裁判書系統

111年度重上更一字第48號

上  訴  人即  

附帶被上訴人  立光化工股份有限公司

法  定代理人  邱顯評  

共        同

訴  訟代理人  劉韋廷律師

複    代理人  黃金昌律師

              曾彥榮律師

被  上訴人即  

附  帶上訴人  祭祀公業林德泰

法  定代理人  林永裕

訴  訟代理人  蔡文玉律師

備    位被告  高漢隆（即高章陽之承受訴訟人）

              高啟嘉（即高章陽之承受訴訟人）

              高銓卿（即高章陽之承受訴訟人）

              高琪瑤（即高章陽之承受訴訟人）

上    一  人

訴  訟代理人  吳柏興律師

共        同

訴  訟代理人  劉韋廷律師

複    代理人  黃金昌律師

              曾彥榮律師

上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年3月26日臺灣臺北地方法院107年度訴字第1705號判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，並為訴之追加，經最高法院1次發回更審，

本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：

一、上訴人立光化工股份有限公司上訴駁回。

二、原判決關於駁回附帶上訴人祭祀公業林德泰後開第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外

　　）之裁判，均廢棄。

三、附帶被上訴人立光化工股份有限公司應再給付祭祀公業林德泰新臺幣壹佰零陸萬叁仟零貳拾捌元，及自民國一０七年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一０七年一月一日起至返還原判決主文第一項土地之日止，按月再給付祭祀公業林德泰新臺幣壹萬柒仟壹佰陸拾貳元。　　　　　　　　

四、附帶被上訴人立光化工股份有限公司應另給付祭祀公業林德泰新臺幣叁佰肆拾捌萬肆仟捌佰貳拾玖元；及自民國一０九年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息

　　；暨自民國一０七年一月一日起至民國一一二年十二月三十一日止，按月另給付祭祀公業林德泰如附表3第55欄至131欄H項所示金額；暨自民國一一三年一月一日起至返還原判決主文第一項土地之日止，按月另給付祭祀公業林德泰新臺幣壹拾萬肆仟貳佰肆拾壹元。

五、祭祀公業林德泰其餘先位追加之訴、假執行之聲請，均駁回。　　

六、第一審、第二審及發回前第三審訴訟費用（均除確定部分外

　　，含附帶上訴與追加部分），由立光化工股份有限公司負擔十分之九，餘由祭祀公業林德泰負擔。

七、本判決第三項所命給付，於祭祀公業林德泰以附表5第㈠欄所示金額供擔保後，得假執行。但立光化工股份有限公司以

　　附表5第㈡欄所示金額為祭祀公業林德泰供擔保後，得免為假執行。

八、本判決第四項所命給付，於祭祀公業林德泰以附表6第㈠欄所示金額供擔保後，得假執行。但立光化工股份有限公司以

　　附表6第㈡欄所示金額為祭祀公業林德泰供擔保後，得免為假執行。

一、程序方面： 

　㈠按「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力

　　」，民事訴訟法第40條第3項定有明文。次按所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產，始足當之（最高法院89年度台上字第869號判決意旨參照）。又按祭祀公業條例雖已於民國97年7月1日施行，惟祭祀公業未依該條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，仍不失為非法人團體，有當事人能力，應按非法人團體之例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人（最高法院97年度第2次民事庭會議決議參照）。經查：

　　⑴被上訴人即附帶上訴人祭祀公業林德泰（下稱祭祀公業林德泰）雖然並未辦理祭祀公業法人登記，但是已具有一定名稱即「祭祀公業林德泰」，設有管理人，並以臺北市○○路○段000巷0弄00號4樓為其供奉所在地，設立目的為祭祀先祖林士比公、闡揚先祖事蹟敦睦宗誼增進互助合作，且有獨立財產等情，此有臺北市文山區公所（下稱文山區公所）108年9月10日北市文文字第1086026292號公函、附件即祭祀公業林德泰規約書、不動產清冊、祭祀公業林德泰管理人（監察人）名冊可證（依序見原審卷㈡第183、185-188、189、191頁），堪認祭祀公業林德泰屬於非法人團體，具有當事人能力。

　　⑵再者，祭祀公業林德泰前於106年8月17日提出106年6月10日106年度第一次派下員大會會議紀錄等件，將管理人林永裕、監察人林龍雄、規約書申請備查（見本院前審卷㈡第253頁申請書）；經文山區公所106年8月25日北市文文字第10632403500號公函，命其補正釐清系爭規約所定之管理人選任方式與會議決議並未一致、系爭規約章節脈絡應予釐正、補正委託書等項（見同卷第249-251頁公文）

　　　。祭祀公業林德泰旋於106年9月1日提出說明書，將會議決議與系爭規約所定之管理人選任方式更正一致，復釐正系爭規約之脈絡，補正106年6月10日106年度第一次派下員大會會議紀錄、委託書等件（依序見本院前審卷㈠第371-372、375-425頁）；嗣經文山區公所以106年9月7日北市文文字第10632471200號函准予備查（見本院卷㈣第333-334頁公文）。又上訴人即附帶被上訴人立光化工股份有限公司（下稱立光公司）、備位被告高銓卿、高琪瑤、高漢隆、高啟嘉（均為高章陽之承受訴訟人，下合稱高銓卿等4人，分稱其名）不爭執前開公文之形式真正（見同卷第356-357頁筆錄），堪認林永裕為祭祀公業林德泰管理人，得代表提起本件訴訟，先予說明（關於祭祀公業林德泰派下員之資格與人數，詳後述）。

　㈡次按第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未確定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力（民事訴訟法第448條參照），是該備位原告之訴，縱未經第一審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之效力，即原告先位之訴勝訴，備位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，備位之訴即生移審之效力。經查，祭祀公業林德泰於原審主張名下臺北市○○區○○段○小段00、00-0、00地號土地（下合稱系爭土地）遭到占用，並興建附圖所示編號A、B、C、D、E部分之地上物（下稱系爭地上物），遂以立光公司為先位被告、高銓卿等4人為備位被告，依據民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定，訴請如附表1第一欄所示；原審就先位請求為祭祀公業林德泰一部勝訴、一部敗訴之判決（如附表1第二欄）。嗣立光公司就敗訴部分上訴（見本院前審卷㈠第25-30頁上訴狀）。依前開說明，備位訴訟因立光公司上訴而發生移審效力，併此說明。

　㈢按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下

    列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者

　  。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者」，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文，並依同法第446條第1項適用於第二審程序。經查，祭祀公業林德泰於二審就不當得利請求為訴之追加（見本院卷㈣第352-354頁筆錄，詳如附表1第五欄第㈢項、第㈥項第⑶點，省略敗訴確定部分），立光公司與高銓卿等4人則反對追加（見同卷第352、354頁筆錄）

　　。經核，追加部分與起訴部分均本於祭祀公業林德泰對於立光公司（先位）、高銓卿等4人（備位）關於占用系爭土地所生不當得利爭執，是請求之基礎事實同一，依前開規定，應准許追加。又祭祀公業林德泰關於備位聲明一部即附表1第一欄第㈡項第⑵點「立光公司應自系爭地上物遷出」，已於114年1月14日辯論狀減縮此一請求（見本院卷㈣第130頁），併此說明。

二、祭祀公業林德泰主張：系爭土地為伊所有，然立光公司無權占有該地，並在其上興建系爭地上物。立光公司自102年12月12日起，無法律上原因而受有相當於租金即每月新臺幣（

　　下同）31萬6559元之利益，致伊受有損害，應拆除系爭地上物與返還土地（下合稱拆屋還地），並返還不當得利。縱使（僅屬假設）系爭地上物係由備位被告高章陽（108年3月15日死亡，由高銓卿等4人承受訴訟）出資興建，則高銓卿等4人應負責拆屋還地並返還不當得利。再者，55年間，伊原管理人林梓材、林家亨已死亡，且23名派下員並未選任新管理人，故高章陽無從向伊購地並交予立光公司占有使用。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定，先位訴請：「⑴立光公司應拆屋還地，⑵並應給付伊366萬2107元及自107年12月15日起算之法定利息，暨自107年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付5萬7,208元。於本院追加請求：立光公司應另給付伊583萬1267元及自109年12月18日起算之法定利息，暨自107年1月1日起至返還系爭土地之日，按月另給付25萬9351元」（先位請求其餘部分業經本院前審判決駁回─見該判決第20頁消滅時效論述；未據不服）。並備位訴請：「⑴高銓卿等4人應拆屋還地，⑵並應給付伊457萬8925元及自107年12月15日起算之法定利息，暨自107年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊5萬7,208元。於本院追加請求：高銓卿等4人應另給付伊965萬4699元及自107年12月15日起算之法定利息，暨自107年1月1日起至返還系爭土地之日，按月另給付伊25萬9351元」。並願供擔保請准宣告假執行等語。

