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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度上易字第823號 上　訴　人　林麗英 訴訟代理人　劉陽明律師 　　　　　　張倪羚律師 被　上訴人　群禾建設股份有限公司 法定代理人　邵逸能 訴訟代理人　游孟輝律師 複　代理人　陳子操律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對中華民國99年7月30 日臺灣板橋地方法院99年度訴字第550號第一審判決提起上訴， 經本院於100年7月12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面 本件上訴人於原審所引用之法律關係雖僅有民法第353條買 賣權利瑕疵擔保責任及民法第226條、第227條債務不履行等 ，惟在起訴狀所述原因事實業已敘及其亦因系爭露台無法專 用而受有減損價額之損害（見原審卷第5頁），而被上訴人 對此部分陳述亦曾進行非屬物之瑕疵擔保責任之答辯（見原 審卷第65、66頁），則兩造對於系爭露台設有緩降機是否構 成民法第354條買賣物之瑕疵擔保責任之爭執，既在原審均 已提出並進行攻防，自不生在本院第二審為訴之追加及新攻 擊防禦方法提出等問題，合先敘明。 貳、實體方面 一、本件上訴人主張：緣上訴人於民國93年11月2日以新臺幣（ 下同）787萬元向被上訴人群禾建設股份有限公司（原名宸 泰建設股份有限公司）購買改制前（下同）門牌號碼臺北縣 三重市○○路○段○○號3樓之預售屋（下稱系爭房屋），被上 訴人並向上訴人保證系爭房屋所附露台為上訴人約定專用區 域。詎上訴人於98年11月間接獲臺北縣政府工務局98年11月 20日北工始字第0980984304號函，得知上訴人購買系爭房屋 所附露台設有逃生設備緩降機，不得作為約定專用之部分， 須供全體住戶於緊急避難及安全梯無法使用時作為逃生方法 ，非單純屬上訴人個人專用，則上訴人就系爭露台現實上毫 無排除他人使用之權，而存有權利瑕疵。又買賣契約對系爭 露台「預定之效用」既約定為「永久約定專用權」，此條款 即屬被上訴人依民法第354條第1項所應負之物之瑕疵擔保責 任，被上訴人應擔保標的物移轉時，無滅失或減少契約預定 效用之瑕疵，否則應負物之瑕疵擔保責任。查系爭房屋所附 露台面積約82.76平方公尺，而上訴人給付予被上訴人購買 系爭房地總價787萬元價金中，包含該露台約定專用之價額 ，其數額係以約每坪單價1/3之價格計算，依被上訴人提供 價格明細表所載，系爭房地每坪單價約17萬9,000元，其1/3 價格約為每坪5萬9,763元，該露台面積約25.03坪，共計149 萬5,868元。故被上訴人未履行契約中使上訴人取得專用該 露台之義務，上訴人自受有買受系爭房屋所減損價額即149 萬5,868元之損害。為此依民法第353條、第226條、第227條 及第354條關於瑕疵擔保責任之規定，請求被上訴人給付上 訴人149萬5,868元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。原審判決駁回其訴。上訴人不服提 起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人 149萬5,868元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。 二、被上訴人則以：㈠依兩造所簽訂之「新京王房屋預定買賣契 約書」第10條約定：「本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5 棟3樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於私密性 之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定得由第 A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之住戶取得永 久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所有權人 亦確認對露台無任何權利，買方同意依『住戶規約草約』約 定之，但其管理使用方式不得違反法令之使用限制。前款 約定專用部分，依公寓大廈管理條例第33條第3款之規定， 區分所有權人會議如擬變更，應經使用該約定專用部分之區 分所有權人同意，否則不生效力。」