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113年度重上字第722號

上  訴  人  王珍媛

            黃郁心

共      同

訴訟代理人  郭柏鴻律師

            李牧宸律師                     

被  上訴人  華南商業銀行股份有限公司

法定代理人  黃俊智

訴訟代理人  侯水深律師                     

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年2月19日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第1006號第一審判決提起上訴，本院於114年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

原判決關於命上訴人王珍媛逾自民國一百一十二年八月九日起之按月給付部分廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人黃郁心負擔百分之二，餘由上訴人王珍媛負擔。

一、被上訴人主張：上訴人王珍媛（下逕稱其姓名）與伊曾就臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）簽訂基地租賃契約（下稱系爭租約），同意王珍媛所有之門牌號碼為臺北市○○區○○街0號建物（下稱系爭建物）得占有使用系爭土地，王珍媛並將系爭建物之3樓部分出租予上訴人黃郁心（下逕稱其姓名，並與王珍媛合稱上訴人）。依系爭租約第3條約定，系爭租約租期屆滿時自即終止，伊不另通知王珍媛，王珍媛如欲繼續租用，應於租期屆滿前1個月以書面徵求伊同意並另訂立新契約；嗣系爭租約之租期於民國89年12月31日屆至，王珍媛與伊未再另訂新約，系爭租約即告終止，王珍媛仍繼續使用系爭土地而未返還，上訴人均屬無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、中段、第450條第1項、第455條規定，求為命王珍媛將坐落系爭土地上如原審判決附圖標註A之建物（即系爭建物）拆除，並將占用之系爭土地返還伊，黃郁心自系爭建物遷出，及依民法第179條規定，請求王珍媛給付自112年1月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊新臺幣（下同）5萬5004元之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人逾此部分之請求，未據其提起上訴，已告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：訴外人即王珍媛母親王趙東清前於59年間購入系爭建物，並向被上訴人承租系爭土地作為系爭建物之基地使用，其後於83年間，王珍媛經其母贈與而取得系爭建物，並與被上訴人續訂系爭租約。又王珍媛與被上訴人自90年1月1日起就租賃標的即系爭土地及租金每月3萬3265元達成合意，成立新租賃契約，被上訴人並多次寄發租金催繳通知，及發函向王珍媛表示繼續出租系爭土地。再倘認王珍媛與被上訴人間新成立租賃契約之租期已於101年12月31日屆至，王珍媛自102年1月1日起仍持續繳納租金長達10年，被上訴人於該段期間對於王珍媛使用系爭土地未為任何反對之表示，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約。王珍媛所有系爭建物既有權占有系爭土地，被上訴人自不得訴請拆除及命伊等返還占用之系爭土地，暨返還不當得利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第209-210頁）：　

　㈠王珍媛與被上訴人間曾就系爭土地於87年1月1日簽訂系爭租約，租賃期限自87年1月1日起至89年12月31日止。

　㈡被上訴人為系爭土地所有權人。

　㈢系爭土地上有系爭建物，為臺北市古亭地政事務所112年3月17日複丈成果圖（即原審判決附圖）標示A部分，面積67.36平方公尺之建物。

　㈣王珍媛為系爭建物所有權人。

　㈤系爭租約第3條約定：「租賃期限……屆滿時租約自即終止不另通知承租人，承租人如有意繼續租用者應於租期屆滿前1個月以書面徵求出租人同意並另訂立新契約，承租人於租期屆滿後未交還基地而仍為使用者，除應依照給付違約金外，應按租金同一金額作為損害金給付出租人，不得主張繼續租約及其他異議」；王珍媛於系爭租約期限屆滿前1個月，未以書面徵求出租人同意另訂立新契約。

　㈥黃郁心為系爭建物3樓之占有人。　 

四、本院之判斷：

　㈠系爭建物是否無權占有系爭土地？

　　⒈按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號判決意旨參照）。

　  ⒉參以系爭租約第3條約定：「租賃期限……屆滿時租約自即終止不另通知承租人，承租人如有意繼續租用者應於租期屆滿前1個月以書面徵求出租人同意並另訂立新契約，承租人於租期屆滿後未交還基地而仍為使用者，除應依照契約給付違約金外，應按租金同一金額作為損害金給付出租人，不得主張繼續租約及其他異議」，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第21頁），又王珍媛於系爭租約期限屆滿前1個月，未以書面徵求出租人即被上訴人同意另訂立新契約乙情，為其所不爭執（見不爭執事項㈤），揆諸上開說明，王珍媛既未於系爭租約於89年12月31日租期屆滿前1個月以書面徵求出租人同意並另訂立新契約，系爭租約於租期屆滿時即當然消滅，不因王珍媛繼續使用系爭土地而發生續租之效力。

