臺灣高等法院民事判決
110年度上易字第591號
複 代 理人 潘建儒律師
被上訴人即
陳展穎律師
上列
當事人間請求
損害賠償等事件，上訴人對於中華民國110年3月31日臺灣士林地方法院108年度訴字第1541號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於112年3月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命方榮誠給付逾新臺幣壹拾參萬零柒佰柒拾捌元本息部分，及該部分
假執行之宣告，
暨訴訟費用（除確定部分外）之
裁判均廢棄。
上開廢棄部分，王瑞成在第一審之訴及假執行之
聲請均
駁回。
王瑞成之附帶上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，關於上訴部分，由方榮誠負擔百分之三十五，餘由王瑞成負擔；關於附帶上訴部分，由王瑞成負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號房屋（下稱
系爭房屋）為伊所有，前經裝修分隔為二（下稱Ａ、Ｂ屋），各有獨立出入口，面積較大之Ａ屋出租收益，Ｂ屋（面積13.1421平方公尺）則由伊自行使用。伊於民國104年7月3日與上訴人簽訂房屋
租賃契約書（下稱系爭租約），將Ａ屋出租予上訴人，租期自104年7月15日起至107年7月14日止，租金每月新臺幣（下同）55,000元。上訴人為節稅，要求以訴外人即其女方雯設立之台灣之美藝術有限公司（下稱台灣之美公司）名義，與伊就Ａ屋租賃事宜，於同日另行簽署
公證租約（下稱公證租約），伊已配合辦理。
詎上訴人自107年4月起拒付租金，經伊於107年5月17日函催文到3日內給付未果，故系爭租約已於107年5月21日經伊合法終止，且伊遲至107年11月1日始排除上訴人對Ａ屋之占有。
爰依系爭租約第4條約定，請求上訴人給付107年4月15日至同年5月21日
期間之租金67,419元，及依
民法第179條規定，請求上訴人給付107年5月22日至同年11月1日期間相當於租金之
不當得利294,575元。倘認伊未合法終止系爭租約，則伊得請求107年4月15日至同年7月14日之租金165,000元，及同年7月15日至同年11月1日期間相當於租金之不當得利196,994元。
㈡
兩造約定上訴人應為伊
按月扣繳所得稅及繳納全民健保補充保費（下稱補充保費），然上訴人於系爭租約終止前，共有7個月未依約扣繳10%之所得稅及繳納補充保費，其得依系爭租約第8條、公證租約第3條、民法第231條第1項規定，請求上訴人給付租賃所得稅38,500元及補充保費7,354元，合計45,854元。
㈢上訴人未依約返還Ａ屋之遙控器、鑰匙，且未善盡保管該屋之責，致其支出如附表所示各項費用受有損害，伊得依民法第184條第1項前段、第432條第2項、系爭租約第11條等規定，請求上訴人賠償69,541元。
㈣上訴人於系爭租約終止後未返還Ａ屋，伊得依公證租約第7條第4項約定，請求上訴人給付107年5月22日至107年10月8日期間，按租金2倍計算之
違約金503,872元。【原審判決上訴人應給付369,122元（原判決
主文誤載為369,392元，業經原審
裁定更正）本息，而駁回被上訴人其餘之訴。兩造各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴、附帶上訴（本院卷第29、65、352、353頁）。至被上訴人請求原審共同
被告台灣之美公司給付部分，未據其聲明不服，
非本院審理範圍】。並於本院聲明：㈠答辯聲明：上訴駁回。㈡附帶
上訴聲明：1.原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴部分廢棄。2.上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人612,139元（被上訴人附帶上訴請求金額因原審裁定更正主文，應調整為612,139元），及自108年11月1日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人依約應交付系爭房屋全部予伊使用，
