臺灣高等法院民事判決
115年度上易字第148號
上 訴 人 立源建設股份有限公司
上 訴 人 游青憓
共 同
鍾佩君
陳惠美
楊立安
共 同
訴訟代理人 劉鴻傑律師
參 加 人 揚智廣告有限公司
訴訟代理人 尹良律師
陳建豪律師
上列
當事人間請求減少價金事件，
上訴人對於中華民國114年5月2日臺灣新北地方法院113年度訴字第1179號第一審判決提起上訴，本院於115年7月28日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、上訴人立源建設股份有限公司及游青憓（下依序稱立源公司、游青憓，合稱上訴人）委託
參加人揚智廣告有限公司（下稱揚智公司）銷售「立源藝舍」建案（下稱
系爭建案），自民國110年8月間起，以口頭、訊息及網路貼文等方式發布內容含有「一戶一機車位」之廣告（下稱系爭廣告）。伊等信賴系爭廣告內容，遂於原判決附表（下稱附表）所示時間，分別與立源公司及游青憓簽訂藝舍房屋
買賣契約書、藝舍土地買賣契約書（下分稱系爭房屋或土地買賣契約，合稱系爭買賣契約），購買如附表所示房地（合稱系爭房地），價金已如數給付，並辦妥
所有權移轉登記及交屋。
㈡、
詎交屋後未久，伊等始知系爭建案未於系爭建案範圍內規劃機車停車位，實際交付使用之機車停車位，係坐落於鄰地即新北市○○區○○段000000○000000地號土地（下稱系爭土地）。
嗣經訴外人李礽琬張貼公告，表明系爭土地為私人所有，將於111年8月1日封閉，限期命住戶將機車移置他處，致伊等無機車停車空間可資使用，
核與系爭廣告內容不符，系爭房地即欠缺契約預定之效用，上訴人自應負物之
瑕疵擔保責任。參考鄰地單一機車停車位「永久使用權」之市場交易價值為新臺幣（下同）18萬3,890元，系爭房地每戶因而減損同額之價值，上訴人應共同負減少價金及返還
不當得利之責。
㈢、
爰依
民法第354條、第359條、第179條規定，與系爭房屋買賣契約第24條第1項及土地買賣契約第17條第1項之約定，求為命上訴人給付被上訴人各18萬3,890元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起加計法定
遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊等從未授權揚智公司將系爭廣告即一戶一機車位列為銷售條件，且被上訴人未證明揚智公司有將系爭廣告訊息傳送予各該被上訴人。縱認有系爭廣告，僅屬揚智公司與被上訴人間個別約定，與
消費者保護法（下稱消保法）施行細則第23條之廣告定義不符。被上訴人自應向揚智公司請求
損害賠償，不得向伊等主張物之
瑕疵擔保責任並請求減少價金等語置辯。
上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及
假執行之
聲請均駁回。
三、被上訴人分別於附表所示時間，向立源公司及游青憓購買系爭房地，並簽訂系爭買賣契約，被上訴人均已付清價金，並辦妥
所有權移轉登記及完成交屋；立源公司於110年4月6日與揚智公司簽訂銷售合約書（下稱系爭合約書），委託揚智公司辦理系爭建案之新成屋銷售事宜；系爭建案旁之系爭土地上劃設有機車位，並
非系爭建案基地範圍內土地，為李礽琬所有，該機車位停車空間於111年8月1日遭地主公告封閉，系爭建案住戶不能於系爭土地上停放機車等事實，為
兩造不爭執（本院卷第167頁），
堪信為真實。
㈠、系爭廣告為系爭買賣契約內容之一部，上訴人均負有提供每戶1個機車停車位之義務：
按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行，消保法第22條定有明文。是消費者倘因信賴企業經營者之廣告內容，依該廣告所提供之訊息而與之締約，企業經營者所負之契約責任即應及於該廣告內容，縱契約書面未就廣告內容另為約定，亦同。又
債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任；
代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意
第三人，但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第224條前段、第107條亦有明文。
