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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度上易字第207號 上　訴　人　團聯有限公司 法定代理人　林舜蕊 訴訟代理人　黃毓棋律師 　　　　　　江東原律師 　　　　　　趙文銘律師 被 上訴 人　威生製藥有限公司 法定代理人　李鴻鈞 訴訟代理人　楊進銘律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國98 年12月31日臺灣板橋地方法院97年度重訴字第94號第一審判決提 起上訴，經本院於100年6月28日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及除減縮部分外訴 訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾玖萬柒仟零貳拾肆元及自民國 九十七年三月十三日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 其餘上訴駁回。 第一、二審（除減縮部分外）訴訟費用由被上訴人負擔五分之一 ；餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件上訴人主張：伊為與訴外人龍昇股份有限公司（下稱龍 昇公司）合作經營酒廠事業，經由訴外人地王不動產投資顧 問股份有限公司（下稱地王不動產公司）居間仲介，向被上 訴人承租門牌號新北市○○區○○路2段9巷30號廠房之左側 （下稱系爭廠房），兩造並於民國（下同）94年 9月30日簽 訂廠房租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自94年10月 10日起至96年10月9日止共計 2年，每月租金16萬2,750元（ 含稅）。伊於締約磋商過程中，已明白表示將申請工廠登記 證及製酒執照，詎被上訴人之代理人即原審共同被告李瑞春 竟出示不實之建物使用圖，以掩飾系爭廠房內含部分違建， 無法申請工廠登記證之事實。伊於簽訂系爭租約後，隨即進 行系爭廠房裝潢及購置酒廠所需設備，並依系爭租約第10條 第 4項之約定，請求被上訴人提出相關文件俾便伊辦理申請 系爭廠房工廠登記，惟被上訴人始終拒絕提供上開文件，經 伊向主管機關洽詢，始發現系爭廠房面積 658平方公尺其中 有 221平方公尺係屬違建，致伊得使用之範圍短少，且該增 建部分無法申請工廠登記證，是被上訴人顯未提出合於約定 使用之租賃標的物，應負不完全給付之損害賠償責任。伊於 租賃期間已支付租金共計新台幣（下同）385萬1,750元予被 上訴人等情， 爰依民法第224條、第227條、第226條之規定 ，求為判命被上訴人應與原審共同被告李鴻鈞、李瑞春連帶 給付500萬元本息之判決（上訴人另請求被上訴人給付119萬 8,925元本息部分， 業經原審判決駁回確定，於茲不再贅述 ）。原審判決駁回上訴人上開之訴，上訴人原僅就其中 150 萬元本息部分聲明不服，提起上訴（見本院卷17、36頁）， 嗣先後撤回對李鴻鈞、李瑞春之上訴 （見本院卷36、179頁 ），並減縮上訴聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人後 開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人129萬3,6 73元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息5% 計算之利息（見本院卷179頁）。 被上訴人則以：訴外人龍昇公司並非系爭租約之當事人，而 上訴人於簽訂系爭租約時，並未告知其租用系爭廠房係為經 營酒廠使用；系爭廠房僅有部分面積係屬違建，其餘非違建 部分仍得申請工廠登記證，且上訴人租用系爭廠房後，已將 該廠房之全部，作為汐止酒廠的轉運站，其使用面積並未減 少，是伊並無不完全給付之情事；又上訴人於95年2月7日即 已發現系爭廠房內含部分違建面積，卻未即時通知伊，應準 用民法第356條第2項之規定，視為已承認其所受領之系爭廠 房，不得再依民法第 227條規定主張不完全給付；退步言之 ，若認伊對上訴人應負不完全給付之賠償責任，然上訴人將 系爭廠房轉租予龍昇公司使用，依系爭租約第5條第1項後段 、第8條第3項約定，對伊應負損害賠償責任，且上訴人於租 賃期間內使用系爭廠房違建部分面積 221平方公尺，獲有不 當得利，爰據以與本件請求金額抵銷等語，資為抗辯。並答 辯聲明求為判決：上訴駁回。 