臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第84號
上 訴 人 國賓影城股份有限公司
複 代理 人 古宏彬律師
訴訟代理人 朱正剛律師
上列
當事人間請求返還
履約保證金事件，
上訴人對於中華民國112年8月4日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第981號第一審判決提起上訴，本院於113年11月6日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
壹、程序部分
被上訴人之法定代理人原為吳宏謀，
嗣於本院審理時變更為王國材，
業據其提出經濟部民國113年9月4日經授商字第11330159950號函，並具狀聲明
承受訴訟（本院卷二第17-21頁），
核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、上訴人主張：被上訴人於106年間計劃在坐落彰化市○○段000○000○000○000地號土地上興建大樓招商，辦理公開招租，由伊得標，伊於106年3月20日繳交第1期履約保證金新臺幣（下同）840萬元（下稱第1期保證金），並於同年3月21日與被上訴人簽訂「彰化光復路郵局新建大樓（下稱招租建物）公開招租案」
租賃契約書（下稱
系爭租約），約定由被上訴人出資興建招租建物，扣除供彰化光復路郵局使用之1、2樓樓地板面積後，其餘樓地板面積及全部停車位均出租予伊。被上訴人於107年11月22日領得彰化縣政府同年11月12日核發之(107)府建管(建)字第0000000號建造執照（下稱107年建照）後，於同年11月29日檢附該建照，通知伊繳納第2期履約保證金960萬元（下稱第2期保證金），伊於107年12月12日繳足。依系爭租約第4條第1款、第14條第2款約定，被上訴人如未於107年建照之規定竣工日期1年內取得使用執照，伊得終止系爭租約，請求返還已繳納之履約保證金，而107年建照之規定開工期限為領照後6個月，規定竣工期限為開工起36個月，故招租建物至遲應於111年5月22日前竣工，112年5月22日前取得使用執照。因招租建物之新建工程（下稱系爭工程）於111年5月間僅進行至地基工程，預定竣工日期為112年8月27日，顯然無法於約定期限內取得使用執照，伊遂於
111年6月10日發函終止系爭租約，並請求被上訴人返還第1、2期保證金共1800萬元（下稱系爭保證金）。詎被上訴人收受前開函文後，於同年6月22日函覆：系爭工程係於109年2月10日領得建造執照，預定於112年11月4日竣工，不同意伊終止等語，伊至此始知107年建照已作廢，被上訴人另行取得彰化縣政府108年11月15日核發之(108)府建管(建)字第0000000號建造執照（下稱108年建照）。然系爭租約約定之建造執照，於被上訴人通知伊繳納第2期保證金時已特定係107年建照，兩造未再以書面合意另訂取得使用執照之期限，即應以107年建照之規定竣工日期計算，被上訴人無法於約定期限內取得使用執照，其給付已陷於遲延。而被上訴人未將舊建照作廢、重新申請新建照之重要履約事項通知伊，致伊未能及早與被上訴人協商因應，違反系爭租約之附隨義務，且未因約定期限即將屆至加快建造時程，拖延怠惰，就系爭租約之終止有可歸責性，其於111年9月28日沒收系爭保證金，於法未合，爰依系爭租約第4條第1款、第14條第2款約定請求被上訴人返還系爭保證金。原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，於本院主張：系爭租約之性質屬繼續性契約，被上訴人遲延給付致伊無法實現契約利益，伊亦得類推適用民法第227條、第254條至256條規定終止系爭租約（屬補充法律上陳述），並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保聲請宣告假執行。二、被上訴人則以：系爭租約約定之建造執照，須於履約時合法繼續有效，伊於兩造簽訂系爭租約時尚未取得任何建造執照，嗣取得之107年建照因逾期未開工而作廢，遂另行申請並領得108年建照，109年10月8日將系爭工程發包予訴外人昌吉營造股份有限公司（下稱昌吉公司）及夆典科技開發股份有限公司（下稱夆典公司）施作，自應以108年建照之規定竣工日期計算取得使用執照之期限，伊於109年11月5日申報開工，112年11月5日前竣工即可，上訴人不得依系爭租約第14條第2款約定終止系爭租約。縱依107年建照計算，應於領照後6個月內開工，伊於108年5月15日依建築法第54條第2項規定申請展期至同年8月22日，且開工後尚得依建築法第53條第2項規定申請展延1年，加計彰化縣政府因應新冠肺炎疫情對建築業之影響，於109年5月27日公告所有建造執照無須申請自動延長1年，伊於114年8月22日前取得使用執照即可，如再加計彰化縣政府於110年、111年、112年歷次公告建造執照自動延長之時間，竣工期限得再延長，上訴人111年6月10日終止系爭租約時，系爭工程並未逾期。又