惟僅交付Ａ屋，每月租金應減縮為49,762元，並依此計算其欠付之租金。再者，伊於107年7月14日租期屆至時即已騰空Ａ屋，並以
存證信函通知被上訴人而返還之，被上訴人無從請求伊給付相當於租金之不當得利。又系爭租約並未約定由伊支付補充保費，且系爭租約第8條亦未特定伊應支付之稅金種類，且依所得稅法規定，租賃物所得稅本應由被上訴人負擔，被上訴人無權請求伊給付所得稅及補充保費。且伊並未拒絕返還Ａ屋，被上訴人自行決定更換該屋大門鐵捲門遙控主機，因而支出之費用與伊無關。且伊未破壞Ａ屋，被上訴人請求伊賠償附表編號3至8所示費用，亦無理由。又系爭租約並無違約金之約定，被上訴人無從請求伊給付違約金。被上訴人尚未返還伊所交付之押租金11萬元，其得以押租金抵充未繳之房租；且伊於104年7月15日至107年4月14日期間，溢付租金計172,854元，因而對被上訴人有不當得利或
債務不履行之損害賠償
債權，並得以之主張抵銷等語，資為
抗辯。並於本院聲明：㈠上訴聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（本院卷第126、127頁）
㈠被上訴人於104年7月間委請房仲刊登房屋出租廣告，上訴人瀏覽廣告並至現場實際檢視、察看後同意承租，兩造於104年7月3日簽訂系爭租約，約定租賃期間自104年7月15日起至107年7月14日止，每月租金55,000元；另於同日以台灣之美公司名義，與被上訴人簽訂公證租約（原審卷第24至32、33至37頁）。
㈡被上訴人於兩造締約後，僅交付Ａ屋予上訴人占有使用。上訴人自107年4月15日起未給付租金，且
迄未返還Ａ屋遙控器及鑰匙。被上訴人於107年10月8日經
強制執行程序收回Ａ屋，取回時屋況如原審卷第69至74、153至163頁照片所示（原審卷第41至44、69至74、153至163頁、本院卷第195頁）。
四、被上訴人請求上訴人給付107年4月15日至107年11月1日期間之租金，或相當於租金之不當得利計361,994元，為上訴人所否認，並以前詞置辯。
經查：
㈠系爭租約於107年7月14日因租期屆滿而終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又系爭租約第4條前段約定：「每月應繳月租金新台幣伍萬伍仟元整，並於每月15日前支付」（原審卷第25頁）。
⒉查兩造均同認上訴人自107年4月15日起未給付租金，惟依系爭租約第4條約定，租金係於每月15日即每期開始前支付，是上訴人於107年5月17日時，固已遲付租金達2月，然被上訴人於107年5月17日
乃函催非屬系爭租約承租人之方雯付租，並表明逾期即終止系爭租約（原審卷第40頁催告函），對上訴人不生催告或終止系爭租約之效力甚明。被上訴人據此主張系爭租約經其於107年5月21日合法終止，至屬無稽，應認系爭租約係於107年7月14日租期屆滿時終止。
㈡被上訴人自107年10月8日起占有Ａ屋：
⒈被上訴人於系爭租約屆期後，乃以
公證書為
執行名義，透過強制執行程序於107年10月8日收回Ａ屋
等情，為上訴人所是認，並有執行筆錄
可參（本院卷第195頁），
堪認被上訴人係於斯日取得Ａ屋之占有。上訴人抗辯其已於107年7月14日將Ａ屋騰空返還予被上訴人
云云，僅提出寄送予被上訴人之存證信函為證（原審卷第112、341頁）。然該存證信函記載：「台灣之美藝術有限公司已依合約結止（按：應為「截止」之誤載）日107年7月14日，搬離台北市○○區○○○路0段000巷00弄0號房屋，並遷讓於出租人」等語，
核屬台灣之美公司片面陳述，無足作為上訴人業已遷讓返還Ａ屋予被上訴人之證明。況上訴人
自認其尚未交還被上訴人出租時所交付之遙控器及鑰匙（原審卷第119頁背面、第189頁背面、第315頁背面），且上訴人於系爭租約終止後之107年7月21日仍得自由進出Ａ屋，亦有監視畫面截圖
可稽（原審卷第139至144頁），足認Ａ屋於107年7月15日以後仍為上訴人占有，此與被上訴人是否留存Ａ屋之備用鑰匙
無涉，是上訴人抗辯已於107年7月14日返還Ａ屋，
難認屬實。又前開存證信函並未表明上訴人準備點交Ａ屋、交還遙控器及鑰匙等情，亦難認上訴人已提出返還Ａ屋之給付，是其抗辯被上訴人受領遲延，仍非可取。