另依新京王社區第一屆 區分所有權人會議所決議通過並報請臺北縣三重市公核備之 規約，其第2條第3項第6款第2點亦規定：「本社區第A1、A3 、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓其鄰接各戶之露台範 圍，由相連之各該戶區分所有權人取得使用管理權，唯須依 法於緊急避難或公共設施維修時無條件開放於公眾使用。」 是上訴人於系爭房屋即門牌號碼臺北縣三重市○○路○段○○ 號3樓之露台，確已擁有合法專用之權利。㈡又臺北縣政府 消防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明欄第2 點：「該棟建築物因3樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機 下降位置僅可達3樓露台，無法直接到達避難層，需於3樓另 設緩降機作為轉乘使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消 防安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分。」、 第5點亦載有：「另依臺北縣政府消防局98年10月22日北消 預字第0980053727號函說明，本案建築物因3樓以上樓層退 縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3樓露台，無法直接 到達避難層，需於3樓另設緩降機作為轉乘使用，另緩降機 之設置係供全體住戶於緊急避難時安全梯無法使用，選擇作 為逃生之方法，大樓各項消防安全設備包含（緩降機）不得 作為約定專用之部分。」是其不得作為約定專用部分之對象 係「大樓各項消防安全設備包含（緩降機）」，並非指「露 台」本身不得作為約定專用部分。㈢且上訴人於93年11月2 日與被上訴人簽定新京王房屋預定買賣契約書與新京王土地 預定買賣契約書，系爭房屋預定買賣契約書附件1即房屋平 面圖業有露台之記載，而上訴人於附件6即建材設備之第14 項電氣設備中要求加註「7.露台預留線路」，第16項供水、 排水設備中要求加註「露台裝設壹個水龍頭及排水落水頭」 ，並於房屋預定買賣契約書附件10-2即本戶二次施工後平面 圖標示上開「落地鋁窗」之具體位置，上開房屋預定買賣契 約書之附件9即約定專用部分平面圖更特別標示露台位置即 為約定專用部分，並記載「露台面積約82.76平方公尺，約 25. 03坪」。足證上訴人對於系爭露台為其約定專用部分， 早於簽約當時即已完全知悉瞭解，而社區規約第2條第3項第 6款亦已載明系爭露台為上訴人約定專用部分。況被上訴人 現場售屋人員均已告知上訴人系爭房屋露台臨道路一側，需 設置緩降機乙事，則上訴人既於簽訂系爭房屋預定買賣契約 書當時，即已知悉露台設置緩降機乙事，自不得對被上訴人 主張物之瑕疵擔保責任。㈣上訴人於97年12月24日要求提前 辦理交屋時，業已另行簽署「房屋點交證明書」乙份，依上 開證明書第1點所載「甲方（即上訴人）同意上開房屋以簽 定本件『房屋點交證明書』當日之現況辦理交屋，甲、乙雙 方點交完畢後，甲方不得再對乙方（即被上訴人）主張上開 房屋之瑕疵擔保權利」，則上訴人既已同意現況點交，自不 得再對被上訴人主張系爭房屋之瑕疵擔保權利。又上訴人於 系爭大樓施工期間即95年9月間復要求露台加做插座，且上 訴人於系爭大樓完工後，確實有使用系爭露台，則其訴請退 還露台價金，更屬無稽等語，資為抗辯。並對上訴人之上訴 ，答辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠上訴人於93年11月2日以787萬元向被上訴人購買系爭房屋， 有系爭不動產房屋預訂買賣契約書影本1件在卷可稽。 ㈡兩造約定系爭房屋鄰接露台由上訴人取得約定專用權。 ㈢系爭露台設置有逃生設備緩降機。 四、兩造爭執事項：上訴人依民法第353條、第226條、第227條 及第354條關於瑕疵擔保責任之規定，請求被上訴人給付上 訴人149萬5,868元及法定遲延利息，有無理由？就此，本院 之判斷如下： ㈠經查，依兩造所簽訂之「新京王房屋預定買賣契約書」第10 條約定：「露台使用權屬：一、本大樓第A1、A3、A5、B1、 B3 、B5棟3樓及第B3棟15樓之露台依法規定無法登記，基於 私密性之尊重，及露台無法對外設置出入口，合於法令約定 得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之住戶 取得永久約定專用權『約定專用部分平面圖』，其他區分所 有權人亦確認對露台無任何權利。」