二、經查上訴人主張其經由訴外人地王不動產公司居間仲介，向 被上訴人承租系爭廠房，兩造並於94年 9月30日簽訂系爭租 約，約定租期自94年10月10日起至96年10月9日止共計2年， 每月租金 16萬2,750元（含稅），其於租賃期間內已支付被 上訴人租金共計385萬1,750元；又系爭廠房面積 658平方公 尺，其中 221平方公尺係屬違法增建之事實，業據其提出系 爭租約、支票、票據簽收回執聯及建物測量成果圖為證（見 原審卷㈠14至19、23至25頁），並經本院囑託新北市新莊地 政事務所測量屬實，製有複丈成果圖可稽（見本院卷89頁） ，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。 三、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第 423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義 務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，或於 租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與 債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之 支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔 保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字 第 222號判決參照）。又因可歸責於債務人之事由，致為不 完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行 使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權 人得請求賠償損害，則為民法第227條第1項、第226條第1項 所明定。物之瑕擔保責任與不完全給付之債務不履行責任， 其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人如主張 出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損 害時，無民法第 356條規定之適用（最高法院92年度台上字 第882號、91年度台上字第1588號判決意旨參照）。經查： ㈠兩造間系爭租約之名稱及前言均已載明「廠房租賃」之文 字，且於第10條第 4項亦明白約定：「甲方（指被上訴人 ）應配合提供辦理公司及工廠登記所需之各項文件」（見 原審卷㈠15、17頁），是被上訴人自應依約交付得為工廠 登記之租賃物。又上開約定既未明示工廠登記得僅就租賃 物之一部為之，自係指租賃物即系爭廠房之全部面積而言 。即被上訴人所交付之系爭廠房，須全部範圍面積均得辦 理工廠登記，始得認為被上訴人已依約提出給付；若其中 包含部分面積不能為工廠登記者，則就該部分而言，自難 認被上訴人已交付合於約定使用目的之租賃物。 ㈡上訴人主張系爭廠房其中 221平方公尺之違法增建部分， 不能辦理工廠登記之事實，業據其提出台灣士林地方法院 97年度易字第1694號詐欺案件證人蔡敏達筆錄、及台灣士 林地方法院檢察署97年度他字第 825號詐欺案件勘驗筆錄 為證（見原審卷㈡31、38、91頁），並有工廠管理輔導辦 法第14條第 3款規定、台北縣政府受理工廠登記案申請案 標準作業程序叁之之規定足佐（見原審卷㈠20、85頁） 。雖被上訴人於76年間，曾就與系爭廠房同門牌之建物申 請工廠登記，業經經濟部核發工廠登記證，有該工廠登記 證可稽（見原審卷㈡ 150頁）；且地王不動產公司嗣以上 開門牌建物申請工廠登記，業經經濟部於95年12月 1日核 發工廠登記證，亦有該工廠登記證及台北縣政府95年12月 4 日北府建登字第0953152615號函足按（見原審卷㈠73、 123頁）。 惟查，被上訴人所取得之工廠登記證並未記載 面積或使用範圍，參諸台北縣（現為新北市）政府工商登 記科人員蔡敏達在另案證述違建部分不能核准工廠登記等 情（見原審卷㈡33、91頁），自難逕認該工廠登記證所核 准之範圍係包含系爭廠房之違建部分。而地王不動產公司 僅就系爭廠房之部分面積申請工廠登記，有該公司申請時 所附平面圖可按（見原審卷㈡ 180頁），亦為被上訴人所 不爭執（見本院卷78頁背面），益見系爭廠房之違法增建 部分，確實無法申請工廠登記。是被上訴人抗辯系爭廠房 之全部均得辦理工廠登記云云，自不足取。被上訴人就系 爭廠房之違法增建部分，既未交付合於約定使用即得為工 廠登記之租賃物，則上訴人主張被上訴人就該違法增建部 分，應負不完給付之債務不履行責任，應屬可取。 ㈢雖被上訴人抗辯：上訴人登記之營業項目並未包括製酒， 而上訴人依系爭租約之約定，不得將系爭廠房轉租予訴外 人龍昇公司使用，是系爭廠房縱不能供作經營酒廠使用， 亦不得指被上訴人為不完全給付云云。