經查：
１、
上訴人於110年4月6日與揚智公司簽訂系爭合約書，委託揚智公司辦理系爭建案新成屋之銷售事宜，有系爭合約書附於另案臺灣新北地方法院112年度重簡字第436號（下稱436號）卷可稽（436號卷第402至407頁）。觀諸系爭合約書當事人欄之記載，委託人為上訴人2人，非僅立源公司1人，堪認游青憓就其所有之系爭建案基地應有部分，亦係委由揚智公司代為招攬、銷售。２、被上訴人主張揚智公司代銷人員自110年8月間起，陸續以通訊軟體向其等發送含有「一戶一機車位」之訊息，並於賞屋時當面告知
等情，
業據提出代銷廣告訊息為證（原審調解卷第29至36頁、原審卷第56至57頁）。又揚智公司於原審亦陳明：於系爭建案銷售過程中，確有以LINE通訊軟體或當面口頭向被上訴人等客戶傳送一戶一機車位等訊息等語（原審卷第196頁），並有揚智公司112年7月14日函可稽（原審卷第59至74頁）。復經證人即揚智公司副總經理陳敬堯於臺灣新北地方法院113年度簡上字第150號事件（即436號事件之上訴審）證述：對話紀錄所示「慧Ruby」、「秀秀」均為揚智公司之銷售人員，一戶一機車位即係針對系爭建案之銷售內容，該訊息或以口頭、或以LINE告知客戶，並會要求帶看時明確告知機車停車位之位置等語（原審卷第241頁）。足認一戶一機車位確係系爭建案於銷售階段，為招攬不特定消費者而反覆對外發布之銷售訊息。而該訊息指明每戶得配置機車停車位1個，內容具體明確，且屬客觀上
適於履行之事項，並非抽象、模糊之宣傳性描述；又機車停車位攸關住戶日常生活出入之便利，為購屋決定之重要考量，在交易習慣上，足使一般消費者信賴其將成為契約內容之一部。被上訴人主張其等係因信賴系爭廣告而決定買受系爭房地等情，核與常情相符，堪予採認。
３、觀諸陳敬堯與立源公司副總經理林志峰間之對話紀錄及所附「答客問」檔案（原審卷第207至221頁）：⑴林志峰於110年5月31日傳送「答客問」予陳敬堯，其中第2點就「
本案是否有設置機車停車區？是否每戶一位？如無每戶一位，總共幾位？如何配置？」之提問，答稱：「使照圖說有14個機車停放位，另於本案北向水利地規劃40～50個機車停車位」；⑵嗣陳敬堯於110年8月13日詢以「⒈機車位設置在外面，有沒有土地使用權屬的問題，將來有沒有可能會面臨無處停車的窘境？⒉針對於機車停放使用，公司有什麼統一說詞？」，林志峰覆稱「機車位的問題需開會時，大家討論一個講法」，並經雙方約定於同年月17日開會討論；⑶陳敬堯於同年10月8日再詢「機車停車位的回覆，公司有統一說詞嗎？」，林志峰即回稱此地為河川用水利地，目前由公司管理維護，政府規劃為公園用地，等政府日後徵收後，可請管委會向區公所爭取，同做為○○國中學校後側機車停車位之本社區專屬停車位等語。而陳敬堯就此證稱：伊有詢問林志峰是否為一戶一機車位，其回答機車位有40、50個，會多過銷售戶數；銷售提供予客戶之訊息基本上不會逾越「答客問」之範圍等語（原審卷第239至240、243頁）。
稽之上開對話歷程，林志峰既為立源公司之副總經理，並係立源公司與揚智公司間之聯繫窗口，其對於揚智公司所提機車停車位之疑問，非但未否認每戶一位之提問前提，且明白表示除使用執照圖說
所載14個機車停車位外，另於系爭土地規劃逾越銷售戶數之機車停車位，更表明需開會討論、由公司決定統一說詞，
足徵系爭建案機車停車位如何規劃、如何對外說明，悉出於立源公司之決策與指示，非揚智公司所得擅斷。
４、立源公司嗣於系爭土地上劃設多於系爭建案總戶數之機車停車位，設置隔牆及感應柵門，並於交屋時將該柵門遙控器交付住戶等情，有機車停車場
暨車道感應門照片、機車停車場照片、機車停車位照片及位置圖
在卷可稽（原審卷第163頁、原審調解卷第37至39頁、本院卷第155至159頁），並經陳敬堯證述明確（原審卷第240、243頁）。而系爭土地非屬系爭建案之基地，且早於107年9月13日即經游青憓出售予李礽琬，有土地買賣契約書
可考（本院卷第117至122頁）。立源公司就該地本無所有權可資支配，
猶耗費成本於其上劃設車位、設置門禁，
復於交屋時交付遙控器予各住戶，
核屬對外表彰系爭建案有機車停車位可供住戶使用之行為，
益徵系爭廣告內容並非揚智公司所自行杜撰或附加。
