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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 108年度上易字第238號 上訴人即附　龍呈建設股份有限公司 帶被上訴人 法定代理人　林永鴻 訴訟代理人　林森敏律師 　　　　　　謝秉儒律師 被上訴人即　凱宇廣告有限公司 附帶上訴人 法定代理人　陳　韜 訴訟代理人　陳致宇律師 上列當事人間給付服務費事件，上訴人對於臺灣新北地方法院於 民國107年12月24日所為107年度訴字第2376號判決不服，提起上 訴，被上訴人提起附帶上訴並為訴之追加，本院於108 年10月23 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人為給付及假執行宣告，暨訴訟費用之裁判， 均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 被上訴人附帶上訴及追加之訴均駁回。 第一、二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一者，不在此限，為民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款所明定。本件被上訴人即附帶 上訴人（下稱被上訴人）於原審主張其前與上訴人即附帶被 上訴人（下稱上訴人）簽訂委託代銷合約（下稱系爭合約） ，由上訴人將其在新北市○○區○○段○○○ ○號土地起造完 成之新成屋連同基地及車位（下稱系爭建案）委由被上訴人 代為銷售，被上訴人於合約期間共成交3樓1戶含1 車位（下 稱3樓戶）、5樓1戶含1 車位（下稱5樓戶），成交價各新臺 幣（下同）3030萬元、3060萬元，依約就前開售價高於合約 底價之溢價款部分，被上訴人得分配取得30%即54萬3000 元 ，為此依系爭合約請求上訴人如數給付，並加計自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息等語。經原審判決 上訴人應給付被上訴人30萬元本息，駁回被上訴人其餘之訴 後，被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，並於本院主張： 原審判決後，伊發現實價登錄顯示上開2 戶售價各為3300萬 元、3245萬元，則按該實價登錄金額伊應分配之溢價款為19 0萬8000 元，為此依系爭合約及委任關係請求上訴人如數給 付並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利 息（除就敗訴部分即24萬3000元本息部分提起附帶上訴外， 另追加請求136萬5000 元本息）等語。被上訴人於第二審追 加請求金額及增加本於委任關係之請求權基礎，乃基於與原 訴同一之系爭合約溢價分配約定，請求之基礎事實同一，其 所為訴之追加核無不合，應予准許。 二、被上訴人於原審起訴主張：兩造前於民國106年9月11日簽訂 系爭合約，由伊銷售上訴人之系爭建案，依系爭合約第7 條 、第8 條及合約附件「合作模式」第4、5條約款（前揭約款 內容均詳附表），伊除可取得佣金外，於售價高於底價而有 溢價款時，另可分配30%之溢價款。伊於合約期間銷售3樓戶 及5 樓戶，成交價各3030萬元、3060萬元，均超過系爭合約 所定底價（3 樓房屋底價2836萬元，加1車位底價100萬元後 為2936萬元；5 樓房屋底價2873萬元，加1車位底價100萬元 後為2973萬元），則伊可請求分配30%之溢價款即54萬3000 元【｛(00000000-00000000)+(00000000-00000000)｝x30% = 543000】，縱依上訴人所言係以「溢價款之盈餘」為分配 ，然上開2戶並無「合作模式」第5條所列需以溢價款支應介 紹費或回補差額問題，是縱以「溢價款之盈餘」為分配，伊 可分配之數額仍同為54萬3000元。