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臺灣高等法院民事判決　　　　　　107年度重上更一字第109號 上　訴　人　圓方創新股份有限公司 法定代理人　林信全 訴訟代理人　李佳翰律師 複　代理人　林奕辰律師 　　　　　　陳俊瑋律師 被　上訴人　光世代建設開發股份有限公司 法定代理人　陳光雄 訴訟代理人　王寶玲律師 　　　　　　余天琦律師 　　　　　　蔡步青律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國103 年5月14日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第572號第一審判決 提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於107年12月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負 擔。 事實及理由 經查，被上訴人之法定代理人原為郭水義，嗣變更為陳光雄， 有經濟部民國107年8月31日經授商字第10701109440號函文及 附件商在卷可考（見本院卷第167至172頁），並聲明承受訴訟 （見本院卷第163頁），經核並無不合，應予准許，合先敘明 。 上訴人主張：被上訴人擬將承租自訴外人即其母公司中華電信 股份有限公司（下稱中華電信）所有之臺北市○○區○○路0 段00號○○區○○路○段○○巷○號建物包含地下停車空間（即大 安大樓A、B棟，下稱系爭租賃標的），轉租予伊經營飯店，依 兩造間99年4 月16日備忘錄（下稱系爭備忘錄）第17.1條、第 17.2條約定，兩造均負有於99年7月1日前，協商並簽署正式租 賃契約（下稱正式契約）之義務，除兩造另有約定或因被上訴 人作業延宕情形外，逾期系爭備忘錄失其效力。伊依系爭備忘 錄第4.1條約定簽發發票日99年7月1日，面額相當於第1期2個 月租金即新臺幣（下同）3,200萬元之支票予被上訴人收執， 並約定如被上訴人違反系爭備忘錄約定，伊得請求同額之違約 金。被上訴人故意於簽署正式契約之協商過程中，變更系爭備 忘錄已約定之條件，及增加系爭備忘錄所無條件，延宕作業， 不於期限簽署正式契約，不僅依上開約定，系爭備忘錄不因逾 期失效，伊且得依備忘錄第9.1.2條約定，請求被上訴人給付 違約金1,600萬元等情，爰求為命被上訴人如數給付，並加計 自102年5月7日起算法定利息之判決（上訴人於原審請求被上 訴人返還簽約保證金3,200萬元，及給付一倍之違約金3,200萬 元，計6,400萬元本息，本院前審判決僅判准違約金1,600萬元 本息，駁回上訴人其餘請求，上訴人就敗訴部分未據聲明不服 ，已告確定）。 被上訴人則以：系爭備忘錄之內容僅為簽署正式契約之協商基 礎，租期、租金均未達成合意，且在協商過程中，就租期、點 交日、進場裝修日亦未能合意，另關於訴外人 Inter Contine -ntal Hotels Group（Greater China）Limited（下稱IHG 集 團）旗下Holiday Inn Express飯店進駐，是否由IHG集團為正 式契約當事人或僅出具承諾書保證經營管理服務等節，亦未達 成合意，伊因此無從與上訴人簽立正式契約，尚非故意違反誠 信原則，亦無作業延宕可言。此外，兩造亦未合意延長系爭備 忘錄之效力，系爭備忘錄依第17.2條約定，自於99年7月1日後 失效，伊無履行簽訂正式契約之義務等語，資為抗辯。 