５、游青憓將其所有之系爭建案基地即新北市○○區○○段0000地號土地，分別出售應有部分予被上訴人4人，有系爭買賣契約可稽（原審調解卷第65至190頁）；而其與立源公司於110年4月6日共同委託揚智公司辦理系爭建案之銷售事宜，並使用預先印製之定型化「藝舍土地買賣契約書」與各承購戶締約，且於該契約第17條第1項明定「本土地契約之地上建物由買方另向立源建設公司價購」（原審調解卷第101頁），足見其係配合立源公司之建案推出，事先就基地為整體規劃，藉由代銷公司對不特定之購屋人反覆、繼續為銷售，就系爭建案而言，亦屬消保法第2條第2款
所稱之企業經營者，而應受同法第22條規定之規範。則游青憓就系爭廣告之內容是否知悉，因揚智公司係其銷售、締約事務之使用人，其行為依民法第224條前段規定應視同游青憓自己之行為，且消保法第22條所定確保廣告真實之義務，係課予企業經營者之客觀義務，均不以企業經營者主觀上知悉廣告內容為必要，自不影響上開認定。
６、綜合上情，揚智公司受上訴人2人之委託代銷系爭建案房地，而為發送銷售訊息、於銷售現場向來客解說招攬等行為，就上開銷售、締約事務之執行，自屬上訴人之代理人或使用人，其行為之效力及於上訴人2人。而被上訴人因信賴該廣告而買受系爭房地，且該廣告係就系爭建案之整體房地所為招攬，縱系爭買賣契約書面未就機車停車位另為約定，系爭廣告仍應視為系爭買賣契約內容之一部，上訴人2人均對被上訴人負有提供每戶1個機車停車位之契約義務。
７、上訴人雖
抗辯並非每一位被上訴人均收受系爭廣告訊息；系爭廣告係揚智公司自行附加，未經其同意，僅屬揚智公司與被上訴人間之個別約定，不符消保法施行細則第23條所定廣告之定義；系爭合約書及系爭買賣契約均未列入一戶一機車位，被上訴人亦未主動要求將之訂入系爭買賣契約；系爭合約書第10條約定揚智公司自行附加售屋條件，未經伊同意者，自應由揚智公司自行負擔責任及費用；揚智公司如有不法，被上訴人應向揚智公司請求
侵權行為損害賠償，不得向伊等請求契約責任
云云。
惟：
⑴、系爭建案之銷售人員以口頭或LINE方式向來客告知系爭廣告內容，業經陳敬堯證述在卷（原審卷第241頁）。則被上訴人於不同時間分別簽約，而以口頭或LINE方式接收相同之銷售訊息，核屬當然。縱非每位被上訴人均收有銷售人員傳送系爭廣告之LINE訊息，亦無從為上訴人有利之認定。
⑵、系爭廣告係揚智公司於銷售階段，由銷售人員告知賞屋客人，而以通訊軟體及現場解說之方式反覆對外傳送等情，為陳敬堯證稱明確（原審卷第241頁）。是系爭廣告之受領對象並不特定，自屬消保法施行細則第23條規定所稱之廣告。
⑶、消保法第22條之規範意旨，本在使企業經營者不得藉契約書面之未載，規避其廣告所生之義務，亦
免除消費者就廣告內容另行要求載入契約之負擔，使其得信賴廣告而締約，是契約書面縱未記載，並不影響系爭廣告構成契約內容之認定。
⑷、系爭合約書第10條約定
乃上訴人與揚智公司間就代理權所加之內部限制，上訴人
迄未舉證證明被上訴人於締約時有何知悉該項限制，或因過失而不知之情事，依民法第107條規定，自不得以之對抗被上訴人；縱認揚智公司就系爭廣告之使用有何逾越或過失，依民法第224條前段規定，亦應視同上訴人自己之故意或過失，仍不能解免其契約上之責任。況系爭廣告係本於立源公司之指示而發布，並經上訴人以劃設車位、交付遙控器等行為對外表彰，益
難認係揚智公司所自行附加。
⑸、揚智公司係上訴人為履行締約及銷售事務所使用之人，其於銷售、締約過程中所為之行為，依民法第224條前段規定應視同上訴人自己之行為，上訴人自不得以該行為係由揚智公司所為，而免其契約上之責任。至被上訴人得否另依侵權行為或
債務不履行之
法律關係對揚智公司有所主張，乃其與揚智公司間之
法律關係，不因此排除上訴人依系爭買賣契約應負之責任。
㈡、系爭房地於危險移轉時有減少契約預定效用之瑕疵，被上訴人得請求減少價金各18萬3,890元，並請求上訴人返還：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。該條所定物之瑕疵擔保責任，為法定之無過失責任，凡買賣
標的物於危險移轉於買受人時有瑕疵存在或發生，不問出賣人就該瑕疵之存在或發生有無過失，均應負責。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即屬之，且不以物質上應具備者為限。次按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少
