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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　108年度上字第211號 上　訴　人　陳淑娟 訴訟代理人　徐志明律師 　　　　　　林冠廷律師 被　上訴人　鴻愷建設股份有限公司 法定代理人　陳鴻亮 訴訟代理人　劉錦隆律師 上列當事人間請求酌減違約金等事件，上訴人對於中華民國107 年12月12日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第291號第一審判決 提起一部上訴，本院於中華民國108年6月26日言詞辯論終結，判 決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：兩造於民國102 年12月26日簽訂房屋土地預定 買賣契約書（含兩造個別磋商條款，下稱系爭買賣契約）， 伊以總價新臺幣（下同）32,180,000元（含停車位1,800,00 0 元），向被上訴人購買位於臺北市○○區○○路4 段之「 文藝再興」建案（下稱系爭建案）B2棟10樓預售房屋及坐落 土地應有部分，暨編號7 號機械式汽車停車位（合稱系爭房 地）。被上訴人於106 年6 月12日、同年月30日催告伊依序 於106 年6 月19日、同年7 月10日前，以現金1 次付清銀行 貸款期款22,520,000元（下稱系爭貸款期款）半數11,260,0 00元。因伊未能給付，被上訴人即於同年月12日，發函解除 系爭買賣契約，沒收以系爭房地總價金15% 計算之違約金4, 827,000 元（計算式：32,180,000×15% ＝4,827,000 ）。 惟系爭房地僅跌價約1,762,016 元，且依財政部公布之「營 利事業各業所得額暨同業利潤標準」，以住宅營建業淨利率 8%計算，被上訴人出售系爭房地預期可得淨利為2,574,400 元，被上訴人沒收之違約金，顯有過高而應予酌減，則被上 訴人沒收前開違約金，即屬無法律上原因受有利益，應予返 還。爰依民法第179 條規定，求為命被上訴人給付4,827,00 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人以 違約金應予酌減至系爭房地總價8%，則被上訴人沒收金額逾 酌減後違約金部分，即2,252,600 元【計算式：32,180,000 ×（15%－8%）＝2,252,600元】，仍屬不當得利為由，提起 一部上訴。上訴聲明：㈠、原判決關於駁回上訴人後開第2 項之訴，及該部分假執行之聲請，均廢棄。㈡、被上訴人應 給付上訴人2,252,600 元，及自本判決確定翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。㈢、願供擔保，請准宣告假 執行。（原審駁回上訴人逾上開請求部分，未據上訴人聲明 不服，不在本件審理範圍）。 二、被上訴人則以：自兩造簽署系爭買賣契約至伊解約時，房市 景氣不佳，系爭房地未能重新出售，依實價登錄資料推估， 跌價至每建坪581,000 元、車位1,400,000 元，且伊尚受有 大樓管理費、基本水電費及價金利息等損害。另伊委託創意 家行銷股份有限公司（下稱創意家公司）代為銷售系爭房地 之服務費為銷售總價之5.5%即1,768,250 元，且若伊重新出 售系爭房地，須再次給付總價5%之仲介或銷售費用，是伊沒 收4,827,000 元為違約金，並未過高等語，資為抗辯。並答 辯聲明：㈠、上訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行。 三、兩造於102 年12月26日簽訂系爭買賣契約，上訴人以總價32 ,180,000元（含停車位1,800,000 元）價金，向被上訴人購 買系爭房地。又被上訴人依系爭買賣契約第9 條第2 項第3 款第2 目、同條第1 項約定，視為上訴人違約，被上訴人依 同契約第25條第2 項約定，於106 年7 月12日寄發存證信函 於上訴人（翌日送達，下稱系爭存證信函），解除系爭買賣 契約。再者，上訴人已給付9,340,000 元，被上訴人沒收其 中買賣總價款之15% 即4,827,000 元為違約金，其餘4,513, 000 元退還上訴人。而系爭買賣契約第25條第2 項約定之違 約金為損害賠償總額預定性質等事實，為兩造所不爭執（本 院卷第113 頁），並有系爭買賣契約、房地、汽車停車空間 出售標示及買賣總價款說明、文藝再興付款明細表及系爭存 證信函（原審卷第10至23、24至26、28、33至34頁），堪信 為真實。 四、上訴人主張被上訴人沒收之違約金4,827,000 元過高，應予 酌減至房地總價8%，被上訴人自應返還溢額沒收之數額2,25 2,600 元本息等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經 查： ㈠、按系爭買賣契約第9 條第2 項第3 款第2 目：「㈢甲方同意 委辦貸款或減少貸款均應遵守下列約定：…⒉甲方若因辦理 貸款之條件不合，或中途改變主意不辦貸款、或主動向金融 機構表明拒絕貸款或未於期限內辦妥銀行貸款相關手續及出 具應完成用印文件及相關貸款資料時，經乙方以書面催告期 限內仍未完成，視為甲方放棄辦理銀行貸款，乙方逕得依本 條第1 項不辦貸款約定方式處理」；第9 條第1 項：「甲方 不辦理金融機構貸款者，於乙方通知辦理銀行貸款對保手續 時，應繳納預定貸款金額之半數款項，並開立與另半數未繳 金額同額且禁止背書轉讓之擔保本票予乙方，作為乙方取得 甲方未繳款項之擔保。乙方於取得本約契稅稅單時，通知甲 方繳交另半數未繳金額予乙方，逾期繳款視為甲方違約，乙 方得逕行依本契約第25條第2 項違約約定處理；且繳付之票 據未兌現或未付清價款前，乙方得拒絕辦理產權移轉登記予 甲方」；第25條第2 項約定：「除經雙方個別磋商同意之約 定外，甲方違反『付款條件及方式』之規定者，乙方得解除 本契約；解約時乙方得沒收依房地總價款15% 計算之違約金 ，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現 價款為限」（原審卷第14、21頁）。