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最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一三六八號 上　訴　人　中泰賓館股份有限公司 法定代理人　林命群 訴訟代理人　莊秀銘律師 複 代理 人　甘義平律師 訴訟代理人　劉宗欣律師 　　　　　　盧柏岑律師 　　　　　　鍾薰嫺律師 被 上訴 人　長興利企業有限公司 法定代理人　陳建榮 訴訟代理人　蔡順雄律師 　　　　　　陳怡妃律師 　　　　　　王寶輝律師 　　　　　　商桓朧律師 被 上訴 人　陳建榮 　　　　　　林命嘉 　　　　　　陳佳玲 共　　　同 訴訟代理人　王寶輝律師 　　　　　　商桓朧律師 上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華 民國一○一年三月二十七日台灣高等法院第二審更審判決（九十 八年度重上更㈠字第一○四號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十年七月一日與被上訴人長興利企 業有限公司（下稱長興利公司）簽訂土地租賃契約（下稱八十年 租約），將所有後方靠近長春路邊面積約四百五十坪空地（即重 測分割前台北市○○區○○段一小段三六三之二、三六三之三至 之五地號部分土地）出租與該公司開設停車場，約定月租新台幣 （下同）五萬元，租期至八十五年十二月三十一日止。是項租賃 應於租期屆滿消滅，如認未於斯時消滅，伊因有使用上開土地之 必要，已於八十九年三月十三日通知長興利公司於同年七月一日 終止租賃關係。詎長興利公司以其於八十二年二月一日與伊就坐 落重測分割前台北市○○區○○段一小段三六三、三六三之一至 之五地號土地（下稱三六三等六筆土地，該等土地嗣分割出三六 三之六至之八地號，其中三六三之一至三六三之四及三六三之八 地號土地業經上訴人於九十三年五月五日及十一日以贈與為原因 移轉登記與台北市所有）另訂有租期二十年之基地租賃契約（下 稱八十二年租約），取代八十年租約。惟該八十二年租約係伊與 長興利公司通謀虛偽而簽訂，應屬無效，詎該公司認其就三六三 之五地號土地，及三六三之七地號如原判決附圖（下稱附圖）一 所示黃色部分土地有租賃關係存在，伊自有提起確認之訴之必要 。又長興利公司自八十年租約之租期屆滿後，繼續占用伊所有如 附圖一所示黃色及綠色部分、面積共一九○七平方公尺土地（下 稱系爭一九○七平方公尺土地，含上開三六三之五地號土地，及 三六三之七地號如附圖一所示黃色部分土地），為無權占用，受 有利益，伊得請求其返還自八十八年八月一日起至九十三年四月 三十日止之不當利得二千八百五十六萬二千三百三十七元。又被 上訴人陳建榮、陳佳玲先後為長興利公司負責人，被上訴人林命 嘉原為伊之董事，渠等共同簽訂侵害伊之八十二年租約，依民法 第一百八十五條規定，應負連帶賠償責任等情。求為㈠確認長興 利公司就三六三之五地號土地、三六三之七地號土地如附圖一所 示黃色部分之租賃關係不存在，㈡命被上訴人連帶給付二千八百 五十六萬二千三百三十七元，及加計法定遲延利息之判決（未繫 屬本院者，不予贅敘）。 被上訴人則以：長興利公司與上訴人簽訂八十年租約後，即使用 系爭一九○七平方公尺土地，經營停車場。嗣基於雙方真摯之意 思，訂立八十二年租約取代八十年租約，長興利公司亦均按八十 二年租約給付租金多年。縱認八十二年租約係通謀虛偽而簽訂， 因該租約得區分為系爭一九○七平方公尺土地，及除該部分外其 餘土地，雙方之真意在於長興利公司仍使用系爭一九○七平方公 尺土地，其餘部分土地僅象徵性增加租金，則依民法第一百十一 條但書規定，長興利公司與上訴人就系爭一九○七平方公尺土地 部分仍成立租賃關係，於租期未屆滿前使用該部分土地，自非無 權占有，上訴人無權請求不當得利等語，資為抗辯。 原審以：系爭八十年租約關於租賃標的記載：「中泰賓館西邊靠 近長春路路邊面積約四五○坪之土地……做為開設停車場之用」 等語，雖未明確約明地號及實際面積，惟衡諸長興利公司自簽約 後，始終僅占用系爭一九○七平方公尺土地，為兩造所不爭，堪 認上開租賃標的之位置及面積即為該部分土地。又該租約約定租 金第一年月租五萬元，第二年起按前一年度地價稅率調整幅度調 整；而八十二年租約之租賃標的為上訴人所有之三六三等六筆土 地，租賃面積為一一七○一平方公尺（依土地登記簿謄本記載該 六筆土地之面積為六七五○平方公尺），第一年月租六萬元，第 二年起按政府公佈之物價指數調整，上限不超出百分之三。