三、立光公司、備位被告高銓卿等4人則以：55年間，祭祀公業林德泰派下員共計12人，並推選林篇、林樑材（下合稱林篇等2人）為管理人。時任立光公司股東兼董事之高章陽（歿

　　），於55年3月29日向祭祀公業林德泰（由管理人林篇等2人代理）購買重測前臺北市○○區○○○段○○○小段000-0地號、000之0地號土地（下合稱重測前000-0地號等2筆土地，分稱000-0地號土地、000之0地號土地。前者重測為臺北市○○區○○段0小段00-0、00-0、00-0、00、00-0地號土地，後者重測為同段00地號土地。含系爭土地），價金為19萬0561元，買賣雙方並簽立土地所有權買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。高章陽已支付價金17萬0561元，餘款2萬元應俟土地過戶時付清，林篇2人遂點交土地，交付土地使用權證明書等文件予高章陽，高章陽再交予立光公司以興建工廠，並將系爭土地出租予立光公司。立光公司係合法占有

　　、使用系爭土地；否則，亦與祭祀公業林德泰成立默示使用借貸合意，祭祀公業林德泰無從請求拆屋還地、返還不當得利。縱使（僅屬假設）立光公司係無權占有使用系爭土地，系爭地上物已多年未營運，上訴人所主張不當得利，顯屬過高。高銓卿等4人另辯稱系爭地上物並非其所有，祭祀公業林德泰備位請求，並無依據等語，資為抗辯。（立光公司反訴遭駁回確定）

四、原審就祭祀公業林德泰前開本訴請求，判決如附表1第二欄所示。

    立光公司提起上訴並聲明：㈠原判決不利於立光公司部分廢棄；㈡上開廢棄部分，祭祀公業林德泰在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回；㈢祭祀公業林德泰附帶上訴、追加之訴及假執行之聲請，均駁回；㈣如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行；㈤第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外，含附帶上訴與追加部分）由祭祀公業林德泰負擔。

　　祭祀公業林德泰答辯、附帶上訴與追加聲明如附表1第五欄所示。

　　高銓卿等4人答辯聲明：㈠祭祀公業林德泰備位之訴、追加之訴及假執行之聲請，均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行；㈢第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外，含附帶上訴與追加部分）由祭祀公業林德泰負擔。

五、兩造不爭執事項：

　㈠立光公司與高銓卿等4人對於祭祀公業林德泰在發回更審以前所提出證物，不爭執其形式真正。祭祀公業林德泰對於立光公司與高銓卿等4人在發回更審以前所提出公文書，不爭執其形式真正（見本院卷㈣第48、50頁筆錄）。

　㈡對於文山區公所106年9月7日北市文文字第10632471200號公文〔見本院卷㈣第333-334頁掃瞄文件─出處為文山區公所110年2月23日北市文文字第1106011467號函與光碟（本院前審卷㈢證物袋）〕，立光公司與高銓卿等4人不爭執其形式上真正（見本院卷㈣第355-356頁筆錄）。

　㈢系爭土地為祭祀公業林德泰所有，屬於重測前149-2地號等2筆土地之一部（見原審卷㈠第53、55、59頁土地謄本、本院卷㈣第355-356頁筆錄）。

　㈣坐落系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示位置之系爭地上物（見原審卷㈠第235-237頁複丈成果圖），係立光公司所興建（見本院卷㈠第125頁及卷㈡第12頁筆錄)。

　㈤重測前149-2地號等2筆土地，於民國25年（昭和11年）登記林梓材、林家亨為祭祀公業林德泰管理人於土地登記簿。迨36年7月1日，亦於土地登記簿為相同登記（見本院卷㈠第5-81頁土地謄本、原審卷㈡第259-261、267-269頁土地謄本）。

　㈥原派下員林梓材於33年11月11日過世，林家亨於45年10月24日過世（見本院前審卷㈠第148、151頁派下員系統表、本院卷㈡第33、31頁戶籍謄本）。原派下員林篇於66年2月11日過世，林樑材於59年1月28日過世（見本院前審卷㈠第141頁派下員名冊、第147頁派下員系統表）。

　㈦高章陽訴請祭祀公業林德泰移轉系爭土地所有權，經原法院107年度重訴字第153號判決駁回確定（下稱107年前案，見原審卷㈡第11-21頁判決書）。 

　㈧系爭土地公告地價資料見原審卷㈠第289-293頁。

六、本件爭點為：㈠祭祀公業林德泰派下員是否於55年間選任林篇等2人為管理人？㈡高章陽與祭祀公業林德泰是否於55年3月29日訂立系爭買賣契約？㈢祭祀公業林德泰得否請求立光公司拆屋還地？㈣祭祀公業林德泰得否請求立光公司返還不當得利？㈤若是先位請求為無理由，祭祀公業林德泰得請求高銓卿等4人拆屋還地、返還不當得利？茲就兩造論點分述如下。

七、關於祭祀公業林德泰派下員是否於55年間選任林篇、林樑材（即林篇等2人）為管理人方面：

　　祭祀公業林德泰主張原管理人林梓材、林家亨早已死亡，55年間派下員為附表2所示23人，當時並未選出新管理人等語（見本院卷㈠第54頁、卷㈣第143-144、148-152頁）。立光公司辯稱當年派下員為附表2編號1至12所示12名成員，選任林篇等2人為管理人云云（見本院卷㈠第392-394頁、卷㈡第19-22、89-92頁、卷㈣第356頁）。經查：

　㈠附表2編號1至12即林篇、林樑材、林金得、林憲信、林聲南

　　、林家讓、林聲濤、林心富、林振玉、林春柳、林聲宏、林家堯等12人，為祭祀公業林德泰55年間派下員，兩造並無爭執（見附表2第㈠、㈡欄），堪認為真。有關附表2編號13至23所示林鵬程、林杏（女性）、林鶴齡、林添基、林文秀、林聲鏞、林勝夫、林家鏘、林清溪、林生財、林家鎮等11人（下合稱林鵬程等11人）派下員資格，分述如後。

　㈡按「本條例施行前已存在之祭祀公業，其派下員依規約定之

　　。無規約或規約未規定者，派下員為設立人及其男系子孫（

　　含養子）」，97年7月1日施行之祭祀公業條例第4條第1項定有明文，是以97年6月30日以前所設立之祭祀公業，其規約定有派下員資格者，依規約定之。又祭祀公業條例第4條第1項前段規定，並未以性別為認定派下員之標準，雖相關規約依循傳統之宗族觀念，大都限定以男系子孫（含養子）為派下員，多數情形致女子不得為派下員，但該等規約係設立人及其子孫所為之私法上結社及財產處分行為，基於私法自治，原則上應予尊重，以維護法秩序之安定（大法官釋字第728號解釋意旨參照）。茲祭祀公業林德泰於民國25年（昭和11年）已登記林梓材、林家亨為管理人於土地登記簿。迨36年7月1日，亦於土地登記簿為相同登記（見不爭執事項㈤

　　），可知祭祀公業林德泰在祭祀公業條例施行前已設立且立有規約（參見第一段第㈠小段理由），其派下員資格應以上述標準判斷。

　㈢祭祀公業林德泰規約書（下稱系爭規約）第4條規定：「於祭祀公業條例施行前本公業之派下權以林文華，林文蓮，林文榮等三人所傳男性直系血親卑親屬，冠林姓者為限.派下員死亡無男性直系血親卑親屬者，如係招贅以所生男子繼承

　　，如無招贅其女亦具派下權但以冠林姓為限.養子女與婚生子女同，上開所有派下員必須冠林姓為限.於民國九十七年七月一日發佈施行之祭祀公業條例後派下員發生繼承情者，依其條例辦理」（見原審卷㈡第185頁）。可知派下員包含

　　：⑴冠林姓之男性子孫（含養子），⑵派下員死亡且無男性子孫者，女兒於招贅婚所生冠林姓男子、未招贅之冠林姓女兒（含養女）。比對祭祀公業林德泰所製作派下全員系統表（見本院前審卷㈠第147-157頁）與55年派下員名冊（見同卷第141-145頁），確與上述規約相符，是以附表2所示23人（含林鵬程等11人）均具備系爭規約第4條之派下員資格。又上開派下員於106年1月11日已演變為林淳一等81人，此有派下全員證明書在卷，嗣文山區公所106年3月17日北市文文字第10630409900號函准予備查派下全員證明書（見第一段第㈠小段第⑵點），益證祭祀公業林德泰55年派下員為附表2所示23人。

