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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 108年度上字第95號 上　訴　人　洪美猜即采宴精英大飯店 訴訟代理人　呂嘉坤律師 複代理人　　許宏宇律師 被　上訴人　伊甸園資產有限公司 法定代理人　羅振水 訴訟代理人　毛仁全律師 上列當事人間返還保證金等事件， 上訴人對於中華民國107年11 月28日臺灣桃園地方法院106年度重訴字第3號第一審判決提起上 訴，本院於108年8月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於㈠駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲 請；㈡命上訴人給付及該部分假執行之宣告；暨訴訟費用之裁判 （除確定部分外）均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰壹拾陸萬元，及自民國一百零 四年四月十一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 上開廢棄㈡部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁 回。 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 本判決所命給付，於上訴人以新臺幣柒拾伍萬元供擔保後得假執 行，但被上訴人如以新臺幣貳佰壹拾陸萬元預供擔保，得免為假 執行。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一者者，不在此限， 民事訴訟法第446 條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文。 二、本件上訴人於本院主張如解除契約不合法，則追加依兩造於 民國103年7月24日所簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約） 第3條第2項為備位請求（本院卷第282頁）， 均屬後述保證 金返還與否之同一基礎事實，合於民事訴訟法第446條第1項 但書、第255條第1項第2款規定，應予准許，先予說明。 貳、實體方面： 一、本訴部分： ㈠上訴人本訴主張：兩造依系爭租約約定，被上訴人將其所有 門牌號碼為桃園市○○區○○路○號16樓全部220坪（含公設 空間）；同路5、7號地下1樓全部243.8坪；公共空間大樓左 側門往地下1樓、樓梯、 電扶梯左邊約25坪當為飯店大廳（ 合稱系爭租賃物），出租與伊作為商業飯店之用，租期自10 4年3月1日起至114年2月28日止， 上訴人並依約交付面額為 新臺幣（下同）216萬元之定期存單為保證金， 復於104年4 月10日應被上訴人要求改以現金交付。詎被上訴人因工程延 宕，始終未能交付符合系爭租約之租賃標的物，已陷於給付 遲延，伊乃於105年10月4日以存證信函依法解除系爭租約， 並於同年月5日送達被上訴人。 爰先位依民法第259條第2款 規定，備位依系爭租約第3條第2項約定，請求被上訴人返還 216萬元， 並加計自104年4月11日起算之遲延利息（原審駁 回上訴人請求賠償損害395萬元部分， 未據其聲明不服，不 在本件審理範圍）。 ㈡被上訴人則以：兩造雖預定於104年3月1日起租， 然於系爭 租約第8條第10項附加但書 「如裝修與政府機關核准函延誤 而推遲或提前，租金則以客房可全面入住之實際入住日算起 」，且飯店之規劃設計、裝潢建材均須上訴人參與，亦以上 訴人名義申請旅館執照，故履行期限繫於依法申請變更使用 執照用途、裝修進度、旅館執照核准等不確定之事實而定， 於旅館執照核准前，伊無交付租賃物之義務。又伊均依約進 行相關流程，並無給付遲延，嗣上訴人片面向主管機關撤回 第二階段室內裝修之申請，乃以不正當行為阻止期限屆至， 應視為支付租金之清償期已屆至，經伊於106年1月19日限期 催告履行，上訴人仍拒不履行，故系爭租約已於106年1月30 日解除。另伊已支出相關裝修費用超過1,250萬元， 且依系 爭租約至少有5年之租金收入， 伊得以上開損害賠償請求與 上訴人返還保證金之請求抵銷云云置辯。 