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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 107年度上更二字第79號 上　訴　人　佳寶建設股份有限公司 法定代理人　林昌逸 上　訴　人　林蔚萍 共　　　同 訴訟代理人　朱應翔律師 　　　　　　廖培穎律師 被　上訴人　陳美樺 訴訟代理人　羅聖乾律師 上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國103年2月26 日臺灣臺北地方法院102年度訴字第709號第一審判決提起上訴， 本院前審判決後，經最高法院第二次發回更審，本院於中華民國 107年12月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人應連帶給付被上訴人逾新臺幣壹佰零陸萬捌 仟壹佰零伍元本息及假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之 裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一（除確定部分外）、二審及發回更審前第三審訴訟費用由上 訴人連帶負擔百分之三十九，餘由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 上訴人佳寶建設股份有限公司（下稱佳寶公司）之法定代理 人原為劉立三，於訴訟中變更為林昌逸，於民國（下同）10 3年11月17 日具狀聲明承受訴訟，有董事會議事錄、承受訴 訟狀可按（本院上卷第142、152頁），核與法律規定相符， 應予准許，先予說明。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：伊於96年4 月1 日，以新臺幣（下同）360 萬5,000 元，向上訴人林蔚萍購買其所有坐落臺北市○○區 ○○段○○段000 0000 00 地號土地應有部分，及以154 萬5,000 元，向上訴人佳寶公司購買預定在上開土地興建之 「仁愛La Vie」大樓編號第A5棟3 樓房屋（門牌號碼為臺北 市○○路○段○ 巷○○號3 樓之5 ，下合稱系爭房地），分別 簽訂土地及房屋預定買賣契約書（分稱系爭土地契約、房屋 契約，合稱系爭房地契約）後，已依約繳付訂金、簽約金、 開工款，及第1 期至第12期購屋價款共98萬元。依約通知、 催告、解除權行使均需以存證信函為之。詎上訴人未經合法 解除契約前，竟於99年11月25日將系爭房地出賣予他人並移 轉所有權，致給付不能，伊得請求賠償系爭房地當時市價91 5 萬8,000 元，扣除伊尚未支付之價款417 萬，應賠償伊49 8 萬8,000 元。依系爭房屋契約第22條、第25條，系爭土地 契約第15條、第16條約定，及民法第226 條第1 項、第216 條第1 項之規定，求為命上訴人連帶如數給付，及自101 年 12月26日起加計法定遲延利息之判決。（原判決判准上訴人 應連帶給付被上訴人270 萬7,435 元，及自101 年12月26日 起加計法定遲延利息，並酌定擔保金額為准、免假執行之宣 告，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人對於敗訴部分不服， 提起上訴，被上訴人就原判決駁回其餘請求部分，未聲明不 服，已告確定）。答辯聲明：駁回上訴。 二、上訴人則以：被上訴人未依辦理貸款通知之手續繳納價款， 伊為保全證據，於97年12月10日以存證信函催告於1 個月內 辦妥、再於98年9 月28日以律師函催告給付未果，業於98年 11月19日以存證信函發函解除系爭契約，並依約沒收被上訴 人繳交之價金，被上訴人已無權利可主張。退步言之，倘若 認伊未合法解除契約，係因被上訴人未按期繳納價款，且先 為解除契約之意思表示，顯有拒絕履約之意思，伊以608 萬 元低價出售以避免損失，被上訴人應負50% 之責任，損害亦 應以此金額計算。