臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第764號
上 訴 人 廖月慈
訴訟
代理人 粘舜權
律師
陳展誌律師
被
上訴 人 大永興業股份有限公司
法定代理人 黃顏智美
訴訟代理人 王宏志
李文奇
上列
當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國107 年4
月11日臺灣新北地方法院106 年度訴字第4109號第一審判決提起
上訴，本院於108 年3 月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
債權人以各連帶
債務人為共同
被告提起訴訟，被告一人提出
非基於其個人關係之
抗辯，而經法院認為有理由者為限，始
得
適用民事訴訟法第56條第1項之規定（最高法院41 年台抗
字第10號判例
參照）。數人負同一債務，而其給付不可分者
，
準用關於連帶債務之規定，
民法第292 條定有明文。數人
共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付性質上固為可
分，
惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均
不可分，故其所負之租金債務性質上應認為不可分，而應準
用關於連帶債務之規定。原審判命上訴人廖月慈、原審被告
趙秉驊、李秉源向被上訴人承租坐落新北市○○區○○段○○
○○號土地（下稱
系爭土地）面積249平方公尺，其年租金自
民國107年1月1 日起，調整為
按各該年度土地申報總價額年
息百分之八。
嗣共同承租人中僅廖月慈一人提起上訴，核其
上訴理由雖非基於其個人關係之抗辯，惟經本院認定並無理
由（詳後述），而駁回其上訴，則其
上訴之效力尚不及於趙
秉驊、李秉源，自毋庸於判決內將該二人列為上訴人，
合先
敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人廖月慈、原審被告趙秉驊、李秉源（
下稱趙秉驊等三人）自79年起，共同向伊承租系爭土地中面
積249 平方公尺土地，約定租金為每年按當年度申報地價百
分之五計收，已成立不定期之
租賃契約（下稱系爭租約）。
因系爭土地自79年起至107 年之公告現值漲幅，遠逾申報地
價之調整幅度，顯非訂約當時所能預見。且鄰近系爭土地之
國道三號高速公路、捷運板南線頂埔站陸續開通，交通便利
程度，及周邊有公園、圖書館等設施，及各式商店、金融機
構進駐，生活機能、工商繁榮程度均較訂約時有顯著提升，
原約定之租金過低，應予調高
等情。
爰依民法第227 條之2
第1 項、第442 條規定，求為命系爭租約之年租金，自107
年1 月1 日起，調整為按系爭土地各該年度申報地價年息百
分之八之判決（原審為趙秉驊等3 人敗訴之判決，經上訴人
提起上訴）。
二、上訴人則以：伊會給付被上訴人所通知繳納之款項，
乃因誤
以為係繳納系爭土地之地價稅。被上訴人並非該土地之所有
人，如何成立系爭租約。
縱有租賃關係，被上訴人請求調整
之租金過高等語，
資為抗辯。其
上訴聲明為：（一）原判決
廢棄。（二）被上訴人於第一審之訴駁回。
三、被上訴人寄發104 年、105 年之繳納通知書予趙秉驊等三人
後，上訴人分別於104 年12月8 日、105 年12月20日，以郵
政劃撥方式將該通知書
所載之新臺幣（下同）12萬7,488 元
、18萬8,244 元匯至被上訴人之帳戶等事實，為
兩造所不爭
執（見本院㈠卷第75、130 、180 頁），
堪信為真正。
四、被上訴人以系爭租約存在，
聲請增加租金各節，為上訴人以
前開情詞所否認。
經查：
（一）兩造間確實有系爭租約存在。
１、
參諸被上訴人主張與趙秉驊等三人自79年起，就系爭土地
面積249 平方公尺成立不定期租賃
迄今，且租金係每年按
申報地價總額百分之五計收乙節，為上訴人、李秉源所是
認（見原審卷第230 頁）；上訴人於收受被上訴人所寄10
4 年、105 年之繳納通知書後，業將該繳款通知書所載金
額如數匯入被上訴人之帳戶，而該通知書已載明：「104
年租金繳納通知書」、「105 年租金繳納通知書」、承租
戶姓名「趙秉驊等三人」、地號「新北市○○段○○○ ○號
」、承租面積「249 」平方公尺、租金率「5 ％」；租金
額各為「127,488 」、「188,244 」、應繳總租金各為「
127,488 」、「188,244 」等內容（見本院㈠卷第97、99
頁）；及李秉源所陳：趙秉驊是伊大哥，相關的繳費都是
趙秉驊在處理等詞（見本院㈠卷第131 頁）；趙秉驊
所稱
：被上訴人所寄之繳納通知，最早是寫李逢池，後來是寄
給伊。李逢池於53年死亡後，是被上訴人派人來收，後來
才改成寄「趙金定等三人」，伊於90幾年間改名，被上訴
人才改成「趙秉驊等三人」各詞（見本院㈠卷第131 頁）
，參互以察，足認趙秉驊等三人自79年起，向被上訴人承
租系爭土地中面積249 平方公尺土地，並已支付至105 年
之租金予被上訴人，確實有不定期限之租賃關係（即系爭
租約）存在，至為明悉。
２、審諸
上開繳納通知書所載內容，可知該通知書已清楚表明