二、反訴部分： ㈠被上訴人反訴主張：上訴人違約，應依系爭租約第7條第1項 賠償500萬元違約金，其中216萬元抵銷上訴人請求返還之保 證金後，伊得請求賠償餘額284萬元。爰依系爭租約第7條第 1項約定，請求上訴人給付284萬元，及自反訴起訴狀繕本送 達翌日起算之遲延利息（被上訴人就原審駁回超過上開金額 部分之反訴請求未聲明不服，不在本件審理範圍）。 ㈡上訴人則以：系爭租約係因可歸責於被上訴人事由而解除， 被上訴人無系爭租約第7條第1項約定請求賠償之權利等語置 辯。 三、原審判決駁回上訴人之本訴及假執行之聲請；另就反訴部分 命上訴人給付被上訴人284萬元， 及自106年3月23日起至清 償日止按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘反訴。 上訴人不服，提起部分上訴，聲明： ㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及命上訴人給付部 分均廢棄。 ㈡被上訴人應給付上訴人216萬元， 及自104年4月11日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。 ㈣被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人於本院答辯聲明： ㈠上訴及追加之訴，暨假執行之聲請均駁回。 ㈡如受不利之判決，被上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項（本院卷第72至73頁，並由本院依相關卷證 為部分文字修正）： ㈠兩造於103年7月24日簽訂系爭租約，約定上訴人以每月72萬 元向被上訴人承租系爭租賃物， 租賃期間自104年3月1日起 至114年2月28日止（原審卷㈠第7至12頁）。 上訴人於簽約 日即依約交付面額216萬元定期存單予被上訴人為保證金 ， 嗣於104年4月10日應被上訴人要求以現金交付。 ㈡桃園市政府建築管理處（下稱建管處）於105年9月26日受理 申請系爭租賃物竣工查驗事務，於排定現地查驗日期前，上 訴人以電洽確認撤回系爭租賃物第二階段變更使用執照之申 請，並由受託人於105年11月4日臨櫃領回全卷（原審卷㈠第 71、153至154頁）。 ㈢被上訴人尚未完成系爭租賃物之裝修工程 （原審卷㈠第131 頁）。 ㈣上訴人以105年7月22日存證信函催告被上訴人應於文到2個 月內將符合系爭租約約定之租賃標的物交付與上訴人使用， 逾期解除系爭租約，經被上訴人於同年月25日收受；嗣上訴 人以105年10月4日存證信函向被上訴人為解除系爭租約之意 思表示，經被上訴人於同日收受（原審卷㈠第14至21頁）。 ㈤被上訴人以106年1月19日存證信函催告上訴人於文到10日內 立即配合建築師辦理回復第二階段室內裝修申請，如逾期不 辦理，則逕以該函解除系爭租約之意思表示，於同日送達上 訴人（原審卷㈠第56至65頁）。 五、上訴人本訴主張其因被上訴人遲未交付符合兩造約定之租賃 物而解除系爭租約，自得依系爭租約及民法第259條第2款請 求被上訴人返還保證金；被上訴人則否認給付遲延，並為抵 銷抗辯，另反訴請求上訴人賠償違約金餘額284萬元。 本件 經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規 定，整理並協議簡化爭點後， 兩造同意就本院108年3月5日 準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第73 頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠上訴人本訴請求被上訴人返還保證金216萬元，有無理由？ ⒈查，系爭租約約定， 租賃期間自104年3月1日起至114年2月 28日止，保證金216萬元，參系爭租約第2條、第3條第2項（ 原審卷㈠第7頁）， 足見兩造就系爭租約係定有期限之租賃 契約，起始日自104年3月1日起明確， 且約定租期屆滿時， 不須被上訴人預先通知，租賃關係當然消滅；系爭租約期滿 後，非經雙方同意另定新書面契約，視為不再續約（系爭租 約第4條第3項，原審卷㈠第8頁）， 益證系爭租約起始日確 定，消滅日114年2月28日止亦清楚，自非不定期租賃。