　㈣立光公司辯稱派下員以長子繼承為原則，長子死亡或不願繼承，則由次子繼承（水平繼承）或由長孫繼承（垂直繼承）

　　，且男系子孫應限於有祭祀事實之輩序在前者。附表2編號13、15至23所示林鵬程、林鶴齡、林添基、林文秀、林聲鏞、林勝夫、林家鏘、林清溪、林生財、林家鎮等10人，並非長子房之男性子孫，或是尚有輩序在前之男系子孫在世，

　　故上述10人無派下員資格云云（見本院卷㈠第393-394頁、卷㈡第91-92頁）。惟依系爭規約第4條，派下員男性子孫均得成為派下員，並不以長子房男性子孫為限；參諸原派下員林梓材、林家亨均係次男（見本院卷㈡第31、33頁戶籍謄本），二人兄長分別為附表2編號2林樑材、編號6林家讓，但是林梓材、林家亨仍列為派下員（見不爭執事項㈥及本院前審卷㈠第148至151頁派下全員系統表），益證派下員不限於長房男性子孫或是輩序在前之男性子孫。是以立光公司此一辯詞尚無可採。

　㈤立光公司另稱附表2編號14林杏為女性子孫，不具派下員資格云云（見本院卷㈡第87-89頁）。惟依系爭規約第4條文義

　　，派下員無男性子孫者，冠林姓之女兒亦得成員派下員；且臺灣地區關於祭祀公業之設立人及其繼承人全部，均得為派下，原則上，公業設立之繼承人全部，均因設立人之死亡而取得派下權，不問其為男、女或嗣子、養子，均平等取得此權（見台灣民事習慣調查報告第783頁），足見女性子孫仍得成為派下員。茲林杏並未結婚、始終冠林姓（見本院卷㈡第37頁戶籍謄本），是祭祀公業林德泰主張林杏為其派下員，並無不合；立光公司空言否認林杏具有派下員資格，即無足採。

　㈥至於立光公司稱被上訴人所製做派下全員系統表記載「長男

　　，林家堯，68年5月27日亡」（見本院前審卷㈠第152頁），但是派下全員證明書電子檔則記載「家禎，華炳煌之長子…

　　」、「家堯，華炳煌之次子…」，足見前開派下全員系統表未必可信云云（見本院卷㈡第20-22頁）。經查，林炳煌與配偶育有長男林家堯（民國前5年生），次男林家鏘(民國2年生），並與配偶在民國前5年共同收養林新匏（民前14年生)，此有戶籍謄本在卷（見本院卷㈡第43-53頁），嗣派下全員系統表將林炳煌上述三名兒子均列入派下員（見本院前審卷㈠第152頁），核與戶籍謄本記載相符。惟比對林新匏、林家堯、林家鏘出生順位，林家堯應為次子，是派下全員證明書將林家堯列為次子，亦有所據。則立光公司僅以林家堯排序問題，否認前開派下全員系統表之正確性，洵無可採。

　㈦立光公司固然提出管理人選任決議書（下稱系爭管理人選任決議書），主張祭祀公業林德泰於55年間派下員僅為附表2編號1至12所示林篇、林樑材、林金得、林憲信、林聲南、林家讓、林聲濤、林心富、林振玉、林春柳、林聲宏、林家堯等12人（見本院卷㈠第392-394頁理由五狀、原審卷㈠第109-111頁決議書）。然而，上開決議書僅係前述12人自行統計派下員之資料，欠缺派下全員系統表、戶籍謄本或族譜等資料為其依據；其漏列附表2編號13至23所示林鵬程等11人為派下員，亦如前述；是本院無採信立光公司主張。

　㈧綜上，55年間，祭祀公業林德泰派下員為附表2所示23人；

　　立光公司所提系爭管理人選任決議書僅係附表2其中12人所為決議，尚非附表2所列23名派下員選任林篇等2人為管理人之決議。其次，經本院前審調閱祭祀公業林德泰之派下員系統表、派下員全員證明書等資料，亦無系爭管理人選任決議書選任林篇等2人為管理人之相關資料，有為文山區公所110年2月23日北市文文字第1106011467號函與光碟可稽（見本院前審卷㈠第477頁與卷㈢證物袋）；此外，並無資料顯示祭祀公業林德泰全體派下員選任林篇等2人為管理人。則立光公司執此主張祭祀公業林德泰派下員已在55年間選任林篇等2人為管理人，並無可採。

八、關於高章陽與祭祀公業林德泰是否於55年3月29日訂立系爭買賣契約方面：

　　立光公司主張高章陽於55年3月29日向祭祀公業林德泰購買重測前149-2地號等2筆土地（含系爭土地），價金為19萬0561元，祭祀公業林德泰由管理人林篇等2人出面簽立系爭買賣契約。且高章陽已支付價金17萬0561元（含退租補償費6萬6727元），餘款2萬元應俟土地過戶時付清，業已履行系爭買賣契約內容云云（見本院卷㈣第235-239頁）。祭祀公業林德泰則否認與高章陽成立系爭買賣契約。經查：

　㈠依立光公司所提出系爭買賣契約，林篇等2人以祭祀公業林德泰管理人名義在賣方（乙方）欄位簽章（見原審卷㈠第103-106頁），堪認55年3月29日，林篇等2人以祭祀公業林德泰管理人名義與立光公司訂立系爭買賣契約。又依立光公司所提出系爭管理人選任決議書，附表2編號1至12所示12名派下員其中8人（編號1至8）共同選任林篇等2人為管理人（見同卷第109-111頁）。再者，林篇等2人以祭祀公業林德泰管理人身分出售系爭土地，先後取得下列公文書：⑴林篇等2人於55年4月19日向木柵鄉公所申請土地證明，木柵鄉公所審核後即核發證明書（見原審卷㈡第505-507頁申請書與證明書）；⑵臺北縣新店地政事務通知林篇於55年4月25日進行複丈（見本院卷㈠第247頁通知書)；⑶臺北縣政府55年6月28日之臺北縣政府對立光化工有限公司申請設立案調查表記載：「㈧…（管理人林梓材、林家亨死亡重新選任林篇、林樑材為管理人有管理人選任決議書）附有管理人林篇、林樑材同意立光化工有限公司設廠」、「准予設立」（見原審卷㈡第509-511頁調查表）；⑷臺灣省建設廳審查後，於55年11月核發工廠登記證予立光公司（見原審卷㈠第119頁工廠登記證）。茲木柵鄉公所、新店地政所、台北縣政府、臺灣省建設廳等政府機關審查系爭管理人選任決議書後，先後核發上述證明書等公文，堪認系爭管理人選任決議書形式上為真正。惟，系爭管理人選任決議書記載祭祀公業林德泰派下員僅12人（即附表2編號1至12），顯與55年間派下員人數23人不符，又上開決議書記載8名派下員選任林篇等2人為管理人，顯然並未經由23名派下員以過半數方式選出，已如前述，自難認為林篇等2人業經祭祀公業林德泰派下員選任為管理人；則林篇等2人自無權以管理人名義與高章陽簽定系爭買賣契約。

  ㈡訴外人林龍雄、林宗興雖於105年9月1日與高銓卿簽立備忘錄：「今于立光化工高銓卿及林德泰祭祀公業代表人林龍雄

　　、林宗興研討日後提供協助申辦祭祀公業執照，完成後答應土地轉讓給立光公司，其土地款項照昔日買賣契約未成交比例，用公告現值處理」（下稱系爭備忘錄，見本院前審卷㈡第85頁）。惟林龍雄於107年前案107年8月3日庭期結證稱：其當時是祭祀公業籌備會的臨時代表，因為祭祀公業原登記的管理人已經死亡，要重新申請新的管理人，所以去跟高章陽面談，若高章陽有提供完整、齊全資料給祭祀公業，祭祀公業辦好之後，就會按照契約未完成比例來履行，當時沒有承認系爭買賣契約，寫備忘錄時只是原則上同意高先生與祭祀公業有來往，其寫備忘錄是代表誠意，讓高先生放心把資料給其閱覽，但是後來其他代表不同意，這件事就擺著；後來高先生沒有提供資料，所以無法處理，祭祀公業林德泰是找其他的資料去補正完成，並不是依據高先生提供的資料；其不認識林樑材、林篇，簽備忘錄之前，沒有聽過祭祀公業的人說林樑材、林篇有將土地出售，只有聽上一輩的說是承租的關係等語（見原審卷㈡第281至289頁影印筆錄）。林宗興亦於同一庭期結證：因為要辦理祭祀公業執照，所以有5個臨時委員去高先生處看資料，當時不清楚土地是買賣，只知道是租給他；其沒有代表權，只是幫忙祭祀公業整合；備忘錄寫了後也要送給臨時委員討論，若高章陽沒有把資料準備齊全給祭祀公業，備忘錄也就失效了（見同卷第291至295頁）。是依林龍雄、林宗興證詞，因為祭祀公業林德泰原管理人過世，派下員欲重新選任管理人，始與高章陽接洽；彼等對於系爭買賣契約是否真正並不知情，亦無承認系爭買賣契約之意。彼等並無代表簽約之權限，系爭備忘錄必須送給臨時委員討論；由於高章陽後來並沒有備齊資料，故系爭備忘錄已失效。則立光公司主張系爭備忘錄係對祭祀公業林德泰具有拘束力，足見系爭買賣契約為有效云云，尚無可採。

