臺灣高等法院民事判決
112年度消上字第12號
被 上訴人 柳怡均（原名：柳怡君）
劉元智
上 三 人
共 同
訴訟代理人 王世華律師
莊景智律師
上列
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年6月27日臺灣新北地方法院111年度消字第7號第一審判決提起上訴，並為
上訴聲明減縮，本院於113年8月14日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
本件被上訴人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）法定代理人原為薛健平，
嗣變更為周耕宇，
有股份有限公司變更登記表可稽（見本院卷第63至66頁），經周耕宇具狀聲明
承受訴訟（見本院卷第59至60頁），
核無不合，應予准許。
按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第438條第1項第3款，雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第473條第1項同樣之規定，亦可推知（最高法院30年渝抗字第66號判決先例、96年度台抗字第155號裁定要旨參照)。查上訴人於原審關於請求被上訴人柳怡均、劉元智（下分則逕稱其名，與信義房屋合稱被上訴人）、信義房屋連帶給付新臺幣（下同）1,527萬元本息部分，經原審判決其敗訴，上訴人就原判決全部不服，聲明廢棄改判(見本院卷第114頁)，嗣於本院減縮上訴聲明，請求被上訴人連帶給付1,267萬元本息(見本院卷第347頁)。核屬上訴聲明之減縮
，依前開說明，應予准許。 次按當事人在第二審訴訟程序不得提出新攻擊或
防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。
經查，上訴人於原審主張被上訴人未告知買方身分之行為，嗣於本院另主張被上訴人未提供附近最近3個月之成交行情
，被上訴人雖不同意上訴人於第二審始提出上開新攻擊方法，惟上訴人此部分主張，係就其於原審已主張之攻擊方法所為補充，依上開規定，自應准許上訴人提出。上訴人主張：伊於
109年2月20日與信義房屋永和竹林店店長即柳怡均及信義房屋仲介處負責人劉元智簽訂信義房屋買賣仲介專任委賣書（下稱系爭委託書），委託出售伊所有之新北市○○區○○段00、0000、00地號土地及其上建物（門牌號碼：新北市○○區○○路0段000號，下合稱系爭房地）。詎柳怡均、劉元智故意未告知系爭房地之買方為建商，亦未提供附近最近3個月內之成交行情，並隱匿系爭房地有都市更新可能，致伊陷於錯誤而同意以1億1,400萬元出售系爭房地，受有1,267萬元損害，柳怡均、劉元智應負
侵權行為損害賠償責任，信義房屋為其等僱用人，應連帶負賠償責任。倘認柳怡均、劉元智並
非故意，其等亦有過失，信義房屋為其等僱用人，亦應連帶負賠償責任。又柳怡均、劉元智既隱匿上開重要交易資訊，信義房屋不得請求仲介費260萬元，
爰依
民法第184條第1項前段、第185條第1項、第188條第1項、第226條、第227條第1項、第544條、第571條、
不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、
消費者保護法第7條第1項、第3項等規定，及系爭委託書第6條第1項、第2項約定
，求為命㈠被上訴人連帶給付1,267萬元本息；㈡信義房屋給付260萬元本息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院不再主張民法第179條規定，見本院卷第349頁）。並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，⒈被上訴人應連帶給付1,267萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉信義房屋應給付260萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人則以：柳怡均不知買方為建商，亦未告知上訴人系爭房地絕對不可能都更，且已提供成交行情表予上訴人，上訴人係基於自由意志決定出售價格。又系爭委託書之當事人為上訴人與信義房屋，與柳怡均、劉元智
無涉等語，資為
抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
上訴人主張伊於109年2月20日由柳怡均、劉元智代表信義房屋簽訂系爭委託書，嗣於109年6月17日同意以1億1,400萬元出售系爭房地予訴外人洪松廷，並支付信義房屋仲介費260萬元
等情，為被上訴人所不爭執，有系爭委託書、委託書內容更改/更新契約附表
在卷可稽（見原審卷㈠第73至83頁），自
堪信為真實。
上訴人主張被上訴人應連帶賠償1,267萬元，信義房屋亦應返還仲介費260萬元，然為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠被上訴人並未故意隱匿或過失未告知買方背景：