是出 租人即被上訴人最遲應於104年3月1日之給付期限， 交付承 租人即上訴人系爭租賃物以經營飯店（參民法第423條） ， 堪以認定。 ⒉第按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。查，系 爭租賃物並未如期於104年3月1日交付予上訴人， 上訴人於 105年7月22日以存證信函限期交付系爭租賃物（原審卷㈠第 14至18頁），被上訴人亦未在期限內交付，且於106年5月10 日原審審理時， 被上訴人亦自承尚未完工（原審卷㈠第131 頁），與證人林名偵、艾善明即訴外人康柏司室內裝修有限 公司員工、負責人所述，系爭租賃物於前手停工後，伊僅有 報價後即無下文，並無接續施作等語相符（原審卷㈡第15頁 背面、第21頁背面），既系爭租賃物未如期交付，且延宕已 久，被上訴人復未舉證係不可歸責於伊之事由所致（如後述 ）。是上訴人以105年7月22日存證信函催告被上訴人應於文 到2個月內將符合系爭租約約定之租賃標的物交付與上訴人 使用，逾期解除系爭租約，經被上訴人於同年月25日收受； 嗣上訴人以105年10月4日存證信函向被上訴人為解除系爭租 約之意思表示，經被上訴人於同日收受（如㈣），上訴人 解除系爭租約，要非無由。則上訴人解除系爭租約後，請求 返還保證金216萬元，於法有據。 ⒊被上訴人辯稱系爭租賃物欲變更為旅館用途，需先聲請變更 使用執照及辦理室內裝修之許可，再進行室內裝修，經竣工 查驗後完成使用執照變更，再依兩造約定進行二工（增加房 間數）施作，才能交付上訴人營運。而簽約後就飯店之規劃 與裝修公司、建築師反覆討論，提出設計申請許可之相關資 料，被上訴人於104年3月5日取得許可變更及裝修， 即正式 與裝修公司簽約進行裝修，並無延誤。而依系爭租約第1、2 、4、8條約定，交付租賃物之履行期限係以依法申請變更使 用執照、完成裝修、旅館執照核准始屆至；至公共空間依約 僅需於交付租賃物時一併交付， 是依系爭租約第8條第10項 約定，被上訴人並無遲延情事。且兩造簽約後經多次討論， 至上訴人對室內裝修廠商滿意，被上訴人始與之簽約，此期 間以上訴人規劃時間居多，被上訴人並無延誤時程，否則於 契約預定之起租日後才取得核准申請變更用途，並正式與廠 商簽訂裝修合約，上訴人何以未提出異議或解約而繼續後續 工程云云。查，系爭租約之起迄日已明確，業如所述，而系 爭租約係103年7月24日簽訂， 104年3月1日起租（如㈠） ，在起租前果有被上訴人所稱之變更執照、裝修等待完成， 自可酌留相當合理期間，並於系爭租約內載明較晚於104年3 月1日之起租期日， 既兩造已約定簽約後約半年之期日起租 ，應認兩造就起租前應完成之行政程序及裝修已酌量而約定 104年3月1日交付租賃物起租。至系爭契約第8條第10項雖約 定：「預定民國104年3月1日起租， 如裝修與政府機關核准 函延誤而推遲或提前，租金則以客房可全面入住之實際入住 日算起。但雙方協議如有部分房間提前使用，則按實際使用 間數按租金比例計算租金。」等語，主要在租金調整部分， 雖稱預定104年3月1日起租，與前揭第2條租賃期間約定自10 4年3月1日起，前後呼應，租期自應以第2條為憑，租金則以 第8條第10項為據， 而租金之調整係以租賃物業已交付使用 為前提，既系爭租賃物尚未完工如前述，自無交付可言，則 被上訴人辯稱104年3月1日為預定之起租日， 非約定應給付 租賃物之期日，且於104年3月5日始取得變更執照， 上訴人 亦有參與裝修工程，當時無異議，而謂無給付遲延云云，並 不可取。 ⒋被上訴人復稱105年1月裝修完成後，經桃園市政府進行各項 設備查驗發給合格證明，於同年9月26日申請竣工查驗， 然 上訴人於同年10月31日撤回申請。故由上情可證被上訴人依 約履行，並無遲延。又系爭租賃物完成變更使用執照之期間 ，既經主管機關核定為2年， 於該期限完成即難認有遲延情 形；且未經竣工查驗前，被上訴人依法亦不能交付租賃物供 營業使用，則上訴人於查驗前自行撤回申請，致無法完成變 更使用執照，顯非可歸責於被上訴人。且系爭租賃物業經桃 園市政府核可用途變更及辦理室內裝修許可，其後室內裝修 已完成基礎工程格局，經竣工查驗合格，至裝潢部分，應在 上開竣工查驗合格後再進行云云。查，系爭租賃物未如期交 付已給付遲延如前所述，上訴人以105年7月22日存證信函催 告被上訴人應於文到2個月內將符合系爭租約約定之租賃標 的物交付與上訴人使用，逾期解除系爭租約，經被上訴人於 同年月25日收受，但仍未在期限內交付。 