查被上訴人依系爭買賣 契約第9 條第2 項第3 款第2 目、同條第1 項約定，視為上 訴人違約，被上訴人依同契約第25條第2 項約定，於106 年 7 月12日寄發存證信函於上訴人，解除系爭買賣契約，並由 上訴人已給付款項中沒收買賣總價款之15% 即4,827,000 元 為違約金等情，已如前述，則被上訴人自得依前開約定沒收 依房地總價款15% 計算之違約金4,827,000 元。 ㈡、上訴人抗辯系爭契約第25條第2 項約定之違約金過高，應予 酌減云云。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造 所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為 妥適裁量、判斷之權限，非謂因此排除債務人就違約金過高 之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又約定 違約金如為損害賠償總額預定性質，債權人於債務人不履行 債務時即得不待證明其損害數額之多寡，按約定之違約金， 請求被債務人支付，債務人如依民法第252 條規定請求核減 違約金者，自應就該違約金之約定過高之事實負舉證責任。 而法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀 事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利 益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利 益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否 過高。查系爭買賣契約第25條第2 項約定之違約金為損害賠 償總額預定性質，已如前述。審酌系爭房地建坪約41坪，於 兩造102 年12月締結系爭買賣契約時，每建坪單價約740,97 6 元，停車位價格為1,800,000 元等情，為兩造所不爭執（ 原審卷第141 頁反面）。參酌被上訴人解除系爭買賣契約時 即106 年7 月期間，依上訴人所舉系爭建案成交明細所示， 系爭建案每坪單價為663,200 元至663,300 元，停車位價格 均為1,800,000 元（本院卷第97頁），取其平均數計算每坪 663,250 元，則系爭房地自系爭買賣契約成立後至解除時， 其價值估計下跌3,186,750 元【計算式：32,180,000－（66 3,250 ×41＋1,800,000 ）＝3,186,750 元】。上訴人主張 於106 年6 月間，尚有成交金額為每坪698,000 元，且系爭 建案成交明細所示建物樓層較低，價格自然低於系爭房地， 而買賣價格決定因素多變，未必可逕認有跌價云云。惟上訴 人主張每坪698,000 元之成交時間為106 年6 月（本院卷第 97頁），非解除系爭買賣契約時之106 年7 月，無從作為估 算跌價狀況之基礎，況上訴人未再舉證系爭房地於解約時之 市價未低於系爭買賣契約所定價金，自無可信。又被上訴人 因委託創意家公司銷售系爭房地，而支付該公司企劃服務費 1,768,250 元等情，有創意家公司108 年5 月20日說明書、 請款明細表、統一發票及支票在卷可稽（本院卷第181 至19 3 頁），可見被上訴人因解除系爭買賣契約，支付予創意家 公司企劃服務費1,768,250 元已成無益之支付，自為被上訴 人所受損害。上訴人主張該企劃服務費1,768,250 元，已內 含於淨利之計算，不得重複計入損害云云。查上開企劃服務 費為營業費用，固於計算淨利時須扣除，然此係以被上訴人 得如數收受系爭房地總價為前提。而系爭買賣契約因視為上 訴人違約而解除，被上訴人無從向上訴人收得價金用以支付 該筆企劃服務費，即須以自己財產支付該筆企劃服務費，自 受有損害。上訴人前述主張，並不可取。因此，計算被上訴 人以上所受損害已達4,955,000 元（計算式：3,186,750 ＋ 1,768,250 ＝4,955,000 ），與約定之違約金數額相當。況 因系爭買賣契約解除，上訴人除受有上開損失外，必然另受 有價金無法如期受領之利息損失，且系爭房地仍為被上訴人 所有而未再行售出乙情，有登記謄本在卷可稽（本院卷第28 9 至295 頁），可見上訴人須支付解除系爭買賣契約前系爭 房地相關管理、水電及維護費用。總計以上各該損害，按系 爭房地總價15% 估算上訴人損害總額，難認過高。兼衡預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、二十四規定買 方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總 價款最高不得超過15% 計算之金額（本院卷第211 頁）。衡 諸此為行政院消費者保護委員會審議通過，已詳酌當時社會 經濟狀況及賣方損害程度，仍認最高得約定以房地總價15 % 計算之違約金，益徵本件約定之違約金數額，尚合於社會經 濟而未過高。從而，依前開說明，上訴人未能舉證本件違約 金約定過高而應予酌減，其請求酌減違約金，即無可採。 ㈢、因此，被上訴人據系爭契約第25條第2 項約定，沒收房地總 價15% 為違約金，具法律上原因，被上訴人依民法第179 條 規定，主張違約金應予酌減而請求返還溢扣之數額2,252,60 0 元云云，自不可信。 五、綜上所述，上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人給付 2,252,600 元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，不應准許。從而，原審就此部分為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分 不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 7 月 17 日 民事第十四庭 審判長法 官 詹文馨 法 官 陳麗玲 法 官 藍家偉 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 7 月 17 日 書記官 戴伯勳 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。