  ㈢立光公司固然主張高章陽依據系爭買賣契約第6條約定，給

　　付重測前149-2地號土地承租人即訴外人張秉鈞（由周義通代理）退租補償費6萬6727元，足見系爭買賣契約為有效云云；並提出退租協定書、退租證書與收據為證（見本院卷㈣第236-237頁、原審卷㈠第113-115頁、本院前審卷㈡第99頁

　　）。惟張貞高於本院前審110年4月20日準備程序結證稱：「

　　（問：與兩造有無親屬或僱傭等關係？）民國55年到92年間我是立光公司的股東，也負責立光公司的行銷、製作等業務

　　。92年以後就沒有參與公司的事情」、「（問：…證人與高章陽是何關係？）同胞兄弟」、「（問：提示原審卷一第103到107頁被證一買賣契約書，請證人被證一是否為當初高章陽購買系爭土地簽定的契約？）沒有錯」、「（問：此份買賣契約當時是由何人提供製作？）我去的時候契約書已經放在那邊，應該是介紹人許演隆與承租人、賣方林德泰家族已經講好了，是事先準備好的」、「（問：證人剛剛提到的土地承租人張秉鈞，證人有無看過系爭土地的租賃契約？是否知道租賃契約的內容？）契約訂約的時候，主事者是大哥張典招與二哥高章陽兩人，他們都有看過租約，…我沒有直接看到租約，我是在他們口頭討論時聽見的，租約在簽約時有擺在桌上」、「（問：提示原審卷一第113頁被證三協定書

　　，證人有無看過此份協定書？若有，在何處看到？）協定書是簽約當場有看到，簽約完成之後，我兄弟也有拿給我看」

　　、「（問：證人所說簽約當場是買賣契約簽約的時候嗎？）

　　是」、「（問：此份協定書是否也是55年3月29日當天與周義通簽署？）是當場簽署的沒有錯」、「（問：周義通是何人？）周義通應該是副司令張秉鈞派來的副官，與于文泉、高雲沛都是承租人張秉鈞派來的三個人。他們沒有特別介紹

　　，是他們三人拿租約出來的時候，我們才猜測他們是張秉鈞派來的人。租約上的承租人是張秉鈞」、「（問：周義通等3人在現場有無提出受張秉鈞委任的委任書？）現場沒有看到，因為他們提出張秉鈞所持有的租約，我們就認為他們3人是張秉鈞的人，再加上介紹人也是這麼說的」、「（問：提示原審卷一第115頁被證四，證人有無看過此份退租證書

　　？）也是在55年3月29日簽約當場我有看過，退租證書是交給我大哥、二哥兩人看」、「（問：是否知悉是何人交付退租證書給證人之大哥、二哥？）我現在不記得」、「（問：張秉鈞退租有無拿到錢？）錢是副官收的，我也不知道張秉鈞有沒有拿到錢」、「（問：提示原審卷一第115頁被證四退租證明書，退租證明書第四行之記載不要求任何地上物補償費用，是否代表張秉鈞沒有拿任何的補償費用？）錢就是張秉鈞派人來收，我不知道張秉鈞有無拿到」、「（問：提示原審卷一第114、116頁，被證三協定書的日期為55年3月28日，被證一契約日期為55年3月29日，兩個日期不同，但依證人剛剛所述兩份文件都是在55年3月29日所載，原因為何

　　？）時間經過已久，我也不記得了」、「（問：證人稱張秉鈞與祭祀公業承租土地的租約，在簽約時有拿出來，買受人這邊有無影印一份留存？）沒有」等語（見本院前審卷㈡第317-321、326-327頁筆錄）。依張貞高證詞，55年3月29日簽立系爭買賣契約時，並未親眼見到承租人為張秉鈞之租約

　　，也無影本留底以供核對。再者，退租補償費是周義通代理承租人張秉鈞收取，但是張貞高當天未看到委任書；至於張貞高證稱周義通係在55年3月29日當天書立退租協定書，但是協定書所載日期則為前一日即55年3月28日（見原審卷㈠第113-114頁），且張貞高已無相關印象。是張貞高對於55年3月29日當天處理系爭土地承租人張秉鈞之重要事項（租約、代理人委託資料、是否當場簽立協定書等節）均無法確認已有效結清租約。尚難憑以推論高章陽與祭祀公業林德泰所成立系爭買賣契約業已生效，且高章陽依據系爭買賣契約第6條除去張秉鈞租約。

　㈣系爭土地自94年至105年地價稅，係由立光公司繳納（見原審卷㈡第139-153頁繳款書、本院卷㈠第189-197頁繳納證明書），此為兩造所不爭（見本院卷㈣第139-140、239-240頁）。惟台北市稅捐稽徵處文山分處99年4月15日函通知立光公司：「主旨：祭祀公業林德泰所有本市○○區○○段O小段00、00、00、00-0、00-0、00地號等6筆土地免徵地價稅，經查土地使用分區為行水區，因地上為○○路0段000號建物並設『立光化工股份有限公司』登記使用，已非作農業使用，宗地面積依序14、6、2140、92、1、262平方公尺不符農業使用規定，核與土地稅法第22條規定不符，應自94年起恢復一般用地稅率並補徵94至98年地價稅，請查照」、「說明：一、稅捐稽徵法第21條規定第1項第2款及第2項規定，稅捐之核課期間，依左列規定：二、應由稅捐稽徵機關依稅籍底冊核定課徵之稅捐，其核課期間為5年。在前項核課期間內，經另發現應徵之稅捐者，仍應依法補徵或並予處罰…」、「二、土地稅法第4條規定略以：『土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦…三、無人管理者。…」、「三、檢附94年至98年補發一般用地稅率地價稅繳款書共5份，稅額計48萬415元，請依限繳納，以免逾期加徵滯納金…」（見本院前審卷㈡第151頁公文）。依公函意旨，可見系爭土地位於行水區，原本免徵地價稅；但99年間主管稅捐稽徵機關發現土地上有違章建物及設立立光公司登記使用，乃恢復一般用地稅率及追徵94年至98年之五年地價稅。且99年間因土地所有權人祭祀公業林德泰陷於無人管理狀態，依土地稅法第4條第1項第3款規定，主管稽徵機關遂指定土地使用人（立光公司）代繳使用區域之地價稅。是立光公司固然繳納94年至105年之地價稅，純係稅捐機關指定代繳之結果，並非祭祀公業林德泰要求其繳納。又祭祀公業林德泰於106年選任林永裕為管理人後陸續繳納106．107年度地價稅（見原審卷㈡第301、303頁繳款書），是立光公司以稅捐機關指定其繳納數年度地價稅為由，推論系爭買賣契約對祭祀公業林德泰發生拘束力云云（見本院卷㈣第239-240頁），尚嫌無憑。

  ㈤證人張貞高於本院前審110年4月20日準備程序亦結證稱：「

　　（問：提示原審卷一第103到107頁被證一買賣契約書，請證人被證一是否為當初高章陽購買系爭土地簽定的契約？）沒有錯」、「（問：此份買賣契約當時是由何人提供製作？）我去的時候契約書已經放在那邊，應該是介紹人許演隆與承租人、賣方林德泰家族已經講好了，是事先準備好的」、「

　　（問：當時林篇、林樑材有無出示其為祭祀公業林德泰管理人的證明文件？）當時有出示推選林篇、林樑材為管理人之決議資料」、「（問：提示原審卷一第109至111頁被證二，請證人確認被證二是否為證人剛剛所說的決議書？）是」、「（問：原審卷第106頁買賣契約書上的印章『公業林德泰印』，證人是否知悉當時是何人用印？) 印章是林樑材交給林篇使用，是林篇用印的，林篇的本業好像就是土地代書」