　  ⒊王珍媛雖抗辯系爭租約於89年12月31日屆期後，兩造已另訂立新租約等語。查：

　　　⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。王珍媛抗辯系爭租約於89年12月31日屆期後，與被上訴人另訂立新租約一節，依上開規定，應由其舉證證明其與被上訴人另有合意訂立新租約之事實。

　　　⑵王珍媛雖抗辯與被上訴人於90年另有合意承租系爭土地，伊並於95年2月10日繳納年租金39萬9180元予被上訴人等語，並提出被上訴人對此開立發票上載「土地租金」為憑（見原審卷第57頁），惟查，王珍媛前就87年度、88年度、89年度之租金係分別於88年10月27日、89年10月31日、91年1月30日以年繳方式繳納乙情，有被上訴人提出房地產租金備查簿可稽（見本院卷第237-238頁），而就90年部分，王珍媛繳納其所稱租金之時間為95年2月10日，顯與90年之承租時間差距過甚，已與其繳納過往租金之方式明顯有別，而有違反常情，且被上訴人在未收受王珍媛就前一年度即89年之欠繳租金，豈有可能逕為同意就系爭建物占用系爭土地部分於90年起另訂立新租賃契約，王珍媛亦未就其所稱被上訴人同意延後繳納租金一節，提出證據證明，則王珍媛抗辯其與被上訴人於系爭租約屆期後，有另訂立新租約等語，難認可採。

　　　⑶又王珍媛於租期屆滿後，未訂立新租約，亦未交還系爭土地而繼續使用，依系爭租約第3條後段約定，須按租金同一金額作為損害金給付被上訴人。雖被上訴人曾於收受王珍媛繳納款項所開立之統一發票（各筆詳附表一證據出處欄），分別於90年、92年至97年之統一發票記載「基地租金」，惟對照其餘統一發票則係記載「土地使用補償金」、「土地損害金」，王珍媛於收受後亦不曾向被上訴人表達有成立租約，記載使用補償金或損害金有誤而要求更正；再被上訴人就90年至97年曾向王珍媛發出催繳通知書（見原審卷第145-149頁），其上固記載「每月租金」數額、「租金總額」，然其中被上訴人就91年度收取王珍媛繳付之39萬9180元，開立之統一發票上載「土地使用補償金」乙情，有該統一發票在卷可稽（見原審卷第57頁），是被上訴人主張其承辦人員於統一發票、催繳通知書上將損害金誤載為租金等語，應有可信之處。王珍媛既未於系爭租約屆期1個月前以書面取得被上訴人同意訂立新租約，其亦未舉證證明與被上訴人於系爭租約租期屆至，重新合意自90年起以年租金39萬9180元承租系爭土地，及分別於93年起年租金合意為43萬8984元、96年起年租金合意47萬5848元，尚無從僅以前開記載租金之催繳通知及統一發票認定王珍媛與被上訴人有另訂立新租約。至王珍媛抗辯被上訴人收取為損害金，每月僅能收取2萬9655元（即89年每月租金），而不得任意調漲等語，惟查，依系爭契約第3條後段約定，損害金係與租金為相同數額，而租金部分係隨申報地價調整一節，有被上訴人提出標準作業流程表為憑（見本院卷第255頁），是被上訴人依系爭土地申報地價之調整，而調整應收取之損害金，應屬有據，王珍媛抗辯不得任意調漲損害金等語，亦不可採。