另被上訴人未付價款417 萬元，經伊於98 年9 月28日以律師函催告後陷於給付遲延，自同日起或收受 後1 個月起計至99年11月25日系爭房地出賣止，按每日萬分 之5 計算遲延利息，伊得請求被上訴人給付之遲延利息為88 萬6,125 元，或82萬1,490 元之債權，對被上訴人請求損害 賠償金額為抵銷等語置辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴 人連帶給付本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、得心證之理由： ㈠查被上訴人於96年4 月1 日，以360 萬5,000 元，向上訴人 購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000 0000 00 地號土地應有部分，及以154 萬5,000 元，向上訴人佳寶公 司購買預定在上開土地興建之系爭房地，並分別簽訂系爭土 地契約、房屋契約後，依約繳付訂金、簽約金、開工款，及 第1 期至第12期購屋價款共98萬元等情，有系爭房地契約書 可按（見原審卷第7 至43頁），為兩造所不否認，堪予認定 。 ㈡又查上訴人於99年11月25日將系爭房地，以總價608 萬元出 售予劉昭君，並移轉所有權，有系爭房地登記謄本、買賣契 約書可按（見原審卷第64頁、第224 至227 頁），而堪認定 。被上訴人主張上訴人移轉系爭房地而給付不能，得依買賣 契約及民法第226 條第1 項、第216 條第1 項之規定請求損 害，上訴人則抗辯系爭契約已經依約解除，無給付不能等語 。查： ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在 兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之 原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將 誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則 。查系爭房屋契約第22條約定「本契約與買方就本標的物另 行簽立之『土地預定買賣契約書』有不可分之並存關係，而 需共同簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解 約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『 土地預定買賣契約』亦併以視同違約…」，系爭土地契約第 15條亦約定「本契約與買方就本票的物另行簽立之『房屋預 定買賣契約書』有不可分之並存關係，而須共同簽署，並與 該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方 如有違反本約規定情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約 』亦併以視同違約…」（見原審卷第14頁正反面、第39頁反 面、第40頁），足見系爭房屋及土地契約係相互依存結合而 不可分之聯立契約。因此，2 契約相關約定即應為一致性解 釋，庶符當事人之真意。 ⒉查系爭土地契約第12條約定：「甲、乙雙方相互間所為之徵 詢、洽商或通知辦理事項，均應以書面按本契約所載之名義 人及其通訊地址以掛號或存證付郵為之…」（見原審卷第39 頁反面），則與系爭房地契約行使權利、履行義務相關之徵 詢、洽商或通知即應依此約定為之。又查系爭房屋契約第13 條第2 項第2 款、第5 項分別約定：「二、買方於賣方房屋 產權移轉登記前應履行下列義務：…㈡提出辦理產權登記及 貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各 項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止 背書轉讓本票予賣方」、「買方如於賣方通知之日起1 個月 內未履行第2 款或第3 款之義務，賣方得不辦理房地產權移 轉登記，經賣方以存證信函催辦後7 日內仍未履行義務者， 雙方同意依第21條違約之處罰規定處理」。就系爭房地買賣 價金之給付，如需向銀行辦理貸款，被上訴人未依約辦理時 ，依系爭房屋契約第13條第5 項約定，上訴人應「通知」被 上訴人於1 個月內之履行，如被上訴人不辦理房地產權移轉 登記，續以存證信函催告，以取得依同法第21條約定解除權 ，其「通知」之方式應依系爭土地契約第12條約定之方式辦 理，雖不以存證信函為必要，然口頭通知顯非屬系爭房地契 約約定之書面方式至明。 ⒊本件上訴人固提出其於98年9 月28日九八永法字第09809280 1 號律師催告函及98年11月19日台北體育場郵局002335號存 證信函（下分稱92801 號律師函及2335號存證信函）為其書 面催告及解除契約之依據（見原審卷第98至104 頁）。惟查 92801 號律師函雖以：「於97年11月14日取得該建物之使用 執照後，即依該買賣契約書第13條第1 項規定多次以電話通 知台端（即被上訴人）辦理所有權移轉登記事宜…委請本律 師正式函請台端依雙方買賣契約書第13條第2 、3 項規定， 於文到1 個月內履行台端應盡之義務，以利產權移轉登記及 交屋事宜」，並再以2335號存證信函：「…本律師前於98年 9 月28日函催台端在1 個月內履行前揭義務，然上開期限倏 乎已屆，亦未蒙惠辦…囿於台端拒不配合辦理交屋手續，並 尚有產權登記款（銀行貸款）等遲未給付…依房屋預定買賣 契約書第21條及土地預定買賣契約書第11條自即日起解除契 約」等語，上開律師函提及上訴人多次以電話催告等內容， 核與證人即上訴人員工高銘安證述：因被上訴人未至銀行辦 理貸款對保手續，自98年7 月間多次以電話催告被上訴人等 語相符（見本院上更一卷第72頁反面、第73至75頁），並有 上訴人提出之高銘安98年9 月份電信費用明細清單及通話明 細清單為憑（見本院上更一卷第44至51頁），足見上訴人於 92801 號律師函催告前，僅曾以口頭通知被上訴人催告履行 辦理貸款手續，此外，上訴人未能提出其他符合系爭土地契 約第12條約定「通知」之證據資料，是依前揭說明，上訴人 主張因被上訴人未向銀行辦理貸款支付系爭房地買賣價金， 已依系爭房屋契約第13條第5 項約定，踐行以「通知」1 個 月內履行，續以「存證信函」催告7 日，而再為契約之解除 ，顯有未合。至律師函是否與存證信函效力相同或該約定僅 為證據保全，即無庸再予審究，附此敘明。另上訴人於97年 12月31日以台北體育場郵局06584 號存證信函係催告被上訴 人應依系爭房地契約約定繳納屆期未付第1至12 期價款13萬 元，並經被上訴人於98年1月6 日收受，並分別於98年5月14 日、同年6月12日，各給付10萬元、3萬元等情，有存證信函 及回執可按，且為兩造所不爭執（見原審卷第94至97頁、第 232 頁），依此存證信函所為之催告及解除權之行使，即與 被上訴人依系爭房屋契約第13條第2項第2款，應履行辦理貸 款之義務無涉，非作為前述系爭房屋契約第13條第5 項約定 通知之書面，亦併敘明。 ㈢被上訴人得否依買賣契約及民法第226 條第1 項、第216 條 第1 項之規定，向上訴人請求損害賠償及其金額若干部分： ⒈按因可歸責於出賣人之事由致給付不能者，買受人得請求賠 償損害，此觀民法第226 條第1 項規定自明。於不動產買賣 契約未經合法解除之情形，出賣人本負有移轉標的物所有權 之義務，對於出賣人之此項債權，即為買受人之財產。如買 賣標的物因可歸責於出賣人之事由致給付不能，而其價值於 出賣人違約時已高於原定買賣價金，買受人因不能取得該標 的物，其財產總額將減少，難謂未受損害。 ⒉查系爭房地契約既未經解除而仍然存在，本件上訴人復未再 有任何解除契約之意思表示，上訴人於99年11月25日將系爭 房地出售予劉昭君，陷於給付不能，自可歸責於上訴人，依 前揭說明，被上訴人得請求上訴人因給付不能所受之損害， 即為系爭房地因已無法履行應有狀態與原有狀態之財產總額 之減少，即「市價」與買賣價金之差額。又上訴人將系爭房 地出售予劉昭君之金額為608 萬元，業如前述，並因此認定 其價值高於買賣價金，則其實際市場交易價格，即應依此認 定。原審雖經兩造同意送台北市不動產估價師公會鑑價，鑑 定價格為689 萬7,840 元，有元宏不動產估價師聯合事務所 不動產估價報告書可按（見原審卷第133 至207 頁），惟此 事後估價之情形，本非實際市價，則於有實際價格之情形下 ，並無捨此而另以估價取代市價之必要。