　　、「（問：55年3月29日簽約時，是否就知道祭祀公業林德泰登記的管理人還是林梓材、林家亨？）買賣土地之前，高章陽有去申請謄本，謄本上管理人的記載確實是林家亨、林梓材，究竟他們兩人是否還在世我不清楚」、「（問：契約上為何沒有要求管理人要先變更為林篇與林樑材？）選任決議書已經記載的很清楚，我們怎麼知道他們有沒有去辦理變更」、「（問：…你們有無詢問為何林梓材、林家亨為何不出來代表簽約？以及為何既然已經選任林樑材、林篇，為何與登記資料不符？）問當然是有問，林篇說還沒有去辦變更

　　。沒有提到林梓材、林家亨的狀況」等語（見本院前審卷㈡第319-320、327頁筆錄）。依其證詞，高章陽於簽約前已調取土地謄本，知悉祭祀公業林德泰係登記林梓材、林家亨為管理人，並非出面簽約之林篇、林樑材；林篇等2人雖然提出系爭管理人選任決議書，但已表明未向地政機關辦理管理人變更登記。則高章陽既明知林篇等2人並未登記為管理人，卻未要求其補辦管理人登記再行簽約，復未向祭祀公業林德泰派下員確認林篇等2人是否為新任管理人；此外，復無祭祀公業林德泰以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之情形，祭祀公業林德泰自不負表見代理責任。是立光公司主張林篇等2人代理祭祀公業林德泰訂立系爭買賣契約，構成表見代理一節（見本院卷㈣第247-254頁），亦無足採。

　㈥再者，高章陽訴請祭祀公業林德泰移轉系爭土地所有權，經107年前案判決駁回確定（見不爭執事項㈦）。從而，立光公司主張高章陽於55年3月29日向祭祀公業林德泰（林篇等2人自稱為管理人）購買重測前149-2地號等2筆土地（含系爭土地），所簽立系爭買賣契約，既未經合法代理或代表，祭祀公業林德泰主張不受系爭買賣契約拘束，應為可採。

九、祭祀公業林德泰得否請求立光公司拆屋還地？

　㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之

　　。對於妨害其所有權者，得請求除去之…」，民法第767條第1項前段、中段定有明文。立光公司在祭祀公業林德泰所有系爭土地興建系爭地上物，此為兩造所不爭（見不爭執事項㈢㈣）。立光公司固然主張其向高章陽承租系爭土地，有權占有使用系爭土地云云（見本院卷㈣第239-240頁）；惟

　　立光公司所辯稱高章陽向祭祀公業林德泰購買系爭土地一節

　　，對祭祀公業林德泰不生效力，已如前述。則其主張之租賃關係當事人為高章陽與立光公司，尚無從以占有連鎖關係主張土地所有權人祭祀公業林德泰亦受拘束，是立光公司此一抗辯，並非可採。

　㈡次按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沈默有別，單純之沈默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為（最高法院102年度台上字第682號判決意旨參照）。立光公司固然辯稱兩造成立默示使用借貸合意，其有權使用系爭土地；否則，祭祀公業林德泰提起本件訴訟亦違誠信云云（見本院卷㈣第258-263頁）。惟祭祀公業林德泰原管理人林梓材、林家亨分別在33年、45年過世（見不爭執事項㈥）

　　，此後數十年均無管理人，直到106年始選出林永裕為管理人（見第一段第㈠小段理由），並無證據足以證明祭祀公業林德泰有以何種間接方法使人推知其與立光公司有使用借貸之默示合意，難認立光公司與祭祀公業林德泰成立默示使用借貸合意。又祭祀公業林德泰本於所有權人地位，依法行使前述物上請求權，訴請立光公司拆屋還地，於法並無不合；立光公司空言其違反誠信，亦無可取。

　㈢綜上，祭祀公業林德泰本於所有權人地位，主張立光公司所有系爭地上物無權占有系爭土地，依民法第767條第1項前段

　　、中段之規定，訴請立光公司拆屋還地；為有理由，應予准許。

十、祭祀公業林德泰得否請求立光公司返還不當得利？

　㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，民法第179條前段、土地法第97條第1項定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。又土地法第97條關於基地租金上限之規定，僅適用於城巿地方供住宅用之房屋，如係供營業用之房屋，承租人得以享受商業上之特殊利益，其租金自不受該規定之限制（最高法院112年度台上字第2852號判決意旨參照）。

　㈡查立光公司無權占有使用系爭土地，並在其上興建系爭地上物，已如前述，是以立光公司無法律上原因受有相當於租金之使用利益，致祭祀公業林德泰受有相同數額之損害，故祭祀公業林德泰得依民法第179條之規定，請求立光公司返還不當得利。其次，立光公司於系爭土地上興建系爭地上物，藉以從事化學材料製造之營業，此有臺北市政府產業發展局108年11月21日北市產業工字第1086039851號函所附立光公司工廠登記資料在卷可參（見原審卷㈡第317至490頁）。立光公司不爭執上開工廠登記證仍屬有效（見本院卷㈣第362頁筆錄），至於具體占有使用情況，茲述如下：

　　⑴原審於107年9月4日會同兩造與地政人員履勘現場：「高銓卿(引導在場人員進入系爭6筆土地)系爭6筆土地之出入口鐵門週圍圍牆、地上2層樓水泥建物、儲存槽、水泥路面、噴霧塔、基地台、一層樓木造房屋、鐵皮搭建之停車場及倉庫等所有圍牆內地上物均為立光化工股份有限公司建造及使用」(見原審卷㈠第219~221、225頁筆錄）。

　　⑵依祭祀公業林德泰所提出履勘當日相片18張（見本院卷㈡第383-399頁），現場入口鐵柵門完好（編號4），機車停車棚內有二部機車停放(編號3)，穿廊入口附近停放中小型貨車1部(編號6)，廠區有多個貨箱堆置(編號7、8、9、13)，另有「噴霧塔」1座(編號10、11)、「儲存槽」數座(編號12、13、15)。其中1座儲存槽經安裝多個電信基地台（編號13、14）。部分廠房屋頂已出現藤蔓植物覆蓋(

　　　編號6）、廠房水池已呈現水生植聚集淤淺狀態（編號18

　　　）。對照立光公司觀音廠112年2至8月份，每月電費約為5萬4000元至9萬1000元（見本院卷㈢第83-96頁繳費通知單

　　　），系爭土地廠區同一期間每月電費則為4000元至7000元（見同卷第97-104頁繳費通知單）。可知系爭土地上相關營業設施雖可運作，但是目前呈現低度利用狀態，惟地上物屋頂可以安裝電信基地台。

　　⑶嗣本院囑託鴻創不動產估價師事務所鑑定系爭土地自102年12月至112年12月之租金單價（見本院卷㈢第377-378頁公函），該事務所於113年8月6日製作不動產估價報告書（下稱鴻創估價報告）：「九、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔：㈠所有權分析使用分區：…行水區…」（第4頁）、「十二、勘估標的法定使用管制或其他管制事項：㈠依臺北市土地使用分區管制自治條例第第十章之一第78-1條規定，河川區内土地及建築物使用應依水利法及相關法令規定辦理。…」（第4-5頁）、「三、個別因素分析：㈠勘估標的土地個別因素分析：1.勘估標的地段號：○○段○小段00、00-0、00地號。2.總面積：2,494m2(754.44坪）。3.基地最大寬度：55公尺。4.基地最大深度：26公尺。5.面前道路名稱：○○路○段。6.道路寬度：20公尺。…9.土地使用分區：行水區。10.法定建蔽率：無。…12.土地使用現況：閒置工廠、辦公室及住家，附停車場。13.其他：有一處無主墳墓，另兩處不明確」、「㈡建物個別因素分析：1.結構：木石磚造(磚石造）、鋼鐵造。2.建築型態：…工廠兼住家。3.建築樓層

　　　：地上2層。4.格局：…辦公室與住家。5.屋齡：49.2年（以民國57年10月1日門牌編訂日期視為建築完成）。…9.使用現況：閒置工廠、辦公室及住家使用。…11.維修情況：普通。12.外觀維護：普通。13.車位型態：露天平面。14.其他說明事項：無」（第17-18頁）。

　　⑷鴻創估價報告並記載：「肆、價格評估：二、估價方法之選定及選用該方法之理由：㈠估價方法之選定：…1.租賃實例比較法…2.積算法…。3.收益分析法：…」、「㈡選定之理由：考量本案不動產之性質、交易習慣及市場供需評估其合理市場價格。估價方法之選定以租賃實例比較法

