臺灣高等法院民事判決
114年度上易字第446號
上 訴 人 曾培霖
共 同
上列
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國114年3月26日臺灣臺北地方法院113年度訴字第2425號第一審判決提起上訴，本院於114年8月19日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
一、上訴人主張：伊為門牌號碼○○市○○區○○街000之0號0樓房屋及其坐落基地
暨編號第00號停車位（下合稱
系爭房地）實際
所有權人，因債務問題而將系爭房地
借名登記於訴外人高錦清名下。
嗣伊有意出售系爭房地，遂委託高錦清處理出售事宜，並委託被上訴人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）以新臺幣（下同）1,050萬元為出售底價，且簽訂信義房屋買賣仲介一般委託書（下稱系爭委託契約），如變更價格或收受訂金須通知伊。然被上訴人即信義公司之經紀人員劉又誠（下稱姓名，與信義房屋公司合稱被上訴人）未經伊同意，擅自更換大門鑰匙，亦未曾通知伊，竟於民國105年5月4日，以886萬元之低價，將系爭房地賤賣給劉又誠之親戚劉貞，伊直至同年5月19日發現大門無法開啟，始知系爭房屋已遭出售，無法搬走屋內之物品，致生5萬元損害。信義房屋公司違反系爭委託契約之通知義務，應賠償委託價格4％之
違約金42萬元（計算式：1,050萬元0.04），並退還佣金35萬4,000元。劉又誠依
民法第184條第1項前段規定、第567條規定，應對伊負損害賠償之責。又信義房屋公司為
不動產經紀業，應依不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第26條第2項、民法第185條規定，與劉又誠負連帶賠償之責
等情，
爰依系爭委託契約第6條第5款約定、民法第184條第1項前段、第185條、第567條、管理條例第26條第2項規定，求為命被上訴人應
連帶給付82萬6,500元（
上開請求金額總計應為82萬5,500元），及其中77萬4,000元自105年5月4日起至清償日止，
按年息5％計算利息之判決。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。
上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人82萬6,500元，及其中77萬4,000元自105年5月4日起至清償日止，
按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭委託契約係成立於信義房屋公司及高錦清間，上訴人並
非系爭委託
買賣契約之委託人，伊自不負違約責任。又系爭房地於105年間係登記為高錦清所有，伊不知上訴人是否為實質所有權人，則伊依高錦清之委託出售系爭房地，自無
侵權行為可言。縱認伊確有侵權行為，上訴人於105年間即對伊提出刑事告訴，
迄113年2月7日始提起
本件訴訟，已罹於民法第197條第1項2年短期
消滅時效等語，資為
抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張其將系爭房地借名登記於高錦清名下，信義房屋公司之經紀人員劉又誠明知系爭房地為其所有，竟未經其同意更改售價並更換鑰匙，將系爭房屋賤賣予劉貞，依系爭委託契約第6條第5款約定、民法第184條第1項前段、第185條、第567條、管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人連帶給付77萬4,000元本息（即違約金42萬元、佣金35萬4,000元）及財物損失5萬元及更換鑰匙費用1,500元等情，為被上訴人所否認，並以
前揭情詞置辯，
經查：
㈠查系爭房地於102年1月31日登記於高錦清名下。高錦清以上訴人為代理人與信義房屋公司承辦人劉力豪於104年9月20日簽訂信義房屋買賣仲介一般委託書（下稱買賣委託書），約定以1,100萬元為銷售底價，銷售
期間自104年9月20日至104年12月31日止。高錦清另於104年10月18日與信義房屋公司承辦人陳俞翔簽立信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約附表（下稱更改契約附表A），將原委託底價調為1,020萬元。高錦清再於105年1月26日與信義房屋公司承辦人劉又誠簽訂系爭委託契約，約定以1,050萬元為銷售底價，銷售期間自105年1月26日至105年4月20日止，並於同日簽訂信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約附表（下稱更改契約附表B），將委託底價調整為990萬元；
復於同年4月26日簽訂信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約附表（下稱更改契約附表C），調整底價為938萬元，並更新託期間自105年4月26日起至105年6月30日止。嗣高錦清於105年5月4日以886萬元出售系爭房屋予劉貞等情，有臺中市中興地政事務所異動索引、買賣委託書、更改契約附表A、系爭委託契約、更改契約附表B、更改契約附表C及不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）等件
可參（見原審卷第139至143、203至218、308頁、本院卷第65至71、99、101頁）。上訴人不爭執有買賣委託書、更改契約附表A及系爭委託契約之簽訂（見本院卷第60頁），但否認有合約展期、價格變更等節（見本院卷第107頁），然上訴人本非系爭房地銷售之契約當事人（詳如後述），上開主張，自非可取。
㈡按借名登記契約為借名人與出名人間之
債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於
第三人。出名人既登記為該財產之所有權人，則在借名關係存續中，其將該財產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異（最高法院107年度
台上字第2096號判決意旨
參照）。上訴人執與高錦清簽訂之協議書、105（實應為104年）8月8日委託書、104年（實應為105年）1月29日委託書（見原審卷第23、25、33頁、本院卷第120頁），主張其為系爭房地實際所有權人，並與信義房屋公司簽訂買賣委託書、更改契約附表A等語。