上訴人以105年10 月4日存證信函向被上訴人為解除系爭租約之意思表示， 經 被上訴人於同日收受（如㈣），即已解除契約，則被上訴 人雖於105年9月26日申請系爭租賃物竣工查驗，於排定現地 查驗日期前之同年10月5日，上訴人業已解除契約， 則上訴 人稱該查驗與否或有無通過，對上訴人並無實益，即非無由 。嗣上訴人以電洽確認撤回系爭租賃物竣工查驗申請，並由 受託人於105年11月4日臨櫃領回全卷（如㈡），要難謂可 歸責上訴人之事由。 至所稱使用執照變更之有效期間為2年 ，該2年內完成裝修即無給付遲延云云， 與系爭租約之約定 不符，且行政程序所賦予之期間與私契約之期間，性質上不 同，基於私法自治原則，仍依系爭租約內容為準，被上訴人 所辯，洵無足取。 ⒌被上訴人又稱兩造簽約時雖就系爭租賃物之裝修之基本設計 有共識，及預定工期3個多月，然尚須繪製細部之圖表， 並 於工程進行時應上訴人之需求對建材、規格、方位等為局部 修改，且上訴人始終參與監工，對進度並無意見，否則何以 於預定完工期104年7月25日過後仍願簽署驗收紀錄。又依系 爭裝修案卷內資料， 系爭租賃物地下一樓公共之用電於104 年11月2日經台電公司桃園區營業處派員查核符合規定而發 給合格證明，顯見簽約前已進行裝修工程，且由被上訴人10 4年4月10日電子郵件，可知被上訴人當時已取得管委會同意 進場施作，僅未訂立書面契約，並無遲延取得社區同意使用 公設區域之情事云云。惟，系爭租約為定有特定期間之租賃 契約，給付及消滅期限清晰明瞭，而系爭租賃物尚未完工， 前已述及，被上訴人辯稱無給付遲延，不足為採。 ⒍綜上，系爭租約業經上訴人解除契約， 其先位依民法第259 條第2款請求返還216萬元之保證金，自屬有據。先位之訴既 有理由，備位之訴已無庸審酌。至於被上訴人於上訴人解除 契約後，為契約之解除，不生再度解除之效力，所為抵銷抗 辯，亦非有理（如後述）。 ㈡被上訴人依系爭租約第7條第1項約定，反訴請求上訴人賠償 500萬元，有無理由？ ⒈系爭租約第7條第1項約定：「雙方同意租期前5年（即109年 3月1日以前）均不得提前終止契約，任何一方於對方未違約 之情況下提前終止租約時需賠償對方500萬元整」 （原審卷 ㈠第9頁）。 ⒉查，系爭租約係因可歸責於被上訴人事由而解除，詳前所述 ，既被上訴人違約， 則被上訴人依上開約定請求500萬元（ 其中216萬元部分為抵銷），即非有據，應予駁回。 六、綜上所述，上訴人依民法第259條第2款之規定，請求被上訴 人給付216萬元， 及自104年4月11日（保證金現金給付之翌 日，如㈠）起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息， 自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有 未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。 至被上訴人反訴請 求部分，為無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予 駁回。原審為被上訴人勝訴判決，尚有未洽，上訴人指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判即屬有據，爰判決如主文第 3項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行， 經核均 無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由， 依民事訴訟法第450條、第 78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項， 判決如主 文。 中 華 民 國 108 年 8 月 23 日 民事第二十四庭 審判長法 官 陳麗芬 法 官 許炎灶 法 官 周祖民 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 8 月 23 日 書記官 劉文珠 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。