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臺灣高等法院民事判決　　　　　　 107年度重上更二字第26號 上　訴　人　寶盛開發股份有限公司 法定代理人　何清祥 訴訟代理人　郭宏義律師 　　　　　　江如蓉律師 　　　　　　張濱璿律師 　　　　　　王博鑫律師 複　代理人　黃國益律師 被　上訴人　湯泉美地社區管理委員會 法定代理人　裴粟城 訴訟代理人　朱俊雄律師 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國101年 12月14日臺灣臺北地方法院101年度北重訴字第5號第一審判決提 起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於民國107年11月13 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決除確定部分外廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，均由被上 訴人負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 查本件被上訴人之法定代理人原為王漢基，於本院審理中變 更為裴粟城，有新北市新店區公所民國（下同）107年10月5 日新北店工字第1072148593號函（見本院卷㈡第347至348頁 ）可稽，其具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第301頁），核 無不合。 貳、實體部分： 一、被上訴人在原審起訴主張：伊為湯泉美地社區（下稱系爭社 區）之管理委員會，上訴人為該社區地下1層之區分所有權 人，其專有部分及共有部分面積合計共1萬288.68坪，依湯 泉美地社區規約（下稱系爭社區規約）第10條第3項授權制 定之「湯泉美地社區財務管理辦法」（下稱系爭財務管理辦 法）第10條第1、2款規定，管理費按月以每坪新臺幣（下同 ）55元計算，應繳納管理費56萬5,877元。惟上訴人自96年9 月間起至100年8月間止，積欠管理費共3,395萬2,644元，迄 今不繳，經伊迭催不理，爰依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2款、系爭社區規約第10條第2項、第3項、系爭財務管 理辦法第10條第1、2款規定，請求上訴人給付之，又依系爭 社區起造人與第一手買受人間簽立之房屋預定買賣契約書（ 下稱預售屋買賣契約）第12條第8項約定，系爭社區區分所 有建物之買受人均應繳納管理費，此約定具有利益第三人契 約性質，伊亦得依該約定請求上訴人給付管理費等語，並聲 明：㈠上訴人應給付被上訴人3,395萬2,644元，及自100年 10月22日起至清償日止，按年息10%計算之利息。㈡願供擔 保請准宣告假執行。 二、上訴人則以：系爭社區為地下4層、地上14層之建物，除集 合住宅、1樓店鋪（下合稱住宅區）及其公共設施外，另於 地下1層規劃大型商場（下稱系爭商場）為伊所有。早於系 爭社區興建之初，系爭商場即設置獨立之水電設施、建號、 門牌號碼、出入口、電扶梯機坑、污水處理場及消防幫浦室 ，且於地下2層設有顧客專用停車位，系爭商場及其相關設 施均與住宅區及其公共設施分隔。依預售屋買賣契約第14條 第11項約定，及該契約附件㈥之住戶管理規約第9條、第15 條第4、5項約定，系爭商場由伊自行管理，伊自得免繳管理 費。另被上訴人未曾通知伊參加系爭社區區分所有權人會議 及相關會議，亦未曾發給伊進入及使用住宅區之公共設施之 磁卡及點數，伊與系爭商場之顧客均不得使用住宅區之公共 設施。況區分所有權人會議或系爭社區規約未授權系爭財務 管理辦法制定管理費及車位清潔費之收費標準，系爭財務管 理辦法規定管理費及車位清潔費之收費對象亦不包括系爭商 場，被上訴人亦從未向伊請求給付管理費及車位清潔費，伊 自得免繳納管理費。縱認伊應繳交管理費，惟管理費之計算 ，應以伊所有共有部分之應有部分比例計算等語，資為抗辯 。 三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：上訴 人應給付被上訴人2,716萬2,096元，及自100年10月22日起 至清償日止，按年息10%計算之利息。並分別對於兩造為供 擔保假執行及免假執行之宣告。另駁回被上訴人其餘之訴及 假執行之聲請。上訴人不服，提起第二審上訴（被上訴人就 原審判決駁回679萬548元本息部分，未聲明不服，業已確定 ），經本院102年度重上字第61號判決原判決命上訴人給付 超過471萬1,872元本息部分廢棄，並駁回被上訴人該部分之 訴及假執行之聲請，另駁回上訴人其餘上訴。