⒈
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段固定有明文。惟按侵權行為損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者間有相當因果關係為成立要件，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院110年度
台上字第2968
號判決意旨參照）。上訴人以被上訴人故意隱匿或過失未告知買方為建商身分為由，請求被上訴人負損害賠償責任
，既為被上訴人所否認，上訴人自應就其主張舉證
之。 ⒉證人即買方仲介溫淑英於偵查時證稱：磋商過程中其沒有跟柳怡均說買方洪松廷之父洪村山是建商，只說是大老闆，要買房子給2個小孩，交屋後才告知柳怡均買家身分等語(見本院卷第256至257、262頁)；證人洪松廷證稱：其都是接觸溫淑英，沒有跟柳怡均接觸，其沒有跟溫淑英講職業及在建設公司擔任董事，系爭房地簽約時是直接簽約，沒有針對契約內容做討論跟修訂等語(見本院卷第271頁)；證人即上訴人女友蔡依廷則證稱：簽約前一日之109年6月16日其問柳怡均要買系爭房地者是否為建商？柳怡均說買方是要買房子給兒子開店等語(見本院卷第261頁)，溫淑英、洪松廷及蔡依廷上開證詞互核相符，可見被上訴人辯稱柳怡均於磋商時僅知買方係公司老闆
一節，並非虛構。上訴人主張柳怡均在簽約前已知悉買方為建商
云云，則非足採。
⒊溫淑英在信義房屋專案調查訪談中固表示：簽約前有跟柳怡均說洪村山是建商等語(見原審卷㈠第127頁），而與其偵查中證述不符，爰審酌溫淑英
於偵查中業經具結以擔保證詞之真實性及憑信性，應較其於信義房屋公司內部訪談所為之陳述可採。上訴人執溫淑英在信義房屋專案調查訪談陳述為由，主張柳怡均在簽約前已知悉買方為建商云云，委無足取。 ⒋信義房屋法務吳
適鑫於偵查中具
結證稱：其於110年6月底至7月初時，收到上訴人反應，經訪談認為，溫淑英固知悉買方的建商背景，惟柳怡均於出售前並不知悉，因評估本交易有高度爭議風險，包含媒體方面的報導風險，為了顧及公司服務品質及聲譽而提出返還260萬元仲介費的方案，但後來上訴人沒有採用等語（見本院卷第267頁）。是要難以信義房屋曾與上訴人協商退還260萬元仲介費，即
遽認信義房屋亦認柳怡均有故意隱匿買方背景或過失未告知之情事。
⒌上訴人雖主張買家是否建商對其而言為交易上重要資訊事項云云，然系爭委託書第6條第1項僅約定：「乙方（即信義房屋）應以
善良管理人之注意義務進行銷售，且在委託
期間內所為之不動產說明書製作、市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤
暨相關活動所發生之費用，除有雙方
合意終止契約或甲方（即上訴人）依約終止契約外，均由乙方負責，乙方不得另執任何理由請求甲方補貼，乙方開始銷售後，如甲方請求提供廣告文案資料，乙方應於配合」等語（見原審卷㈠第74頁），並未約定被上訴人須告知上訴人買受人之身分背景為何。又柳怡均在信義房屋專案調查訪談中陳稱：上訴人有詢問過不只一次客戶的背景，但沒有特別說哪種背景不賣等語（見原審卷㈠第123頁），
核與上訴人於109年6月1日詢問柳怡均：「買方一樣是之前提到的建商嗎？」，柳怡均答覆以：「不是喔，是另一組」，上訴人則表示：「了解」等節（見北院卷第36頁）大致相符，
堪認上訴人僅詢問買方是否為建商，然並未約定買方之背景，實
難認買方是否為建商為本件交易上之重要事項。再者，
不動產之價值，易受大環境、不動產所在地區之區域及不動產本身條件等影響，復為市場需求、履約條件等諸多因素所牽動，建商就買賣標的亦有其投資風險評估及價值之判斷，衡情亦希冀低價購入，以最大化其投資效益，是以上訴人即便簽約前便知買家為建商，是否即得提高賣價售出，尚屬可疑。況原審囑託友宏不動產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭房地所在區域之住宅區土地（容積率300%)價格為每坪180萬至220萬元之間，有估價報告附卷可佐（下稱系爭報告，見原審卷㈡第55頁），上訴人以每坪185萬3,124元賣出【（售價1億1,400萬元-房屋價值133萬86元）/土地面積60.8坪=185萬3,124元，元以下四捨五入房屋價值、土地面積見原審卷㈡第44頁，】亦在價格區間內，難認上訴人係低價售出。則上訴人徒以未獲柳怡均告知買家身分為建商，逕而主張其低價售出系爭房地而受有損害云云，實難採憑。 ⒍此外，上訴人以柳怡均、劉智元
涉犯刑法第339條第2項詐欺得利罪嫌、第342條第1項背信罪嫌為由，提起刑事告訴後，經檢察官偵查後為不起訴處分，上訴人聲請再議，亦經駁回，有臺灣臺北地方檢察署檢察官111年度偵續字第274號不起訴處分書、臺灣高等檢察署檢察官112年度上聲議字第581號處分書附卷可佐（見原審卷㈡第15至30頁），益徵被上訴人辯稱其等未故意隱瞞買家之建商背景等語，應屬可採。 ⒎綜上，上訴人就被上訴人在簽約前已明知買家為建商，而故意隱瞞上訴人，或過失未告知買方背景各節，均未舉證
