臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第48號
上 訴 人 陳美玲
訴訟
代理人 宋鴻杰
被
上訴 人 陳錦珍
訴訟代理人 游雅鈴
律師
被 上訴 人 鉦麒開發建設有限公司
法定代理人 孫熙勝
上列
當事人間請求履行
買賣契約等事件，上訴人對於中華民國
107年11月16日臺灣桃園地方法院106年度訴字第700號第一審判
決提起上訴，本院於108年4月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
本件被上訴人鉦麒開發建設有限公司（原判決誤載為鉦麒開發
建設股份有限公司，下稱鉦麒公司）之法定代理人於民國107
年10月19日由張華鼎變更為孫熙勝（即該公司第一審訴訟代理
人），有該公司變更登記表在卷
可稽（見本院卷第123至129頁
），孫熙勝於第二審程序中具狀聲明
承受訴訟（見本院卷第14
3頁），
核無不合，應予准許。
上訴人主張：伊於104年1月5日經鉦麒公司之仲介，與被上訴
人陳錦珍（下稱陳錦珍）簽訂
不動產買賣契約（下稱
系爭買賣
契約），向陳錦珍購買其所有如附表所示門牌號碼「桃園市○
○區○○路0段000巷00弄0之0號」之房屋及其坐落土地（下合
稱系爭房地或分稱系爭房屋、土地）。陳錦珍於系爭買賣契約
第7條第1項保證系爭房地產權清楚，無他人主張占有等權利糾
紛，於現況說明書中告知系爭土地未遭占用，並於第13條第4
項同意負擔該買賣標的
非屬房地結合體之土地之鑑界規費。另
鉦麒公司應盡不動產經紀業管理條例（下稱不動產經管條例）
所定之調查及告知義務。
詎系爭房地交付後，伊於同年3月間
申請鑑界，卻發現同巷弄0號鄰房之牆壁、雨遮及0號鄰房之管
線、雨遮、牆壁，依序越界占用系爭土地如附圖所示編號000
⑴⑵及⑶～⑼面積共計2.9㎡、3.44㎡，然被上訴人於買賣時
均未告知上情，且經伊要求改善瑕疵而無效果，致伊受有損害
等情，依買賣
瑕疵擔保規定、系爭買賣契約之約定，請求陳錦
珍減少價金後返還
不當得利或賠償損害新臺幣（下同）9萬6,9
50元、鑑界費用4,000元（下稱系爭鑑界費）共計10萬0,950元
，及依
消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定，請求鉦麒
公司給付
懲罰性賠償金9萬6,950元，並均加計自
起訴狀繕本送
達
翌日起算之法定
遲延利息。原審為上訴人敗訴之判決，其不
服提起上訴。並
上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡陳錦珍應給付上
訴人10萬0,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。㈢鉦麒公司應給付上訴人9萬6,950元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息
。
被上訴人則
抗辯如下：
㈠陳錦珍部分：依系爭買賣契約第10條第4項之約定，雙方
合意
伊就出售之系爭房地，僅負有依簽約時之
現況點交上訴人之義
務，並已完成交付，且系爭土地遭0號及0號鄰房占用之面積甚
微，非經鑑界測量無從發現，伊於出售時並不知該土地有遭占
用之事，非刻意隱瞞而故為不實告知，亦無影響上訴人使用該
房地之經濟效益，應不構成瑕疵。況系爭房地交付後，上訴人
於104年3月間自行申請鑑界並獲悉系爭土地遭鄰房占用之事，
卻遲至106年1月間始以本件起訴對伊為告知及請求，依法已視
為承認其所受領之物，不得再對伊主張系爭土地存有瑕疵，請
求減少價金後返還不當得利或
損害賠償。另其因前開鑑界而支
出之系爭鑑界費，非系爭買賣契約第13條第4項所約定應由伊
負擔之鑑界費用，故伊不負前述款項之給付義務等語，
資為抗
辯。並答辯聲明：上訴駁回。
㈡鉦麒公司部分：系爭房屋
乃坐落系爭土地上之獨棟中古建物，
兩側與鄰房各留設防火巷，上訴人於買受前已至現場實地察看
，並同意按現況點交。陳錦珍於委託時並未告知系爭土地有遭
鄰房占用之事，且該鄰房占用面積甚微，部分僅屬領空遭越界
使用，非精確測量難以查知，上訴人於系爭房地點交前亦未要
求鑑界，伊已盡仲介應負之告知及調查義務。
嗣上訴人於交付
後自行申請鑑界，伊亦陪同到場，獲悉上情後亦積極協調鄰房
改善，並未不理，上訴人無權請求伊給付消保法第51條之懲罰
性賠償金等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