　　　、積算法進行建物價值評估（第19-20頁）。可知鴻創估價報告分別採用租賃實例比較法、積算法進行評估；其中租賃實例比較法評估過程見第20-37頁，積算法評估過程見第38-46頁。「四、結論：經本所不動產估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及專業意見分析後，採用租賃實例比較法、積算法等二種估價方法進行評估，最終價格決定如下：㈠租賃實例比較法決定之租金單價：201元/坪/月。㈡積算法決定之租金單價：196元/坪/月。㈢最終決定土地租金單價：198元/坪/月…」

　　　、「㈣各期土地租金價格考量周遭租金價格無巨幅波動，故參考行政院主計處公布之物價指數(消費者物價房租類指數），以評估基準日即民國106年12月為基期（198元/坪/月）…」（第47頁），因而估定102年12月至112年12月，各期租金單價與總價如估價報告第47-50頁表格（即本判決附表3之A至G項）。

　㈢估價師紀國鴻於本院113年12月16日準備程序，就估價報告所載委託人、履勘連絡過程、現場狀況、估價所參考資料、估價過程等事項，結證如下：

　　⑴紀國鴻證稱：「（問：提示『出件日期113年8月6日，鴻創不動產估價師事務所估價報告書（下稱鴻創估價報告）

　　　』，是否證人紀國鴻所為估價？）是的」、「（問：鴻創估價報告是何人囑託（委託）鴻創不動產估價師事務所估價…？）原本是臺灣高等法院來函…。公文第四點記載鑑定費用聯絡黃金昌律師繳納，我們聯絡黃律師時請他簽立一張『不動產估價委託書』，請委託人簽名用印，委託書是由高銓卿簽名及蓋章（當庭拍照附卷，原件發還）」等語（見本院卷㈣第84-85、121頁），紀國鴻業已說明係受本院囑託估價，並依囑託函向高銓卿收取估價費用，遂於

      鴻創估價報告封面記載委託人為高銓卿。則祭祀公業林德泰認為鴻創估價報告封面記載委託人係高銓卿，足見其立場偏頗云云（見同卷第171頁），尚無可採。

　  ⑵紀國鴻另證稱：「（問：本院113年6月13日公文（下稱本院囑託函）…鴻創不動產估價師事務所進行履勘時，有無通知蔡律師等人？…）我一開始都是聯絡黃律師。現場勘查時只要有人可以帶我們過去，不限於委託人。所以我都是聯絡黃律師帶我們去現場。因為他說高先生有提到高先生可以配合的履勘時間」、「113年7月11日履勘時有一張『現場勘查紀錄表』，當天除了高先生以外，黃律師、吳律師及蔡律師及林永裕都有到場（當庭拍照附卷，原件發還）。我不太記得其他人是由何人通知到場，可能是蔡律師、吳律師打電話問我，也有可能是黃律師通知他們的」

　　　、「（問：113年7月11日履勘現場時，祭祀公業林德泰人員、蔡文玉律師是否全程參與？）林永裕、蔡律師全程都在場。現場勘查紀錄表有簽名的人都是全程參與」、「（

　　　問：祭祀公業林德泰或蔡文玉律師，在履勘當天對履勘程序有無異議？有無表示要提供資料做為估價參考？）印象中書記官有通知我要通知另外兩方的律師（吳律師及蔡律師）到場，我有試著打電話聯絡，但是我忘記了有沒有聯絡到。好像我們沒有通知到蔡律師，蔡律師在履勘當天可能有表示一些程序的意見，但是我沒有印象。印象中蔡律師他們沒有說要提供其他資料做參考」（見本院卷㈣第85-86頁筆錄、第123頁）。是以紀國鴻嘗試連絡祭祀公業林德泰訴訟代理人等人會同履勘，雖然不記得連絡結果，但是113年7月11日，祭祀公業林德泰管理人林永裕、訴訟代理人蔡文玉律師均到場並全程參與會勘。祭祀公業林德泰主張紀國鴻於履勘過程違反程序正義，偏頗不公云云（見同卷第171-172頁），亦非可取。

　　⑶紀國鴻證稱：「〔問：鴻創估價報告第2頁記載：…本不動產估價報告書評估結果係在委託人提供之估價條件下形成，…』，請說明：㈠上述記載是否表示鴻創估價報告是依據高銓卿提供之估價資料而做成？㈡所謂『避免誤用

　　　』，是指何種情況下會產生誤用？〕答：㈠一開始按照法院的囑託函鑑定事項所提供的資料，這部分就是摘要第2頁㈤估價條件第2點。其他就是現勘以後我們做的一些說明，在同頁㈤估價條件第3點。㈡『避免誤用』是指我們估價報告是針對估價報告書所列的條件加以評估，如果估價條件改變，最終的估價結果可能會有變動。所以避免誤用是限定於本件的估價條件而已」、「〔問：本院囑託函記載『二、請鑑定系爭土地下列情形之正常租金與限定租金：…』：⑴鴻創估價報告勘估標的則包含『土地及建物

　　　』…，原因為何？…⑵報告書勘估標的之不動產型態係『

　　　閒置工廠』，勘估標的之土地有『部分空地做為停車場使用』…，原因為何？〕答：㈠現場勘查以後，系爭土地上確實有數筆建物，而且委託人也有提供相關的測量資料，所以勘查後我們決定是用房地合一的方式做租金的評估，然後再區分房屋及土地所占的租金比例」、「如果土地上有建物，仍然只單純估算土地的租金，要看情況才能做這種估價。本件土地是在行水區，屬於不可開發的，市場價值比較低；如果是屬於可開發性的土地，建設公司有可能考慮只買土地，這時候評估我們就只考慮土地」、「㈡我們認定的閒置工廠是現場沒有在運作的廠房，這點和它是否能做為停車場使用是不同的項目。工廠呈現閒置狀態和土地是否做為停車場使用，是互不相干的，因為可以分別出租」、「〔問：本院囑託函記載『二、請鑑定系爭土地下列情形之正常租金與限定租金…』，鴻創估價報告似乎只估計正常租金？〕答：在鴻創113年4月25日的回函（本院卷㈢第279-283頁）說明二的部分有提到正常租金與限定租金的差異，並且有說明限定租金是屬於續約或不動產合併為目的所形成的租賃價值，但本件並不是這種情形；因為本件是建物的所有人占用土地，所以只評估正常租金」等語（見本院卷㈣第86-88頁筆錄）。即紀國鴻業已說明參考原法院107年9月履勘資料，以及現場履勘資料而做成估價報告，但是估價報告限於當時估價條件，若是估價條變動，則不再適用。又系爭土地上有建物，鴻創估價報告係以房地合一而估定租金再計算土地所占租金數額，閒置工廠情形下，仍可估計土地做為停車場使用之租金。系爭土地並無租賃關係，因此並無「限定租金」之條件，只進行「正常租金」之估定等情。是以祭祀公業林德泰認為紀國鴻並未客觀蒐集資料，估價標的與現況有所出入，且未依本院囑託估定「限定租金」云云（見本院卷㈣第172-173頁），應屬誤會。

　　⑷紀國鴻證稱：「（問：鴻創估價報告第4頁第十段記載：領勘人高銓卿表示，成品區前方坐落1區無主墳墓，現況雜草叢生『無法辨識』；第17頁勘估標的土地個別因素分析之三、㈠、13則記載：『有一處無主墳墓』？二者是否相符？）答：『無法辨識』是指無法辨識墓碑的碑文，無法判斷墓碑的主人是何人。但是高銓卿有明確指出墳墓的位置，且有說明過去有人前來祭拜，所以記載無主墳墓，但是因為可能時間久遠無人再來祭拜，所以現場雜草叢生

　　　」、「（問：系爭土地上無主墳墓共計占用面積多少？…儲存槽後方與鄰地間尚有2區無主墳墓…）當時是由高銓卿口述並指明『儲存槽後方與鄰地間尚有2區無主墳墓』位置，但因現場無明確的墓碑，該處被樹葉的蓋住，人也無法行走，該處是斜坡，都是落葉所覆蓋。鴻創估價報告第55頁，左側三張相片中間那一張就是斜坡的2處無主墳墓，右上方那一張就是高銓卿帶我們去勘查的『無碑文』無主墳墓（因現在有雜草，我們不方便去把雜草撥開，所以不知道有無墓碑）」等語（見本院卷㈣第88-89頁筆錄

　　　）。即紀國鴻已說明對於現場墳墓之勘查方式及限制；祭祀公業林德泰認為其勘驗結果與實際不符云云（見同卷第173-174頁），應屬主觀認知標準差異所造成，尚不得認為鴻創估價報告勘察墳墓與實況不符。