以實其說，則其執此為由，請求被上訴人負賠償責任云云，
洵非可採。
㈡被上訴人並未故意隱匿或過失未告知系爭房地附近3個月內實際交易價格：
上訴人依系爭委託書第6條第2項約定，主張被上訴人應提供系爭房地附近3個月的成交行情，供伊訂定售價參考，然被上訴人卻故意隱匿或過失未告知云云，然查，系爭委託書第6條第2項約定：「乙方應提供本
標的物附近最近三個月內的成交行情，供甲方訂定售價參考，惟該期間乙方無成交紀錄者不在此限。…另乙方得提供本標的附近之實價登錄資訊供甲方訂定售價參考，惟建議甲方可隨時自行至『內政部不動產交易實價查詢服務網』查詢，以利即時了解市場最新變動情形。」（見原審卷㈠第74頁），而柳怡均於109年2月20日上訴人簽立系爭委託書時，業已提供信義房屋不動產行情資訊表（見本院卷第217頁），此為上訴人所不爭執。而依
上揭資訊表所示，查詢條件為透天厝/別墅，信義房屋查無成交行情資料，內政部實價登錄行情則僅有4筆交易，其中2筆分別為父子間之交易，及親友、員工或其他特殊關係間之交易，而上訴人亦陳稱：當時查詢附近實價登錄價格並無相似之透天建案可供參考等語（見本院卷第337頁），足見柳怡均確已提供附近之成交行情供上訴人
參酌。上訴人雖以對比系爭報告中比較標的1至3，主張被上訴人未提供正確之市場行情價格云云，惟系爭報告關於比較標的1至3選定方法已敘明：「由於近鄰地區或類似地區之住宅區成交案例稀少，經放寬價格日期至2年仍未尋得足夠的買賣案例，故選定容積率為200%之成交案例，並就容積率差異加以調整」等語明確（見原審卷㈡第65頁），顯見系爭報告中比較標的1至3選定條件與上揭資訊表查詢條件不同，上訴人執此為由主張被上訴人故意或過失未提供正確之市場行情價格云云，實屬無據。
㈢被上訴人並未故意隱匿或過失未告知系爭房地有都更可能：
上訴人主張新北市政府曾召開都更說明會，且系爭房地現懸掛「玖原機構都更建築用地」紅布條，顯見系爭房地將進行都更，然證人蔡依廷於原審證稱：109年5月間新北市政府有召開都更說明會，告知如何計算獎勵容積率，但沒有建設公司參與，所以沒有進行都更等語（見原審卷㈠第178至183頁），自難僅憑新北市政府召開都更說明會，即遽認系爭房地及周邊房地現已有進行都更之預定計畫。參以，證人洪松廷於偵查中證稱：其在系爭房地上掛都更用地的布條，只是想要打任職玖原建設的知名度，目前系爭房地還在出租中，沒有要都更等語（見本院卷第271至272頁)，並有系爭房地照片存卷
可參（見北院卷第53頁）。是縱玖原建設曾於111年1月8日舉辦改建說明會（見原審卷㈠第263頁）及懸掛紅布條，均無從認定玖原建設在系爭房地及周邊開始進行都更作業事宜。況系爭房地及周邊區域，
迄今仍無任何都更項目或相關計畫，亦未劃入更新地區等情，有內政部營建署都市更新入口網之都市更新查詢頁面截圖附卷可佐（見原審卷㈡第155頁），此復為上訴人所不爭執等語（見本院卷第350頁），堪認
系爭房地自109年6月17日上訴人出售後，迄今已逾4年，並無都更之情形。此外，上訴人復未舉證證明系爭房地確有都更計畫等事實，則上訴人主張被上訴人
故意隱匿或過失未告知系爭房地有都市更新可之能云云，亦非可採。準此，上訴人逕以系爭房地即將都更為由，主張系爭房地價格應為系爭報告所示之1億4,285萬8,275元（見原審卷㈡第44頁），其受有低價售出系爭房地之損害云云，亦難憑採。 ㈣上訴人既未能舉證證明被上訴人有何故意隱匿或過失未告知買方背景、系爭房地附近3個月內實際交易價格，及都更可能等各節，則其請求被上訴人連帶賠償1,267萬元，信義房屋返還仲介費260萬元云云，均無足取。
綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第188條第1項、第226條、第227條第1項、第544條、第571條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、
消費者保護法第7條第1項、第3項等規定，及系爭委託書第6條第1項、第2項約定
，請求被上訴人連帶給付1,267萬元、信義房屋給付260萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 18 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 洪純莉
法 官 陳君鳳
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按
他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之
委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明
委任人與
受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 19 日