惟查，上訴人承租 系爭廠房，係為供作其與龍昇公司合作經營酒廠使用等情 ，業經證人葉淑芬在本院到場證述屬實（見本院卷 171背 面），是上訴人與龍昇公司間乃合作經營關係，上訴人並 未將其向被上訴人承租之系爭廠房出租予龍昇公司而收取 租金，自無轉租之可言。被上訴人抗辯上訴人將系爭廠房 轉租予龍昇公司云云，自非可取。又系爭租約僅約定上訴 人承租系爭租賃物係供作廠房使用，除此之外，並未限制 該廠房之用途須與上訴人登記之營業項目有關，亦未排除 作為酒廠使用，則被上訴人基於其與龍昇公司間之合作關 係，以系爭廠房設置酒廠，並未違反系爭租約之約定。又 申辦製酒工廠除需取得財政部之籌設許可函外，仍須辦理 工廠登記，此有台北縣政府經濟發展局97年11月 7日北經 登字第0970838308號函可按（見原審卷㈡ 189頁）。準此 ，上訴人承租系爭廠房設置酒廠之目的，即因被上訴人未 提出得以全部面積辦理工廠登記之系爭廠房，致無法達成 ，是被上訴人就此應負不完全給付之債務不履行責任。 ㈣雖被上訴人又抗辯：上訴人已將系爭廠房供作汐止酒廠之 轉運站使用，並無不完全給付情事云云。惟查，兩造間系 爭租約既已約定系爭廠房之全部面積須得辦理工廠登記， 則被上訴人有無不完全給付之情事，自應以此為認定之標 準，尚不得僅因上訴人在未能辦理工廠登記之情況下，退 而暫將該廠房供作毋須辦理工廠登記之酒廠轉運站使用， 遽認被上訴人已依約履行出租人之義務。 ㈤本件上訴人係依民法第227條第1項、第226條第1項之規定 ，請求被上訴人負不完全給付之損害賠償責任，故無民法 第 356條規定之適用。是被上訴人以上訴人未即時通知瑕 疵，視為已承認其所受領之系爭廠房為由，抗辯上訴人不 得主張不完全給付云云，亦不足取。 四、次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有 明文。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯 有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額 ，則為民事訴訟法第222條第2項所明定。本件上訴人因被上 訴人之上開不完全給付，致未能以系爭廠房供作酒廠使用， 自屬受有損害。茲上訴人固主張應依違建部分所佔全部租賃 面積之比例計算損害金額為129萬3,673元（其計算式為：已 付租金3,851,750元×221/658=1,293,673元）云云。惟查， 上訴人於租賃期間內，仍占有系爭廠房之違建部分，難認其 未使用該部分廠房，自不得逕以該部分租金計算其損害，是 上訴人所受損害，應為其將該違建部分供作工廠與非工廠使 用之差額。爰斟酌被上訴人於93年 5月10日起至95年5月9日 止，曾將同一門牌號碼之系爭廠房面積 250坪，出租予訴外 人三商行股份有限公司作為倉庫使用，每月租金 15萬7,500 元（含稅），業據被上訴人提出房屋租賃契約書為證（見本 院卷162至165頁），因認得以上開租金與系爭租約所約定租 金之差額，據為計算上訴人所受損害之金額。準此，上訴人 依不完全給付之法律關係，得請求被上訴人賠償之金額應為 29萬7,024元 〔其計算式為：157,500元÷826平方公尺（即 250坪）=191元。162,750元÷658平方公尺=247元。 (247元 -191元）×違建面積221平方公尺×24月=297,024元〕。 至 上訴人所為超過上開金額之請求，即屬無據。 五、末查，上訴人並未將系爭廠房轉租予訴外人龍昇公司，業如 前述，是被上訴人抗辯上訴人應依系爭租約第5條第1項後段 、第8條第3項之約定，對伊應負損害賠償責任云云，即不足 取。又上訴人就其以系爭廠房違建面積供作非工廠使用部分 ，仍有支付租金對價，是被上訴人抗辯上訴人就使用違建部 分獲有不當得利云云，亦非可取。從而，被上訴人以上開二 者所為抵銷抗辯，即非正當。 六、綜上所述，上訴人本於民法第227條、第226條第 1項之規定 ，請求被上訴人給付 29萬7,024元及自起訴狀繕本送達之翌 日即97年 3月13日（見原審卷㈠48頁）起，至清償日止，按 年息5%計算之利息部分，自屬應予准許；至逾上開金額（除 減縮部分外）之請求，即屬不應准許。從而原審就上開應予 准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改 判如主文第 2項所示；就上開不應准許部分，所為上訴人敗 訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘 明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 7 月 19 日 民事第七庭 審判長法 官 鄭三源 法 官 林玉珮 法 官 梁玉芬 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 100 年 7 月 20 日 書記官 常淑慧