⒉至被上訴人雖稱經強制執行後，上訴人於Ａ屋仍留有雜物、廣告貼紙，且Ａ屋因上訴人施作之隔間而無法正常使用、收益，經其自行僱工修繕、清除，直至107年11月1日始占有Ａ屋云云。然執行法院於107年10月8日就Ａ屋為
遷讓房屋之強制執行，由鎖匠開鎖而入，其內部為空屋，留有中華電信之強波器交由被上訴人處理，當場換鎖交由被上訴人保管，並將Ａ屋點交予被上訴人，此觀執行筆錄即明（本院卷第195頁），顯見被上訴人
斯時已取得Ａ屋之事實上管領力，而為Ａ屋之
占有人無疑。其無視前開事實，徒以上訴人仍於Ａ屋內留有部分物品及隔間，作為上訴人自該日後仍繼續占有Ａ屋之論據，顯然曲解占有之涵意，誠無足取。
㈢綜合上述，爰說明被上訴人得請求上訴人給付之租金、相當於租金之不當得利數額如下：
⒈上訴人於107年4月15日起至107年7月14日租期屆滿之日止，未依約給付租金，被上訴人自得依系爭租約第4條約定，請求上訴人給付租金165,000元（55,000×3＝165,000），惟被上訴人並不爭執其迄未返還上訴人押租金11萬元，上訴人主張以押租金抵充短付之租金，即無不合（最高法院104年度
台上字第1569號判決
要旨參照）。經抵充後，被上訴人尚得請求上訴人給付租金55,000元。
⒉上訴人於系爭租約終止後之107年7月15日至107年10月7日期間，仍繼續占有Ａ屋，欠缺
法律上原因，致其受利益，且使被上訴人受損害，被上訴人自得依民法第179條規定，請求上訴人給付該段期間相當於租金之不當得利。被上訴人固主張相當於租金之不當得利亦應以兩造約定之每月租金55,000計算，然本院基於下列事證，認被上訴人前開主張非有理由：
①兩造對系爭租約之租賃
標的物範圍存有爭執，本院認系爭租約之租賃標的物為系爭房屋，說明如下：
⑴系爭房屋不含停車位之登記面積為212.7699平方公尺【191.35+（770.5×278/10000）＝212.7699】，有建物登記第二類謄本可稽（本院卷第169頁），是系爭房屋面積約合64.36坪（212.7699×0.3025＝64.36）。而兩造均同認系爭房屋經裝修後隔成Ａ、Ｂ二屋（原審卷第21頁照片），使用相同門牌，且Ｂ屋之面積約3.975坪（13.1421平方公尺）等事實（本院卷第180頁），可推知Ａ屋之面積約60.385坪。
⑵被上訴人於招租廣告即載明出租標的物為位於1樓之店面，坪數為62坪（原審卷第132至138頁），與系爭房屋登記之面積相近，上訴人據此主張招租之範圍應為系爭房屋全部，已非無憑。
⑶再者，證人即被上訴人之母林霞證稱：系爭房屋建商蓋好的時候，要交屋時，即幫伊隔成Ａ、Ｂ二屋，上訴人與被上訴人締結租約前，上訴人夫妻有來現場看房2、3次，伊只有帶他們看Ａ屋，沒有看Ｂ屋，因為Ｂ屋是伊自己要用的，沒有要出租等語（原審卷第216頁背面至217頁），
足證林霞明知系爭房屋實際上包括Ａ、Ｂ二屋，卻未於帶同上訴人夫妻看屋時揭露此事。而上訴人之妻陳慧玲證稱：伊第一次去看屋時就覺得坪數怪怪的，林霞說63坪多，伊第二次去看時有用腳去量，伊問林霞說室內的坪數是幾坪，林霞說扣除公設約有40幾坪，伊說看起來沒有這麼大，林霞卻說有，等伊簽約，伊的裝潢師傅說室內坪數絕對不超過38坪，那時伊找林霞確認，此時林霞尚未跟伊說隔壁有隔Ｂ屋，等伊搬進去兩個月僱用保全，保全說天花板是空的，跟隔壁相通，伊才知道有隔壁那間（即Ｂ屋），伊又找了林霞，她那時就改口，說不喜歡就搬走等語（原審卷第215頁背面），顯見林霞在帶上訴人夫妻看屋時，已表明出租之標的物為面積約63坪之房屋，而前開面積實與系爭房屋登記之面積相近，與Ａ屋之面積尚有差距；再佐以上訴人於締約時，並不知悉系爭房屋實際上包括Ａ、Ｂ屋之事實，則其主張係向被上訴人承租系爭房屋全部，
堪信屬實。更有甚者，系爭租約第1條已明載租賃範圍為門牌號碼台北市○○區○○○路0段000巷00弄0號1樓房屋全部（原審卷第25頁），益證兩造
合意之租賃標的物確為系爭房屋，
而非僅有Ａ屋。至系爭租約第1條雖記載出租房屋之面積為63「平方公尺」，而非「坪」，應係兩造疏未更正制式租約上面積之單位所致，未能因此更易本院對出租標的物範圍之認定，併予指明。
②系爭租約之租賃標的物為系爭房屋全部，業經本院認定如前，是兩造約定之每月租金55,000元，顯係針對系爭房屋全部而為。又Ａ屋之面積約占系爭房屋面積94%（60.385÷64.36＝0.9382），則上訴人在107年7月15日至107年10月7日期間，因