第28條約定：「一、本 契約之附件及自洽貸款協議書是為本契約之一部分」，與該 約附件8住戶規約草約第16條第2項約定：「共有約定專用： 本大樓第A1、A3、A5、B1、B3、B5棟3樓及第B3棟15樓之露 台依法規定無法登記，基於私密性之尊重，及露台無法對外 設置出入口，合於法令約定得由第A1、A3、A5、B1、B3、B5 棟3樓及第B3棟15樓之住戶取得永久約定專用權『約定專用 部分平面圖』，其他區分所有權人亦確認對露台無任何權利 。」有房屋預定買賣契約書、住戶規約等影本在卷可參（見 原審卷第10頁、第22頁、第145頁），足見兩造於訂定系爭 房屋買賣契約時，係約定由上訴人取得系爭露台之約定專用 權，其他區分所有權人對露台無任何權利，且上訴人於買受 系爭房屋時，亦已知其僅取得系爭露台之約定專用權，並未 取得系爭露台之所有權甚明。 ㈡次查，系爭房屋於上開房屋預定買賣契約書已明示露台之使 用權歸屬，上訴人雖主張系爭房屋之露台設有逃生設備緩降 機，不得作為約定專用部分，須供全體住戶於緊急避難及安 全梯無法使用時作為逃生方法，已非單純屬上訴人專用云云 。然觀諸上訴人所提臺北縣政府消防局98年10月22日北消預 字第0980053727號函說明欄第2點係記載：「該棟建築物因3 樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可達3樓露 台，無法直接到達避難層（1樓），需於3樓另設緩降機作為 轉乘使用，…選擇作為逃生之方法，大樓各項消防安全設備 包含（緩降機）不得作為約定專用之部分。」等語（見原審 卷第36頁），且臺北縣政府工務局98年11月20日北工使字第 0980984304號函說明欄第5點亦載有：「另依臺北縣政府消 防局98年10月22日北消預字第0980053727號函說明，本案建 築物因3樓以上樓層退縮，4樓以上樓層緩降機下降位置僅可 達3樓露台，無法直接到達避難層（1樓），需於3樓另設緩 降機作為轉乘使用，另緩降機之設置係供全體住戶於緊急避 難時安全梯無法使用，選擇作為逃生之方法，大樓各項消防 安全設備包含（緩降機）不得作為約定專用之部分。」等語 （見原審卷第37頁），均係針對「大樓各項消防安全設備包 含（緩降機）」不得作為約定專用部分之說明，而非表示大 樓「露台」本身不得作為約定專用部分。本件上訴人既就被 上訴人已將系爭露台交付其占有管領乙情不爭執，上訴人復 未能證明有其他第三人向其主張系爭露台事實上管領力之瑕 疵，則上訴人主張被上訴人應負權利瑕疵擔保責任，上訴人 並得依債務不履行之規定行使權利云云，洵無足採。 ㈢復查，上訴人於97年12月24日辦理交屋時，已簽署房屋點交 證明書，依上開證明書第1點所載「甲方（即上訴人）同意 上開房屋以簽定本件『房屋點交證明書』當日之現況辦理交 屋，甲、乙（被上訴人）雙方點交完畢後，甲方不得再對乙 方主張上開房屋之瑕疵擔保權利。」等語，顯見上訴人已同 意現況交屋，此有房屋點交證明書1件在卷可稽（見原審卷 第82頁）；且自系爭房屋消防設備平面圖之附註說明（見原 審卷第97頁），已就系爭房屋外露台設有避難設備乙情加以 載明，益徵上訴人於進行現況交屋時已知有此避難設備存在 ，是被上訴人在法令規定範圍內將系爭露台事實上之處分權 交予上訴人專用，已完成契約上之給付義務，並無給付不能 或違約情事可言，上訴人自不得再對被上訴人主張系爭房屋 之瑕疵擔保責任。此外，系爭露台上之避難設備（緩降機） ，既僅係基於該棟建築物全體住戶於緊急避難時選擇作為逃 生之方法，平時均歸由上訴人專用；且上開避難設備所占用 之面積甚小（上訴人自承約0.078坪），依相片所示係放置 在系爭露台緊靠欄杆處（見原審卷第179頁），對於面積高 達約25.03坪之系爭露台之整體使用並不生影響，依民法第 354條第1項但書之規定，亦不得視為物之瑕疵而請求被上訴 人負擔保之責。 五、綜上所述，被上訴人既已依約交付系爭露台之專用權予上訴 人使用，其並無應負之瑕疵擔保責任，則上訴人依民法第35 3條、第226條、第227條及第354條瑕疵擔保責任之規定，請 求被上訴人給付上訴人149萬5,868元及法定遲延利息，非屬 正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明 。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 7 月 27 日 民事第七庭 審判長法 官 鄭三源 法 官 邱 琦 法 官 林玉珮 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 100 年 7 月 27 日 書記官 廖月女