惟合約期滿後，上訴人拒 絕給付溢價分配款，伊自得依系爭合約請求上訴人如數給付 ，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利 息等語。復於本院追加主張：原審判決後，經伊查詢實價登 錄結果，發現上開2 戶之實際售價應為3300萬元、3245萬元 ，則伊應分得之30%溢價款實應為190萬8000元【｛(0000000 0-0000 0000)+(00000000-00000000)｝x30%=0000000】，爰 依系爭合約及委任之法律關係，請求上訴人除前述54萬3000 元外，另給付136萬5000 元，並加計自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止之法定遲延利息等語。 三、上訴人答辯以：於議約過程中，伊原欲以每坪40餘萬元委託 被上訴人銷售系爭建案，惟被上訴人以房市景氣不佳為由建 議調整，最後雙方談妥於系爭建案銷售完竣時，被上訴人僅 須確保2樓戶至11樓戶伊能獲得每坪40萬元價金即可，超過4 0 萬元部分再以伊70%、被上訴人30%之比例分配。系爭合約 附件「合作模式」及「房屋底價計算表」亦明確記載住家平 均底價每坪40萬元、車位每個100 萬元，按上開標準計算， 每戶平均底價為3046萬8000元（73.67x400000+0000000=000 00000 ），於售價高於上開平均底價時，始得謂有溢價款。 本件被上訴人銷售3樓戶3030萬元、5樓戶3060萬元，並未超 過平均底價，自無溢價款可言。至被上訴人於第二審改稱應 按實價登錄金額計算溢價款云云，然上開2 戶之實際成交價 業經兩造於原審一致確認無誤，僅因該2 戶承購戶於購屋後 另要求伊進行裝潢，故實價登錄金額包含裝潢款，此亦為被 上訴人所明知，且因承購戶嗣後取消裝潢，伊已開出各270 萬元、185 萬元之折讓單予承購戶，並未收取該筆費用，被 上訴人為代銷業者，豈會不知自己售出之房地價格？其於第 二審改稱應按實價登錄金額計算溢價款云云並無理由。況且 ，兩造於系爭合約附件「合作模式」第5 條已約明於「結案 時」即系爭建案銷售完竣時，在溢價款之盈餘支應該約款所 列介紹費及回補差價後尚有結餘時，始就溢價款之盈餘為分 配。被上訴人於合約107年5月31日到期後不再續約，目前系 爭建案仍未銷售完畢，即尚未結案，是否尚有溢價款之盈餘 仍屬不明，被上訴人自尚不得請求溢價分配等語。 四、原審判命上訴人給付被上訴人30萬元本息，駁回被上訴人其 餘之訴。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於命上 訴人為給付及假執行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則提起附帶上訴，聲明： ㈠原判決關於駁回被上訴人後開之訴部分廢棄；㈡上訴人應 再給付24萬3000元本息。另為訴之追加，聲明：上訴人應再 給付136萬5000 元本息。兩造並各自為答辯聲明：對造之上 訴或附帶上訴、追加之訴駁回。 五、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造爭執與不爭執事項 如下（本院卷第165至166頁）： ㈠ 不爭執事項： ⒈兩造間簽立有系爭合約（含合約附件「合作模式」及「房屋 底價計算表」）。 ⒉系爭合約第7條、第8條所載服務費用，區分為「佣金」及「 溢價分配」兩項，約定內容如合約書附件「合作模式」所載 。本件爭訟標的為「溢價分配」部分（兩造就溢價分配是以 「溢價款」或「溢價款盈餘」分配，有爭執）。 ⒊關於是否有溢價款（售價是否高於底價），係以房屋與車位 總售價判斷，而非就房屋、車位個別認定售價是否超過底價 。 ⒋合約附件「合作模式」第5條第3點所定「溢價款盈餘」係指 溢價款（售價高出底價的差額）扣除介紹費、回補他戶差價 後之結餘。