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112年度上字第1064號

上  訴  人  陳伯勳 

參  加  人  周國華 

被 上訴 人  毛怡婷 

訴訟代理人  張育銜律師

複 代理 人  廖婉茹律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年3月16日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1811號第一審判決提起上訴，本院於113年2月6日言詞辯論終結，判決如下：

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。

一、被上訴人主張：伊於民國110年8月11日經原法院民事執行處（下稱執行法院）107年度司執字第131047號執行事件（下稱系爭執行事件、執行程序）拍定取得原為參加人所有如附表所示坐落臺北市○○區○○段○○段000○000○000○000○0000○號建物及同小段252地號土地（下稱系爭房地）之所有權，於同年8月25日取得權利移轉證書，並於同年9月2日辦理所有權移轉登記，但上訴人佯稱就系爭房地有租賃關係（下稱系爭租賃關係），致系爭房地拍賣後不點交，惟系爭租賃關係並不存在，縱認存在，亦屬未經公證之未定期限租約，對伊不生民法第425條第1項之效力，上訴人無權占用系爭房屋，並受相當於每月租金新臺幣（下同）12萬元之不當得利等情。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命上訴人應將系爭房地騰空遷讓返還予被上訴人，並自110年8月25日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付被上訴人12萬元之判決。並願供擔保請准宣告假執行。【原審判決上訴人應將系爭房地騰空遷讓返還被上訴人，並自111年9月2日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付被上訴人8萬3962元，且各准免假執行，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述】並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人及參加人則以：參加人於93、94年間陸續取得系爭房屋1至4樓所有權，於103年間以系爭房地向訴外人華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行）抵押貸款，由上訴人及子女為參加人清償貸款，上訴人對參加人共有3000萬餘元之債權，伊等2人乃成立系爭租賃關係，原約定租金每月3萬元，後調整為4萬5000元，並以上訴人對參加人之債權抵付租金，本院110年度抗字第1259號裁定廢棄執行法院除去系爭租賃關係之命令，可見系爭租賃關係確屬存在，且效力及於被上訴人，又被上訴人並未取得系爭房地之地下室，無權禁止上訴人進入使用，上訴人並非無權占有，亦無不當得利可言等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、法院之判斷：

　㈠查參加人前於103、104年間將其當時所有之系爭房地為華泰銀行設定擔保債權總金額為1440萬元、960萬元之最高限額抵押權，嗣華泰銀行聲請拍賣抵押物，由被上訴人於110年8月11日經系爭執行程序拍定取得系爭房地所有權，於同年8月25日取得權利移轉證書，並於同年9月2日辦理所有權移轉登記，因系爭租賃關係爭議未決，執行法院拍賣後不點交，上訴人繼續占用系爭房地，被上訴人於112年10月18日始依原審判決循假執行程序點交受領系爭房地等事實，業據本院調取系爭執行事件全卷核閱無訛，且有執行影卷可參，並經被上訴人陳明（本院卷238頁），及有權利移轉證明書、110年7月15日拍賣公告（原審卷㈠23至37頁）、系爭房地登記謄本暨權利異動索引（原審卷㈠121至199頁）、臺北市建成地政事務所函及建物測量成果圖（原審卷㈠201至203頁）可稽，合先敘明。

　㈡上訴人抗辯就系爭房地有系爭租賃關係存在乙節，並不可採，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房地，為有理由：

　　⒈上訴人抗辯其與參加人間就系爭房地成立系爭租賃關係，並以其對參加人之債權抵付租金，系爭租賃關係效力及於被上訴人，其有權占用系爭房地等情，為被上訴人否認，上訴人應就其主張系爭租賃關係存在一事負舉證之責。

