臺灣高等法院民事判決
114年度上易字第526號
上 訴 人
王怡萱律師
上 訴 人 桂田文創娛樂股份有限公司（原名：昇華娛樂傳播
股份有限公司）
訴訟代理人 黃鈵淳律師
上列
當事人間請求給付管理費等事件，
兩造對於中華民國113年
11月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第5818號第一審判決，各自提起一部及全部上訴，敦南100大廈管理委員會並為訴之追加及減縮起訴聲明，本院於115年4月1日
言詞辯論終結，判決如下：
一、原判決關於命桂田文創娛樂股份有限公司給付敦南100大廈管理委員會超過新臺幣4
萬7500元本息部分，
暨該部分
假執行之宣告、
訴訟費用之
裁判（除減縮部分外）均廢棄。
二、
上開廢棄部分，敦南100大廈管理委員會在第一審之訴及假執行之
聲請均
駁回。
四、敦南100大廈管理委員會之上訴駁回。
五、第一審（除減縮部分外）、第二審訴訟費用，關於敦南100大廈管理委員會上訴部分，由敦南100大廈管理委員會負擔；關於桂田文創娛樂股份有限公司上訴部分，由桂田文創娛樂股份有限公司負擔百分之30，餘由敦南100大廈管理委員會負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、上訴人即被上訴人敦南100大廈管理委員會（下稱敦南管委會）之法定代理人原為李品嘉，
嗣於本院審理時變更為陳冠元，
業據其提出臺北市政府都市發展局函文，並具狀聲明
承受訴訟（本院卷第481、495頁），
核無不合，應予准許。
二、
按在第二審為訴之變更或追加，
非經
他造同意，不得為之。但請求之基礎
事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。查敦南管委會於原審主張就敦南100大廈社區（下稱
系爭社區）地下2樓之男女廁所（下稱系爭廁所）及系爭社區1樓之60坪空地（下稱系爭空地），與被上訴人即上訴人桂田文創娛樂股份有限公司（下稱桂田公司）成立
租賃契約，請求給付租金新臺幣（下同）46萬2000元，及賠償毀損系爭空地對外出入口鐵門（下稱系爭鐵門）之修繕費8500元，嗣於本院主張如無租賃關係存在，桂田公司無權占有使用系爭廁所及空地，構成不當得利，毀損系爭鐵門構成侵權行為，分別追加依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求桂田公司返還利得及賠償損害（本院卷第30、31、115頁），核無不合，桂田公司雖不同意追加，仍應准許。又敦南管委會於原審請求桂田公司給付75萬2180元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，原審判命桂田公司應給付15萬6000元及自112年11月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，駁回敦南管委會其餘之請求，桂田公司就其敗訴部分全部上訴，敦南管委會則提起一部上訴，並就上訴部分（即59萬6180元=75萬2180元-15萬6000元）之利息，減縮為自原審113年6月6日民事變更追加訴之聲明暨準備狀（原審卷77頁）繕本送達翌日（即113年6月7日）起算（其餘未聲明不服及減縮部分非本院審理範圍），亦無不合，應予准許。貳、實體部分
一、敦南管委會主張：桂田公司為臺北市○○區○○街0段00號地下1、2層（下稱系爭房屋）之
所有權人，為系爭社區之
區分所有權人。㈠桂田公司自民國112年3月起連續6期未繳管理費，伊委任律師處理支出律師費12萬元，依109年1月16日修訂之規約（下稱系爭規約）
第11條第6款約定，及112年3月21日「敦南100大廈重新召集第25屆區分所有權人會議」（下稱系爭會議）作成社區涉訟委任律師之費用納入裁判費，概由對造之住戶負擔之決議（下稱系爭決議），應由桂田公司負擔。㈡系爭規約第2條第6款約定，區分所有權人就專有部分進行裝潢應繳納保證金3萬元，並應依實際施工日數按日繳納100元之環保費，桂田公司自111年8月1日起裝潢系爭房屋及其承租之同址00號地下2層房屋（下稱00號 B2），共計3戶，共施工220日，然僅繳納保證金，迄未繳納環保費，扣除保證金後尚欠3萬6000元（=100元×220日×3 戶-30,000元）。㈢桂田公司以每月租金1萬5000元向伊承租系爭廁所，及以每月租金每坪850元向伊承租系爭空地，作為裝潢施工使用，約定承租至桂田公司不使用時（即完工)時為止（下稱系爭租約），嗣因桂田公司遭伊勒令停工，僅使用至112年3月12日，系爭租約於