上訴人主張：伊於104年1月間經鉦麒公司之仲介與陳錦珍簽訂
系爭買賣契約買受系爭房地，受交付後鑑界發現系爭土地有遭
鄰房占用之瑕疵。陳錦珍於出售時為不實之保證及告知，應依
買賣瑕疵擔保規定及系爭買賣契約之約定，於減少價金後返還
不當得利或賠償伊所受損害及約定負擔之鑑界費用；鉦麒公司
未盡不動產經管條例之調查及告知義務，應依消保法第51條給
付懲罰性賠償金等語，然為被上訴人所否認，並以
前揭情詞置
辯。是本件爭點：㈠上訴人主張其向陳錦珍買受之系爭土地部
分遭鄰房占用，而存有瑕疵，依買賣瑕疵擔保規定、系爭買賣
契約之約定，請求陳錦珍減少價金後返還不當得利或賠償損害
，有無理由？㈡上訴人依據系爭買賣契約第13條第4項之約定
，請求陳錦珍給付系爭鑑界費，有無理由？㈢上訴人主張鉦麒
公司未盡不動產經管條例之調查及告知義務，依消保法第51條
規定請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金，有無理由？
爰析述如下
：
㈠關於上訴人主張其向陳錦珍買受之系爭土地部分遭鄰房占用，
而存有瑕疵，依買賣瑕疵擔保規定、系爭買賣契約之約定，請
求陳錦珍減少價金後返還不當得利或賠償損害有無理由部分：
⒈按出賣人所負權利
瑕疵擔保責任，乃就其所出賣之
標的物，擔
保
第三人對買受人不得主張任何權利及其權利確實存在，即擔
保其權利無缺及存在之謂，此觀
民法第349條及第350條規定即
明。查上訴人於104年1月5日經鉦麒公司之仲介與陳錦珍簽訂
系爭買賣契約，約定陳錦珍出售系爭房地予上訴人，並於同年
月28日完成移轉登記，乃為
兩造所不爭，並有卷附系爭買賣契
約書及建物及土地登記謄本可稽（見原審卷第4至11、26頁及
外放不動產估價報告書附件）。又系爭房屋係於74年間以系
爭土地為基地興建完成之獨棟2層建物，其兩側與左右鄰房（
即同巷弄0號及0號）間各留有長而狹窄之空間（即鉦麒公司
所
稱防火巷，下稱系爭防火巷）；上訴人於買受前曾至系爭房地
現場察看，
斯時即見系爭房屋之左、右鄰房朝系爭防火巷之外
牆裝有突出管線（即明管）
暨其頂樓雨遮外突之現況，乃為上
訴人所
自承（見原審卷第186頁），並有系爭房地現場照片、
系爭房屋使用執照圖說、地籍圖及建物登記謄本附卷
可按（見
原審卷第19至21、83至84頁及外放不動產估價報告書附件
）。嗣系爭房地於104年2月間交付後，同年3月間上訴人自行
申請鑑界，發現前揭鄰房外牆、管線及雨遮等有越界占用系爭
土地，經訴外人即仲介之鉦麒公司業務人員李高昌與鄰房屋主
協調溝通改善；後經原審於107年4月間會同兩造至現場進行
履
勘並囑託桃園市桃園地政事務所為測量，測量結果顯示鄰房0
號之牆壁、雨遮及0號之管線、雨遮、牆壁，依序越界占用系
爭土地共計2.9㎡、3.44㎡之面積等情，亦有上訴人所提出104
年3月間桃園市桃園地政事務所所為鑑界成果圖及鑑界通知、
104年3、4月間其與李高昌往來電子郵件，及原審所為
勘驗筆
錄與複丈成果圖可按（見原審卷第13至18、61、137至141頁）
。觀之系爭買賣契約第3條載明：「甲方（即上訴人）於簽訂
本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動
產經紀業所提供之產調資料。…」，另於第7條第1項、第10條
第4項依序約定：「乙方（即陳錦珍）保證產權清楚，無他人
主張
所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾
紛或一物數賣之情事」、「點交之買賣標的應以簽約時之現狀
或本約之約定為準」（見原審卷第5、7、8頁），足見上訴人
於買賣前已確認系爭房地現狀，且兩造合意陳錦珍僅負有按簽
約時之現況點交系爭房地予上訴人，及擔保無他人得對該房地
主張有權所有或占有之義務。而陳錦珍所出賣系爭房地為其所
有，其移轉登記予上訴人之系爭房地面積亦無短少，且其於
104年2月間係按雙方簽約時之現況點交系爭房地予上訴人，此
為兩造所不爭，已
難認為陳錦珍出售之系爭房地有何權利瑕疵
之情事。況上訴人係主張系爭土地經鑑界測量結果遭鄰房之牆
壁、雨遮、管線等越界占用2.9㎡、3.44㎡等情，既非前開鄰
房所有人主張有權占用系爭土地，亦難認陳錦珍有違反
上開約
定之情形。
⒉次按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交
易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品
質而不具備者，即為物有瑕疵。查陳錦珍出售系爭房地予上訴