被上訴人就其 敗訴部分之一部（即駁回272萬7,984元本息部分）聲明不服 ，提起第三審上訴，上訴人亦就其敗訴部分聲明不服，提起 第三審上訴，經最高法院以104年度台上字第1351號判決將 關於駁回被上訴人請求272萬7,984元本息部分，以及駁回上 訴人其餘上訴部分廢棄發回本院更審【被上訴人就超過743 萬9,856元（計算式：2,727,984+4,711,872=7,439,856）本 息部分之請求，業經判決敗訴確定】，本院以104年度重上 更㈠字第95號判決上訴人之上訴駁回。上訴人不服，提起第 三審上訴，經最高法院以106年度台上字第1510號判決廢棄 發回本院更審，上訴人對於更二審之上訴聲明：㈠原判決除 確定部分外，關於不利於上訴人之部分（命上訴人給付743 萬9,856元本息部分）廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明： 上訴駁回。 四、兩造不爭執之事實： ㈠系爭社區為地下4層、地上14層建物，系爭商場與住宅區之 集合住宅及1樓店鋪均係依新北市政府（改制前為臺北縣政 府）於88年3月26日核發之88店建字第208號建造執照興建， 並經核發90年使字第50號使用執照。系爭社區起造人原為財 政部國有財產局，88年10月16日變更為榮民工程股份有限公 司（下稱榮工公司），於88年12月23日申報開工，嗣於91年 6月14日變更起造人為訴外人寶路開發股份有限公司（下稱 寶路公司）、寶富發展股份有限公司（下稱寶富公司），再 於92年7月22日變更為寶路公司、寶富公司及上訴人（見本 院重上卷㈠第356至361頁）。 ㈡系爭社區於93年1月16日辦理建物所有權第一次登記，就系 爭社區1至14樓、屋頂突出物、騎樓、地下1至4層（含地下3 、4層停車位962位）共同使用部分登記為新北市○○區○○ 段○○○○○號（下稱4938建號）建物，總面積62,222.91平方 公尺（見原審卷㈠第74頁）。上訴人則登記為新北市○○區 ○○段○○○○○號（下稱4937建號）建物所有人，權利範圍全 部，包含1樓面積567平方公尺、騎樓面積214.82平方公尺、 地下1層面積13,738.72平方公尺（含停車位16個）、地下2 層面積19,233.03平方公尺（含停車位567個）、地下3層面 積6.62平方公尺、地下4層面積154.99平方公尺，面積共計 33,960.18平方公尺，該建物另登記有共有部分4938建號建 物，應有部分100,000分之32（見原審卷㈠第131頁）。 ㈢系爭商場係以電扶梯連通1樓出入口門廳，有獨立使用之顧 客停車位規劃於地下2層、電扶梯之機坑設置於地下3層、污 水處理場及消防幫浦室則設置於地下4層，系爭商場之污水 有部分排入系爭社區之公共污水處理池。 ㈣被上訴人經新北市新店區公所（改制前為臺北縣新店市）於 94年1月17日核發「公寓大廈管理組織報備證明」同意核備 。 ㈤系爭社區之住宅區區分所有權人依系爭財務管理辦法第10條 第1、2款規定，按所有權登記面積（含專有部分、共有部分 ）繳納管理費每月每坪55元，車位清潔費每月每位300元。 ㈥上訴人於93年10月與訴外人德斯高股份有限公司（下稱德斯 高公司）簽訂房屋租賃契約，將系爭商場出租予德斯高公司 營業使用，租期自93年10月1日起至113年9月30日止，德斯 高公司後與訴外人台灣家樂福股份有限公司（下稱家樂福公 司）合併，家樂福公司於95年12月31日提前終止租約，自96 年1月1日起系爭商場未再出租或營業。 五、被上訴人主張上訴人為系爭社區之地下1層之區分所有權人 ，應按系爭社區規約第10條第3項授權訂立之系爭財務管理 辦法第10條第1、2款規定，及預售屋買賣契約第12條第8項 約定，繳納管理費，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯 ，茲查： ㈠上訴人為系爭社區之區分所有權人： ⒈按公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣 標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區分 所有，乃指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其 共用部分按其應有部分有所有權。專有部分，係指公寓大 廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的 者。共用部分，則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分 及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管 理條例第3條第1、2、3、4款定有明文。 ⒉查系爭社區為地下4層、地上14層建物，1樓為店鋪及集合 住宅、2樓以上均為集合住宅，與系爭商場均係依新北市 政府88年3月26日核發之88店建字第208號建築執照興建， 並經核發90年使字第50號使用執照。