無權占有使用Ａ屋所受之不當得利，亦應以此比例計算，計為143,037元【55,000×0.94×（2＋23/30）＝143,037】。
⒊上訴人於107年10月8日後並未占有Ａ屋，業如前述，是被上訴人請求上訴人給付107年10月8日至107年11月1日期間相當於租金之不當得利，非有理由。
⒋準此，被上訴人得請求上訴人給付之租金、相當於租金之不當得利數額計為198,037元（55,000＋143,037＝198,037）。
五、被上訴人另依系爭租約第8條、公證租約第3條及民法第231條第1項規定，請求上訴人給付107年度租賃所得稅38,500元（55,000×10%×7＝38,500）及補充保費7,354元（55,000×1.91%×7＝7,354）。本院認其此部分之請求無理，說明如下：
㈠按系爭租約第8條第1款約定：系爭租約有關房屋稅、地價稅由出租人負擔，稅金由承租人負擔（原審卷第26頁）。又各類所得扣繳率標準第2條第1項第5款規定：納稅義務人如為中華民國境內居住之個人，其租金按給付額扣取10%扣繳。查被上訴人於104、105年度因出租系爭房屋而分別申報20萬元、48萬元之租賃所得，104至106年度並由台灣之美公司各為被上訴人扣繳2萬元、48,000元、48,000元之所得稅，有被上訴人上開年度之所得稅申報收執聯、財政部臺北國稅局覆函
足憑（原審卷第305至309、321頁），由台灣之美公司按公證租約所約定每月租金4萬元之10%扣繳被上訴人之租賃所得稅以觀，兩造間確有上訴人為被上訴人繳納租賃所得稅之約定，上訴人對此
空言否認，
尚非可採。被上訴人雖請求上訴人負擔107年度7個月之租賃所得稅385,000元，惟
前揭財政部國稅局覆函明載：「…本局內湖稽徵所爰依所得稅法第88條、第92條…
予以核算台灣之美公司應申報王君（即被上訴人）案關年度租賃所得給付總額及扣繳稅款如下：…107年度應申報給付總額187,308元，扣繳稅額18,729元，應補繳稅款18,729元及滯納金2,809元」等語（原審卷第321頁背面），足證稅捐機關業已認定被上訴人出租系爭房屋之租賃所得稅應由台灣之美公司負擔，並核算出台灣之美公司就系爭房屋107年度出租應負擔之租賃所得稅稅額，上訴人自無就該等稅金重複給付予被上訴人之義務，是被上訴人此部分之請求，顯屬無理。
㈡公證租約第3條固約定：「每月租金新臺幣肆萬元整（不含10%所得稅扣繳及2%補充保費），每月15日前繳納」，惟上開契約內容並無補充保費由承租人負擔之意，況公證租約
所載之承租人乃台灣之美公司，上訴人僅為台灣之美公司之代理人，而非公證租約之契約當事人，被上訴人自不得依前開約款對上訴人為請求。再
觀諸系爭租約第8條亦未就補充保費由何人負擔設有規範（原審卷第26頁），被上訴人復未提出上訴人曾為其繳納補充保費之證據，自難認兩造間業已約定上訴人應為被上訴人繳納出租系爭房屋所生之補充保費，從而，被上訴人請求上訴人給付補充保費7,354元，即乏依據。
㈢被上訴人既無權請求上訴人給付租賃所得稅38,500元及補充保費7,354元，自難認上訴人就此應負
給付遲延之責，
是以被上訴人依民法第231條規定為前開請求，亦非有理。
六、按承租人應以
善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負
損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質
而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，為民法第432條第2項所明定。又系爭租約第11條承租人之責任約定：承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任（原審卷第26、27頁）。被上訴人主張上訴人未依約返還遙控器、鑰匙及保管Ａ屋，致其支出如附表所示費用受有損害，其得依民法第184條第1項前段、第432條第2項、系爭租約第11條等規定，請求上訴人賠償69,541元，是否有理，說明如下：
㈠編號1、2部分：
被上訴人主張因上訴人未返還Ａ屋之鑰匙及大門遙控器，致其無法進入Ａ屋，而請他人開鎖並更換鐵捲門遙控器主機，支出編號1、2所示費用等情，