　　⑸紀國鴻另證稱：「〔問：鴻創估價報告係以『106年12月1日』作為勘估標的之租金比準價格日期(見報告書摘2頁、第21、26、31頁)。但是比較標的1、2、3及比較標的7、8、9之價格日期，與上開勘估標的價格日期是否相去甚遠…？這些標的物是否適合做為比較標的？〕答：本件的價格日期橫跨年度比較長從102年12月到112年12月，所以我會先選擇一個中間的價格做為基準，也就是106年12月1日做為價格基準」、「本件土地上建物有兩種形態，一種是一樓做為工廠，一種是二樓做為住家，所以要分成兩種情形來估價」、「租賃標的1、2、3都是屬於工廠型態，按照目前實價登錄的規定，租賃的資料並沒有強制做實價登錄，所以我們搜尋資料比較困難，所以我們從實價登錄及591租屋網去找相關的資料，也就是租賃標的1、2、3」、「租賃標的7、8、9是車位的租賃案例，這部分沒有實價登錄資料，是我們去現場調查所得」、「〔問：鴻創估價報告第23頁記載，比較標的1、2、3區域因素之內部細項(包括交通運輸、自然條件、公共設施、發展潛力等)，其調整百分率均為『0%』；為何最後之區域因素調整百分率卻分別為『2%』、『2%』、『1%』？…〕答：按照我的工作底稿，租賃標的1、2、3的『交通運輸』之『捷運之便利性』的調整百分率應該是2%、2%、1%（估價報告這部分都是記載為0%，是誤載）。所以最下方之區域因素調整百分率分別為『2%』、『2%』、『1%』是正確的」、「〔問：鴻創估價報告第21頁記載，比較標的1新北市○○區○○路○段00巷00號建物，其1、2、3樓面積分別為150.46坪、158.82坪、142.10坪。請說明：⑴上述記載所依據之資料為何？⑵上述記載是否與被上訴人附證24之建物登記謄本等資料相符？…⑶鴻創估價報告所載建物之公設比為「24.82%」，對照附證24，…其公設比是否應為『1.81%』？〕答：㈠上述記載是依照謄本換算的，謄本裡面有地下層349.78平方公尺，但是我們會換算成公設。㈡差異在於地下層是否換算為公設。㈢屋頂突出物20.63平方公尺、地下層349.78平方公尺在我們估價實務都會換算成公設，因此公設比是24.82%」、「〔問：鴻創估價報告第21頁記載，比較標的2新北市○○區○○路○段000巷00號建物，1樓面積為81.31坪，2樓面積為81.16坪。對照被上訴人所提出附證25建物登記謄本等資料，上述記載是否與謄本等資料相符？（本院卷㈣第63頁）…〕答：這間房屋沒有地下室，但是有屋頂突出物6.17平方公尺，所以會將一、二層的專有部分去攤算屋頂突出物。一樓有平台25.70平方公尺，我們會與一樓的專有部分240.02平方公尺合併計算，再計算一樓的公設比例為何。二樓有陽台25.21平方公尺，我們會與二樓的專有部分240.02平方公尺合併計算，再計算二樓的公設比例為何」、「一般代書的計算方式有兩種，有人是只用主建物的面積去計算公設的比例，有人是主建物和附屬建物（平台或陽台）的總面積去計算公設的比例。本件是以主建物及附屬建物去合併計算公設比例」、「（問：鴻創估價報告第31頁比較標的7、8、9，資料來源為『現勘調查』。這是何人提供的資料？）這是我們現場看的。租賃標的7、8現場都有看板記載停車位每月租金的數額，印象中租賃標的9是在591租賃網有資料。因為我們只是現場記下來，並非實價登錄的資料，所以比較難顯現在鴻創估價報告，我們只有去現場看，沒有拍照」等語（見本院卷㈣第89-91、95頁筆錄）

　　　。紀國鴻已說明鴻創估價報告之價格日期為106年12月1日，雖然與比較標的1、2、3、7、8、9有所間隔，此係價格日期長達10年（102年12月至112年12月）所致，做選取中間日期即106年12月1日為價格日期；各項標的之公設比例計算也符合估價原則。是祭祀公業林德泰質疑前述鴻創估價報告部分比價標的與價格日期相去甚遠、公設比例計算有誤云云（見本院卷㈣第175-177頁），亦嫌無據。

　　⑹紀國鴻並稱：「〔問：依鴻創估價報告第24頁記載，勘估標的之屋齡為49.2年，與比較標的1之屋齡(33.7年)相差15.5年，其個別因素調整修正百分率為「-1%」；而勘估標的與比較標的3之屋齡(30.4年)相差18.8年，其調整修正率為「-3%」。則比較標的1與比較標的3之屋齡分別是15.5年、18.8年，二者差距僅3.3年，為何二者屋齡調整修正率分別是「-1%」、「-3%」？〕答：鴻創估價報告第23頁『比較法重要估價修正原則』第1點屋齡：21-30年調整-3%、31-40年調整-1%，因此第24頁的調整就分別是-1%及-3%」、「（問：…有要求立光公司提出基地台的相關租約，或向NCC詢問相關租金）答：在113年4月25日回函（本院卷㈢第279-281頁）有說明這部分不屬於我們估價的範圍」等語（見本院卷㈣第91、96頁筆錄）。即紀國鴻業已說明屋齡對估價比例之計算原則，現場基地台租金不在鴻創估價報告估價範圍等情。則祭祀公業林德泰仍質疑鴻創估價報告之正確性（見同卷第178頁），亦無可採。

　㈣祭祀公業林德泰固然主張應按誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱誠正估價報告）所估定比準租金「430元/坪/月」為基準（見誠正估價報告第27、32

　　、33頁），故立光公司所受有附表4所載不當得利云云（見本院卷㈣第159-162頁）。惟查：

　　⑴「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限」，不動產估價技術規則第14條定有明文，可知不動產估價原則上應採取二種以上估價方法進行估價。

　　⑵誠正估價報告載明：「肆、價格評估方法及估算過程：…二、估價方法選用：㈠本次勘估作業以比較法為估價方法，考慮市場供需及交易慣例評估其合理市場價格。而『不動產估價技術規則』對於各種估價方法之定義如下：1.比較法…。2.收益法（直接資本化法）：…。3.成本法之土地開發分析法：…。4.成本法…」、「㈡不動產估價技術規則第132條規定新訂租約之租金估計，得採下列方式為之：一、以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。二、以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。三、分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間内之淨收益，再加計必要費用」、「㈢綜合上述，依勘估標的特性，採用租質實例比較法加以評估。勘估標的之使用分區為行水區（河川區），且區域内河川區買賣案例稀少，以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用亦不適用，故本報告僅採用比較法評估，特此說明」（見第22-23頁），可知誠正估價報告僅採用比較法進行估價。

　  ⑶估價師林金生於本院113年3月27日準備程序結證稱：「（

　　　問：鑑定系爭土地租金時。依不動產估價技術規則第14條前段，是否應以二種以上方法進行勘估？）是的。但是它的條文但書（後段）有提到如果勘估標的情況特殊，無法以兩種方式評估時，得以一種方法評估」、「（問：誠正估價報告書採用幾種方法勘估？原因為何？）誠正估價報告書第22-23頁有記載，只用一種方法。勘估標的是行水區，買賣案例非常少，也無法知道買賣價格難以以收益法的方式去計算租金，所以收益法無法適用。本件只能以比較法去估計租金」、「〔問：關於不動產估價技術規則第14條後段（但書），有無相關規範指示處理方式。(提示

　　　：誠正估價報告書第22頁末2行起至第23頁及第36頁）〕是的。第22、23、36頁都有提到」、「（問：所謂的三種估價方法是哪三種？）成本法、比較法及收益法。本件也無法使用成本法去估算租金。因為如果是一般的荒地可以計算投資及開發的成本，但是本件是河川地無法用這種估價方法去計算」、「〔問：(提示中華民國不動產估價師公會全國聯合會第三號估價作業通則：採取單一種估價方法之適用情況)，林金生估價師有無補充意見？〕作業通則只是把不動產估價技術規則第14條後段講得更清楚。這是公會讓估價師有更明確的遵循方向，所以制定作業通則，只是更詳細的說明而已。本件勘估按照作業通則估價結果仍然相同」等語（見本院卷㈢第224-225頁筆錄），是以估價師林金生證稱系爭土地位於行水區，以致比價案例稀少，僅能以比較法評估租金。

　　⑷綜上，系爭土地位於行水區，比價案例稀少，以致誠正估價報告僅按比較法評估租金；固然符合不動產估價技術規則第14條但書規定。但是，鴻創估價報告於相同情境下，仍排除困難，兼採租賃實例比較法與積算法以評估租金，