分配比例為上訴人百分之70、被上訴人百分之30 （惟兩造就溢價分配的對象是合約第8 條的「超過底價範圍 」，抑或「合作模式」第5條第3點所定「溢價款盈餘」，存 有爭執）。 ⒌被上訴人於兩造約定之代銷期間（合約載代銷期間107年2月 10日，經兩造合意展延至107年5月31日），僅售出系爭建案 中3樓戶、5樓戶（兩造就售價有爭執），代銷期間於107年5 月31日屆滿後，兩造並未續約。 ㈡ 兩造爭點：被上訴人得否依系爭合約及民法委任關係請求溢 價分配？（⒈系爭合約第8 條所定「結案後請領」之「結案 時」應為如何之解釋？⒉倘合於合約「結案」之要件，⑴兩 造所約定溢價分配的對象，係合約第8 條的「溢價款」，抑 或「合作模式」第5條第3點所定的「溢價款盈餘」？⑵若分 配對象為「溢價款」，被上訴人代銷房屋及車位之溢價款數 額若干（兩造就出售價金數額、「底價」標準有爭執）？⑶ 若分配對象為「溢價款盈餘」，溢價款扣除「合作模式」第 5條第1、2 點之介紹費、回補差價【如有】後，是否尚有盈 餘？） 六、茲就上開爭點說明本院得心證之理由： ㈠ 查被上訴人主張上訴人將系爭建案委由被上訴人銷售，兩造 簽立有系爭合約，及被上訴人於合約期間共成交3樓戶及5樓 戶等情，均為上訴人所不爭執。關於該2 戶售價，被上訴人 於原審主張成交價各為3030萬元、3060萬元等情，為上訴人 所不爭。被上訴人雖於本院審理中改稱：原審判決後經伊查 詢實價登錄結果，發現該2 戶實際售價應為3300萬元、3245 萬元云云，然查，被上訴人就其主張之實價登錄金額，雖提 出內政部不動產交易實價查詢資料為憑（本院卷第137 頁） ，然為上訴人所否認，抗辯該實價登錄金額係包含承購戶另 要求裝潢之費用，且已因承購戶嗣後取消裝潢而未收費用等 語，並就其抗辯事實提出折讓單為證（本院卷第155 頁、第 157頁），難逕認虛妄。況上開2戶係由被上訴人實際進行銷 售且處理買賣簽約事宜等情，除有系爭合約第1 條約定由被 上訴人代理房地銷售業務、第4 條約定被上訴人負責事項包 含「負責買賣簽約事宜」外（原審卷第19至21頁），並據被 上訴人提出購屋臨時證明單為憑（原審卷第41頁、第43頁） 。被上訴人既實際銷售系爭建案並與承購戶接洽議約，自知 悉實際成交價額，其於原審具體提出之成交價格亦有其所舉 購屋臨時證明單可憑（原審卷第41頁、第43頁），可資採認 ，被上訴人於第二審程序徒以其嗣後發現實價登錄金額為由 ，主張應按實價登錄售價計算溢價款云云，委無足採。 ㈡ 關於被上訴人銷售系爭建案之服務報酬，兩造於系爭合約除 約定代銷佣金外，另於合約第8 條及合約附件「合作模式」 第5 條約定得為溢價分配等情，除有系爭合約可佐外，並為 兩造所不爭。惟關於系爭合約所謂「溢價」係指「售價高於 平均底價」抑或「售價高於各單戶底價」乙節，兩造間乃有 爭執。經查，兩造約定之系爭合約，除合約書本身外，合約 附件「合作模式」及「房屋底價計算表」亦為合約文件等情 ，為兩造所不爭執，合約第7 條並記載服務費之請領（含佣 金、溢價分配）係按附件「合作模式」內容。而依「合作模 式」內容，其第1 條關於「合約底價」記載「住家─銷售底 價40萬/坪（平均底價）；車位─銷售底價100 萬/個（平均 底價）」、「溢價：售出價位在單戶底價以上，始計算超價 」等語（原審卷第29頁）。另合約附件「房屋底價計算表」 （原審卷第31頁）亦記載「底價40」，並以該底價為基準， 定各戶之差異化底價（2 樓及3樓均減1.5萬元；4樓減2.5萬 元；5樓減1萬元；6樓為40萬元；7樓至10樓各加0.5萬元、1 萬元、1.5萬元、2萬元；11樓加3.5 萬元）。上開契約文件 均明確記載「平均底價40萬元」之銷售條件，堪信兩造間確 有銷售結果必須滿足該平均底價之合意，此核與上訴人陳稱 ：該40萬元平均底價，係兩造議約後談妥由被上訴人確保伊 可獲取每坪價金40萬元等情一致，上訴人前揭主張堪信非虛 ，被上訴人稱該「平均底價40萬元」之作用僅在於制訂各戶 差異化底價云云（本院卷第210 頁），不足採信。