業據提出收據為證（原審卷第150至151頁）。而上訴人並未將Ａ屋之遙控器及鑰匙交還被上訴人，業如前述，且上訴人未能舉證證明被上訴人於系爭租約終止時
持有備用遙控器及鑰匙，
堪認被上訴人實有於強制執行時委請鎖匠開鎖並更換遙控器及鑰匙之必要，上訴人
顯有未盡善良管理人義務保管Ａ屋之情，被上訴人自得依系爭租約第11條約定，請求上訴人賠償前開費用共5,400元（2,400＋3,000＝5,400）。
㈡編號3部分：
被上訴人主張上訴人未盡善良管理人義務，致Ａ屋內之小便斗阻塞無法使用，其因而支出通管費用2,000元乙節，業經證人林霞於原審證述明確（原審卷第217頁背面），並有照片、收據
可考（原審卷第156、165頁），堪信為真，上訴人對此空言否認，難認可採。被上訴人依系爭租約第11條約定請求上訴人賠償前開費用，即無不合。
㈢編號4部分：
被上訴人主張因上訴人未繳納電費，致Ａ屋遭斷電，其為復電而支出接電費400元、設備維持費76元等情，業據提出繳費憑證為憑（原審卷第152頁）。查執行法院於107年10月8日為遷讓房屋之強制執行時，Ａ屋為空屋且處於斷電狀態，有執行筆錄可稽（本院卷第195頁），被上訴人於
翌日即107年10月9日繳納接電費、設備維持費，亦為上開繳費憑證所載明，足證上訴人占有Ａ屋期間，因未按時繳納電費致該屋遭斷電，顯有未盡保管義務之情事，被上訴人自得依系爭租約第11條約定，請求上訴人賠償前開費用。
㈣編號5部分：
被上訴人主張上訴人破壞Ａ屋，其僱工安裝7具照明燈座、修復電線及消防線路，因而支出編號5所示費用共18,000元等情，雖提出現場照片及統一發票為證（原審卷第153至155、164頁）。然被上訴人所提統一發票之品名、數量欄僅記載「水電材料」、「一式」，而未具體記載維修之項目、數量、單價，自無從認定修繕項目與Ａ屋內之照明燈座、電線及消防線路有關，難認被上訴人因此受有損害。則其依民法第184條第1項前段、第432條第2項、系爭租約第11條等規定請求上訴人就此負賠償之責，非有理由。
㈤編號6部分：
被上訴人主張上訴人於Ａ屋私建隔間牆，且於系爭租約終止後未
回復原狀，致其支出拆除及修復費用共22,365元，業據提出現場照片及統一發票為證（原審卷第162至163、168頁）。查系爭租約第10條約定：房屋有改裝設施之必要，需經出租人之同意，承租人始得依法自行裝設，且於承租人返還房屋時，應負回復原狀之責（原審卷第26頁）。上訴人自認前述隔間牆係其所建（原審卷第315頁），自應依約於返還Ａ屋時回復原狀。又被上訴人拆除此隔間牆支出工資、垃圾清運、輕鋼架修補、大理石矽膠等費用合計22,365元，有統一發票
可佐（原審卷第168頁），考其支出之項目均與拆除隔間、回復修繕有關，尚無不合理之情，上訴人空言抗辯拆除費用過高，為本院所不採。是被上訴人依系爭租約第11條約定請求上訴人賠償拆除及修復費用22,365元，自屬有據。
㈥編號7部分：
被上訴人主張Ａ屋牆面留有大片污漬，其因而支出重新粉刷牆壁之費用15,000元，有現場照片、統一發票可參（原審卷第161、167、178頁）。上訴人固辯稱被上訴人於交付Ａ屋時牆面已為污損狀態云云。然觀諸被上訴人出租Ａ屋前刊登於591租屋網之廣告照片，其牆面並無污漬（原審卷第132至138頁），且被上訴人於交付Ａ屋時，屋況即如廣告照片所示，亦為上訴人所是認（原審卷第315頁），足證上訴人所辯不實。又被上訴人收回Ａ屋時之現場照片顯示牆面有污漬、膠痕（原審卷第161、178頁），與上開廣告照片已有顯著差異，堪認上訴人於占有Ａ屋期間確有污損牆面之情，被上訴人自有權依系爭租約第11條約定請求上訴人賠償牆壁粉刷費用15,000元。
㈦編號8部分：
被上訴人主張Ａ屋之茶水間、廁所、地磚等處髒亂不堪，大門玻璃上台灣之美公司之廣告玻璃貼並未撕去清除，其為此僱工清潔，支出清潔費用6,300元等情，有現場照片及收據可佐（原審卷第156至159、166頁）。上訴人固辯稱前開屋況均為原始狀態云云，惟被上訴人交付Ａ屋時，其屋況與前揭廣告照片相同，已如前述。而觀諸Ａ屋於強制執行點交時之照片（原審卷第156至159、本院卷第207、209、211、221頁），可知斯時該屋確有茶水間、廁所及地面髒汙，及玻璃門上仍貼有台灣之美公司之貼紙之狀況，
