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最高法院民事判決　　　　　　一○○年度台上字第一七二六號 上　訴　人　爾灣建設股份有限公司 法定代理人　李麗美 訴訟代理人　古嘉諄律師 　　　　　　江如蓉律師 　　　　　　陳秋華律師 　　　　　　郭宏義律師 被 上訴 人　台灣國際商業機器股份有限公司 法定代理人　于弘鼎 訴訟代理人　范瑞華律師 　　　　　　顧立雄律師 　　　　　　謝易哲律師 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十九 年九月七日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第四四 ○號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人對被上訴人備位請求之上訴及該訴訟費用 部分廢棄，發回台灣高等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以： 被上訴人向上訴人承租坐落台北市○○區○○路一段二○六號佩 芳大樓地面第五層至第二十層，及地下第二層建物（下稱系爭大 樓），租賃期間自民國八十四年十一月一日起至九十四年十月三 十一日止，押租金為新台幣（下同）六千四百三十八萬零一百八 十五元。系爭大樓之部分公共設施於九十年九月因納莉風災受損 ，依被上訴人委請訴外人李肇勳國際室內設計顧問股份有限公司 （下稱李肇勳公司）於九十一年十月三十日評估作成之系爭大樓 「公共安全評估報告」及「消防安全評估報告」所示，系爭大樓 在公共安全方面，有「避難層出入口封閉、進入排煙室之防火門 拆除、排煙室防火構造破壞、防火區劃破壞、緊急昇降機無法運 轉及防火構造破壞、車道迴轉半徑不足、通往屋頂避難平台安全 門設栓鎖阻礙、地下室主樑不當穿孔，恐影響結構安全」等缺失 ；在消防安全方面，有「未依消防法第九條規定檢修申報、地下 一、二樓排煙室區劃不完全、防火門拆除及開孔、屋頂排煙及進 風機控制盤無電壓輸入造成排煙機停擺、地下二樓進風機及排煙 機水損已被拆除不能使用、地下一、二樓停車場缺泡沫泵液槽， 地下一、二樓之泡沫系統噴頭、感知灑水頭、手動開關、泡沫自 動警報逆止閥、末端查驗閥均被拆除而為未警戒狀態，緊急發電 機、儲油槽、ATS切換系統水損及發電機房防火門被拆除，受信 總機各開關未定位、地下一、二樓探測器水損故障、中央監視控 制室未按規定設置、部分火警標示未保持明亮、屋頂木箱止水閥 關閉、自動警報逆止閥十五樓滴水、地下室之輔助泵浦時有啟動 、部分樓層自動警報逆止閥未全開，地下一、二樓未依使用執照 竣工圖設置滅火器設備、出口標示燈、緊急照明燈」等缺失。該 等報告係由李肇勳公司委託訴外人「UPGA全聯建築防災機構」辦 理，堪認係由合格專業機構製作。又系爭大樓因有泡沫滅火設備 泵浦元件、梯間排煙設備排煙閘門、自動灑水設備泵浦元件故障 等違法事實，經台北市政府消防局於九十二年二月六日限期令訴 外人即系爭大樓所有權人僑泰興企業股份有限公司提出改善計畫 書。另台北市政府工務局建築管理處於九十二年一月二十九日至 現場抽檢建築物公共安全結果，亦發現地下一樓無緊急發電機、 自動鐵捲門防火區劃破壞、消防設備及排煙設備等連動系統無法 正常啟用等不合格事項，限於九十二年三月六日前改善完竣並重 新辦理建築物公共安全申報。再訴外人興引力建築物公共安全檢 查股份有限公司於九十二年二月二十五日、二十六日檢查後出具 之公共安全檢查申報書及華一消防工程有限公司於九十二年二月 二十三日、二十四日檢查後提出之消防安全設備檢修申報資料報 告記載，系爭大樓有大門出入口使用易燃建材、封閉且上鎖、人 員無法出入，部分昇降設備無使用許可證、緊急昇降機無法正常 運轉、地下室緊急供電系統已拆除，缺乏滅火器、火警自動警報 設備、標示設備、緊急廣播設備、梯間排煙設備、室內消防栓設 備、自動灑水設備、緊急電源插座、泡沫滅火設備，地下一樓發 電機室無緊急發電機組、儲油槽、ATS 切換系統（消防緊急電源 ）等缺失。上訴人更曾於九十一年十二月二十日致函被上訴人， 表示納莉風災造成伊重大損失及被上訴人不便，伊已先就消防受 信總機、灑水幫浦、馬達、供水、排水、照明等設備斥資修復， 其他復建工程須委請專業全面檢修並檢驗整體系統設備，伊已委 請訴外人怡祥工程股份有限公司（下稱怡祥公司）承攬「災後消 防、機電、水電等之復建工程」，但怡祥公司於九十一年六月二 十五日起任意停工，並阻礙伊另委其他包商承攬，復建工程備感 困頓挫折等語。足認系爭大樓因納莉風災導致機電、消防設備受 損，且迄至九十二年二月二十六日仍未修復完竣。前揭瑕疵影響 被上訴人承租作為辦公室使用之公共安全及消防安全至鉅，上訴 人為出租人，自有修繕之義務。但經被上訴人限期催告上訴人修 繕未果，被上訴人遂於九十二年二月二十七日終止系爭租約，乃 於法有據。之後，被上訴人即無義務再給付租金，上訴人以被上 訴人遲未給付租金，於九十四年一月十日終止系爭租約，尚非合 法。故上訴人以租約經其合法終止為由，先位請求被上訴人給付 租金、水費、電費、大樓管理費、設施維護費、預期租金之損害 賠償及回復原狀等，於法自有未合。至於上訴人以被上訴人終止 租約合法有效，備位請求被上訴人給付九十二年一、二月份之租 金二千零四十五萬九千七百五十元、九十二年三月一日起至九十 二年四月二十五日止相當於租金之不當得利一千八百九十萬九千 三百六十五元各節，被上訴人並不爭執，惟主張與上訴人應返還 之押租金抵銷，是上訴人此部分債權已消滅。