惟查，上開協議書、委託書固記載上訴人為系爭房地實際所有權人，然上訴人將系爭房地借名登記在高錦清名下，高錦清即為系爭房地之出名人，並
持有該房地所有權狀（見本院卷第118頁），於未終止上開借名登記關係前，高錦清以系爭房地所有權人身分，與信義房屋公司簽訂買賣委託書、更改契約附表A至C及系爭委託契約等件，其後並與劉貞簽訂系爭買賣契約，將系爭房地賣出，移轉登記予劉貞，依上說明，自屬有權處分。何況，上訴人
自承未將委託書交由劉又誠看等語，信義房屋公司亦否認有看過上開委託書（見本院卷第61頁），雖上訴人於105年2月27日有與劉又誠通話，有上訴人所提之補印通話明細單可參（見原審卷第35頁），為劉又誠所是認（見本院卷第121頁），但當日通話時間僅有35秒，在劉又誠未知原委之情況下，
難認上訴人於短短幾秒內，即能清楚表明其為系爭房地實質所有權人。又上訴人雖主張買賣委託書係其與信義房屋公司所簽訂，然買賣委託書之「委託人（即所有權人）」欄位經塗改，最終填載為高錦清之姓名及身分證字號，上訴人姓名年籍、身分證字號則填載於「委託人之代理人」欄內（見本院卷第69頁），其餘與信義房屋公司所簽署上開文件之委託人均是高錦清，足認上訴人與信義房屋公司間並無委託買賣或居間契約關係，被上訴人依系爭房地登記名義人高錦清委託，居間仲介系爭房地之買賣，亦無故意或過失不法侵害行為可言。是上訴人未能舉證證明被上訴人知悉其與高錦清間具借名登記關係，亦未與被上訴人間成立居間
法律關係，上訴人依系爭委託契約第6條第5款約定、民法第567條、第184條第1項前段、第185條、管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人連帶給付77萬4,000元本息
云云，自非可取。
㈢上訴人再主張劉又誠向其拿取系爭房地鑰匙，不然劉又誠如何看屋，劉又誠卻擅自更換鑰匙，致其損失財物5萬元及換鎖費用1,500元，且劉又誠將系爭房地佔據，台電繳費單上之戶名變更為劉又誠。此外，簽約當時，高錦清住院開刀，未到場簽名，竟完成簽約程序云云（見原審卷第15頁、本院卷第121頁）。然查，高錦清係於105年5月4日出賣系爭房地予劉貞，於同年6月3日完成
所有權移轉登記等情，有系爭買賣契約、臺中市中興地政事務所異動索引可參（見原審卷第203至218、313頁）。據劉又誠以證人身分於本院證稱：當時約定105年5月31日至6月15日間要完稅，辦理過戶，在此之前要結清水電費，因為沒有戶名，所以才會暫時用伊名字來代為繳納電費，等交屋後會做分算，由高錦清支出等語（見本院卷第118頁），足見劉又誠短暫向台灣電力公司登記為系爭房地之收費戶（見原審卷第43頁），僅係為解決系爭房地辦理過戶期間所為權宜之計。次查，就換鎖乙節，劉又誠續證稱：從105年1月26日高錦清委託開始，伊在續約同時，跟高錦清反應，因為空屋，瓦斯費是異常的，高錦清就指示伊去換鎖，伊才會將單據交給高錦清。伊不記得有跟上訴人拿鑰匙，看屋流程都很順利，通知如果有須要鑰匙，都會放在管理室或伊身上，若伊有鑰匙，就是高錦清交的等語（見本院卷第119、121至122頁），
核與上訴人自承：是高錦清要劉又誠換鎖，高錦清跟伊結帳，提出請款等語相符（見本院卷第118頁）；況上訴人與高錦清當時皆居住在臺北（見原審卷第25頁），系爭房屋則位在臺中，為方便仲介人員帶人看屋、銷售，衡情應將鑰匙寄放在管理室或交由仲介人員保管，較合常情。是劉又誠上開
證言，應可採信。劉又誠復另證稱：105年5月4日是高錦清親自簽約。高錦清當時腰不好，是伊去臺北接高錦清到101大樓總公司簽約，簽約時伊人就在他身旁，劉貞部分
是以視訊方式完成簽約等語（見本院卷第122頁），亦與高錦清於原審陳稱是其本人簽名等語一致（見原審卷第324頁）。是上訴人就此部分，主張被上訴人應連帶負侵權行為
損害賠償責任云云，亦非可取。
㈣末按攻擊或
防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於
言詞辯論終結前
適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因
重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之；未於
準備程序主張之事項，除法院應
依職權調查之事項、該事項不甚延滯訴訟者、當事人釋明有因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者、依其他情形顯失公平者情形之一，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之；當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背
法令致未能提出者。 二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反前二項之規定者，第二審法院應駁回之，民事訴訟法第196條第1項、第2項前段、第276條、第447條分別定有明文。上訴人於準備程序後，於114年8月19日行言詞辯論時，方提出被上訴人未依系爭委託契約載明之成交價格及條件辦理，未盡查證義務、未依授權價格成交，導致其重大財產損失。劉又誠除收取佣金外，另獲有
不當得利20萬元，被上訴人以低價成交，且無合理市場行情依據，顯違反
誠信原則與公平交易精神。另信義房屋公司僅交付其8頁系爭買賣契約，未提供完整內容，違反管理條例第20條及誠信原則，又未揭示真實委託狀態並隱匿所有權人，致其受損害，所取得佣金35萬4,000元屬不當得利，其已申請撤銷與高錦清間之調解和解等新攻擊方法，顯已逾時提出，亦未釋明有何上述條文所定之正當理由之一，爰不准許提出，本院自不予審酌，
附此敘明。
四、
綜上所述，上訴人依系爭委託契約第6條第5款約定、民法第184條第1項前段、第185條、第567條、管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人連帶給付82萬6,500元，及其中77萬4,000元自105年5月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證
已臻明確，
兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
民事第六庭
審判長法 官 周美雲
法 官 王 廷
法 官 汪曉君
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 9 日