臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第781號
上 訴 人 正緯建設股份有限公司
上列
當事人間請求減少買賣價金事件，
上訴人對於中華民國112年3月31日臺灣桃園地方法院108年度訴字第1134號第一審判決提起上訴，本院於112年10月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國107年10月22日向上訴人購買坐落桃園市○○區○○○路000巷00號房屋（下稱
系爭房屋），
嗣伊發現系爭房屋有：編號㈠牆壁龜裂、牆壁水漬及發霉之情形。編號㈡存水彎裝設位置不符合設計圖說，造成排水孔散發惡臭。編號㈢洩水坡度設計不當，導致排水不良、泥沙淤積。頂樓及陽台之排水孔因施工不當，造成堵塞。廚房地板未設置排水孔。編號㈣車庫牆縫因施工之不當而滲出不明白色物體。編號㈤馬桶散發異味等瑕疵（下合稱系爭瑕疵），伊因此受有價值減損之損害，
爰依
民法第354條、第359條等規定，求為命上訴人應給付被上訴人31萬7,248元及自
起訴狀繕本送達之
翌日即108年6月4日起至清償日止，
按年息5%計算之利息（原審就
上開部分判命上訴人如數給付，上訴人聲明不服，提起上訴。並答辯聲明：上訴駁回。（至被上訴人於原審敗訴部分，未據聲明不服，不在
本件審理範圍
，不贅）。
二、上訴人則以：編號㈠牆壁龜裂、牆壁水漬及發霉與滲漏水及編號㈣車庫牆縫滲出之不明白色物體，
非伊施工所造成，車庫牆縫滲出之不明白色物體應係附近稻田水氣凝結所造成。編號㈡排水孔散發惡臭之瑕疵不排除是被上訴人居住
期間掉落石塊所造成。系爭瑕疵無關重要，不得視為瑕疵
云云，資為
抗辯。並
上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、
上訴人主張其向被上訴人購買系爭系爭房屋等情，有建物所有權狀在卷足稽（見原審卷一第12頁），且為被上訴人所不爭執，堪信真實。四、被上訴人主張系爭房屋因有系爭瑕疵，上訴人應負
瑕疵擔保責任，被上訴人得請求減少價金31萬7,248元等語，
惟為上訴人所否認，並以前詞置辯，
經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年
台上字第1173號判決意旨
參照）。
㈡查被上訴人主張系爭房屋有系爭瑕疵乙節，
業據提出照片、平面圖為證（見原審卷一第46-56頁），並經原審囑託社團法人桃園市土木技師公會（以下簡稱土木技師公會）鑑定結果，認定系爭房屋有：3樓客臥浴廁間應設置地排及4樓前陽台應設置外用洗面盆（含存水灣）而未設置之瑕疵（即編號㈡部分）、頂樓後側2處排水孔有未設置於最底點及洩水方向錯誤之瑕疵（即編號㈢部分）及廁所因1樓浴廁上方之排水方向錯誤而發出異味之瑕疵（即編號㈤部分），有土木技師公會鑑定報告書足參（外放），且為上訴人所不爭執（見原審卷三第154-155頁），
堪信系爭房屋確有上開編號㈡、㈢及㈤等瑕疵。至上訴人雖主張編號㈡排水孔有異物堵塞之情形，不能排除係被上訴人居住期間掉落石塊所造成的云云，惟土木技師公會
鑑定人李朝順證稱：伊於鑑定時發現小石子黏在排水孔上，當時有濾水孔的蓋子蓋住，小石塊係夾在蓋子與排水孔中間，而且黏住。所以判斷是施工過程中沒有清理，不是住戶使用所造成等情（見原審卷三第202頁），爰審酌鑑定人李朝順到場
勘驗、檢視，並實際檢視蓋子與排水孔與堵塞情形，其鑑定意見，應屬可信。
㈢土木技師公會鑑定報告書，就編號㈠部分，認定:「依據現況瑕疵調查後確認系爭房屋確有牆壁龜裂、牆壁水漬及發霉之情形，1〜4樓共24處；另2樓頂版處（編號F1)經積水試驗後有明顯滲漏水情形，牆壁龜裂之形成原因經現場勘查
標的物後，各樓層裂縫皆屬粉刷層表面細裂紋，形成原因多因粉刷時所採用水泥砂漿水灰比不當所導致，至於形成時間無法判斷。牆壁水漬發霉之形成原因由於4樓前側頂版有明顯發霉以及3樓主次臥室頂版牆面亦有明顯發霉及水漬之情形，經積水試驗後可已排除地坪防水層失效疑慮，雖然如此惟現況頂版明
