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113年度上易字第976號

上  訴  人  統和營造股份有限公司

法定代理人  林柱雄  

訴訟代理人  劉彥君律師

            練子立律師

被 上訴 人  呂志賢  

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年4月30日臺灣桃園地方法院112年度訴字第1640號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之一部撤回，本院於114年10月21日言詞辯論終結，判決如下：

原判決除撤回部分外廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一、二審訴訟費用（除撤回部分外）由被上訴人負擔。

壹、程序方面：

　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。被上訴人於原審主張上訴人於民國111年3月31日承租伊所有門牌號碼桃園市○○區○○路000號4樓房屋（下稱系爭房屋），並於同日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），詎上訴人自112年1月1日起即未再給付租金，爰終止系爭租約後，求為命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人新臺幣(下同)3萬9,000元，及自112年4月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬9,500元之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，嗣因被上訴人已於114年7月4日取回系爭房屋，而撤回騰空遷讓返還系爭房屋部分之訴，經上訴人表示同意（見本院卷一第367頁），此部分已生撤回之效力。被上訴人就上開請求金錢給付部分，計算至114年7月4日止，確定請求金額為55萬1,200元，而更正其聲明（見本院卷一第368頁、卷二第32頁），屬不變更訴訟標的而更正事實上、法律上之陳述，於法均無不合。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：伊為系爭房屋所有權人，上訴人於111年3月31日向伊承租系爭房屋，並於同日簽訂系爭租約，約定每月租金為1萬9,500元，租期自111年5月1日起至114年4月30日止，並約定押金為3萬9,000元。詎上訴人自112年1月1日起即未再給付租金，經伊於112年4月6日以桃園成功路郵局存證號碼553號存證信函（下稱553號存證信函）催告上訴人於函到後5日內給付所積欠租金，該函於112年4月7日送達上訴人，上訴人並未置理，伊乃於112年4月22日以桃園成功路郵局存證號碼657號存證信函（下稱系爭終止函）終止系爭租約，該函於112年4月25日送達上訴人，惟上訴人遲至114年7月4日始將系爭房屋清空返還予伊。系爭租約終止前，上訴人尚積欠租金3萬9,000元（計算式：每月租金19,500元×4個月－押金39,000元＝39,000元），又系爭租約終止後，上訴人於112年4月27日至114年7月4日止（共計2年2月又8日），無法律上原因繼續占有系爭房屋而受有利益，致伊受有損害51萬2,200元（計算式：19,500元×26月＋19,500元×8/30月）。爰依系爭租約、民法第179條規定，求為命上訴人給付被上訴人55萬1,200元之判決（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，未繫屬本院部分，不予贅述）。答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊未曾與被上訴人簽定系爭租約，系爭租約是訴外人陳春雄與被上訴人議價、訴外人張鶴騰擅自以伊名義與被上訴人簽立，然張鶴騰、陳春雄(下合稱陳春雄等2人)皆未任職於伊公司，伊亦未授權陳春雄等2人印製公司之名片，伊雖與陳春雄合作承攬位於新竹香山之「安東彌勒山宗教園區第二期禪苑及迎賢樓新建工程」（下稱系爭工程），因系爭工程需要，而將伊公司及法定代理人林柱雄之印章交付陳春雄（下稱系爭大小章），然系爭大小章並非伊公司之印鑑章，且已向陳春雄言明系爭大小章僅限於系爭工程請款之用，並未授權承租系爭房屋，陳春雄交付系爭大小章予張鶴騰作為簽訂系爭租約使用，已逾越授權範圍，被上訴人未向伊確認系爭大小章與伊公司登記大小章是否相符，更未查證陳春雄等2人有無任何伊授權文件，即與陳春雄等2人簽訂系爭租約，被上訴人欠缺正當信賴且可歸責，伊毋庸負承租人責任，且伊並未占有使用系爭房屋，被上訴人請求伊給付積欠租金及返還不當得利，均無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決（除確定部分外）廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷一第369頁）：

　㈠被上訴人為系爭房屋所有權人，系爭租約簽定日期為111年3月31日，約定每月租金1萬9,500元，租期自111年5月1日起至114年4月30日止，並約定先行給付相當於2個月租金即3萬9,000元予被上訴人作為押金。系爭租約記載出租人為被上訴人，承租人為上訴人(見桃簡卷第10至15頁)，而系爭租約實際由張鶴騰與被上訴人簽約。