　　　相較之下，誠正估價報告僅按比較法評估租金，應認前者

　　　更符合不動產估價技術規則第14條規範意旨，應認鴻創估價報告精確度較高。則祭祀公業林德泰主張按誠正估價報告估價結論核算系爭土地租金（即附表4），尚非最精確數據，故為本院所不採。

　㈤立光公司固然抗辯祭祀公業林德泰請求不當得利應按系爭土地申報地價年息3%核算云云（見本院卷㈣第102-103頁表格

　　）；惟此一主張顯然忽略系爭土地現況（廠房等設備仍可使用）、經濟價值、立光公司占有土地所獲致利益等因素，也未考量鄰地租金，故為本院所不採。

　㈥依最高法院判決意旨，下列不當得利爭議經發回更審：「㈠立光公司應給付自102年12月12日起至106年12月31日止之不當得利366萬2107元本息（計算式：2,599,079+1,063,028=

　　3,662,107），及自107年1月1日起至返還系爭土地止之每月不當得利5萬7208元（計算式：40,046+17,162=57,208）」（參見附表1第五欄註1。原審卷㈠第276頁聲明逾此部分，業經本院前審駁回，未據不服）、「㈡追加聲明：立光公司應另給付102年12月12日起至106年12月31日止之不當得利583萬1,267元，及自109年12月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。暨自107年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月再給付祭祀公業林德泰25萬9,351元」（參見附表1第五欄註2，本院前審卷㈠第306頁追加聲明逾此部分業經本院前審駁回，未據不服）。茲分述如下：

　　⑴立光公司占用系爭土地，自102年12月12日起至106年12月31日不當得利總額為714萬6936元（即附表3第2、15、28、41、54欄之G項金額總數）；自107年1月至112年12月之不當得利分別如附表3第55至131欄之F項；自113年1月起直至返還系爭土地，每月不當得利為16萬1449元（即附表3編號131欄之F項）。

　　⑵是以祭祀公業林德泰於原審訴請立光公司應給付366萬2107元（自102年12月12日起至106年12月31日止之不當得利

　　　）本息，及自107年1月1日起至返還系爭土地止之每月不當得利5萬7208元；為有理由。原判決僅准許附表1第二欄第⑵項之請求，尚有未洽。祭祀公業林德泰關於附表1第五欄第㈡項第⑵點之附帶上訴，為有理由，應予准許。

　　⑶祭祀公業林德泰下列追加請求，亦屬有理由，應予准許：

　　　①立光公司應另給付102年12月12日起至106年12月31日止

　　　　之不當得利348萬4829元（計算式：7,146,936-3,662,107=3,484,829）本息。

　　　②暨自107年1月1日起至112年12月31日日止，按月另給付如附表3第55欄至131欄之H項金額（即F項租金各扣除5萬7208元後餘額）；自113年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月另給付10萬4241元（計算式：161,449-57,208=104,241）。

　　⑷祭祀公業林德泰其餘請求，並非可採，應予駁回。

十一、綜上所述：

  ㈠祭祀公業林德泰依據民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定，先位訴請：「⑴立光公司應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A、B、C、D、E部分之地上物予以拆除，並將系爭土地全部返還祭祀公業林德泰」、「⑵立光公司應給付祭祀公業林德泰366萬2107元，及自107年12月11日民事訴之聲明變更狀繕本送達翌日（即107年12月15日，見原審卷㈠第295頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自107年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付祭祀公業林德泰5萬7208元」，為有理由，應予准許。關於原審判准祭祀公業林德泰請求部分，於法並無違誤；立光公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審就前揭應准許部分（即「立光公司應給付106萬3,028元，及自107年12月15日起至清償日止

　　，按年息5%計算之利息，及自107年1月1日起按月給付1萬7,162元」）為祭祀公業林德泰敗訴之判決，尚有未洽；祭祀公業林德泰附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；應由本院廢棄改判如主文第3項所示，並依據兩造聲請為准免假執行之宣告。

  ㈡祭祀公業林德泰依民法第179條之規定，追加訴請：「⑴立光公司應另給付348萬4829元，及自109年12月17日追加狀繕本送達翌日（即109年12月18日，見本院前審卷㈠第285頁送達資料）起至清償日止，按年息5%計算之利息」、「⑵暨自107年1月1日起至112年12月31日止，按月另給付祭祀公業林德泰分別如附表3第55欄至131欄之H項金額；自113年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月另給付10萬4241元」，為有理由，應予准許；爰判決如主文第4項，並依據兩造聲請為准免假執行之宣告。其餘追加不當得利之請求，為無理由；應予駁回；該部份假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。〔祭祀公業林德泰陳明先位拆屋還地請求有理由時，只需審理先位不當得利請求（見本院卷㈣第355頁），是本件備位訴訟之審理條件即未成就，本院無庸再為審酌〕。

十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經

　　斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。

十三、據上論結，本件立光公司上訴為無理由，祭祀公業林德泰

　　附帶上訴與追加之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第390條第2項、第392條第2項，第79條前段，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日

                    民事第十一庭       

                        審判長法　官  李慈惠

                              法　官  謝永昌

                              法　官  吳燁山

正本係照原本作成。

如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　  月　　26　　日

　　　　　　　　

                              書記官  莊雅萍

　　　　　　　　　　　　　　　

附表1：祭祀公業林德泰請求（含原審聲明、附帶上訴、追加、

       減縮）與判決情形

      （立光公司反訴遭駁回確定，不予贅述）

附表2：祭祀公業林德泰55年間派下員名冊（見本院卷㈠第54頁)

附表3：

附表4：（參見本院109年度重上字第400號判決附表二）

一、依誠正估價報告計算之不當得利數額：

  ※102年12月12日至102年12月31日為19萬7,367元。

    計算式：30萬5,919元×（20/31）=19萬7,367元（元以下四捨五入）

  ※103年：368萬5,978元。

  ※104年1月1日至104年12月17日止為357萬8,061元。

    前11個月總和340萬7,506元

    104年12月1日至17日：31萬1,012元×（17/31）=

    17萬0,555元

    340萬7,506元＋17萬0,555元=357萬8,061元

  ※104年12月18日至104年12月31日止為14萬0,457元。

    計算式：31萬1,012元×（14/31）=14萬0,457元

  ※105年1月1日至106年12月31日止為753萬1,761元。

    計算式：374萬8,556元＋378萬3,205元=753萬1,761元

  ※102年12月12日至104年12月17日之金額共計為746萬1,406     元。  

    計算式：19萬7,367元＋368萬5,978元＋357萬8,061元

            =746萬1,406元

  ※104年12月18日至106年12月31日之金額為767萬2,218元。

    計算式：14萬0,457元＋753萬1,761元=767萬2,218元

二、祭祀公業林德泰於原審（包含附帶上訴）請求自102年12月12日至106年12月31日之不當得利數額為366萬2,107元（見本院前審卷㈠第137頁）。

   【註：依祭祀公業林德泰之書狀記載，102年12月12日至102年12月31日之請求金額為5萬0,862元《計算式：4萬3,620元＋1,653元＋5,589元=5萬0,862元（本院前審卷㈠第135至137頁）》；103年1月1日至106年12月31日金額共計366萬2,107元《計算式：314萬0,664元＋11萬9,011元＋40萬2,432元=366萬2,107元》，總計超過366萬2,107元，惟祭祀公業林德泰僅請求366萬2,107元，並僅就原審就此期間所判命給付之259萬9,079元與366萬2,107元之差額106萬3,028元為附帶上訴（見本院前審卷㈠第137、139頁、卷㈢第43頁），自以祭祀公業林德泰聲明金額為準。】

三、依祭祀公業林德泰於本院前審之主張，計算其於原審（包含附帶上訴）請求之102年12月12日至104年12月17日止不當得利數額為182萬1,156元。

    計算式：366萬2,107元×（736/1480）=182萬1,156元

四、依誠正估價報告計算102年12月12日至104年12月17日之金額

　　746萬1,406元，超出182萬1,156元部分，時效已消滅。故自102年12月12日至104年12月17日止，祭祀公業林德泰得請求立光公司給付之不當得利為182萬1,156元。

五、祭祀公業林德泰自102年12月12日至106年12月31日止得請求之不當得利數額為949萬3,374元。

    計算式：182萬1,156元＋767萬2,218元=949萬3,374元。

六、祭祀公業林德泰自107年1月1日起至立光公司返還系爭土地之日止，按月得請求之不當得利金額為31萬6,559元。

　　【依誠正估價報告第33頁），107年1月1日以後每月租金數額至少為107年1月之31萬6,559元】

 附表5；本判決主文第三項之假執行擔保金、免假執行擔保金

 

附表6：本判決主文第四項之假執行擔保金、免假執行擔保金