另因被上訴人已於 九十二年四月二十五日以言詞代替交付返還系爭大樓予上訴人， 故上訴人請求自九十二年四月二十六日起至九十三年四月二十九 日止相當於租金之不當得利，則屬無據。至系爭租約終止後，被 上訴人雖負回復原狀之義務，惟查被上訴人於租約終止後，除搬 遷外，確委請訴外人儀昌家具裝潢有限公司回復系爭租賃大樓之 原狀，上訴人即負有使被上訴人得進入系爭大樓及得利用電梯之 附隨義務；但在被上訴人進行復原工作期間，上訴人屢以關閉電 梯等方式，惡意阻撓，延滯被上訴人搬遷復原工作。按所謂給付 不能，除傳統定義之標的毀損滅失之物理上給付不能外，應包括 經濟上的給付不能及客觀上無期待可能性之給付不能，倘債務人 為履行債務所須付出之金錢、勞力與物力等，依誠信原則判斷有 重大失衡，應認債務人已給付不能而得拒絕給付，始符事理之平 。本件被上訴人依誠信原則履行復原工作，卻因上訴人之阻撓， 致被上訴人盡一切努力，事實上無法於合理期間內完成，應認被 上訴人之回復原狀義務已因不可歸責被上訴人之事由，陷於給付 不能而免除，是上訴人主張被上訴人應回復原狀，或給付回復原 狀所需修復費用六千二百八十六萬四千三百四十元，亦屬無據等 詞，為其判斷之基礎。 關於廢棄發回部分： 上訴人備位請求自九十二年四月二十六日起至九十三年四月二十 九日止相當於租金之不當得利部分，原審固認因被上訴人已於九 十二年四月二十五日以言詞代替交還系爭大樓予上訴人，是不應 准許云云，惟查債務人依民法第二百三十五條但書「債權人預示 拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備 給付之事情通知債權人，以代提出。」之規定，為言詞提出給付 ，僅生債權人自提出時起負受領遲延責任之效果，債務人之給付 義務仍然存在，並未消滅，亦即債務人若僅為言詞提出，債務仍 屬未履行，債權人可再要求給付。系爭大樓倘仍在被上訴人占有 中，上訴人是否不得請求不當得利，殊非無疑。其次，租約經被 上訴人合法終止後，被上訴人負有回復原狀及交還系爭大樓之義 務。而被上訴人應於何時回復原狀、交還系爭大樓？以及回復原 狀陷於給付不能，究發生於何時？此於被上訴人所負之義務得否 以言詞提出，回復原狀是否不能之判斷，所關頗切，原審未予調 查審認，已嫌疏略。且原審認定被上訴人進行復原工作期間，上 訴人有屢次以關閉電梯等方式，惡意阻撓之事實，然對於上訴人 關閉電梯等之阻撓、刁難行為，被上訴人是否無法排除或謀商解 決，而符合給付不能之具體情況為何，原判決未予敘明，遽以被 上訴人已依誠信原則、盡一切努力履行復原工作，卻因上訴人之 阻撓無法於合理期間內完成，應認被上訴人之回復原狀義務已因 不可歸責被上訴人之事由，陷於給付不能而免除其給付義務云云 ，進而為上訴人不利之判斷，亦欠允洽。末查押租金係擔保承租 人租金之給付及租賃債務之履行，出租人因於租賃關係消滅，承 租人清結抵償租賃債務後，始負返還之義務。前述回復原狀部分 ，原判決認被上訴人免給付義務，既有可議，則其就上訴人請求 被上訴人給付九十二年一、二月份之租金及自九十二年三月一日 起至九十二年四月二十五日止相當於租金之不當得利部分，准許 被上訴人以之與上訴人之押租金返還債務相抵銷，進而駁回上訴 人該部分之請求，亦應一併廢棄。上訴論旨，指摘原判決關於駁 回其備位之訴部分不當，求予廢棄，非無理由。 關於駁回其他上訴部分： 原審就上訴人先位之請求，依調查證據為辯論之結果，本其採證 、認事之職權行使，以上開理由維持第一審所為駁回上訴人該部 分之訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認 定事實之職權行使，指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，非有 理由。又舉凡居住公寓大廈，所使用、收益之範圍，除專有部分 外，必亦包括共用部分，此為公寓大廈建物之特質使然，是縱租 賃契約所約定之租賃物僅記載係大廈內之建物，而未載明包含公 共設施（即共用部分），該大廈之公共設施仍在租賃範圍內，依 民法第四百二十九條第一項規定，原則上出租人仍有修繕之義務 。故原審認上訴人對於影響被上訴人承租作為辦公室使用之前開 公共安全及消防安全方面之瑕疵，有修繕之義務，並無不合。末 查民事訴訟法第三百零五條第三項係關於證人得於法院外以書狀 為陳述之規定，而李肇勳公司所作之「公共安全評估報告」及「 消防安全評估報告」屬書證，非人證，上訴人指該二報告違背民 事訴訟法第三百零五條第三項規定，無證據能力云云，顯有誤會 ，併此敘明。 據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟 法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十 一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 一○○ 年 十 月 十三 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 李 慧 兒 法官 高 孟 焄 法官 許 澍 林 法官 鄭 雅 萍 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○○ 年 十 月 二十六 日 s