　　⒉惟查，上訴人於111年6月8日答辯狀先係自陳其與參加人未簽立任何租賃契約等語（原審卷㈠107頁）。復於111年7月18日答辯狀陳述略以：「…上訴人夫婦子女持有參加人3000萬元以上債權，自始未曾交付系爭房地予參加人使用，何有與其簽立租約之事實及必要？截至債權銀行108年2月19日具狀陳報時止，2樓有張育銓租用中，上訴人配偶蔡秀蓮豈有可能於106年5月1日起即另向參加人承租」等語（原審卷㈠233、235頁）。又於111年7月20日原審言詞辯論期日改稱有向參加人承租系爭房地等語（原審卷㈠310至311頁）。再於111年8月29日陳報狀陳述略以：「…上訴人及家人窮一切人、物、財力維持系爭房地產權完整…依雙方約定由上訴人及家人自歷來代付、代償銀行本利之債權中，每月提出3萬元酌抵每月租金，再以承租名義占有、使用系爭房地…參加人違反雙方約定及與債權銀行和解協議意旨…未克盡善良管理人責任維護系爭房地產權完整無瑕，致遭各方非法霸凌甚至拍賣…自110年2月24日進行拍賣起…變更原約定內容，即以上訴人及家人前代付、代償、代墊債權中，每月提出4萬5000元抵充每月應付租金」等語（原審卷㈠335、337頁）。另於111年11月17日原審言詞辯論期日陳述略以：「系爭房地過戶予參加人時，確實沒有交付價金，房子沒有交付給參加人使用，所以就有成立租賃關係…沒有正式的書面契約，有口頭的租賃契約。（問：系爭租賃關係成立時間？）從系爭房地拍定以後。（問：拍定以前與參加人有無租賃契約？）有，從大約94年房子登記給參加人時開始，當時租金每月3萬元，因為我們有互相僱傭及合夥關係，所以我有墊錢的部分就抵銷了，是不定期租賃合約，拍定以後，每月租金4萬5000元，並從參加人欠我的錢去抵，拍定以後也是不定期租賃合約」等語（原審卷㈠348、349頁）。又於111年12月22日答辯狀陳述略以：「參加人自83年即任職上訴人事務所…以鉅額業務收入及買賣房地款項入其帳戶，未曾訂定任何書面契約，系爭租賃關係為諾成契約，不以訂立書面租賃契約或支付押租金為成立要件，與民法第425條不定期租約有間，以債抵租有屆期之日，雙方約定如於5年內未盡清償，租期應以5年為限」等語（原審卷㈠494、495頁）。再於112年2月16日原審言詞辯論期日陳述：「系爭租賃關係從94年開始，當時約定從我釐清他的銀行債務及訴訟費用都是我付的，有約定不能返還就要變更確定的租金，雖然是沒有定期的租約，但是有訂以5年為準…有約定被拍賣時，條件成就才開始算5年」等語（原審卷㈡52、53頁）。綜上以觀，上訴人對於其與參加人間究竟有無系爭租賃關係存在、系爭租賃關係何時成立、是否訂有期限、租賃內容為何、上訴人據以抵付租金之債權究竟為何、債權金額究竟如何計算而得等節，前後陳述顯不一致，互為矛盾，其所提出之貸款繳付明細、支付命令、參加人存摺內頁交易明細、匯款證明等（原審卷㈠261、267、275至277、451至461、463至473頁），亦無從遽認系爭租賃關係存在，則其抗辯基於系爭租賃關係有權占有系爭房地云云，難認可採。