斯時終止，依民法第421條第1項規定，請求給付
系爭廁所租金10萬5000元（=15,000元×7月），及系爭空地租金35萬7000元（=850元×60坪×7月），合計46萬2000元。㈣桂田公司於裝潢
期間均由系爭鐵門經過系爭空地進入00號B2，其於搬運板材時不慎損壞系爭鐵門，顯未盡承租人
善良管理人之注意義務，依民法第432條規定請求賠償伊支出之修繕費8500元。㈤桂田公司於裝潢期間，逕將卡車駛入通往系爭房屋之1樓約20坪水泥平台（下稱系爭平台），裝卸、運送營業器具及裝潢物料，並進行水泥碎石攪拌作業，致系爭平台因負重過大，反覆遭重壓而龜裂、斑駁，經催告修繕置之不理，伊遂於112年3月間自行僱工修繕而支出7萬0280元；
詎桂田公司於系爭平台修復後又將卡車駛入，伊為避免再次毀損而於同年12月間在柏油路面與系爭平台之交界處設置欄杆，以防止重型車輛進入，支出5萬5400元，依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第9條第2項、第4項規定，請求賠償前開費用合計12萬5680元（=7萬0280元+5萬5400元），以上合計75萬2180元（=12萬元+3萬6000元+46萬2000元+8500元+12萬5680元）。敦南管委會上訴後，
追加依民法第179條規定請求桂田公司返還無權占有系爭廁所及平台之不當得利，及追加依同法第184條第1項前段請求賠償系爭鐵門之修繕費，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回敦南管委會後開第二項之訴部分廢棄。㈡桂田公司應再給付敦南管委會59萬6180元，及自113年6月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息。就桂田公司之上訴答辯聲明：上訴駁回。
二、桂田公司則以：㈠關於律師費部分，伊未授權訴外人游明輝代表出席系爭會議，該次會議紀錄卻記載游明輝當選為管理委員，伊否認該紀錄之真正。又系爭會議出席人數僅占總人數20％，區分所有權比例亦僅34.6％，未達管理條例第31條鎖定門檻，系爭決議應不成立。另系爭決議不論管委會有無理由、住戶有無違反義務，律師費概由對造之住戶負擔，助長管委會對住戶濫行訴訟，違反
公序良俗，亦屬無效。況伊於收受律師函後即已繳納管理費，並無提起訴訟之必要，敦南管委會不得請求伊負擔律師費。㈡伊不爭執應繳納環保費3萬6000元。㈢兩造間並無租賃關係存在，伊承租之00號B2已設有廁所，且系爭廁所及空地屬共用部分，全體區分所有權人均可使用，伊無向敦南管委會承租之必要，亦非無權占有。縱認系爭租約存在，依管理條例第7條前段及後段第1款規定，共用部分不得獨立使用供作專有部分或約定專用，且未依同條例第23條第2項第1、2款規定經
區分所有權人會議決議通過並記載於規約，系爭租約亦屬無效。㈣系爭平台在系爭房屋裝潢前即存在龜裂、斑駁之情形，伊未毀損系爭鐵門及平台，至敦南管委會基於社區安全加裝欄杆，與伊無關等語，資為
抗辯。其
上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。就敦南管委會之上訴答辯聲明：上訴駁回。
三、查桂田公司為系爭社區之區分所有權人，系爭社區於85年5月27日訂定規約，109年1月16日修訂為系爭規約（本院卷第275-287頁）
等情，為兩造不爭執（同卷第89、135頁），應
堪認定。
㈠、律師費：
⒈系爭規約第11條第1款約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項……㈡管理費」，第6項約定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算，管理委員會認為有委任律師處理之必要（