系爭社區起造人原為 財政部國有財產局，88年10月16日變更為榮工公司，於88 年12月23日申報開工，嗣於91年6月14日變更起造人為寶 路公司、寶富公司，再於92年7月22日變更為寶路公司、 寶富公司及上訴人。系爭社區於93年1月16日辦理建物所 有權第一次登記，就1至14樓、屋頂突出物、騎樓、地下1 至4層（含地下3、4層停車位共962位）共用部分登記為 4938建號建物，其中1樓包含韻律室、健身房、停車空間 等共用部分，地下1層有親子教室、圖書室、空調機械室 、視聽室、住宅使用公共高壓變電站及台電配電室、資訊 室、管理室、保健室、洗衣室、服務台等共用部分，地下 2層有共用通道等共用部分，地下3層有住宅區停車位604 個，地下4層有住宅區停車位358個等共用部分；上訴人登 記為4937建號建物所有人，權利範圍全部，包含1樓面積 567平方公尺，作為系爭商場出入口門廳，騎樓面積 214.82平方公尺，為出入口門廳對外騎樓空間，地下1層 面積13,738.72平方公尺為系爭商場，並設有16個停車位 供裝卸貨物車輛使用，地下2層面積19,233.03平方公尺， 設有停車位567個供系爭商場顧客停車使用，地下3層面積 6.62平方公尺，為系爭商場電扶梯之機坑位置，地下4層 面積154.99平方公尺，供設置系爭商場使用之污水處理場 及消防幫浦，總面積為33,960.18平方公尺，且上訴人專 有之4937建號建物登記有共有部分4938建號建物應有部分 100,000分之32等情，有系爭社區1樓至地下4層平面圖、 4937及4938建號建物登記謄本（見本院重上卷㈠第45至50 頁、原審卷㈠第74、131頁）可按，且為兩造所不爭，堪 認系爭社區為公寓大廈，系爭商場在構造上及使用上具有 獨立性而為上訴人專有，惟上訴人就不屬於其專有部分且 為系爭社區構造上及使用上不可缺少之建物基礎、主要樑 柱、承重牆壁、共用樓地板、屋頂突出物及共用通道等共 用部分，有所有權應有部分100,000分之32，是上訴人為 系爭社區之區分所有權人，至為灼然。 ⒊上訴人固辯稱：伊係向系爭社區基地之原所有人陳素芳等 5人買受基地所有權應有部分100,000分之5,287，並以之 與寶路公司、寶富公司各自出資共同委請峰昇營造股份有 限公司（下稱峰昇公司）興建系爭社區，伊因原始起造取 得系爭商場所有權，寶路公司、寶富公司則取得系爭社區 其他1,257戶之所有權，彼此互相獨立，伊與住宅區間非 區分所有關係，伊就系爭社區共用部分登記應有部分 100,000分之32係因系爭商場與住宅區地下1層公共設施相 鄰之共用界牆各分攤半數面積計算而來云云。然查，○○ ○區○○○路公司、寶富公司為起造人，上訴人嗣依承攬 補充合約書之約定，加入寶路公司、寶富公司與峰昇公司 間於91年6月20日簽立之新店湯泉二期住宅大樓工程承攬 合約，成為共同業主，並申請系爭社區建造執照起造人變 更，由上訴人為系爭社區1樓及地下1層之起造人，寶路公 司、寶富公司為1至14樓起造人，有工程承攬補充合約書 、使用執照申請書、使用執照副本通知書（見本院卷㈠第 641、573至581頁）可稽，又系爭社區興建完成後，依上 訴人與寶路公司、寶富公司於92年12月10日簽立之協議書 ，約定門牌新北市○○區○○路○○○號建物即系爭商場登 記為上訴人所有，其餘1,257戶建物登記為寶路公司、寶 富公司所有，各取得半數，並約定地下4層除系爭商場專 用消防幫浦及污水機房歸上訴人所有專用外，其餘停車空 間、電樓梯間、蓄水池、機房歸屬為共同使用，地下3層 除系爭商場專用機坑歸屬上訴人所有專用外，其餘停車空 間兼防空避難室、電樓梯間、發電機房、機房、蓄水池歸 屬為共同使用，地下2層住宅專用之車道、電樓梯間歸屬 為共同使用外，其餘停車空間、機房、蓄水池、幫浦室歸 屬上訴人所有專用，地下1層住宅專用之電樓梯間、台電 配電室、電信機房、車道、溫泉蓄水池、機房、親子教室 、機械室、服務台、視聽室、圖書室、資訊室等歸屬共同 使用，其餘商場專用之一般零售業區、梯廳、卸貨區、停 車空間、電信機房、機房、辦公室、發電機室、變電室等 歸屬上訴人所有專用，1樓除B1及C1邊商場專用樓梯間、 騎樓歸屬上訴人所有外，其餘電樓梯間、與電樓梯間相鄰 騎樓、梯廳、停車空間、警衛室、韻律室、健身房、盥洗 室歸屬共同使用，2至14樓電樓梯間歸屬共同使用，屋頂 突出物之電樓梯間、機械室、水箱歸屬共同使用，上開共 同使用係指由新店市○○路○○○號等共同使用，又系爭社 區辦理建物所有權第一次登記時，上述約定歸屬共同使用 部分，登記為4938建號建物，門牌登記為「溪園路265號 等共同使用」，上述約定歸屬上訴人所有專用部分，登記 為4937建號建物，上訴人權利範圍全部，4937建號建物登 記有共有部分4938建號建物、權利範圍100,000分之32等 情，有協議書、建物登記謄本（見本院卷㈠第569頁、原 審卷㈠第74、131頁）可憑，足見上訴人雖加入寶路公司 、寶富公司與峰昇公司間承攬合約而為共同業主，並辦理 建造執照變更為地下1層、1樓起造人，並因原始起造而取 得4937建號建物所有權，惟上訴人所有之4937建號為系爭 社區之區分所有建物之一部，且就系爭社區之共有部分 4938建號建物按應有部分有所有權，上訴人自屬系爭社區 之區分所有權人。