依系爭租約第14條第2款約定，應取得使用執照之期限屆至後，倘伊於屆至後超過1年後仍未取得，且有可歸責伊之事由時，上訴人始得終止系爭租約及請求返還履約保證金，其於111年9月28日即為終止，自不合法；況系爭工程係因招租建物之建築規格及設備，完全配合上訴人經營電影放映場所之需求而設計，與一般建築規格不同，方導致108年間2次發包均無人投標，致107年建照作廢，伊除積極委請建築師重新申請外，並與上訴人研商降低建築規格及減作部分項目，重新取得108年建照並發包，
所生時間延宕不可歸責予伊。上訴人提前終止系爭租約，伊自得依系爭租約第12條第2款㈢約定沒收系爭保證金。另系爭租約並非繼續性供給契約，伊於各階段履行義務期限屆至前可享有之期限利益，不得任意剝奪等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、
經查，被上訴人於106年間就彰化光復路郵局新建大樓（即招租建物）辦理公開招租，由上訴人得標，上訴人於106年3月20日以淡水第一信用合作社三重分社（下稱淡水信用合作社）面額840萬元之定期存款單，設定
質權予被上訴人，用以繳納第1期保證金，並於同年3月21日簽訂系爭租約，約定由被上訴人出資興建招租建物，扣除供彰化光復路郵局使用之1、2樓樓地板面積後，其餘樓地板面積及全部停車位均出租予上訴人，租期自起租日起共20年。被上訴人於107年11月22日領得彰化縣政府於同年11月12日核發之107年建照，同年11月29日檢附該建照通知上訴人繳納第2期保證金，上訴人於同年12月12日以淡水信用合作社面額960萬元之定期存款單，設定質權予被上訴人，用以繳納第2期保證金。被上訴人於108年6月17日、7月19日就系爭工程公開招標，均無廠商投標，107年建照因逾期未開工而作廢，被上訴人
復於109年2月10日領得彰化縣政府於108年11月15日核發之108年建照，並於109年10月8日與昌吉公司、夆典公司簽訂工程採購契約。嗣上訴人
於111年6月10日依系爭租約第4條第1款、第14條第2款約定終止系爭租約，並請求被上訴人返還系爭保證金，被上訴人則於111年9月28日以上訴人提前終止系爭租約為由，依系爭租約第12條第2款㈢約定沒收系爭保證金，同年10月12日通知淡水信用合作社行使質權，淡水信用合作社於同年10月19日將系爭保證金匯予被上訴人
等情，有租金標單、系爭租約、定期存款單及收據、107年建照、108年建照及備註附表、工程採購契約、兩造函文、實行質權通知書、匯出匯款申請書
可稽（原審卷第19-53、57-59、63、71-83、136-143、153-159、165-171頁，本院卷一第165頁），且為兩造不爭執（原審卷第276頁），應
堪認定。
四、本院判斷：
㈠、依系爭租約第1條第3款：「…㈢招租標的：指甲方（即被上訴人）於本基地上興建之建築物。㈣租賃標的：指甲方完成招租標的之興建後，扣除供彰化光復路郵局使用需求之1、2樓樓地板面積後，將其餘樓地板面積及全部停車位（含小客車、機車、裝卸貨車位及無償供彰化光復路郵局使用之汽、機車位）出租予乙方（即上訴人）。…㈦起租日：指甲方完成點交日翌日起為租賃標的之起租日。」，第2條第3款：「㈠
本案標的主體工程興建工程費用，甲方以每坪10.66萬元負擔費用及負責發包施作…」，及第3條關於建築規劃設計之約定（原審卷第22-24頁），可知系爭租約可區分為二階段，前階段為招租建物之興建，被上訴人負有出資興建招租建物之義務，上訴人則應配合協商規劃設計，使被上訴人取得建造執照、使用執照；後階段為招租建物之交付（即起租後），被上訴人應將興建完成之招租建物交付上訴人使用，
租期自起租日起共20年，上訴人則應於租期
存續期間內依約給付租金。
㈡、又依系爭租約第4條第1款約定：「甲方應於招租標的建造執照之規定竣工日期翌日起1年內取得使用執照，但經雙方書面合意另訂期限者，不在此限。」（原審卷第25頁），可知被上訴人應於建造執照之規定竣工日期翌日起1年之期限內取得使用執照，而被上訴人於107年11月22日領得107年建照，其上記載之「規定開工期限」為領照後6個月內開工，「規定竣工期限」為開工起36個月內竣工（原審卷第137頁），故107年建照之規定開工期限為108年5月22日，規定竣工期限為111年5月22日，取得使用執照之期限為111年5月22日翌日起1年即112年5月22日，應
堪認定。被上訴人雖抗辯：系爭租約約定之建造執照須於履約時合法繼續有效，107年建照既已作廢，自應依108年建照計算
云云。然系爭租約第4條第1款約定之目的，
乃在課予被上訴人須於一定期限內完成之義務，自應於被上訴人領取107年建照時，即開始計算取得使用執照之履行期限，縱事後因無法順利發包致107年建照作廢，亦應由兩造合意另訂期限，方得變更履行期限，否則將使上訴人無法預估取得招租建物之時間，而受不利益。