包括但不限於撰寫書狀、為訴訟代理人代為出庭訴訟等），其因此而產生之所有律師費，由該欠繳之區分所有權人全數支付」（本院卷第282頁）。查桂田公司前未依規定日期繳納112年3月至8月共6個月之管理費16萬7454元，經敦南管委會委請律師於112年8月21日寄發律師函催告繳納，桂田公司於同年8月22日收受後，於同年9月25日清償等情，有律師函、掛號郵件回執、交易明細為憑（原審補字卷第47-51、157頁），且為兩造不爭執（原審卷第259、230頁），是其委請律師寄發律師函催告給付管理費所支出之撰寫費用，自應由桂田公司負擔。又敦南管委會
自承律師撰寫律師函之行情約1萬2000元至1萬5000元不等（本院卷第292頁），桂田公司認約8000元至1萬元之間（同卷第263頁），則以平均1萬1500元〈=(8,000+15,000)/2〉為前開律師函之撰寫
報酬，堪稱合理，是敦南管委會請求桂田公司給付律師費1萬1500元，應屬有據。另桂田公司於同年9月25日即已清償管理費，敦南管委會於同年10月27日起訴時卻仍請求桂田公司為給付，自不得依前開規約之約定請求提起訴訟之律師費。
⒉敦南管委會雖主張：系爭會議紀錄載明：
「臨時動議案二：『凡社區涉訟需委任律師代理訴訟之律師費，納入裁判費，概由對造之住戶負擔』；討論：『同上』；表決：『全數（23票）同意，本案通過』」，桂田公司自應依系爭決議負擔全部律師費
云云，並提出系爭會議紀錄為憑（原審卷第
187-189頁）。茲查：
⑴按區分所有權人會議之決議
乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互
合致而成立之
法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該
法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，
尚非單純之決議方法違法問題（最高法院109年度
台上字第502號判決意旨
參照）。次按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就
同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。管理條例第31條、第32條第1項定有明文。準此，前開第32條第1項關於降低出席人數及區權比例門檻之規定，僅限「同一議案」於前次未獲致決議，重新召集會議就該議案進行討論之情形，始得
適用。
⑵查系爭會議固係依管理條例第32條第1項規定
重新召集之會議，惟系爭決議為系爭會議臨時動議第二案，乃於該次會議中第一次提出之議案，不得適用該項出席人數及區權比例之規定進行表決。又系爭規約第3條第9款約定，區分所有權人討論事項，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例合計過半數之同意行之（本院卷第278頁），惟系爭會議區分所有權人出席人數僅有20％，區分所有權比例亦僅34.6％，均未過半數，參照前開說明，系爭決議自不成立。是敦南管委會執此主張桂田公司應負擔全部律師費，
洵無可取。
㈡、環保費：敦南管委會主張桂田公司尚欠3萬6000元環保費未繳，為桂田公司不爭執（本院卷第505頁），是敦南管委會此部分請求，應予准許。
㈢、系爭廁所及空地之租金及不當得利：
敦南管委會主張：桂田公司自111年8月1日起開始裝潢系爭房屋，遭伊於同年9月12日命其暫時停工，桂田公司急欲復工，指派訴外人游明輝與伊指派之訴外人錢思浩進行商談，於一週內達成共識，即由桂田公司自111年8月1日起向伊承租系爭廁所及空地，作為裝潢施工使用，租期至桂田公司不使用時（即完工）時為止（本院卷第291頁）等語，為桂田公司否認。茲查：
⒈公寓大廈管理委員會係以合議方式執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」所設立之組織，為區分所有權人團體之代表機關，在
法令規定、區分所有權人會議決議、規約授權範圍內執行職務，是管委會以多數決形成之意思決定，其效力及於各區分所有權人。依管理條例第29條第2項規定，管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依規約或區分所有權人會議之決議。查系爭規約第14條第2款約定，共用部分及約定共用部分之外租使用，授權管理委員會決議行之，惟須依笫6條第4款約定辦理，而依第6條第4款約定，此項決議應有2/3以上之委員出席，經出席委員2/3以上之同意，並公告10日以上，公告期間如有