　　⒊再查，上訴人與參加人於系爭執行程序中，迭番聲明異議並爭執系爭租賃關係存在，執行法院於110年3月15日所為第2次拍賣公告本以：「系爭房地1樓現由上訴人使用中並主張存有租賃關係（下稱甲租賃），拍定後不點交；系爭房地2樓拍定後點交，但參加人及第三人主張有租約（下稱乙租賃）聲明異議被駁回，如經上級審廢棄，則改為不點交；系爭房地3樓、4樓出租予上訴人，租期自106年8月15日起至107年8月14日止，上訴人稱與參加人目前仍有租約（下稱丙租賃），拍定後不點交」為拍賣條件（下稱系爭拍賣條件），嗣於110年4月1日依執行債權人華泰銀行聲請，以「系爭房地以最低拍賣價額3369萬元進行第1次拍賣，因廢標未拍定，而甲、乙、丙租賃均由參加人於華泰銀行抵押權設定後，依序於000年0月00日出租予第三人張育銓，於000年0月0日出租予第三人蔡秀蓮，於000年0月00日出租予上訴人，租期屆滿後，均由上訴人以租抵債續為占用，已影響華泰銀行抵押權」為由，命令除去租賃（下稱系爭除租命令），上訴人對系爭除租命令聲明異議及抗告後，經本院110年度抗字第1259號裁定認為：「系爭租賃關係存否之實體上爭執，固非執行法院得予實質審究，惟系爭房地鑑定總價為3000萬餘元，第1次拍賣所定最低拍賣價格為3369萬元（執行影卷㈠144至145頁、卷㈡9至10頁），遠高於華泰銀行執行債權1867萬1103元本息、違約金及執行費，110年4月7日進行第2次拍賣，嗣改定110年8月11日為之，所定最低拍賣價格為3200萬5500元（執行影卷㈣6至10頁、卷㈤），亦遠高於執行債權，又系爭房地第1次拍賣有第三人以總價3805萬2000元投標，但因保證金支票未經背書而廢標（執行影卷㈣136至140頁），廢標難認與系爭租賃關係存否有關，自難據謂系爭租賃關係影響華泰銀行抵押權，況系爭房地於110年8月11日進行第2次拍賣，其公告已記載系爭除租命令若經異議撤銷確定，系爭房地拍賣後不予點交，仍由被上訴人以總價3912萬9990元拍定（執行影卷㈥），可見系爭房地縱未除去租賃於拍定後不點交，仍得順利拍賣，所得價款並足以滿足華泰銀行之執行債權，華泰銀行抵押權所擔保之債權不因系爭租賃關係存否而受影響」等情，因而裁定廢棄系爭除租命令，系爭房地因而拍定後不點交，有本院110年度抗字第1259號全案影卷可佐。可知本院上開裁定並未實體審究系爭租賃關係存否，係因系爭房地總價遠高於執行債權數額，不論系爭租賃關係存否，均不影響執行債權滿足獲償，因而廢棄系爭除租命令。又強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人拍定後不得向執行法院聲請點交而已，並非逕認債務人或第三人即有實體上合法占有之權源。是縱令拍賣公告上註記不點交，亦僅限制拍定人不得向執行法院聲請點交而已，不能遽認上訴人就系爭房地即有正當占用之權源，上訴人執此抗辯基於系爭租賃關係有權占有云云，自不足為採。另被上訴人拍定取得之標的物不包括系爭房地之地下室，被上訴人起訴請求範圍亦不及於地下室部分，上訴人關於地下室使用權屬之爭執，要與本件無關，併此敘明。

    ⒋此外，上訴人陳明不再主張就系爭房地有借名登記關係存在（本院卷236頁），且未再舉證證明就系爭房地有何占有使用之正當權源，是被上訴人主張上訴人無權占用系爭房地乙節，要屬可採。從而，被上訴人本於系爭房地之所有權人地位，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房地，為有理由。

  ㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自110年9月2日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利8萬3962元，為有理由：

　　⒈按無權占用他人建物，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通念，所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利。則被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人自110年9月2日被上訴人登記為系爭房地所有權人之日起，至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利，洵屬有據。

　　⒉又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，不受土地法第97條規定之限制。查系爭房屋主要用途為工業用（見原審卷㈠143、159、175、187頁建物登記謄本），上訴人自承1、2樓前於102年間出租訴外人張育銓做倉庫使用，108年1月退租後目前閒置，而張育銓承租3、4樓結束後，其將原在1、2樓的代書事務所搬到3、4樓等語（原審卷㈠310頁），可見系爭房屋係為營業使用，並非供住宅使用，其租金數額不受土地法第97條第1項規定之限制。爰審酌系爭房屋位於臺北市萬華區，附近交通便利，商店林立，生活機能發達（原審卷㈠45至53頁網路地圖參照），系爭房屋屋齡約50年，每層登記面積64.81平方公尺，未登記面積10.43平方公尺，合計75.24平方公尺即約22.76坪（見前述建物登記謄本及卷㈠203頁建物測量成果圖），又坐落環河南路2段與系爭房屋相鄰且屋齡相近之其他房屋，1樓月租平均每坪約1289元，2樓以上月租平均每坪約800元，有內政部實價登錄查詢資料可佐（原審卷㈡155至157頁），依此計算系爭房屋1樓月租行情為2萬9338元（計算式：1,289元/坪×22.76坪=29,338元，元以下4捨5入，下同），系爭房屋2至4樓月租行情為5萬4624元（計算式：800元/坪×68.28坪=54,624元）。則被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利8萬3962元（29,338+54,624=83,962），為有理由。

四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房地，並依民法第179條前段規定，請求上訴人自111年9月2日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付8萬3962元，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並各准免假執行，核無不合。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第86條第1項本文，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日

                  民事第四庭   

                      審判長法  官  傅中樂

                            法  官  陳彥君

                            法  官  廖慧如

附表：

（原本以下空白）　

正本係照原本作成。

如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日

 　　　　　　　　　　　　　書記官  呂  筑