請求權，於買受人以意思表示行使時，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，買受人
就溢付之價金（即減少價金額），自得依同法第179條規定，請求返還。經查：
１、系爭廣告載明系爭建案「基地223.49坪、規劃10F/B1、4個平面車位、10個機械車位、一戶一機車位、共36戶」等語（原審調解卷第29至36頁），係就系爭建案之基地、樓層、戶數、車位等規劃事項為整體介紹，其中「一戶一機車位」與平面、機械汽車停車位並列，且未載明該機車停車位坐落於基地之外，依其文義及體系，自係表明系爭建案就每戶配置機車停車位1個。又證人陳敬堯證稱：機車停車位有編號但沒有特定配置，因為機車位設置比銷售慢，如何停待規劃好才知道，至少一戶會有一個機車位，但位置不特定等語（原審卷第242頁），核其所述，未特定者僅為個別車位之位置，至每戶配置1個則屬確定。且立源公司於「答客問」中就有無設置機車停車區之提問，答稱「使照圖說有14個機車停放位」等語（原審卷第209頁），足見系爭建案原即規劃於其範圍內設置機車停放空間，並非自始即以基地外之他人土地供作機車停放之用。再衡諸
不動產交易常情，購屋人就建案所稱之停車空間，通常認知係坐落於該建案基地或建物範圍內，出賣人並就該空間有得永久提供使用之正當權源，始足以與房地一併移轉並長久使用，此亦為被上訴人所主張（本院卷第219頁、原審調解卷第13頁）。是系爭廣告所稱一戶一機車位，應解為上訴人負有於系爭建案基地或建物範圍內，就每戶提供得永久使用之機車停車位1個之義務。
２、系爭建案坐落之基地為新北市○○區○○段0000地號土地，有系爭買賣契約可稽（原審調解卷第65頁）。又立源公司雖於系爭土地上劃設多於系爭建案總戶數之機車停車位，設置隔牆及感應柵門，並於交屋時交付柵門遙控器予住戶，惟系爭土地非屬系爭建案之基地，且早於107年9月13日即經游青憓出售予李礽琬，有土地買賣合約書可考（本院卷第117至122頁）。嗣系爭土地所有人於111年8月1日公告封閉該停車空間，限期命住戶將機車移置他處，致被上訴人各戶無機車停車位可資使用，有現場公告照片、
存證信函在卷可稽（原審調解卷第37至39、41至53頁），並為兩造所不爭執。另上訴人
自承在銷售階段有規劃停車場讓客戶賞屋臨時停用，並非針對被上訴人為規畫，被上訴人購屋後，也沒有交付停車位予被上訴人，也沒有打算規劃於第三人土地上停車場後續提供予住戶使用，只有打算作為綠地空間開放使用（本院卷第219頁）。足徵上訴人未於系爭建案範圍內提供被上訴人機車停車位，於交付時即欠缺設置於系爭建案範圍內之一戶一機車停車位。至立源公司雖曾將坐落系爭土地之機車停放空間交付住戶使用，惟該停放空間既非作為履行交付一戶一機車停車位之目的而設置，該給付自始即不符債之本旨，尚不得因住戶一時得以停放，即謂上訴人已依約提供機車停車位，亦不得謂
本件瑕疵係於危險移轉後始發生之事由。
３、
系爭建案坐落新北市○○區，常見居民日常以機車代步，堪認機車停車位攸關住戶出入之生活便利，為購屋人締約時之重要考量；系爭房地如無機車停車位可資配置，對住戶日常生活自有不便，足以減損系爭房地之居住效用及交換價值。上訴人依系爭買賣契約既負有提供每戶機車停車位1個之義務，而其所交付之系爭房地欠缺上開效用，自屬減少契約預定效用之瑕疵。是被上訴人主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少價金，洵屬有據。４、436號事件囑託社團法人新北市不動產估價師公會就該區域單一機車位「永久使用權」之市場交易價值為鑑定，其鑑定結論
略以：依處分觀點，系爭建案無機車停車位使用權者，平均銷售單價每坪35萬9,916元，有機車停車位使用權者為每坪36萬9,919元，二者價差每坪1萬0,003元，為出賣人就地下室重新規劃所獲之單位經濟利益，換算為20萬4,861元；機車停車位改附隨系爭土地，決定使用權價值18萬5,960元，永久使用權單價每坪9,080元；依使用收益觀點，以系爭建案附近露天停車場每月每位租金200至300元為基礎，考量各區供給市場情形，並以風險溢酬法，以無風險利率1.45％為基準，
