裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第579號 上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　蕭仁杰律師 被 上訴 人　乙○○ 訴訟代理人　丙○○ 上列當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年7月 29日臺灣板橋地方法院98年度重訴字168號第一審判決提起上訴 ，本院於99年1月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：上訴人於民國97年5月5日向被上訴人購買 坐落台北縣中和市○○段○○○○號土地（應有部分4分之1） 及其上1905建號即門牌號碼台北縣中和市○○街○○巷○號1樓 建物（下稱系爭房屋），並簽訂「不動產買賣契約書」（下 稱系爭買賣契約），約定總價款為新台幣（下同）10,400,0 00元，上訴人已依約繳納上開價款。惟上訴人於僱請工人進 行裝潢期間，系爭房屋之鄰居主動向裝潢工人稱：「不要再 裝潢了，住不平安啦……卡早（台語）以前有人死在裡面。 」等語。嗣經上訴人偕同友人向該地里長求證後，經該里長 證實確曾有3件死亡案件發生於系爭房屋內，其中於85年間 有1名死者即訴外人「游鴻榮」因施用毒品而於系爭房屋內 暴斃，陳屍多日屍水滲入地板，屍臭味飄出系爭房屋外，始 經鄰人向轄區派出所報警處理，復經轄區警察單位至系爭房 屋現場調查，認非屬自然死亡案件，報請臺灣板橋地方法院 檢察署（下稱板橋地檢署）檢察官相驗。上訴人得知此一訊 息，心裡即生極大恐懼與厭惡感，又上訴人與訴外人中信房 屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）簽訂購屋斡旋契約書 ，即明訂被上訴人與中信房屋對於系爭房屋是否為凶宅，應 盡告知義務，上訴人卻於買受系爭房屋後，經他人告知始知 悉系爭房屋曾發生上開非自然死亡之事，上訴人乃於97年11 月間向臺北縣政府法制局消費者保護官（下稱消保官）申訴 ，經消保官先後於97年11月10日及同年月25日通知兩造及中 信房屋人員前往臺北縣政府法制局會議室進行協調，上訴人 當時即向被上訴人通知系爭房屋有前開之重大瑕疵，並於同 年月10日在臺北縣政府法制局會議室向被上訴人為解除系爭 買賣契約之意思表示，茲上訴人再以本件起訴狀繕本送達被 上訴人，為解除系爭買賣契約之意思表示，依民法第354條 第1項前段、第359條規定解除系爭買賣契約，並依同法第25 9條規定請求被上訴人返還已收取之買賣價金10,400,000元 及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。 二、被上訴人則以：被上訴人自93年間購買系爭房屋起至97年4 月間售予上訴人止，從未自他人口中得知系爭房屋曾發生自 然或意外身故之事，迄消保官向相關單位申調資料始知有上 訴人所主張之上開情事，被上訴人並無故意隱瞞系爭房屋相 關資訊之事。另依上訴人主張之上開情事，皆非屬系爭買賣 契約第9條第6項所約定「自殺或兇殺致死之情事」。又上訴 人購買系爭房屋係作為神壇之用，自會供奉神像，與上訴人 主張因居住不平安始供奉神像乙事不符，且上訴人係因房屋 加蓋問題與鄰居相處不融洽，乃藉故解除系爭買賣契約，上 訴人上開之主張均無理由等語，資為抗辯。 三、本件經原法院判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人 不服原判決，上訴聲明為：（一）原判決廢棄；（二）被上 訴人應給付上訴人10,400,000元及自起訴狀繕本送達被上訴 人之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。被上訴人答辯 聲明：上訴駁回。 四、經查：兩造於97年4月28日就系爭房屋簽訂系爭買賣契約， 約定總價款為10,400,000元，上訴人已繳清上開價金，並完 成過戶及交屋手續。系爭買賣契約第9條第6項約定：「乙方 （即被上訴人）保證本買賣標的主建物及附屬建物內（不含 公寓大廈之共用部分）於乙方所有權期間，絕無自殺或兇殺 致死之情事，如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明 知，乙方應據實告知甲方（即上訴人）。否則，甲方得主張 解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後回復原狀之費用由 乙方負擔。」等語，有系爭買賣契約、土地及建物登記第1 類謄本可按（原審卷第8至13頁、第18至21頁）。另台北縣 政府警察局中和分局（下稱中和分局）於97年11月19日派員 訪查中和市景福里17鄰鄰長即訴外人游文雄，證實於系爭房 屋內確曾發生3件死亡案件，有2件是自然死亡事件，1件是 游鴻榮於系爭房屋內施用毒品過量死亡，死亡多日始發現， 亦有中和分局97年11月23日北縣警中偵字第09700666374號 函附查訪表可憑（原審卷第49至50頁），且為兩造所不爭執 （原審卷第55至56頁），堪信此部分之事實為真正。 五、本件爭點：上訴人依民法第354條第1項前段、第359條規定 解除系爭買賣契約，是否合法？ （一）按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。」 、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條規定，應負擔保 之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法 第354條第1項前段、第359條分別定有明文。又所謂物之 瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或 依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最 高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。買賣標的之 房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋 造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民 情，一般大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件，多存有嫌 惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑 慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地 產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴 重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接 受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易 觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，乃 屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認 係交易上之重大瑕疵。 （二）經查： １、系爭買賣契約第9條第6項約定：「乙方（即被上訴人）保 證本買賣標的主建物及附屬建物內（不含公寓大廈之共用 部分）於乙方所有權期間，絕無自殺或兇殺致死之情事， 如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應 據實告知甲方（即上訴人）。否則，甲方得主張解除契約 ，乙方絕無異議，且解除契約後回復原狀之費用由乙方負 擔。」有系爭買賣契約可按（原審卷第9至13頁），可知 兩造係約定以系爭房屋是否曾發生「自殺或兇殺致死之情 事」，為上訴人得否依上開約定解除系爭買賣契約之要件 。 ２、依內政部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書 範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容：本 建築改良物建物（專有部有）於賣方產權是否曾發生「兇 殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建 築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生 凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於 專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有 部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行 為（即未陳屍於專有部分），有內政部97年7月24日內授 中辦字第0970048190號函可憑（原審卷第75頁）。足見， 所謂「兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間， 於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物）， 曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺 ）之情事，如非賣方產權持有期間或非他人加工或自行加 工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」。 ３、據證人即系爭房屋所在地之里長王坤茂於原審結證稱：「 有3件死亡案件發生在系爭房屋內，2件自然死亡，1件非 自然死亡，非自然死亡為死者『游鴻榮』因施用毒品而於 系爭房屋內暴斃，並陳屍多日致屍水滲入地板，屍臭味飄 出系爭房屋外後，始經鄰人向轄區派出所報警處理，復經 轄區警察單位到系爭房屋現場封鎖調查，認為該件係屬非 自然死亡案件」等語（原審卷第56頁）。又游鴻榮曾設籍 於系爭房屋，並於85年2月13日因藥物中毒（不詳麻醉藥 ）心臟痲痺死於系爭房屋內，有臺北縣中和市戶政事務所 98年5月20日北縣中戶字第0980004680號函檢附游鴻榮除 戶戶籍謄本、死亡登記申請書及板橋地檢署相驗屍體證明 書影本可按（原審卷第34至37頁）。復經中和分局於97年 11月19日派員訪查中和市景福里17鄰鄰長游文雄，經證實 確有游鴻榮於上址因施用毒品過量死亡，亦如前述，足見 ，游鴻榮係於上開時日在系爭房屋內因藥物中毒致心臟痲 痺死亡。準此，尚難據此即認游鴻榮係「故意」服藥過量 中毒致死，自與他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死 （如自殺）之情形不同。 ４、另證人即中信房屋員工林淑娟於原審結證稱：「我有拿屋 況說明書1條1條跟他（即上訴人）解釋，現況說明書第19 條：本建築改良物於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺 致死之情事。有告訴原告（即上訴人）並非載明『非自然 死亡』，我有到興南派出所查過，還有上網查過，還有附 近鄰居查詢有無發生兇殺或自殺致死的情況，他們均說沒 有。」等語（原審卷第57頁），並有房地產標的現況說明 書可按（原審卷第67頁），益徵系爭買賣契約所約定系爭 房屋絕無「自殺或兇殺致死」之情事，並不包含系爭房屋 曾發生有人因藥物中毒致心臟痲痺死亡之情事。 ５、綜上，游鴻榮係因藥物中毒致心臟痲痺死於系爭房屋內， 並陳屍多日屍水滲入地板，屍臭味飄出系爭房屋外後，始 經鄰人向轄區派出所報警處理，經核與系爭買賣契約第9 條第6項所載「自殺或兇殺致死」之情事尚有不同。本院 爰審酌：⑴上開證人之證言；⑵系爭買賣契約第9條第6項 約定之內容，不包含系爭房屋曾發生有人因藥物中毒致心 臟痲痺死亡之情事；⑶游鴻榮係於85年2月13日死亡，斯 時，被上訴人尚非係系爭房屋之所有權人，並無證據證明 被上訴人知悉上情；⑷上訴人購買系爭房屋後，目前係供 作神壇使用（本院卷第49頁背面）；⑸通常不動產買賣之 交易觀念，以及⑹縱認游鴻榮曾於上開時日死於系爭房屋 係屬系爭房屋之瑕疵，惟該瑕疵對上訴人所生之損害與上 訴人如解除系爭買賣契約對被上訴人所生之損害，二者間 顯有失衡，對被上訴人顯失公平等情，認上訴人依民法第 354條第1項前段、第359條規定解除系爭買賣契約，並不 合法。 ６、至上訴人於本院復聲請傳訊證人王坤茂到庭證明：游鴻榮 於生前行為異常，曾有多次自殘之怪異行為，游鴻榮施用 上開毒品，非僅係單獨施用過量，而係有意自殺等情，惟 王坤茂於原審就游鴻榮之死亡情形業已證述如上，且游鴻 榮施用上開毒品，究係單純施用過量或係有意自殺，涉及 醫學上之專業判斷，板橋地檢署檢察官亦已於相驗屍體證 明書載明游鴻榮之死因，縱再傳訊證人王坤茂到庭作證， 亦難僅憑該證人之證言，即認游鴻榮施用上開毒品非僅係 單純施用過量而係故意自殺，故本院自無再傳訊王坤茂到 庭作證之必要，附此敘明。 六、綜上所述，上訴人依民法第354條第1項前段、第359條規定 解除系爭買賣契約，並依同法第259條規定請求被上訴人返 還10,400,000元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為 上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，依法並無不合 。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應 予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結 果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 99 年 1 月 27 日 民事第十二庭 審判長法 官 陳駿璧 法 官 李媛媛 法 官 陳邦豪 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 99 年 1 月 27 日 書記官 李佳樺 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。