上訴人辯稱4938建號建物門牌登記為「 溪園路265號等共同使用」，係指住宅區之其他區分所有 建物，系爭商場未共同使用4938建號建物，4937建號建物 登記共有部分4938建號建物應有部分100,000分之32，係 指系爭商場與住宅區地下1層公共設施共用界牆所占面積 比例云云，上訴人不能舉證證明，且與4937、4938建號建 物登記內容不符，自無足取。 ⒋上訴人又辯以：系爭商場具有獨立之大門及車道出入口， 與住宅區相區隔，且上訴人就系爭商場設置管理中心自行 管理，伊非系爭社區之區分所有權人云云。惟查，系爭商 場位在系爭社區地下1層，乃系爭社區之區分所有建物， 上訴人就系爭商場設置獨立之大門及車道出入口，並自行 設置管理中心加以管理，乃對於專有專用及共有等部分之 使用管理問題，不能據此推認上訴人非屬系爭社區之區分 所有權人。上訴人復辯稱：系爭商場電力系統係獨立規劃 ，亦設有獨立污水處理設施，與系爭社區住宅區共用之5 座配電室及6個污水坑不同云云。然系爭社區為公寓大廈 ，上訴人專有系爭商場，並就系爭社區共有部分4938建號 建物按應有部分有所有權，已如前述，上訴人所有系爭商 場因營業所需，電力使用及污水處理強度高於住宅區，為 避免影響住宅區之管理使用，另行獨立規劃電力系統及設 置污水設備，而與住宅區之相關設備相區隔，乃係因應實 際使用需求所採行之設計規劃，亦難執此認系爭商場即非 屬系爭社區之區分所有建物。況系爭社區之1層、騎樓、 地下1、2、3、4層等包括整體構造上、使用上所不可缺少 之建物基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂突出物 及共用通道等共用部分，均係由被上訴人負修繕、管理及 維護之責，甚且，系爭商場與系爭社區住宅區共用之消防 設備，亦由被上訴人負責修繕、管理及維護，有大洋消防 工程有限公司出具之消防安全設備概況及檢修申報缺失報 告（見原審卷㈡第74至98頁）可按，益見系爭社區共有 4938建號建物內之公共設施及消防設備等確係由被上訴人 負管理、維護、修繕之責，是上訴人僅以系爭商場獨立規 劃配電系統及污水處理設施為由，辯稱其非屬系爭社區之 區分所有權人云云，顯無可取。上訴人再辯稱：住宅區之 視聽室、親子教室、保健室、圖書室等公共設施係以磁卡 、點數管制使用，伊不能使用，可見系爭商場與住宅區之 公共設施係各自使用管理云云。惟上訴人能否實際使用系 爭社區之公共設施與上訴人是否為系爭社區之區分所有權 人，係屬二事，上訴人此部分所辯，亦不足採。至上訴人 辯稱：系爭社區第一手買受人於簽立預售屋買賣契約時， 已依公寓大廈管理條例第26條規定同意伊另成立管理委員 會，排除被上訴人對系爭商場之管理云云。按非封閉式之 公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且 區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入 口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得 就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權 人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約 明定公寓大廈管理條例第26條第1項規定各款事項後，以 該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員 會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，為公寓大廈管 理條例第26條第1項所明定。查預售屋買賣契約第14條第 11項約定：「地下1層商場得自行設立『管理服務中心』 並可僱用服務人員或委託管理公司管理其商場一切公共事 項。」（見原審卷㈠第57頁反面），僅約定上訴人專有之 系爭商場由上訴人自行管理，並非排除4937建號建物共有 部分由被上訴人管理，亦非約定將4937建號建物排除於系 爭社區之區分所有權人之外，上訴人復未舉證證明區分所 有權人過半數同意或區分所有權會議決議系爭商場得另成 立管理委員會，是上訴人此部分所辯，同無足採。 ⒌復查，系爭社區區分所有權人於93年9月5日召開第一屆第 一次區分所有權人會議，以系爭社區全部專有部分所有人 1,258人（即包含上訴人）為區分所有權人，簽到名冊並 將上訴人列為區分所有權人，有會議紀錄與簽到名冊（見 原審卷㈠第244至248頁）可參，又該次會議因法定人數不 足，改於同年9月19日召開第一屆第一次臨時區分所有權 人會議，同年10月31日召開第一屆第二次臨時區分所有權 人會議，完成管理委員選舉及通過系爭社區規約，上開會 議均以系爭社區全部專有部分所有人1,258人（即包含上 訴人）為區分所有權人，第一屆第二次臨時區分所有權人 會議簽到表亦將上訴人列為區分所有權人，序號1258號， 嗣被上訴人於93年12月6日向新北市新店區公所申請報備 成立公寓大廈管理組織，檢送區分所有權人名冊亦將上訴 人列為區分所有權人，序號1258號等節，有新北市新店區 公所101年5月16日新北店工字第1012080637號函附被上訴 人之申請報備資料、同年7月18日新北店工字第101209063 6號函附第一屆第二次臨時區分所有權人會議出席簽到表 （見原審卷㈠第148至236、293至328頁）可證，上訴人固 否認上開區分所有權人名冊及簽到表為真正，惟被上訴人 於93年12月6日向新北市新店區公所申請備查成立公寓大 廈管理組織時，即檢附上開所有權人名冊及簽到表等資料 ，顯然並非臨訟製作，至上開簽到表上關於上訴人部分雖 有黏貼情形，然其內容與區分所有權人名冊之記載完全一 致，亦與前開區分所有權人會議紀錄記載「區分所有權人 共1,258人」等節（見原審卷㈠第159至165頁）相符，足 認上開區分所有權人名冊及簽到表應為真正。至上訴人辯 稱：被上訴人於召開第二、三屆區分所有權人會議時，未 將上訴人列入出席名冊，且未通知上訴人參與該區分所有 權人會議，顯已排除上訴人為系爭社區之區分所有權人云 云，此節縱然為真，僅涉及上開區分所有權人會議之召集 程序及決議方法是否違法、決議內容得否撤銷之問題，不 能推認被上訴人有意排除上訴人為系爭社區之區分所有權 人，上訴人此部分所辯，亦非可採。 ㈡系爭財務管理辦法經系爭社區規約第10條第3項規定授權訂 立管理費及車位清潔費之收費標準、收繳及支付方式： ⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費用 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區 分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規 約另有規定，從其規定。公寓大廈應設置公共基金，其來 源如下：…區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 ，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款分 別定有明文。又按系爭社區規約第10條第1項規定：「為 充裕共用部分在管理上必要經費，區分所有權人應遵照區 分所有權人會議之規定向管理委員會繳交下列款項：㈠公 共基金。㈡管理費。」，第2項規定：「區分所有權人若 已逾兩期未繳納應繳金額時，管理委員會得依公寓大廈管 理條例第21條訴請法院命其給付應繳之金額，並得授權管 委會終止該住戶之各項服務，包含停止感應卡之使用，及 另外收取郵資、訴訟費用及遲延利息，以年息10%計算之 。」，有99年7月24日第六次修訂之系爭社區規約（見原 審卷㈠第277頁反面）可稽，堪認系爭社區規約固明定區 分所有權人應向被上訴人繳交管理費，惟就管理費之收費 標準則未經區分所有權人會議決議或系爭社區規約中明定 。 ⒉系爭社區於93年9月19日召開第一屆第二次臨時區分所有 權人會議選任第一屆管理委員，經第一屆管理委員會於93 年11月26日第七次會議決議制定系爭財務管理辦法，並公 告住戶，有會議紀錄及系爭財務管理辦法（見本院卷㈠第 63頁至第80頁）可參，系爭財務管理辦法援引預售屋買賣 契約第12條第8項約定房屋每月每坪管理費55元、停車位 每月每位清潔費300元之標準（見原審卷㈠第56頁），第 10條規定：「本社區管理費以區分所有權人負責繳納，並 以坪為計算單位，其面積之認定以區分所有權人所有權狀 之記載加上公共設施所應有持分部分之總面積及區分所有 權比例名冊為依據，由管委會依以下收費標準向區分所有 權人收繳：社區管理費：凡社區中的所有住家與店舖均 應繳納社區管理費，每坪新台幣55元整。二、停車場清潔 維護管理費：凡於本社區地下停車場有購買停車位之住戶 ，不論是否有使用該車位，均應繳納停車場清潔管理費， 每月收取清潔費新台幣參佰元整。第1項收費標準調整 ，得由管委會依每年度實際支出或預算需求調整訂定公布 之，惟須超過委員會總席次4/5出席及出席委員3/4以上同 意及應經區分所有權人會議通過始可調整。」（見本院卷 ㈠第75頁），被上訴人即依該規定向住宅區之區分所有權 人收取管理費及車位清潔費。嗣於95年8月12日第三屆區 分所有權人會議決議增訂系爭社區規約第10條第3項規定 ：「各項費用之收繳、支付方式授權管理委員會訂定之」 ，有會議紀錄（見本院卷㈠第183頁）可證，被上訴人亦 繼續按系爭財務管理辦法第10條第1、2款所定標準，向住 宅區之區分所有權人收取管理費及車位清潔費迄今等情， 為上訴人所不爭，足見系爭社區之第三屆區分所有權人會 議於95年8月12日增訂系爭社區規約第10條第3項規定，授 權被上訴人訂定管理費、車位清潔費等之收繳、支付方式 ，自斯時起被上訴人依系爭財務管理辦法第10條第1、2款 規定收取管理費及車位清潔費，業經區分所有權人會議決 議修正之系爭社區規約第10條第3項規定授權。