是依上開 契約條件，被上訴人在合約到期時，其所銷售標的，須成交 價高於平均底價而非單戶差異化底價，始得謂有溢價款。查 被上訴人成交之3樓戶、5樓戶，其登記坪數均為73.67 坪， 此為兩造所不爭，並有合約附件「房屋底價計算表」可稽（ 原審卷第31頁），則該2戶按平均底價計算之金額，均為304 6萬8000元（00000 0x73.67+0000000），合計6093萬6000元 。又關於是否有溢價款（售價是否高於底價），兩造一致表 明係以房屋與車位總售價判斷，而非就房屋、車位個別認定 售價是否超過底價（不爭執事項第3 點）。被上訴人所成交 該2 戶之房屋與車位總售價各為3030萬元、3060萬元，合計 6090萬元，尚未逾該2 戶按平均底價計算之金額，自尚無溢 價款可言。 ㈢ 綜上所述，依系爭合約關於溢價分配之約定，需被上訴人銷 售標的成交價高於平均底價時，始得謂有溢價款，本件被上 訴人銷售標的之成交價並未高於平均底價，其自不得請求溢 價分配。又被上訴人銷售標的既無溢價可言，兩造另關於溢 價分配標的為何（係溢價款本身或溢價款盈餘）、是否已符 合系爭合約「結案」領款之要件等爭點，即無庸另予審究， 附此敘明。 七、綜上，被上訴人請求上訴人分配溢價款，為無理由，不應准 許。原審命上訴人給付30萬元本息，並依職權為假執行宣告 ，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至原 審駁回被上訴人其餘請求部分，理由雖與本院不同，結果並 無二致，仍應維持，附帶上訴意旨求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其附帶上訴。被上訴人於本院追加之訴，亦無理由 ，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。 九、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴及追加之訴為無理 由，爰判決如主文。 中 華 民 國 108 年 11 月 27 日 民事第二十二庭 審判長法 官 張靜女 法 官 丁蓓蓓 法 官 鄧晴馨 正本係照原本作成。 上訴人不得上訴。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任 律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 11 月 27 日 書記官 莊昭樹 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附表（以下甲方指上訴人、乙方指被上訴人）： 系爭合約第７條：銷售服務費之計算： ⒈本約總銷售戶數為11戶車位數15個，甲方應給付予乙方之 服務費用，按已售出房地之價款計算，請領服務費（如附 件，合作模式）。 ⒉雙方同意倘於本約有效期間有下列交易情事，乙方仍得請 領服務費用： a)乙方銷售 b)甲方自行或委由第三人售出部分 c)承購戶於本約有效期間預付定金，並於其後20天內甲方 簽立買賣契約（不論簽約時間是否在本約有效期間內） 系爭合約第８條：服務費用給付： ⒈買賣契約簽立後，乙方於每月25日前備妥當期成交明細及 請款單向甲方請領，甲方應於次月5日前按應給付之服務 費用，以50%現金及50%一個月期票給付乙方。 ⒉超過底價部分，甲方分得百分之70，乙方分得百分之30， 乙方於結案後請領。 系爭合約附件「合作模式」４、佣金：依實際成交金額乘以2.5% 計算佣金。 系爭合約附件「合作模式」５、溢價款： 溢價款若有盈餘時，依序可作以下之運用 ⒈溢價款用於支付（每戶10萬）之介紹費，但乙方支付前應 事先知會並取得甲方同意。 ⒉溢價回補成交價低於底價戶別的差價，須經甲方同意。 ⒊結案時溢價款之盈餘由甲乙雙方各以70：30的比例分配之 。