趙秉驊等三人應給付之款項為租金，並非地價稅。參以趙
秉驊所稱：伊為高中畢業，多次繳納被上訴人通知之款項
，已超過10年等語（見本院㈠卷第130 至131 頁）；及系
爭土地於104 年、105 年之地價稅，各為8 萬5,549.05元
、13萬1,507.93元等情（見本院㈠卷第81至83頁之課稅明
細表）以考，顯見趙秉驊等三人給付被上訴人之款項，遠
高於系爭土地之地價稅，當無持續給付多年而未察知之可
能。以故，上訴人對其給付之款項為系爭租約之租金，應
有明確認知，堪予確定。上訴人空言辯稱：其給付被上訴
人通知繳納之款項，係誤為繳納系爭土地之地價稅
云云，
要無可取。
３、租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有
所有
權為要件（最高法院64年
台上字第424 號判例參照）。被
上訴人出租並交由趙秉驊等三人使用之系爭土地，縱非其
所有，依上開說明，兩造間之系爭租約，亦屬有效。以故
，上訴人辯稱：因被上訴人並非系爭土地之所有人，不成
立系爭租約云云，自不足採。
（二）被上訴人依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請系爭租約
之年租金，應自107 年1 月1 日起，調整為按系爭土地各
該年度申報地價年息百分之八，要屬適當。
１、契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其
他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。未定
期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之
固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇
降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之
程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有
變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之
固定比率計算顯失公平者，出租人得依民法第227 條之2
第1 項規定，訴請法院調整其租金。
２、
考諸系爭土地之申報地價，79年為每平方公尺4,400 元，
107 年為每平方公尺1 萬4,560 元（見原審卷第23、141
頁之地價謄本、土地謄本所示），調整幅度雖達330 ％，
惟該土地之公告現值，79年為每平方公尺1 萬1,000 元，
107 年為每平方公尺9 萬0,900 元（見原審卷第19、141
頁之地價謄本、土地謄本），調高幅度為826 ％等節，可
知系爭土地價值（公告現值）之漲幅，遠遠超過該土地申
報地價之調整幅度。依系爭土地位處之臺北縣，已升格為
新北市，鄰近之捷運頂埔站通車後，交通甚為便利，周邊
又有公園、圖書館等設施，及各式商店、金融機構進駐（
見原審卷第89至95頁之位置圖、照片所示），生活機能完
善、工商繁榮程度更甚以往，應非系爭租約訂立當時所能
預料。佐以系爭土地上有上訴人居住使用之門牌號碼新北
市○○區○○街○○號房屋（1 、2 樓建築）；屋前空地供
停車使用（見原審卷第103 至107 之照片所示），與上訴
人所稱：其住家附近，出租樓上之租金約1 萬、9,000 元
各語（見本院㈠卷第134 頁）觀之，堪見兩造訂立系爭租
約後，系爭土地之周邊環境，工商繁榮程度，趙秉驊等三
人利用系爭土地之經濟價值及所受利益等情，已有相當程
度之變更，並非訂約當時所得預料，倘仍依原約定之申報
地價百分之五計收，顯然對被上訴人有失公平，則其依民
法第227 條之2 第1 項規定，訴請調整系爭租約之租金，
自屬有據。本院綜合上情，認系爭租約之年租金，自107
年1 月1 日起，調整為按系爭土地各該年度申報地價年息
百分之八，應屬適當。
３、被上訴人聲請依民法第227 條之2 第1 項規定調整系爭租
約租金，既有理由，即毋庸再就其他
訴訟標的為
裁判，
附
此敘明。
五、
綜上所述，被上訴人依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請
系爭租約之年租金，自107 年1 月1 日起調整為按系爭土地
各該年度申報地價年息百分之八，為有理由，應予准許。原
審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，
上訴意旨指摘原判
決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、
本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 17 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 黃明發
法 官 林政佑
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 18 日
書記官 王韻雅