異議，應另召開一次會議討論並決議後，該決議始生效；另第6條第5款亦約定，管理委員會之會議紀錄應包括開會時間、地點，出席人員及列席人員名單，討論事項之經過概要及決議事項内容（本院卷第
279、283頁）。依上可知，系爭規約雖授權敦南管委會有出租共有部分之權限，惟亦明確規定管委會須依規約笫6條第4款之約定作成決議，製作會議紀錄並公告之。
則敦南管委會既未能提出會議紀錄（本院卷第407頁），復自承沒有作成決議（同卷第265頁），再參酌桂田公司之總務即證人陳俊賓於原審明確證稱：關於系爭空地的承租僅止於討論階段，整修花圃是因為花圃排水不良，積水後會沿裂縫滲入00號B2屋內，所以施作防水工程等語（原審卷第212頁），可見縱使兩造曾各自透過游明輝、錢思浩洽談租賃事宜，或桂田公司有提前耗資整修系爭平台之花圃，亦僅止於討論階段，敦南管委會無從就與桂田公司成立系爭租約。至證人錢思浩雖證稱：管委會有開會同意出租，4、5個人出席等語，然就係何人出席，卻完全無法記憶（本院卷第342-343頁），其此部分證述已難採信；況其亦證稱：伊與游明輝談妥租金後，管委會沒有再開會（同卷第342頁），益證敦南管委會就系爭租約之內容並無作成決議甚明。 ⒉再酌以系爭廁所及空地均屬共有部分，任何區分所有權人均可使用，而敦南管委會復自承出租期間，其他住戶仍可使用（本院卷第262、264頁），則桂田公司為區分所有權人，本有使用之權，倘無法排除他人之占有使用，當無另行向敦南管委會承租之必要。況依證人游明輝於原審證稱：桂田公司之前的實際經營者余惟中委託伊與敦南管委會談，因為系爭房屋係攝影棚，希望系爭空地可以作為攝影棚的出入口，當作門面予以美化，且可以放6台大型冷氣室外機，00號B2有廁所，但無法使用，所以連系爭廁所一起談（原審卷第206頁），證人錢思浩亦證稱：洽談租約時，桂田公司是計畫將系爭空地作成戶外花園等語（本院卷第345頁），可見縱使余惟中係有權代表桂田公司洽談租賃事宜之人，其當時係計畫以系爭平台作為攝影棚之門面，作成戶外花園，顯係為長期使用系爭廁所及空地，而非僅作為裝潢施工使用。另依證人錢思浩證稱：伊與游明輝是談包括系爭廁所及平台、00號B2旁邊的籃球場等三部分，系爭廁所是供在00號B2旁邊籃球場打球的人使用，伊要求桂田公司要同時承租籃球場。
本來要簽訂租約，但桂田公司說籃球場現在還用不到，要用的時候再簽，租期到何時沒有約定，因為還沒有簽約等語（本院卷第342-343頁），可知錢思浩與游明輝洽談之租賃標的物包括系爭廁所及平台、籃球場，且雙方均有簽定書面租約之意，惟桂田公司不願承租籃球場，故迄未簽訂租約，亦未約定租期。觀諸前開證人之證言，無論承租目的、租賃標的物、租用期間等租賃契約之重要內容，均與敦南管委會主張之系爭租約迥異，更難認兩造間就敦南管委會所指之系爭租約已達成合意。 ⒊ 綜上，敦南管委會依
民法第421條第1項規定請求桂田公司給付租金46萬2000元，
洵屬無據。又系爭廁所及空地既屬共有部分，且於敦南管委會所指期間，其他住戶亦可使用，縱桂田公司曾為使用，亦未排除其他住戶之占有，難認係無權占有，是敦南管委會追加依民法第179條規定請求桂田公司返還前開同額之不當得利，自屬無稽。
㈣、系爭鐵門之修繕費：
敦南管委會主張：桂田公司於裝潢期間搬運板材時，不慎損毀損系爭鐵門，並舉證人游明輝之證言為憑。查證人游明輝固於原審證稱：111年9月之後，桂田公司要搬運板材進系爭空地時，因為空地要往上到馬路有一個斜坡，不是一個很好上下貨的地方，所以在搬運過程中損壞鐵門等語（原審卷第206頁），惟未敘明是否親眼見聞或如何知悉，敦南管委會亦未提出桂田公司如何毀損系爭鐵門、鐵門受損情形如何之證據為佐（本院卷第264頁），且系爭空地並非僅有桂田公司使用，自難僅憑游明輝前開證言逕認桂田公司有毀損系爭鐵門之事實，是敦南管委會依民法第432條及追加依同法第
184條第1項前段規定，請求桂田公司賠償系爭鐵門之修繕費8500元，亦屬無據。 ㈤、系爭平台修繕費及欄杆設置費：
⒈敦南管委會主張：系爭平台係供社區住戶行走之步道，未設計供重型車輛停放使用，平時以鐵鍊圍設，桂田公司於裝潢期間，無視系爭平台之載重限制，擅