　㈡被上訴人自112年1月1日起即未收到租金，於112年4月6日以553號存證信函催告上訴人於函到後5日內給付所積欠112年1月起至同年3月底止之租金共5萬8,500元，上開存證信函於112年4月7日送達上訴人；被上訴人再於112年4月22日以系爭終止函通知上訴人終止系爭租約，該函於112年4月25日送達上訴人(見桃簡卷第6至9頁、原審卷第71至75頁)。

　㈢被上訴人已於114年7月4日取回系爭房屋。 

四、本院得心證之理由：

　㈠系爭租約對上訴人不生效力：

　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。且按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條亦有規定。又按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，民法第531條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂。如民法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之（最高法院101年度台上字第641號判決意旨參照）。查系爭租約租期逾1年，依民法第422條規定，應以字據訂立之，則依民法第531條規定，授與代理權應以文字為之，系爭租約係由張鶴騰以上訴人公司名義與被上訴人所簽訂，承租人欄蓋用系爭大小章，並註明「代」字(見桃簡卷第14頁)，上訴人則否認授與代理權予張鶴騰簽訂系爭租約，依上開規定，自應由被上訴人就陳春雄等2人有權代理上訴人簽訂系爭租約負舉證責任。

　⒉查證人陳春雄到庭證述：伊與上訴人有合作系爭工程及上訴人在鶯歌之工程，伊有經營龍寶實業有限公司，被上訴人是系爭房屋之房東，系爭房屋是伊與張鶴騰去找合適地點，也是由伊與張鶴騰去向被上訴人接洽，由伊議價後由張鶴騰去簽約，上訴人法定代理人林柱雄並未參與，系爭租約未用伊名義簽約是因當時與上訴人合作，租的時候有說該辦公室要成為合作使用辦公室，因當時伊有與上訴人在討論轉讓部分股權、負責人變更、公司遷址等，所以伊才以上訴人名義簽約，簽系爭租約時，林柱雄並不知悉，簽完約之後才知道，伊當時有表示由伊負責租金，林柱雄有特別說明由伊負責費用及責任，上訴人有交付系爭大小章交由伊保管使用，伊有交付系爭大小章予張鶴騰去簽訂系爭租約等語（見本院卷一第181至186頁）。又證人張鶴騰到庭證稱：伊與陳春雄有合作關係，有協助陳春雄處理工程案件，伊主要做辦公OA家具、影印機、監視器等弱電工程安裝，也有經營自己的公司，當初陳春雄講說要在桃園找辦公室，系爭房屋是伊先看到的，伊聯絡被上訴人，有約去現場看，伊與陳春雄看完後，陳春雄覺得可以承租，後續由伊與被上訴人洽談，陳春雄說用上訴人名義簽約，當時是聽說有工程要以上訴人名義進行，所以才以上訴人名義簽約，當時陳春雄交給伊系爭大小章，伊使用系爭大小章簽立系爭租約後即返還，印有上訴人名稱之名片是陳春雄印給伊的，但伊沒有領上訴人薪資，林柱雄知道有以上訴人名義承租系爭房屋，因為伊至少在那邊看過林柱雄3次，但不確定是裝修好還是搬入前來看過等語(見本院卷一第187至190頁)。依前開證人之證述，系爭租約係由證人與被上訴人接洽簽訂，上訴人於簽立系爭租約之過程均無參與，當時係因陳春雄與上訴人間有合作系爭工程等，上訴人方將非印鑑章之系爭大小章交予陳春雄保管，是上訴人辯稱其並未授權證人簽立系爭租約，係因系爭工程需要而交付系爭大小章予陳春雄，尚非無據；又依證人前揭證述，僅能認定上訴人於簽約後始知悉證人有以上訴人名義簽立系爭租約，惟要求陳春雄自行承擔系爭租約責任，而未予承認。被上訴人雖另主張稱簽訂系爭租約時，張鶴騰拿1張印有上訴人公司之名片(見原審卷第55至57頁)，陳春雄亦有上訴人公司之名片(見原審卷第53頁)，是上訴人公司總工程師等語，然上訴人否認有印製上開名片，且印有上訴人名稱之名片，其上並未有陳春雄或張鶴騰之職稱，且亦有復豐電機之名稱，不足作為上訴人授權簽訂系爭租約之證明。至被上訴人雖引用臺灣新竹地方法院112年度建字第34號判決以佐證陳春雄為上訴人之員工，然該案件是兩造合作系爭工程所衍生之案件，證人陳春雄已證述與上訴人間就系爭工程有合作關係，自不得據此逕行推論陳春雄等2人有權代理上訴人簽立系爭租約。又被上訴人提出系爭房屋內之白板照片(見原審卷第59頁，其上有上訴人公司之統一編號、委外會計之聯絡方式)，及勞動部職業安全衛生署111年7月25日函文(見本院卷一第391至393頁)、新竹市政府111年5月25日函(見本院卷一第397至404頁)、井川保全股份有限公司111年9月12日函(見本院卷一第405至411頁)、上訴人111年10月27日函(見本院卷一第413頁)、連帶保證切結書(見本院卷一第417頁)，主張其上所載上訴人聯絡地址均為系爭房屋，然前揭文件均與系爭工程相關，依前所述，陳春雄係因與上訴人合作系爭工程而承租系爭房屋作為辦公室使用，故關於系爭工程事宜以系爭房屋為聯絡地址亦符合合作模式，不足以此推論陳春雄等2人簽立系爭租約已取得上訴人之授權。被上訴人既未提出任何上訴人授權陳春雄等2人簽訂系爭租約之證明文件，依前揭說明即難認陳春雄等2人有權代理上訴人簽訂系爭租約。