本件經原審裁判：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人 不服原審判決，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分 ，被上訴人應給付上訴人1,600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣 告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 查被上訴人向中華電信承租系爭租賃標的，上訴人因擬向被上 訴人承租系爭租賃標的以供經營旅館，而於99年4 月16日與被 上訴人簽署系爭備忘錄，上訴人並於簽立系爭備忘錄同時交付 被上訴人面額為3,200 萬元之支票作為簽約保證金，被上訴人 迄今未就系爭租賃標的與上訴人簽署正式契約等情，有系爭備 忘錄、系爭支票在卷可稽（見原法院102年度北簡字第4868 號 卷，下稱北簡卷，第8 至16頁），復為兩造所不爭執（見本院 前審卷㈠第95頁反面），堪信為真實。 上訴人主張依系爭備忘錄第17.1條約定，兩造有簽訂正式契約 之義務，因被上訴人作業延宕而未能於99年7月1日前簽訂正式 契約，依系爭備忘錄第17.2條約定，系爭備忘錄即未失效，被 上訴人拒絕履行簽約義務，應依系爭備忘錄第9.1.2 條約定， 給付違約金等語，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查 ： ㈠系爭備忘錄已於99年7月1日失效： ⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解。次按當事人間因租賃 契約必要之點即租賃物與租金尚未能合意，非不得就租賃物 及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之基礎 。 ⒉經查，系爭備忘錄前言約定：「緣甲方（即被上訴人）『擬 』將租賃標的......出租予乙方（即上訴人）使用收益，而 乙方『擬』向甲方承租租賃標的......，經雙方誠信協商， 同意並簽訂本備忘錄如下，以作為甲乙雙方『後續協商正式 租賃契約』......之『基礎』」、第2.1條、第2.2條、第2. 3條、第2.4條分別約定：「甲乙雙方同意『暫訂』自99年7 月1日起至114年4月14日為止為第一階段租賃期間...... ； 自114年4月15日起至129年4月14日止為第二階段租賃期間.. ....；嗣後如有續租情事，並應以15年為單位作為每一階段 之租賃期間」、「第一階段租賃期間屆滿後，如乙方無違反 租約情事，乙方享有優先續租之權利，惟乙方應於第一階段 租賃期間屆滿前一年以書面向甲方提出續租之請求，並經甲 乙雙方『協議租賃條件』後，於租賃期間屆滿前六個月簽定 續租新約方得續租，否則租賃關係於第一階段租賃期間屆滿 時終止」、「甲乙雙方同意第二次續租條件，於第二階段租 賃期間屆滿前由乙方提出，經甲乙雙方『協議租賃條件』後 ，於租賃期間屆滿前六個月簽定續租新約方得續租，否則租 賃關係於第二階段租賃期間屆滿時終止」、「甲乙雙方同意 ，有關『租賃期間與續租』事宜，『另於正式契約協商訂定 之』」、另第17.1條約定：「有關本專案未盡事宜，除甲乙 雙方另有約定外，雙方當事人應本於本備忘錄之內容，誠信 『協商』，並簽訂正式契約」等語，有系爭備忘錄在卷可稽 （見北簡卷第9 、10、14頁），可見兩造簽立系爭備忘錄之 目的，在於與對方就簽訂正式契約一事，進行協商，而就租 賃物及租金之範圍先為擬定。 ⒊又兩造於簽訂系爭備忘錄後至99年7月1日前，曾多次舉行會 議協商，上訴人並於同年6月29日會議表示第2期租金方案是 有選擇，並非固定，且針對第2 階段年限約定要明確，如果 沒有繼續第2階段，員工資遣及歸還會有狀況；第2階段租金 方案希望被上訴人提出更好的替代方案，沒有將第3 階段租 金寫入是希望將來被上訴人可再議，作一租金回補。優先議 約的租金條件要明確，減少爭議等語，有該日會議記錄附卷 可佐（見北簡卷第17至18頁）。