部分土地為河川用地，導 致其可用以興建農舍及耕作之面積大幅減少，該土地顯有重 大瑕疵，王孟章及林于崴明知其事竟故意隱匿，顯係以詐術 欺騙本人購買上開土地，經其對地主陳高森等8人提起請求 返還價金訴訟，…兩造以地主等人願作廢契約返還買賣價金 3450萬元予其之條件達成和解，其受有損失800萬元，此部 分金額應由好城市不動產經紀有限公司、王孟章、林于崴、 葉銘元負擔。又本件買賣契約根本不成立，惟王孟章、好城 市不動產經紀有限公司及林于崴前已於104年4月10日收受本 人給付之仲介費新臺幣45萬元及20萬元，…自屬不當得利應 返還予本人…」之內容，可知上訴人委由律師主張者，係指 林于崴居間系爭土地買賣有故意隱匿土地瑕疵之情，且遍觀 該信函全文，均未見上訴人以解除契約之法律用語或社會交 易觀念認為含有解除契約意義之文字，向被上訴人表示解除 系爭居間契約之意思，此有系爭存證信函可參（見本院卷第 55至57頁）。審酌不當得利、法律行為之撤銷及契約之解除 ，其彼此間之成立要件及效力互不相同；為給付原因之法律 行為不存在或不成立、無效時，其給付係自始欠缺原因；為 給付原因之法律行為事後被撤銷或解除時，其給付之法律上 原因，係嗣後不存在，二者不得混淆。準此，系爭存證信函 既未見前述解除契約之意思表示，上訴人主張其已對被上訴 人解除契約云云，應無可取。 ⑶上訴人另主張：縱認系爭存證信函並無解除契約之意思，其 在上訴狀內亦有對被上訴人解除系爭居間契約之意思等語（ 見本院卷第138頁），惟其所指被上訴人違反民法第571 條 及不動產經紀業管理條例第23、24條規定，致被上訴人所為 給付不合債務本旨，係不完全給付等節，皆為本院認定無理 由而不採，業如前述，其復未提出其他證據說明其有民法第 256條規定之解除權可得行使，縱上訴人於上訴狀內載有解 除契約之意思，並以該上訴狀繕本送達為解除意思表示之通 知，亦不生契約合法解除之效力。其據而主張被上訴人應依 民法第259條第2款規定返還已受領之65萬元，於法亦難認為 有理由。 (三)上訴人請求好城市公司應返還65萬元本息、林于崴應返還20 萬元本息，如任一被上訴人為給付，他被上訴人於相同之範 圍內免其給付義務，並無理由。 上訴人主張被上訴人取得前開45萬元、20萬元，係受有不當 得利，及主張系爭居間契約業經其行使解除權解除契約而消 滅等節，並無理由，業如前述，則其基於不當得利及契約解 除之法律關係，主張得依民法第179條及第259條第2款規定 ，請求好城市公司返還65萬元本息、請求林于崴返還20萬元 本息，於法均屬無據。 八、綜上所述，上訴人依民法第179條規定請求好城市公司給付 65萬元、請求林于崴給付20萬元，及均自106年12月29日調 解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，及主張好城市公司、林于崴間應負不真正連帶責任 部分，核非正當，不應准許。原審就此部分所為上訴人敗訴 之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予 以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。另上訴人追加依民法第259條第2款規定為上 開請求部分，亦無理由，應併予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第2項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 4 月 23 日 民事第八庭 審判長法 官 陳邦豪 法 官 胡宏文 法 官 胡芷瑜 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 108 年 4 月 29 日 書記官 莊智凱