上訴人固 辯稱：系爭社區規約第10條第3項規定文義僅限於授權被 上訴人訂定管理費及車位清潔費之收繳、支付方式，不包 含收費標準云云。然區分所有權人會議未曾決議管理費及 車位清潔費之收費標準，系爭社區規約第10條亦未明定管 理費及車位清潔費之收費標準，已如前述，第三屆區分所 有權人會議決議增訂系爭社區規約第10條第3項規定，授 權被上訴人收繳管理費及車位清潔費，解釋上授權範圍本 應包括管理費及車位清潔費之收費標準，否則被上訴人無 從據以進行收繳相關費用，況系爭社區規約第10條第3項 規定增訂前，被上訴人已依系爭財務管理辦法第10條第1 、2款規定收繳管理費及車位清潔費，歷有年所，倘區分 所有權人會議增訂系爭社區規約第10條第3項規定，授權 被上訴人訂定管理費及車位清潔費收繳、支付方式，有意 保留收費標準，衡情應於增訂系爭社區規約第10條第3項 規定時記載明確，並應另行明定管理費及車位清潔費之收 費標準，以資為被上訴人收繳管理費及車位清潔費之依據 。再佐以被上訴人基於系爭社區規約第10條第3項之授權 ，除使已施行多年之系爭財務管理辦法第10條第1、2款規 定取得合法授權依據，而得繼續以之作為管理費及車位清 潔費之收費依據外，被上訴人亦根據該授權另行訂定系爭 社區其他收費項目之收費標準，諸如地下3、4層停車場管 理辦法、停車場機車管理辦法、張貼廣告之收費管理辦法 、公共設施舉辦招生活動實施辦法等節，有被上訴人之會 議紀錄及各該辦法（見本院卷㈡第349至372頁）存卷可佐 ，益見系爭社區規約第10條第3項授權被上訴人訂定各項 費用之收繳、支付方式，其授權範圍確已包含各項費用之 收費標準無訛。至系爭財務管理辦法第10條第3款規定管 理費收費標準調整，須經區分所有權人會議通過始可調整 等語，依其文義僅能認被上訴人日後倘欲調整同辦法第10 條第1款之管理費收費標準時，應經區分所有權人會議決 議後始可調整，不能遽予推認系爭社區規約第10條第3項 規定無意授權被上訴人訂定管理費及車位清潔費之收費標 準，是上訴人所辯系爭社區規約第10條第3項規定未授權 被上訴人自訂管理費及車位清潔費之收費標準云云，同無 足採。 ⒊上訴人復辯稱：第三屆區分所有權人會議決議增訂系爭社 區規約第10條第3項規定，以無異議方式通過，無從知悉 何人贊同、何人反對之意思，其表決方式有違會議規範第 60條規定云云。然會議規範第60條規定：「按下列各款， 得由主席徵詢全體出席人意見，如無異議，即為認可，如 有異議，仍應提付討論及表決：㈠宣讀會議程序。㈡宣讀 前次會議記錄。㈢依照預定時間宣佈散會或休息。㈣例行 之報告。第58條所定以獲參加表決之多數為可決之議案， 得比照前項規定以徵詢無異議之方式行之，但主動議，及 修正動議，不在此限。」，而所謂主動議係指提出新事件 於議場，經附議成立之獨立動議，修正動議則係指附屬於 他動議，以修正改變動議內容或處理方式為目的之動議（ 參見會議規範第30條規定）。查95年8月12日第三屆區分 所有權人會議議程原定討論事項本即包括系爭社區規約修 正等提案，有會議紀錄（見本院卷㈠第177至183頁）存卷 可憑，足見該區分所有權人會議所議決之系爭社區規約修 正提案並非主動議，亦非修正動議。又該會議進行系爭社 區規約修正提案之討論及表決前，曾以表決方式通過系爭 社區規約修正提案內容採逐條討論、不逐條表決之方式為 之，亦即讀案中如無反對意見將不逐條表決，如有異議， 則以表決方式行之，而系爭社區規約增訂第10條第3項規 定之修正提案經出席區分所有權人無異議通過等情，有上 開會議紀錄（見本院卷㈠第179、183頁）可參，足見系爭 社區規約第10條第3項規定之修正提案，業經出席區分所 有權人以無異議認可方式決議通過，核與會議規範第60條 規定無違，上訴人空言指摘系爭社區規約第10條第3項規 定之修正提案未經合法決議通過云云，顯無足採。 ㈢系爭財務管理辦法未明定上訴人應繳納管理費及車位清潔費 之收費標準： ⒈查系爭財務管理辦法第10條規定：「本社區管理費以區分 所有權人負責繳納，並以坪為計算單位，其面積之認定以 區分所有權人所有權狀之記載加上公共設施所應有持分部 分之總面積及區分所有權比例名冊為依據，由管委會依以 下收費標準向區分所有權人收繳：社區管理費：凡社區 中的所有住家與店舖均應繳納社區管理費，每坪新台幣55 元整。二、停車場清潔維護管理費：凡於本社區地下停車 場有購買停車位之住戶，不論是否有使用該車位，均應繳 納停車場清潔管理費，每月收取清潔費新台幣參佰元整。 」，即被上訴人收取管理費之對象為社區中之住家與店舖 ，收取車位清潔費之對象則為有購買停車位之住戶。