參以，系爭備忘錄第3.2 條 約定：「甲乙雙方同意第二階段租賃期間總租金，由甲乙雙 方依以下原則擇一議定之：3.2.1 以第一階段租賃期間之租 金給付總額乘上106%計算之；3.2.2 除第一階段租賃總租金 外，另加計乙方每月營業額之一定比例；3.2.3 除第一階段 租賃期間總租金外，另於符合當時法令限度且不低於當時市 場行情限度內，由乙方發行有價證券（包括但不限於普通股 、特別股、公司債等）並保留一定比例予甲方認購。」等語 （見北簡卷第11頁），足見系爭備忘錄明文其內容僅係暫定 ，作為兩造協商正式契約之基礎，兩造並同意有關租賃期間 與續租事宜，另於正式契約協商訂定之，因此，系爭備忘錄 文字已明確表示兩造就備忘錄所載租賃契約之租期、租金等 租賃契約必要之點，均保留議約權，未達成合意，無須別事 探求。 ⒋再者，系爭備忘錄第2階段租賃期間之租金約定係就上開3方 案議定之，其中3.2.2及3.2.3所示方案，加計之每月營業額 之一定比例若干或發行之有價證券種類為何及保留若干比例 由被上訴人認購，並未明文確定；且上訴人亦於上開29日會 議中就第2期租金之選擇及要求第2階段約定要明確等情，因 此，被上訴人抗辯備忘錄內容僅係兩造協商正式契約之基礎 ，其中關於租賃期間、租金記載均未確定，兩造就第1、第2 階段租期及租金，意思表示均未一致，無法據以簽訂正式契 約等語，自屬有據。 ⒌上訴人雖主張主張兩造就租賃標的、第1、第2階段租期及租 金等必要之點已達成合意，有關前言待後續協商及系爭備忘 錄第2.4 條之所謂「有關租賃期間及續租事宜」，依簽約時 之真意，係指第2.3條之第3階段之租期及租金云云，固舉證 人即上訴人參與擬定與撰寫系爭備忘錄之上訴人公司法律顧 問律師邱士芳於原審證稱：伊之認知是大家把主要條件都放 在備忘錄中，除了2.4條部分針對第3階段之租期租金細節， 可以再補充更明確以外，原則上以備忘錄為主。系爭備忘錄 第2.4條有關租賃期間是指第2.3條，伊之認知是續租事宜是 指第2階段期間到期後，第3階段免租期、期間、租金如何分 攤等細節之類（見原審卷㈢第272頁反面至274頁），及證人 即仲介高力國際股份有限公司臺灣分公司協理邱莉玲於原審 證稱：當時上訴人擬簽45年，因被上訴人係二房東不能確定 第31至45年確定可以出租。故延續2.3條約定2.4條，有關2. 4 條租賃期間需協商係指第31年至45年等語（見原審卷㈢第 277 頁）為憑。但查，上訴人前開主張，除與上述⒊⒋認定 不符外，參以，證人邱士芳於原審原證稱：當初印象是從上 訴人立場此合約要租長期才有獲利可能，但出租方即被上訴 人因為內部規定所以對第2期及第3期租期無法確定，所以才 會有第2.4條約定等語（見原審卷㈢第273頁）；證人即被上 訴人公司法律顧問周憲文於原審亦證稱：系爭備忘錄第2.4 條約定係因伊告知被上訴人此可能會與中華電信之租約租期 不一致，故為如此建議，嗣與上訴人公司開會時，曾將中華 電信租約之租期條文擷取下來予上訴人，中華電信租約雖約 定可續租，但是必須談成租約條件，才可以續約，並非當然 續租，另租金只有約定第1期是1,620萬元，與後來確定版本 不同。因為第2期租期不確定，所以修改3.2條租約內容，因 為這是商業條款，所以就沒有繼續參與討論及提出意見（見 原審卷㈢第280頁反面至281頁反面），及證人即當時被上訴 人公司業務部經理林裕仁於本院前審亦證稱：系爭備忘錄僅 係談判過程紀錄，相關條件係暫訂等語明確（見前審卷㈠第 268至270頁），是難認兩造已就第1、第2階段之租賃期間、 租金已於系爭備忘錄中達成合意，更遑論第3 階段之租賃期 間及租金，兩造始終未達成任何合意。 ⒍承上所述，兩造於系爭備忘錄99年7月1日到期時，既未就租 賃契約必要之點即租賃物與租金達成合意，是上訴人主張被 上訴人變更兩造已於系爭備忘錄中約定之事項，或者故意增 加系爭備忘錄所無之條件，符合系爭備忘錄第17.2條所約定 之「因甲方作業延宕 」之事由，故系爭備忘錄並未於99年7 月1日自動失效云云，自非可採。 ⒎至上訴人另主張兩造於前開29日會議結論為：「⒈請圓方提 供租約版本，並另附6/18光世代版本作一差異附件。⒉下次 會議時間另行通知。」