　　　⑷王珍媛又抗辯被上訴人於96年、99年寄發函文上載「台端承租本行部分基地」、「繼續辦理出租」，可認兩造有訂立新租賃契約等語，查被上訴人曾分別於96年3月6日以行財字第09601813號函、99年2月4日以行財字第09901307號函，向王珍媛通知「台端承租本行部分基地，自96年1月1日起、99年1月1日起，依政府重新核定之申報地價調整租金並繼續辦理出租3年，詳如附表」乙情，有上開函文（下合稱系爭函文）在卷可稽（見本院卷第225-228頁），惟查，王珍媛就93年至95年所主張承租期間之租金，係分別於97年2月15日、同年5月15日、同年8月15日繳納，就97年至98年所主張承租期間之租金，係分別於99年11月19日、100年12月15日繳納（金額詳附表一編號4、5、6、8、9），為其自陳在卷（見本院卷第221頁），準此，被上訴人對王珍媛發出系爭函文時，不論係96年1月1日或99年1月1日之時點，王珍媛就前2年或前3年期間均有積欠上訴人所稱租金或被上訴人所稱損害金情形，被上訴人豈有可能同意與王珍媛間成立租賃契約，遑論90年至92年亦有相同情形（繳納時間詳附表一編號1至3）；況系爭函文僅係向王珍媛說明「繼續辦理出租」，仍應由王珍媛向被上訴人辦理承租系爭土地，經被上訴人同意，方可成立租賃契約，而王珍媛亦未舉證證明其有向被上訴人申請辦理承租系爭土地，其抗辯被上訴人曾發出系爭函文而可推認有另成立新租約等語，亦屬無據。

　　　⑸王珍媛復抗辯被上訴人曾於97年間辦理之都市更新說明會向承租人說明要繳地租，可認被上訴人承認與伊間有訂立新租約等語，惟查，97年4月24日召開擬定臺北市○○區○○段0○段000地號等7筆土地（含系爭土地）都市更新計畫說明會為訴外人德林建設股份有限公司（下稱德林公司）舉辦一節，有開會通知單可稽（見本院卷第181頁），上開說明會舉辦者為德林公司，非被上訴人，則上訴人自有可能係基於為系爭建物所有權人之身分（見不爭執事項㈣），而參與說明會，尚無法推論出席之建物所有權人與土地所有權人間必定有合法之租賃關係；被上訴人之代表人員縱於參與該說明會表示「呼籲合法建物所有權人一定要繳交地租」等語，有會議記錄附卷可參（見本院卷第188頁），亦僅能認係對有合法租賃關係存在之建物所有權人之呼籲，尚無法據以認定王珍媛參與該次會議係與被上訴人間存有租賃關係之承租人，王珍媛執該會議記錄抗辯與被上訴人另有成立新租約等語，要無可採。

　　　⑹至被上訴人承辦人員製作之租金備查簿，自100年起方有於下方表格管理事項記載「土地使用補償金」，固有該部分備查簿可稽（見本院卷第244-251頁），然被上訴人於收受王珍媛就91年度繳納之39萬9180元、98年度繳納之47萬5848元、99年度繳納之48萬4680元所開立之統一發票品名均記載土地使用補償金乙情，有統一發票在卷可佐（見原審卷第62-63頁），而於該等年度之租金備查簿則未記載土地使用補償金（見本院卷第239、243頁），則租金備查簿即便無土地使用補償金之記載，不能以此推論王珍媛與被上訴人間必然有租賃關係存在，王珍媛執租金備查簿上開記載情形抗辯與被上訴人間有另訂立新租約等語，亦不足採。　　　　

　　⒋綜上，王珍媛未能舉證證明與被上訴人於系爭租約租期屆至後，有另訂立新租約繼續承租系爭土地，則系爭建物既無合法權源占有系爭土地，被上訴人主張系爭建物無權占有系爭土地，即屬可採，被上訴人自90年起陸續收取王珍媛繳付如附表一所示款項，核屬系爭租約第3條後段約定之損害金，亦難認係王珍媛主張之租金。又本院既認王珍媛與被上訴人間系爭租約屆期後，未再訂立新租約，則上訴人抗辯新租約於101年12月31日屆期，王珍媛自102年迄今仍持續繳納租金，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約等語，即無再為判斷之必要，附此敘明。

　㈡被上訴人請求王珍媛拆除系爭建物，返還占用之系爭土地，及給付112年1月14日起之不當得利，暨請求黃郁心自系爭建物遷出，有無理由？

　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。

　　⒉查被上訴人為系爭土地之所有權人，王珍媛為系爭建物所有權人，黃郁心為系爭建物3樓之占有人等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈣、㈥），又王珍媛所有系爭建物無權占有系爭土地一節，亦經認定如前，則被上訴人以其為系爭土地所有權人，請求王珍媛將原審判決附圖標示A之建物（即系爭建物）拆除，及將占用之系爭土地返還，暨黃郁心應自系爭建物遷出，均有理由。