人，固於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」中關於「
系爭土地現況是否有租賃或被他人占用情形」乙欄為「否」之
勾選（見原審卷第12頁）。然系爭土地係房屋坐落之基地，前
開鄰房占用之面積甚微，位處系爭房屋兩側與鄰房0號及0號間
之狹長防火巷，部分甚至僅屬領空之占用，未經鑑界精確測量
難以察知，已難
遽認系爭土地作為房屋基地在通常交易觀念上
之使用效能及價值有所欠缺，亦難認陳錦珍有故為不為說明之
情形。況上訴人於買受前即曾赴現場察看得知系爭房屋左、右
鄰房朝系爭防火巷之外牆裝有突出管線（即明管）暨其頂樓雨
遮外突等情狀，並於簽約時同意陳錦珍僅依現況點交，已如前
述，則陳錦珍依約以現況交付系爭房地予上訴人，難認有何物
之瑕疵擔保責任。
⒊總上，上訴人主張系爭土地存有瑕疵，依買賣瑕疵擔保規定、
系爭買賣契約之約定，請求陳錦珍減少價金後返還不當得利或
賠償損害9萬6,950元及其法定遲延利息，為無理由。
㈡關於上訴人依系爭買賣契約第13條第4項約定請求陳錦珍給付
系爭鑑界費有無理由部分：
查系爭買賣契約第13條第4項「買賣標的若有非屬房地結合體
之土地，應於繳稅前完成土地鑑界作業，鑑界作業、鑑界規費
由乙方（陳錦珍）負擔。土地鑑界結果若與買賣約定或權利登
記不符者，雙方同意以本約土地價款換算單位土地面積之單價
計算找補，或另行解決…」（見原審卷第10頁），已約明僅於
非屬房地結合體之土地買賣，始有就該土地鑑界及由出賣人負
擔鑑界規費之
適用。上訴人係買受系爭房屋及其坐落之土地，
該房屋乃74年間以系爭土地為基地而興建完成之獨棟2層建物
，業如前述，自難認其買賣之系爭土地係非屬房地結合體之土
地。是上訴人於104年2月間陳錦珍交付系爭房地後，自行於同
年3月間申請鑑界而支出之系爭鑑界費，並無前開約定之適用
。上訴人依系爭買賣契約第13條第4項之約定，請求陳錦珍給
付伊4,000元及其法定遲延利息，為無理由。
㈢關於上訴人主張鉦麒公司未盡不動產經管條例之調查及告知等
義務，依消保法第51條規定，請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金
，有無理由？
⒈按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售
。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。
廣告及銷售內容與事實不符者，應負
損害賠償責任。」、「雙
方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書
交付與委託人交易之
相對人，並由相對人在不動產說明書上簽
章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、
「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同
時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事
人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內
容規範之說明。提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊
。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。
協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中
央
主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」、「因可
歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，
由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業
務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人
員負連帶賠償責任。」不動產經管條例第21條、第24條、第24
條之2、第26條第1、2項分別定有明文。
⒉查陳錦珍前委託鉦麒公司銷售系爭房地，嗣於104年1月間仲介
上訴人與陳錦珍簽訂系爭買賣契約，並交付陳錦珍所書立之標