顯有不規則裂損及水漬發霉痕跡，研判頂版曾有過滲漏水之情形，經與住戶了解交屋後期間發生之始末，綜合研判4樓前側頂版以及3樓主次臥室頂版水漬範圍，該處混凝土樓版於當時施做防水層前推測仍處於潮溼狀態，施工廠商未待其風乾後即進行防水層施作，導致該樓版範圍仍含有些許水分，該水分只能由混凝土樓版縫隙中緩慢向下散發，導致現況頂版留有水漬痕跡，該現象目前也未曾再發生；另3樓頂版和4樓頂版内的水分（水氣）會因防水層的施作前未待其風乾而存在於混凝土内，因此3樓及4樓牆壁發霉多為該水氣為往下散發時所致。而滲漏水形成原因，2樓頂板處經積水試驗後得知為3樓主臥室浴廁地坪防水層失效導致其滲漏水情形，其形成時間應為施工當時未確實施作防水層。」
；就編號㈣部分，認定:「經現勘系爭房屋車庫牆縫確有滲出不明白色物體之情形，另進行外牆石材面填縫處及採光罩試水，外水明顯由2樓外牆石材面填縫處直接滲漏至1樓車庫頂版預留孔，而1樓採光罩各觀測點位則皆無滲漏情形。上開「車庫牆縫滲出不明白色物體」俗稱白華，原因多為内部混凝土或水泥基質未完成養護或殘留濕氣，即進行磁磚鋪貼施工作業，導致磁磚接縫處出現白色物質；上開「1樓車庫頂版預留孔滲漏水」，原因為2樓外牆石材面填縫未確實，導致外水直接由此填縫瑕疵處滲漏至1樓車庫頂版預留孔，故上開2處皆因施工瑕疵所致。」，
堪認系爭房屋危險移轉時亦具有編號㈠及㈣等瑕疵。上訴人雖執桃園市建築師公會（以下簡稱建築師公會）鑑定意見，主張編號㈠牆壁龜裂、牆壁水漬及發霉與滲漏水及編號㈣車庫牆縫滲出之不明白色物體，非伊施工所造成，車庫牆縫滲出之不明白色物體應係附近稻田水氣凝結所造成云云，惟建築師公會鑑定人即建築師林志瑞
自承：關於編號㈠部分，伊鑑定時，當天並未下雨，伊依房屋發霉及屋頂之相片為判斷，1樓裂縫伊未用手去摳，所以無法判斷究竟是粉刷或裝潢施工板接縫所造成（見原審卷二第57-62頁）、關於編號㈣部分，因為當日沒有水流下確有水漬，而依水電圖來看，車庫該處無水管，加以附近有稻田，所以才認為可能是水氣凝結所造成等語（見原審卷二第67頁）。爰審酌土木技師公會就編號㈠部分，係以積水測驗、試水測驗；編號㈣部分，係現場進行外牆石材面填縫處及採光罩試水為鑑定方法，顯較建築師公會鑑定方式更為精確。堪信建築師公會之鑑定意見與事實有間，不足為有利上訴人之認定。
㈣綜上，系爭房屋危險移轉時具有編號㈠至㈤等各項瑕疵。依通常交易觀念，欠缺房屋應具備之品質，且
上揭瑕疵足以減少系爭房屋之價值。上訴人辯稱系爭瑕疵無關重要，不得視為瑕疵云云，
洵無足採。又依土木技師公會鑑定結果，認定前開修復費用合計31萬7,248元，本院審酌系爭瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復正常之交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當。則被上訴人依民法第359條之規定，主張以系爭瑕疵之修復費用
31萬7,248元，請求減少之價金，自屬有據。
五、
綜上所述，被上訴人依民法第359條之規定，請求上訴人給付31萬7,248元，及自起訴狀繕本送達之翌日即108年6月4日（於108年6月3日送達上訴人，見原審卷一第67頁之送達證書）起，至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證
已臻明確，
兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，
附此敘明。
中 華 民 國 112 年 11 月 8 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 陳君鳳
法 官 洪純莉
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 13 日