況依系爭租約第7條第1款約定：「乙方應按下列規定，向甲方繳納履約保證金：…㈢乙方應於招租標的取得建造執照並接獲甲方書面通知翌日起10日以内缴納第2期履約保證金，第2期履約保證金金額為履約保證金總額之40％，960萬元。…」（同卷第30頁），被上訴人於107年11月29日檢附107年建照，通知上訴人依前開約定繳納第2期保證金時（同卷第63頁），即在表明系爭工程已可進行發包施作，上訴人既依約繳納，被上訴人所負興建招租建物義務之履行時程，自應同時起算。被上訴人前開抗辯，洵非可採。被上訴人又抗辯：依建築法第53條第2項、第54條第2項規定，伊得依工程需求決定是否申請展延開工期限、竣工期限期間，系爭租約既未明訂特定開工、竣工期限，不得排除伊此項權利，況彰化縣政府有公告建造執照可自動展期，均應計入取得使用執照之履行期限云云。然系爭租約第4條第1款前段明確約定取得使用執照之期限，係按建造執照之「規定竣工日期」起算1年，自應按107年建照記載之「規定竣工期限」計算，而不包括被上訴人依前開建築法之申請展期，或彰化縣政府公告建造執照之自動展期。又系爭租約固因簽訂時尚未取得建造執照，無法記載特定開工、竣工期限，但於被上訴人領得107年建照時即可算定，除經雙方書面合意另訂期限外，無從變更，被上訴人前開抗辯，亦屬無稽。㈢、惟依系爭租約第14條第2款約定：「因可歸責甲方之事由，甲方逾本契約第4條第1款所定期限（或經雙方書面合意另訂之期限）1年後仍未取得招租標的使用執照，乙方得以書面通知甲方終止本契約並請求無息返還履約保證金餘額…。」（原審卷第39-40頁），可知系爭租約第4條第1款約定之取得使用執照期限屆至後，如被上訴人超過1年仍未取得，且該遲延事由可歸責被上訴人，上訴人始得終止系爭租約、請求返還履約保證金。茲查：
⒈系爭租約第4條第1款約定之取得使用執照期限為112年5月22日，業經本院認定於前，故須被上訴人至113年5月22日
仍無法取得招租建物之使用執照，上訴人始得行使第14條第2款之終止權及履約保證金返還請求權，其於111年6月10日終止系爭租約，顯與前開約定未符。上訴人雖主張：系爭租約第4條第1款之「1年內」與第14條第2款之「1年後」均指竣工期限，故
第14條第2款所稱「所定期限」亦當指竣工期限，倘被上訴人未於112年5月22日前
取得使用執照，伊即得依第14條第2款約定終止系爭租約云云。然系爭租約第14條第2款載明係自「第4條第1款所定期限（或經雙方書面合意另訂之期限）」起算1年，而第4條第1款係在約定被上訴人取得使用執照之期限，「規定竣工日期」僅為計算該期限之方式，第14條第2款之「所定期限」自亦同指取得使用執照之期限，如兩造締約時無在取得使用執照期限屆至後寬限一年之意，衡情應約定為「逾本契約第4條第1款所定期限未取得招租標的使用執照」即可，並無贅載「1年後」之必要，
上訴人此部分主張，洵非可採。 ⒉上訴人雖另主張：系爭租約之性質屬繼續性契約，被上訴人怠於將舊建照作廢、重新申請新建照之重要履約事項通知伊，致伊未能及早與被上訴人協商因應，違反系爭租約附隨義務之通知義務，有可歸責事由，其遲延給付致伊無法實現契約利益，伊得類推適用民法第227條、第254條至256條規定終止系爭租約云云。然依前㈠所述，系爭租約之前階段乃被上訴人應出資興建招租建物，並無繼續性，迄被上訴人將興建完成之招租建物交付上訴人，即起租後之20年租期階段，始具有繼續性，被上訴人於前階段所負興建招租建物之給付義務，於上訴人終止系爭租約時，尚未陷於遲延，上訴人自無從類推適用前開規定為終止之餘地。又所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護
債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於
誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現
債權人之給付利益（最高法院98年度
台上字第78號判決意旨
參照）。查被上訴人固未能證明曾將107年建照已作廢之事實告知上訴人，惟其事後已取得108年建照，並完成發包，其未與上訴人協商變更履行期限，並不影響依107年建照計算之履行期限，已如前述，是
縱被上訴人未告知舊建照作廢、重新申請新建照之事實，亦無損上訴人如期使用招租建物之契約利益，或系爭租約目的之完成，上訴人前開主張，均無可取。 ⒊從而，上訴人於111年6月10日依系爭租約第14條第2款約定終止系爭租約並不合法，其依該約定請求被上訴人返還系爭保證金，即難謂有據。 五、
綜上而論，上訴人依系爭租約第4條第1款、第14條第2款約定請求被上訴人給付上訴人1800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之諭知，所持理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、
本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，
附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 江春瑩
法 官 邱蓮華
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按
他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之
委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明
委任人與
受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日