次查 ，依系爭社區使用執照記載之各層用途，2至14樓為集合 住宅，1樓為「店舖」（1931.29平方公尺）、社區公共設 施（645.64平方公尺）、停車空間（1941.39平方公尺 ）、「商場」（605.82平方公尺）、集合住宅（4272.45 平方公尺），地下1層為「商場」（9614.77平方公尺）、 社區公共設施（1801.96平方公尺）、停車空間及機房（ 8440.26平方公尺），地下2層為停車空間（19739.09平方 公尺），地下3層為防空避難室兼停車空間（19739.09平 方公尺），地下4層為停車空間（12238.05平方公尺）， 又上訴人所有4937建號建物登記謄本記載之主要用途為「 商場」、停車空間，而住宅區1樓店舖之建物登記謄本記 載之主要用途則為「店舖」等情，有使用執照、建物登記 謄本（見本院重上卷㈠第359至361頁、原審卷㈠第131頁 、本院卷㈠第251頁）可稽，另預售屋買賣契約附件㈢之 公共設施位置圖，系爭社區1樓平面圖就店舖及商場係分 別加以標示，其位置即為住宅區之1樓店舖及系爭商場1樓 出入口門廳，且該契約第1條第2項約定：「本社區為地面 14層、地下4層。其中地上1層用途為『店舖』及住宅，地 上2層至14層用途為集合住宅，地下1層用途為『商場』及 住宅公設，地下2層用途為『商場』停車場，地下3、4層 用途為住宅停車場」（見本院重上卷㈠第52至53頁），第 14條約定：「本大樓地面層之部分法定空地由各該毗鄰 1樓住戶及地下1樓『商場』約定專用…地下1、2層停車 空間，由地下1層『商場』管理使用…地下3層通往地下 2層汽車坡道由『商場』管制，…B、F棟屋頂依建照核 准圖面設置廣告看板或電子看板，本社區全體區分所有權 人並同意由地下1層『商場』區分所有權人享有永久無償 管理使用權。地下1層『商場』得自行設立『管理服務 中心』並可僱用服務人員或委託管理公司管理其『商場』 一切公共事項。」（見本院重上卷㈠第63至64頁），又該 契約附件㈥之住戶管理規約第5條約定：「本大樓依『本 條例』之規定成立管理委員會。地下1層『商場』及地下2 層停車場由『商場』經營者自行管理使用，住宅及1樓『 店舖』於管理委員會組成之前，區分所有權人同意由建方 （指寶路公司、寶富公司）或其指定人為管理負責人。」 ，第9條約定：「地下1層『商場』、地下2層停車場，由 該層自行管理。」，第15條約定：「…㈢B、F棟屋頂依建 照核准圖面設置廣告看板或電子看板，歸地下1層『商場 』區分所有權人享有永久管理使用權。㈣地下1層『商場 』專有面積除外之公共設施住戶享有永久使用之權。㈤地 下1、2層停車空間，由地下1層『商場』管理使用，該『 商場』之顧客亦得依『商場』經營者之規定予以停車使用 ，本大樓其他區分所有權人不得異議。…㈦地下3層通往 地下2層汽車坡道由『商場』管制，緊急時開放供公眾作 為避難之用。…」（見原審卷㈠第61頁反面、64頁），足 見系爭社區之使用執照、建物登記謄本及預售屋買賣契約 ，就「店舖」及「商場」各係指住宅區1樓「店舖」及系 爭商場，逕渭分明，為系爭社區之區分所有權人所明知。 又系爭財務管理辦法第10條第1、2款規定，既僅明定住戶 、店舖之管理費收費標準，以及購買停車位住戶之車位清 潔費收費標準，而未就系爭商場之管理費及車位清潔費之 收費標準加以規範，則被上訴人以系爭財務管理辦法第10 條第1、2款規定，請求上訴人給付管理費及車位清潔費， 即非有據。 ⒉被上訴人固主張：系爭財務管理辦法第10條第1、2款規定 係援引寶路公司、寶富公司所提供之預售屋買賣契約第12 條第8項約定來制定，參與訂立系爭財務管理辦法之第一 屆管理委員非建築專業人士，亦未持有系爭社區使用執照 ，不能以建築技術規則及使用執照之用語來解釋「店舖」 乙詞，依一般人認知，「店舖」泛指一切經商之店家，自 然包括系爭商場云云。按解釋意思表示，應探求當事人之 真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查 ，系爭財務管理辦法係由第一屆管理委員於93年11月26日 第七次會議所制定，該屆管理委員多為第一手向寶路公司 、寶富公司購買系爭社區區分所有建物之人，上訴人復自 承系爭財務管理辦法第10條第1、2款規定係援引預售屋買 賣契約第12條第8項約定加以訂定，而參酌該契約第1條第 2項、第14條第1、4、7、10、11項約定（見本院重上卷㈠ 第52、53、63、64頁），及該契約書附件㈥之住戶管理規 約第5條、第9條、第15條第3、4、5、7項約定，暨附件㈢ 之公共設施位置圖之1樓平面圖，就「店舖」及「商場」 係分別指住宅區1樓店舖及系爭商場，二者明顯不同，並 無混用情形，佐以被上訴人於93年12月26日向新北市新店 區公所申請報備，經該所於94年1月17日核發「公寓大廈 管理組織報備證明」同意核備，被上訴人自成立時起即依 系爭財務管理辦法向住宅區之住戶及1樓店舖之區分所有 權人、購買車位之住戶收取管理費及車位清潔費，迄至提 起本件訴訟前，被上訴人始終未曾向上訴人請求管理費或 車位清潔費，為被上訴人所不爭（見本院卷㈡第585至586 頁），甚且，被上訴人主張依上訴人所有系爭商場之專有 及共有部分面積計算，每月應繳管理費為56萬5,877元， 然被上訴人於第11屆區分所有權人會議中報告第2至7屆管 理費呆帳金額最高不過4萬餘元，有會議紀錄（見本院卷 ㈡第217頁）存卷可按，顯見被上訴人始終未將系爭商場 之管理費列為應收而欠繳之管理費帳款，堪認被上訴人第 一屆管理委員均明確認知預售屋買賣契約中所稱「店舖」 與「商場」係各指住宅區1樓店舖與系爭商場，其等援引 預售屋買賣契約第12條第8項約定，制定系爭財務管理辦 法第10條第1款規定管理費之收取對象為「所有住家與店 舖」，自然不包括系爭商場，同辦法第10條第2款規定停 車位清潔費之收取對象為「有購買停車位之住戶」，依其 文義內涵亦不包括因原始起造而取得4937建號建物地下1 層停車位16個及地下2層停車位567個之上訴人，至屬灼明 。