衡酌鄰近地區機車位供給尚有不足，加計風險溢酬0.2％，決定價格日期時之適當收益資本化率為1.65％，經濟租金每月每位250元，還原其資本價值，決定使用權價值18萬1,820元；基於勘估標的仍具一定之使用收益及處分權能支配，分別賦予各50％權重，計算並決定該使用權之正常價格為18萬3,890元等語，有該公會112年10月11日函暨估價報告書在卷可稽（下稱系爭鑑定報告，原審卷第135至157頁）。
本院審酌系爭鑑定報告由領有國家專技人員考試及格之不動產估價師出具，並已詳為估價方法之說明，兼採處分觀點與使用收益觀點而賦予權重，且上訴人於本院審理時，曾表明倘認其應負給付責任，就機車停車位使用權之價額，可接受原審所認定之金額等語（本院卷第141頁），足見其對該鑑定結論之妥適性原無爭執。
堪信系爭鑑定報告認機車位使用權之正常價格為18萬3,890元乙節，應屬可採。
５、至上訴人嗣改辯稱系爭土地之使用分區為綠地用地，與系爭鑑定報告所引比較標的即建地之使用分區不同，該報告就此未加檢討，其鑑價有瑕疵云云。惟上訴人就其所辯使用分區將如何影響價值，未舉證
以實其說，復未於本院聲請重新鑑定或函詢該公會補充說明，尚難動搖系爭鑑定報告之證明力。且系爭鑑定報告所評估者，係買受人所取得「單一機車位永久使用權」之市場交易價值，
而非系爭土地所有權之價值，其係自買受人取得停車使用利益之角度衡量，土地之地目本非唯一之影響因素。況上訴人於銷售系爭建案時，即已知悉系爭土地為水利地，猶於其上劃設機車停車位、設置感應柵門，另以一戶一機車位對外招攬而收取價金，其既係為提供機車停車位使用權予住戶而為上開規劃，事後再執該地之地目爭執該使用權之價值，前後顯不一致，自無可採。
６、被上訴人以本件起訴狀繕本之送達翌日即113年7月27日，通知上訴人系爭房地有未依系爭買賣契約提供「一戶一機車位」之瑕疵，並依民法第359條規定向上訴人為減少價金之意思表示（原審卷第15、17至19頁），該價金減少請求權為形成權，一經行使即生效力，則於每戶18萬3,890元之範圍內，即生減少價金之效力，上訴人於此範圍內所受領之價金，即失其法律上之原因。又上訴人自承未於系爭建案或基地範圍內規劃一戶一機車位，復未預計將系爭土地繼續提供予住戶使用（本院卷第219頁），且系爭土地早於107年9月13日即經游青憓出售予李礽琬乙事，亦有土地買賣契約書可考（本院卷第121頁）。惟上訴人（含其使用人）從未告知被上訴人上情，卻以系爭廣告為銷售，自應認上訴人係故意不告知此瑕疵，而無民法第365條第1項所定6個月除斥
期間之適用。是上訴人抗辯本件已逾6個月之請求減少價金期限云云，即不可採。
７、上訴人2人共同委託揚智公司以整體房地對外招攬，就系爭廣告所示一戶一機車位，對被上訴人各負同一內容之契約義務，業如前述。而被上訴人因未能取得機車停車位所生之價金減少，僅有每戶18萬3,890元一筆，並不因其係與上訴人2人分別締約而增為2筆。是上訴人2人就上開應返還之價金，係負同一之債務，且其給付既屬可分，復無法律或當事人明示應負連帶責任之情形，依民法第271條規定，應由上訴人2人平均分擔。是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人各18萬3,890元本息，
即屬有據。至被上訴人另依系爭房屋買賣契約第24條第1項、系爭土地買賣契約第17條第1項約定為請求部分，因其上開請求已有理由，即毋庸另予論列。
五、被上訴人依民法第354條、第359條及第179條規定，請求上訴人給付被上訴人各18萬3,890元，及均自起訴狀繕本送達翌日即113年7月27日（原審卷第17至19頁）起至清償日止，按年5%計算之利息，
洵屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當之
擔保金額為准、免假執行之宣告，經核於法均無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 8 月 25 日
民事第七庭
審判長法 官 林翠華
法 官 饒金鳳
法 官 藍家偉
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 8 月 25 日