　⒊另按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條固有明文。且按民法第169條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人對於第三人負授權人之責任，倘第三人已知或可得而知該他人並無代理權者，此為無權代理，尚不得指為表見代理（最高法院80年度台上字第1533號判決參照）。被上訴人雖主張上訴人應依民法第169條規定負表見代理之責任云云，然上訴人並未提供任何書面文件授權陳春雄等2人以上訴人名義簽立系爭租約，業如前述；陳春雄等2人出面簽約時，雖持有系爭大小章並提出上開名片，然依前所述，該等名片並非上訴人印製，上訴人交付系爭大小章則是作為系爭工程使用，就陳春雄等2人簽訂系爭租約，難認上訴人有由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示之表見事實，自無從認定上訴人應負表見代理之責任。況且，依民法第531條規定，授權陳春雄等2人簽訂系爭租約既應以文字為之，而陳春雄等2人未曾出具上訴人授權文件，被上訴人亦未向上訴人查詢陳春雄等2人是否有權代理上訴人簽訂系爭租約，被上訴人可得而知陳春雄等2人無代理上訴人簽訂系爭租約權限，依民法第169條但書規定，亦難謂上訴人應負表見代理之責任，故被上訴人此部分主張，自不可採。

　⒋再按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。民法第170條亦有明文。且按承認為以補授代理權為效果意思之意思表示，性質上屬有相對人之單獨行為，應由本人向無權代理人或相對人為之。查系爭租約為陳春雄等2人無權代理上訴人所簽訂，已如前述，被上訴人並未舉證上訴人曾向其為承認之明示意思表示，或上訴人有支付系爭房屋租金予被上訴人等默示承認行為，陳春雄等2人雖證稱林柱雄事後知悉系爭租約，但亦證稱系爭房屋租金均由陳春雄繳納，且林柱雄要陳春雄自負系爭租約責任，自難認上訴人有事後補授代理權予陳春雄等2人或承認系爭租約，系爭租約對上訴人自不生效力。

　㈡被上訴人請求上訴人給付積欠租金及相當租金不當得利共55萬1,200元，並無理由：

　　如前所述，系爭租約為陳春雄等2人無權代理上訴人所簽訂，對上訴人不生效力。又被上訴人雖主張上訴人無權占有系爭房屋，然為上訴人所否認，辯稱系爭房屋由陳春雄等2人占有使用，參以陳春雄等2人係同時以上訴人名義向訴外人等2人劉秀娟承租系爭房屋同址5、6樓房屋(下稱5、6樓房屋)，嗣劉秀娟起訴請求上訴人返還5、6樓房屋(案列本院113年度上易字第873號，下稱873號)，經本院判決劉秀娟敗訴確定，該案至現場履勘時，陳春雄等2人亦到場參與，並承諾願騰空返還系爭房屋及5、6樓房屋予出租人，有勘驗筆錄可稽(見本院卷一第239至254頁)，並經本院調取873號卷宗核閱無誤，被上訴人亦於原審陳稱張鶴騰曾向其表示願意搬空系爭房屋內物品，並有張鶴騰與被上訴人間之LINE對話紀錄可佐(見原審卷第43、65至67頁)，堪認上訴人所辯，並非虛妄。系爭房屋既非由上訴人占有使用，是被上訴人依系爭租約請求上訴人給付積欠租金及依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，均無理由。

五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及民法第179條規定，請求上訴人給付55萬1,200元，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。　　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　11　　月　　18　　日

　　　　　　　　　民事第二十一庭

　　　　　　　　　　　審判長法　官　陳蒨儀　　　　 

　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅惠雯

　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋家瑋

正本係照原本作成。

不得上訴。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　11　　月　　18　　日

　　　　　　　　　　　　　　書記官　何敏華