益徵上訴人所辯與事實不符。被上訴人依系爭租約第11條約定請求上訴人賠償清潔費用6,300元，核屬正當。
㈧從而，被上訴人依系爭租約第11條約定，得請求上訴人賠償之費用計為51,541元（2,400＋3,000＋2,000＋476＋22,365＋15,000＋6,300＝51,541）；
逾此範圍之請求，即不應准許。
七、被上訴人主張上訴人於系爭租約107年5月21日終止後未返還Ａ屋，其得依公證租約第7條第4項約定，請求上訴人給付107年5月22日至107年10月8日期間，按租金2倍計算之違約金503,872元云云。惟上訴人並非公證租約之當事人，已如前述。被上訴人雖稱兩造已就公證租約之內容意思表示
合致，上訴人亦屬公證租約之承租人云云，為上訴人所否認，被上訴人就此並未舉證
以實其說，且與公證租約之書面內容顯然相悖，要難憑採。是以被上訴人依公證租約前揭約定請求上訴人給付違約金，
洵屬無據。
八、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。上訴人對被上訴人負有給付249,578元（198,037＋51,541＝249,578）之金錢債務，前已詳論。上訴人則抗辯被上訴人依約交付之租賃標的物有面積短少情事，每月租金應減縮為49,762元，其於租約
存續期間溢付租金172,854元，自得依民法第179條、
不完全給付、給付不能等規定，請求被上訴人返還或賠償前開金額，並以此債權主張抵銷等語。查系爭租約之租賃標的物為系爭房屋全部，業經本院認定如前。而被上訴人自認其於系爭租約存續期間，均只有交付Ａ屋予上訴人占有使用之事實，應認被上訴人並未交付合於所約定使用收益之租賃物，業已違反民法第423條「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」規定，上訴人主張被上訴人有不完全給付之情，應負債務不履行損害賠償之責，堪可採取。又Ａ屋之面積約占系爭房屋94%，上訴人於租約存續期間支付全額租金，與其實際使用之租賃標的物面積並不相當，應認其每月受有相當於溢付租金3,300元之損害（55,000×6%＝3,300），合計上訴人得請求被上訴人賠償之金額為118,800元（3,300×36＝118,800），上訴人以此債權主張抵銷，合於前引規定，經抵銷後，被上訴人尚得請求上訴人給付130,778元（249,578－118,800＝130,778）。
九、
綜上所述，被上訴人依系爭租約第4條、第11條、民法第179條等規定，請求上訴人給付130,778元，及自108年11月1日（即
起訴狀繕本送達翌日，原審卷第101頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，
尚有未洽。
上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。而上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，
核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至原審駁回被上訴人612,139元本息之請求部分，並無違誤，被上訴人就此提起附帶上訴，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其附帶上訴。
十、上訴人固聲請訊問證人即系爭租約之仲介高新榮，欲證明被上訴人於締約時留存Ａ屋之備用遙控器及鑰匙，自得於租期屆滿時回復對Ａ屋之占有。然上訴人於租期屆滿時負有返還租賃標的物之義務，已如前述，不因被上訴人是否留存Ａ屋備用遙控器及鑰匙而異，自無調查之必要。又
本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據，經審酌，
核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，
附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳婷玉
法 官 曾明玉
法 官 毛彥程
附表：
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 26 日