，因下次會議時間必定逾越99年7月1 日期限，符合系爭備忘錄第17.2條約定所指稱之「雙方另有 約定」之範疇，且兩造嗣後亦於同年8 月10日、11月24日、 29日、100年2月23日協商正式契約簽定事宜，是系爭備忘錄 並未於該期限失效云云。然查，前開29日會議結論，並未明 示兩造已同意展延系爭備忘錄之到期日，而所指稱之另行通 知之會議，亦未明示係以系爭備忘錄內容為基礎，持續協商 以簽定正式契約。且依據8 月10日會議紀錄所載「會議內容 ：光世代表示：今日光世代係以大安大樓租賃契約備忘錄 已失效作為今日開會討論之前提，若圓方亦同意此前提，雙 方可重新討論有關大安大樓租賃條件相關事宜......高力 表示：雙方既無共識，建議雙方暫時擱置租賃契約備忘錄效 力之問題......」（見北簡卷第20頁）；又11月24日會議紀 錄討論事項記載「針對雙方先行簽立『協商意向書』乙事進 行討論」，兩造並於該次會議各自提出協商意向書或租賃案 協議書之內容（見北簡卷第21至27頁）；再者，11月29日會 議紀錄討論事項記載「針對雙方先行簽立『協商意向書』乙 事，接續99.11.24會議進行討論」、會議結論：「⒊今日會 議未針對備忘錄之效力進行討論」（見北簡卷第28頁）；而 100年2月23日協調會會議記錄則記載「會議結論：中華電信 與光世代協商於14日後決定是否繼續與圓方公司洽談租用中 華電信大安大樓租賃意向書」（見北簡卷第36頁）。則由上 開會議紀錄內容，可知兩造縱於99年7月1日之後，仍就租賃 系爭租賃標的進行協商，然兩造已於11月24日之會議另討論 簽定協商意向書，顯非沿用系爭備忘錄作為協商正式契約之 基礎，故兩造於99年7月1日以後，縱就系爭租賃標的租賃事 宜進行協商，惟此並非兩造繼續履行系爭備忘錄所致，是上 訴人前揭主張，亦非可採。綜合上情，在在足徵系爭備忘錄 已於99年7月1日之期限屆至而自動失效。 ㈡上訴人不得請求被上訴人給付違約金： 系爭備忘錄第9.1條、9.1.2條固約定：「任一方當事人因可 歸責之事由違反本備忘錄約定時，如違約之情形係得以補正 者，未違約之當事人應以七日之預告通知，要求違約之當事 人進行補正。如違約之當事人屆期仍未為補正或說明，或違 約之情形原係無法補正者，未違約之當事人得逕依下開方式 辦理：未違約之當事人得向違約之當事人主張懲罰性違約金 。如為乙方違約者，甲方得沒收乙方交付之簽約保證金，以 作為懲罰性違約金；如為甲方違約者，甲方除應返還簽約保 證金外，乙方並得向甲方請求一倍之簽約保證金，以作為懲 罰性違約金。」。然查，兩造於系爭備忘錄99年7月1日到期 時，迄未就租賃契約必要之點達成合意，是兩造無從於99年 7月1日前簽立正式契約，並辦理公證，自屬不可歸責於被上 訴人之事由。再者，系爭備忘錄已於99年7月1日之期限屆至 而自動失效，依系爭備忘錄第17.2條後段約定：「甲乙雙方 互不為其他請求。」，是上訴人主張被上訴人應依照前揭約 定給付懲罰性違約金1,600萬元云云，即非可採。 綜上所述，上訴人依系爭備忘錄第9.1.2 條之約定，請求被上 訴人給付1,600 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所 為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘 明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、 第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 1 月 8 日 民事第五庭 審判長法 官 賴劍毅 法 官 楊雅清 法 官 陳君鳳 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 108 年 1 月 10 日 書記官 郭姝妤 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。