被上訴人固主張：依寶路公司、寶富公司於銷售系爭社 區時提供予買受人之系爭社區1樓彩色平面圖（見本院卷 ㈡第579頁），系爭社區1樓店舖及系爭商場共同○○○區 ○○街，足見系爭商○○○區○○街之一部，與店舖均應 繳交管理費云云。然查，寶路公司、寶富公司所製作提供 之系爭社區1樓平面圖，系爭社區臨新北市○○區○○路 ○○○號碼389、385、383、381、379、377、375、373、 371、369、367及365號（即系爭商場）均標示○○○區○ ○街」，即系爭商場納入○○○區○○街之一部，惟系爭 財務管理辦法第10條第1款規定管理費之收取對象為「所 有住家與店舖」，並○○○區○○街之區分所有權人為收 取對象，縱系爭商場屬○○○區○○街之一部，亦不影響 本院上開認定。被上訴人又主張：上訴人以地主地位與寶 路公司、寶富公司合建系爭社區，依合建分屋關係取得系 爭商場所有權，實務通說認性質屬互易契約，準用民法買 賣之規定，故上訴人為系爭爭財務管理辦法第10條所指「 購買停車位之住戶」云云。查上訴人與寶路公司、寶富公 司間共同出資委由峰昇公司興建系爭社區，縱上訴人與寶 路公司、寶富公司間有合建分屋關係，且性質上為互易契 約而準用民法買賣規定，非謂上訴人與寶路公司、寶富公 司間存在買賣契約關係，上訴人亦非購買停車位之住戶， 核與系爭財務管理辦法第10條第2款規定所稱「有購買停 車位之住戶」不符，則被上訴人主張上訴人應依系爭財務 管理辦法第10條第2款規定繳交車位清潔費云云，亦非有 據。 ⒊被上訴人又主張：依預售屋買賣契約第12條第8項約定， 上訴人應繳交管理費及車位清潔費，該約定具有利益第三 人之性質，伊得據以直接請求上訴人給付管理費及車位清 潔費云云。查，寶路公司、寶富公司與系爭社區第一手買 受人間簽立之預售屋買賣契約第12條第8項固約定系爭社 區買受人應向寶路公司、寶富公司預繳6個月管理費（房 屋以銷售面積計算每坪55元，車位每位每月300元），待 被上訴人成立或選任管理負責人時，再將結算剩餘之管理 費移交予管理委員會或選任之管理負責人（見原審卷㈠第 56頁），然上訴人並非預售屋買賣契約之當事人，且上訴 人係因原始起造而取得系爭商場及其相關設施即4937建號 建物所有權，並非系爭社區之買受人，上訴人顯然非預售 屋買賣契約第12條第8項約定應繳納管理費之買受人，則 被上訴人依預售屋買賣契約第12條第8項約定，請求上訴 人繳納管理費，顯然無據。 ⒋承上，系爭商場固為系爭社區之區分所有建物，上訴人為 系爭社區之區分所有權人，惟系爭社區規約第10條就管理 費及車位清潔費未明定收費標準，授權被上訴人以系爭財 務管理辦法訂定管理費及車位清潔費之收費標準，而系爭 財務管理辦法第10條第1、2款規定，僅明定住戶及店舖管 理費之收費標準，以及購買車位之住戶車位清潔費之收費 標準，未包括系爭商場，則上訴人依公寓大廈管理條例第 18條第1項第2項、系爭社區規約第10條第3項、系爭財務 管理辦法第10條第1、2款規定，以及預售屋買賣契約第12 條第8項約定，請求上訴人給付自96年9月起至100年8月止 之管理費，自屬無據。 六、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款 、系爭社區規約第10條第3項、系爭財務管理辦法第10條第1 、2款規定，以及預售屋買賣契約第12條第8項約定，請求上 訴人給付743萬9,856元，及自支付命令送達翌日起至清償日 止，按年息10%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就 被上訴人上開請求判決上訴人敗訴，並為准、免假執行之宣 告，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項 所示。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 12 月 25 日 民事第二十一庭 審判長法 官 翁昭蓉 法 官 鍾素鳳 法 官 賴惠慈 正本係照原本作成。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 107 年 12 月 25 日 書記官 洪秋帆 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。