況上訴人於出售系 爭房地時，被上訴人已於98年9 月11日委託律師寄發函文予 上訴人，催告履行系爭房地產權移轉登記，並於同年月22日 委託律師寄發函文予上訴人，解除系爭房地契約，並以契約 解除為由，訴請上訴人返還價金，經臺灣臺北地方法院於10 0 年5 月18日以99年度訴字第516 號判決駁回被上訴人之訴 ，被上訴人不服，提起上訴，經本院於101 年2 月14日以10 0 年度上字第660 號判決駁回其上訴，其不服提起上訴，復 經最高法院於101 年12月19日以101 年度台上字第2063號裁 定駁回上訴確定（下稱系爭前案訴訟），有上開判決影本在 卷可按（見原審卷第48至55頁），足見上訴人於出售系爭房 地時，並未預料有遭被上訴人求償，而故為低價出售之可能 。另系爭房屋契約第7 條第2 項約定：「…沒收之金額超過 已繳價款者，則以已繳價款為限悉數作為乙方（即上訴人） 重行出售本戶房地所需各項費用之抵償及損害賠償金和懲罰 性違約金，本戶房地由乙方收回另行處分，甲方（即被上訴 人）絕無異議」等語，足見沒收之費用係用於重行出售費用 之抵償及違約金，並非作為出售價金之一部分，被上訴人抗 辯上訴人出售之價格尚應加計已付價款98萬元始為實際市價 云云，顯無可採。被上訴人不否認其尚有價款417 萬元未付 ，是本件被上訴人因上訴人給付不能而得請求財產總額減少 之損害為191 萬元（計算式：6,080,000 －4,170,000 ＝1, 910,000 ）。至系爭房地契約既未經解除，被上訴人仍有依 約給付買賣價金義務，其中98萬元已支付，餘款417 萬元， 仍應給付，而非認原契約價金有抵銷或沒入之情形，是被上 訴人抗辯上訴人不得沒入已付價金及未請求未付價金之履行 ，不得扣抵云云，即屬無據。 ⒊上訴人抗辯對被上訴人抵銷債權及金額部分： ⑴第查，系爭房屋契約第7 條約定：「一、本條付款辦法買方 應依（附件八）付款明細表之規定，於接獲賣方書面掛號繳 款通知單7 日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現 金或即期支票如數壹次繳清。二、依前款規定，如買方逾期 未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期 款部分每日萬分之五計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付 賣方…」、系爭土地契約第4 條亦約定：「甲方應依土地分 期付款表（附件一）按期如數依下列方式給付乙方：一、甲 方應於接到乙方繳款通知單繳款期限七日內以現金或即期支 票逕向乙方指定之繳款地點或銀行專戶繳付土地價款，每逾 壹日應加付該期款萬分之五滯納金，上項滯納金應在該期繳 款時一併繳付…」等語，有系爭房地契約可按（見原審卷第 9 頁、第37頁反面）。查本件被上訴人未依約繳納屆期未付 1 至12期價款共13萬元，經上訴人以6584號存證信函催告， 即已陷於遲延，業如前述，上訴人已得依約請求計付遲延利 息及滯納金，而不待另行再為催繳至明。而被上訴人雖於98 年5 月14日、同年6 月12日，各給付10萬元、3 萬元等，業 如前述，其既未依上開約定一併補繳遲延利息及滯納金，上 訴人請求計付至期款繳納止，依上開約定計算之遲延利息及 滯納金2 萬405 元，此金額之計算為被上訴人所不爭執（見 原審卷第232 頁、本院卷第167 頁），上訴人所為抵銷抗辯 ，自屬可採。被上訴人抗辯：已與上訴人達成給付13萬元之 和解云云，惟此業據證人高銘安證述：並未因被上訴人繳足 期款後免除其滯納金，會到履約時一起處理等語（見本院上 卷第76、77頁），足見上訴人並無免除被上訴人遲延利息及 滯納金之意，被上訴人所稱已達成和解無遲延云云，復未能 舉證以實其說，即難採信。證人高銘安雖曾為佳寶公司員工 ，然其所證述僅為一般辦理貸款流程及就本件買賣履約記憶 所及之證述，尚難認有何偏頗之虞，被上訴人抗辯其證述不 實云云，尚無可採。 ⑵上訴人另主張被上訴人未付價款417 萬元，經上訴人於98年 9 月28日以92801 號律師函催告後陷於給付遲延，自同日起 或收受後1 個月起計至99年11月25日系爭房地出賣止，按每 日萬分之5 計算遲延利息，伊得請求被上訴人給付之遲延利 息為88萬6,125 元，或82萬1,490 元之債權，對被上訴人請 求損害賠償金額為抵銷等語。查92801 號律師函係律師受委 託所發，並以掛號付郵為之，有律師函及回執可證，律師函 上並按契約被上訴人姓名之通訊地址而記載，符合土地契約 第12條約定之書面要式行為。