將卡車駛入裝卸、運送營業器具及裝潢物料，並進行水泥碎石攪拌作業，造成系爭平台多處龜裂、斑駁而毀損，並舉現場照片及證人游明輝、錢思浩之證言為憑。查觀諸敦南管委會提出所稱毀損前之 111年3月間照片，無法辨識系爭平台是否平整毫無龜裂，但可見該平台通往道路與人行道交界處之地面（含人行道）斑駁、破損且不平整（本院卷第257頁），與敦南管委會所提系爭平台破損之照片，似無差異（原審補字卷第65頁），則證人陳俊賓於原審證稱：系爭平台、人行道原本就有破損，未因施工而破損等語（原審卷第212頁），應非虛妄。又證人游明輝雖於原審證稱：桂田公司於111年8月開始施工，機具進入系爭平台有造成路面毀損等語（原審卷第208頁），惟其亦證稱：並未親眼看見機具毀損系爭平台（同卷第209頁），其前開證言已難信實。而證人錢思浩於本院固證稱：系爭平台被桂田公司的貨車碾壞，每天幾部貨車在那邊傾卸水泥石塊、攪拌，把人行道那塊地破壞掉。應該是總幹事或保全跟伊說的等語（本院卷第348頁），惟其既係聽聞自總幹事或保全之轉述，顯然並未親見桂田公司之貨車破壞系爭平台或人行道，且系爭平台面積僅約20坪，客觀上亦難容許多部貨車同時停放該處，再佐以前開照片顯示人行道在111年3月間即已破損，其前開證言，自難逕信。則敦南管委會既未能再舉其他證據為佐（本院卷第247頁），自難僅憑游明輝、錢思浩前開證言逕認桂田公司有毀損系爭平台之事實。況敦南管委會亦未證明系爭平台有載重限制，或系爭社區有限制車輛駛入之規定，是其依管理條例第9條第2項、第4項規定，請求桂田公司賠償系爭平台之修繕費7萬0280元，
洵屬無據。
⒉敦南管委會又主張：伊為防止重型車輛進入，於111年12月間在柏油路面與系爭平台之交界處設置欄杆，因而支出5萬
5400元，依管理條例第9條第2項、第4項規定請求桂田公司賠償云云。然敦南管委會為防止重型車輛進入而設置欄杆，乃基於社區安全及管理之便利所支出之費用，非因桂田公司基於區分所有權人之地位使用系爭平台所生損害，敦南管委會前開規定請求桂田公司負賠償責任，更屬無稽。
五、綜上而論，敦南管委會依系爭規約第11條第6款、第2條第6款約定，請求桂田公司給付律師費1萬1500元、環保費3萬
6000元，合計4萬7500元，及自起訴狀繕本送達（見補字卷第89頁送達證書）翌日即112年11月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分（即15萬6000元-4萬7500元=10萬8500元本息），命桂田公司為給付，自有未洽，桂田公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示；至上開應准許部分，原審為桂田公司敗訴之判決，並無不合，桂田公司指摘原判決此部分不當，求予廢棄
改判，為無理由，應駁回
其上訴。另敦南管委會之上訴及追加之訴，亦均無理由，應予駁回。 六、
本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，敦南管委會之上訴及追加之訴均為無理由，桂田公司之上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱蓮華
法 官 江春瑩
法 官 呂如琦
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
114年度上易字第526號
主 文
一、本判決主文第四項應更正為：「敦南100大廈管理委員會之上訴及追加之訴均駁回。」。
二、本判決主文第五項「第二審訴訟費用」應更正為：「第二審訴訟費用（含追加之訴）」。
理 由
一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得依聲請或
依職權以裁定更正；前項裁定，附記於判決原本及正本，民事訴訟法第232條第1項前段、第2項前段分別定有明文。
二、查本院前開判決有如主文所示之顯然錯誤，應予更正。
三、依首開規定裁定如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱蓮華
法 官 江春瑩
法 官 呂如琦
正本係照原本作成。
中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
書記官 鄭信昱