的物現況說明書等資料，乃為上訴人所不爭。又系爭土地遭鄰
房之牆壁、雨遮、管線等越界占用2.9㎡、3.44㎡之情事，非
經鑑界精確測量難以察知；而系爭土地乃系爭房屋坐落之基地
，非屬房地結合體之土地，依約無須事先鑑界，已如前述，已
難認鉦麒公司仲介系爭房地買賣應就系爭土地負鑑界測量之調
查義務。況上訴人買受系爭房地前曾在鉦麒公司陪同下赴現場
察看，得知系爭房屋左、右鄰房朝系爭防火巷之外牆裝有突出
管線（即明管）暨其頂樓雨遮外突等情狀，並未要求鉦麒公司
或陳錦珍進行鑑界，而同意陳錦珍按現況點交，則鉦麒公司根
據陳錦珍所簽署之現況說明書、地籍資料及現場調查所得向上
訴人為帶看及解說，亦難認其有何不實廣告銷售或未盡調查、
告知義務之故意或過失。上訴人以其向陳錦珍買受之系爭土地
嗣經鑑界測量發現有部分遭鄰房占用為由，主張鉦麒公司所提
供之服務不符合可合理期待之房仲業者專業水準，而有疏失，
依消保法第51條規定，請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金9萬6,9
50元及其法定遲延利息，並無理由。
綜上所述，上訴人依買賣瑕疵擔保規定、系爭買賣契約之約定
，請求陳錦珍減少價金後返還不當得利或賠償損害9萬6,950元
及鑑界費用4,000元，共計10萬0,950元，及依消保法第51條之
規定，請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金9萬6,950元，並均加計
自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利
息，均無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，
並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理
由，應駁回其上訴。
本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一
論列，
附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 李昆曄
法 官 林翠華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
書記官 黃文儀
附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬─────┐
│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權利 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │
│號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範圍 │
├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│1 │桃園市│○○區 │○○ │ │ 000 │ │ 220.00 │ 全部 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴─────┘
┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ 權利 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ 範圍 │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ │
├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤
│1 │ 000│桃園市○○區○│住家用│第1層：119.62 │陽台13.16 │全部 │
│ │ │○段000地號 │鋼筋混│第2層：121.28 │平台13.16 │ │
│ │ │--------------│凝土造│合 計：240.90 │ │ │
│ │ │桃園市○○區○│2層 │ │ │ │
│ │ │○路0段000巷00│ │ │ │ │
│ │ │弄0之0號 │ │ │ │ │
├─┼──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
│ │備註│ │
└─┴──┴──────────────────────────────────┘