　　⒊次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查王珍媛與被上訴人間於系爭土地租期屆至後，未再另訂立新租約一節，業經認定如前，則王珍媛就系爭建物繼續占有使用系爭土地，依前開說明，核屬無法律上原因，並可獲得相當於租金之利益，被上訴人依民法第179條規定請求王珍媛返還所受相當於租金利益，即屬有據。

　　⒋再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又土地所有權人依土地法申報之地價，為法定地價。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦有明定。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。

　　⒌查系爭土地於112年1月間之公告地價為18萬8441元，有該地公告地價查詢結果附卷可參（見原審卷第279頁），又系爭建物占用系爭土地範圍之面積為67.36平方公尺，有原審判決附圖為憑（見本院卷第17頁）。爰斟酌系爭土地位在臺北市中正區廈門街巷內、鄰近同市區和平西路1段、重慶南路2段及羅斯福路等主要幹道及古亭捷運站，地段繁榮、交通便利，附近生活機能便利良好等情，有原審勘驗筆錄為憑（見原審卷第157頁），因認以系爭土地申報地價年息6.5％計算相當於租金之不當得利為宜，而此亦與被上訴人原所出租者係以年率6.5％之計算水準相當（見原審卷第25頁）。

　　⒍又王珍媛於113年9月5日繳納112年1月至同年7月使用系爭土地之損害金40萬元乙情，有其提出被上訴人開立統一發票為憑（見本院卷第230頁），且為被上訴人所不爭執（見本院卷第208頁），而本件被上訴人所得請求王珍媛給付不當得利部分，為自112年1月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付不當得利5萬5004元，王珍媛所給付之40萬元係用以清償112年1月至7月所生之不當得利，經扣抵後，被上訴人請求王珍媛自112年8月9日起至清償日止，按月給付不當得利5萬5004元（計算式詳附表二），核屬有據；逾上開請求部分，則無理由。至王珍媛抗辯伊自90年起陸續給付被上訴人金額合計1181萬5733元，應可抵銷自112年1月14日起按月給付不當得利等語，惟查，除王珍媛於113年9月15日繳納之40萬元係用以支付112年1月至同年7月之不當得利外，其餘部分皆應認係依系爭租約第3條後段，給付附表一編號1至27所示期間之損害金，已說明如前，自不得以王珍媛有給付附表一編號1至27所示金額，遽認得用以抵銷其自112年8月9日起按月應付之不當得利，其此部分抗辯，亦不足取。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求黃郁心自系爭建物遷出，王珍媛將系爭土地上如原審判決附圖標註A之建物拆除，並將占用之系爭土地返還；及依民法第179條規定，請求王珍媛自112年8月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付5萬5004元，均有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審除確定部分，就上開不應准許部分，為王珍媛敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予以維持，上訴人仍執陳詞，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另本院廢棄改判部分，即駁回被上訴人請求不當得利部分，依修正前民事訴訟法第77條之2第2項規定，本不併算訴訟標的價額範圍，故原審判決有關訴訟費用負擔部分，仍應予以維持，併就第二審裁判費爰諭知如主文第四項所示。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　22　　日

　　　　　　　　　民事第十四庭  

正本係照原本作成。

被上訴人不得上訴。

王珍媛得上訴，黃郁心合併上訴利益額逾新臺幣150萬元，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　22　　日

　　　　　　　　　　　　　　　

附表一：王珍媛自90年至今給付被上訴人之金額數額整理

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（金額單位：新臺幣）

（註：關於繳納時間，原則依王珍媛提出匯款明細資料為準，若無該資料，則以被上訴人開立統一發票時間為準）

附表二：王珍媛給付40萬元不當得利之計算　　

　⒈400000元÷55004元＝7（小數點以下無條件捨去，下同），可推得王珍媛已繳納112年1月至同年7月之不當得利。

　⒉400000元－55004元×7個月＝14972元，為清償112年1月至同年7月之不當得利之餘額。

　⒊55004÷31＝1774元，推算每日之不當得利數額。

　⒋14972÷1774＝8，依上開⒉之餘額，推算僅足以清償至112年8月8日。