被上訴人抗辯此部分與系爭土 地契約第13條約定「通知」或系爭房屋契約第7 條及系爭土 地契約第4 條「書面掛號繳款通知單」之方式不符，尚無可 採。又此未付價款417 萬元，金額為買賣價金515 萬元扣除 系爭房地契約約定12期期款98萬元，其金額並無不明確之處 ，被上訴人抗辯上訴人未就此價金債權為催告云云，亦不足 採。再者，此產權登記款及交屋款雖未約定期限，需經催告 才屆期，然被上訴人並未依系爭房屋契約第13條第2 項第2 款辦理貸款繳付，上訴人即以上開律師函為催告等情，業如 前述，自仍因此律師函之催告而屆期。惟被上訴人已於98年 9 月11日委託律師發函文催告上訴人履行系爭房產權移轉登 記，並於同年月22日委託律師寄發函文予上訴人，解除系爭 房地契約，並以契約解除為由，訴請上訴人返還價金，並經 系爭前案訴訟駁回其請求，業如前述，被上訴人已預示拒絕 履行其價金給付之義務，自陷於給付遲延，且被上訴人以上 訴人於99年11月25日已陷於給付不能，提起本件訴訟請求上 訴人賠償損害，上訴人自亦得請求被上訴人此期間未繳付價 金之遲延損害。被上訴人抗辯依系爭房屋契約第13條第5 項 約定，上訴人僅得再催告解除契約，不得請求遲延損害賠償 云云，即屬無據。本件買方未繳納買賣價金之遲延損害，應 依系爭房屋契約第7條第2項、系爭土地契約第4 條約定計算 損害，亦為被上訴人所不爭執（見本院卷第106 頁），則於 上訴人前開催告1個月屆期期滿起計算至99年11月25 日止， 其遲延利息為82萬1,490元（計算式：4,170,000×0.0005× 394＝821,490），自得主張抵銷。上訴人主張於催告即起計 遲延利息，則屬無據，尚無可採。 ⑶從而，上訴人以被上訴人上開滯納金及遲延債權為抵銷後， 被上訴人得請求上訴人給付之金額為106萬8,105元（計算式 ：1,910,000元－20,405－821,490＝1,068,105）。 ⒋至上訴人抗辯被上訴人分別於98年7 月24日、同年9 月10日 、同年月22日數度以律師函向上訴人表示解除契約，而與有 過失云云。惟系爭前案訴訟中，上訴人否認被上訴人合法解 除契約，被上訴人有先為辦理貸款之義務存在，其解除契約 之行使不合法，契約仍有效存在，業如前述，上訴人於契約 未經合法解除前，自行將系爭房地另行出售移轉第三人，致 給付不能，顯有可歸責之事由，與被上訴人解除權行使合法 與否並無因果關係，難認被上訴人就此損害之發生與有過失 ，上訴人抗辯被上訴人應負50%責任云云，即無可採。 四、綜上所述，上訴人未依系爭房屋契約第13條第5 項約定要式 方式，為契約之解除，系爭契約仍有效存在。又依首揭說明 ，系爭房屋及土地契約相互依存結合而不可分之聯立契約， 上訴人就該契約應共同連帶履行。上訴人於99年11月25日將 系爭房地出售並移轉登記予劉昭君，致生給付不能，被上訴 人依系爭契約及民法第226 條第1 項、第216 條第1 項之規 定，請求上訴人賠償損害，並經上訴人抵銷滯納金及遲延利 息，被上訴人請求上訴人連帶給付106萬8,105元，及於律師 函催送達翌日（有聖青法律事務所101 聖青字第1210號律師 函及回執可按，見原審卷第65、66頁），即101 年12月26日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許 ，逾此範圍之請求，則為無理由，不應准許。從而，原審就 超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免 假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並 就此部分為准、免假執行之諭知，核無不合。上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第2 項， 判決如主文。 中 華 民 國 108 年 1 月 8 日 民事第十庭 審判長法 官 黃嘉烈 法 官 邱 琦 法 官 陳筱蓉 正本係照原本作成。 上訴人不得上訴。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 108 年 1 月 8 日 書記官 陳珮茹 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。