則八 十二年租約所載之租賃面積約為八十年租約租賃面積之六倍（以 三六三等六筆土地實際面積計算，亦為八十年租約租賃面積之三 ．五倍），租金竟僅為八十年租約之一．二倍，差距只一萬元， 與常情相違；且八十二年租約第一條雖記載上訴人同意出租三六 三等六筆土地與長興利公司，做為建築房屋或開設餐廳、或經營 休閒娛樂事業、其他商業、或經營辦公大樓、旅館、或停車場之 使用等語，然依土地利用平面配置圖所示，長興利公司始終僅占 用其中系爭一九○七平方公尺土地，其餘部分土地除上訴人經營 之蒙古烤肉餐廳、游泳池及網球場外，已無空地，上訴人倘依約 需交付其餘部分土地與長興利公司，勢無法再經營該等餐廳、網 球場等，亦與其利益相悖。況該租約所約定之上開租用土地用途 ，除停車場外，均非長興利公司之營業項目。參以長興利公司果 欲擴大承租範圍，以致於八十二年間尚須另訂租約取代當時尚未 到期之八十年租約，理應係有急需，焉有多年來仍維持使用系爭 一九○七平方公尺土地，而未請求上訴人交付擴大承租之其餘部 分土地，不合情理。又被上訴人陳稱，當時上訴人之董事長趙璧 芝決定將中泰賓館等土地交林命群繼承，為免林命群嗣後將中泰 賓館後方土地（即三六三等六筆土地）轉售他人，乃決定將之出 租與長興利公司，並約定租期二十年，以收牽制之效等語，足見 上訴人與長興利公司均無就三六三等六筆土地中除系爭一九○七 平方公尺土地外之其餘部分土地訂立租約之意思，雙方就八十二 年租約中關於該其餘土地部分應屬通謀虛偽而無效。再者，八十 二年租約第十一條第一項明載：「當事人雙方同意前於八十年七 月一日及八十一年九月一日簽署之土地租賃契約，自本租約簽署 之日起作廢，並以本租約取代之」等語，並約定租期回溯自八十 一年九月一日起二十年。長興利公司自八十一年起至八十九年七 月一日均有付租與上訴人，並自八十三年間起租金自每月六萬元 （不含營業稅）逐年提高至八十九年間之每月七萬四千四百五十 二元，其中八十二年七月三十一日付租十六萬元，係補足八十二 年租約溯及發生效力期間與八十年租約之月租差額，有上訴人開 立與長興利公司之統一發票等件附卷可稽。衡之八十年租約如未 被八十二年租約取代，上訴人與長興利公司就系爭一九○七平方 公尺土地之租賃關係，應於租期屆滿即八十五年十二月三十一日 即消滅，上訴人豈會於其後仍繼續收取長興利公司所付之租金， 並以租金為名出具統一發票。可見上訴人主張其係依八十年租約 收取租金云云，為不可採。則長興利公司既依八十二年租約付租 與上訴人，而其實際僅使用系爭一九○七平方公尺土地，堪認其 給付之租金係使用該部分土地之對價，即其與上訴人間就系爭一 九○七平方公尺土地，有以月租六萬元，嗣逐年依約調漲之訂約 真意，取代八十年租約。至上訴人八十二年二月八日董事會紀錄 記載：「林董事命嘉提：本公司後面空地擬繼續租賃與長興利案 。決議：通過，請林董事命嘉全權處理」等語，雖證人即當日列 席董事會之葉春明、李明哲於台灣台北地方法院檢察署檢察官偵 訊時證稱該議案未討論，未見過八十二年租約云云。然兩造就八 十二年租約形式上存在並不爭執，而依該董事會提案，益徵上訴 人有將系爭一九○七平方公尺土地繼續出租與長興利公司之意， 尚難憑上開證言，認定該租約全部均屬通謀虛偽。另上訴人八十 二年四月二十日股東臨時會提及之「慶城街旁土地」、八十四年 六月二十八日股東常會提及之「慶城街以西之後段土地」、八十 七年七月三十日股東常會提及之「游泳池原址興建地下一層地上 二層餐廳」，並無證據證明亦包含系爭一九○七平方公尺土地， 自無從據以認定上訴人無出租該部分土地與長興利公司之意。八 十二年租約之租賃標的為三六三等六筆土地，上訴人實際出租與 長興利公司之系爭一九○七平方公尺土地，與除該部分之其餘土 地，性質上係屬可分，該租約之目的亦僅係將系爭一九○七平方 公尺土地由長興利公司承租，繼續經營停車場，足認該租約就該 一九○七平方公尺土地部分非通謀虛偽之意思表示，且除去無效 部分，仍可成立租賃契約，應屬有效。長興利公司與上訴人就系 爭一九○七平方公尺土地租賃關係既尚屬存在，其本於該租賃關 係使用該等土地，自非無權占用。綜上，上訴人訴請確認長興利 公司就系爭一九○七平方公尺土地中之三六三之五地號土地、三 六三之七地號土地如附圖一所示黃色部分之租賃關係不存在，並 依不當得利及侵權行為法律關係，訴請被上訴人連帶給付二千八 百五十六萬二千三百三十七元本息，洵非正當，不應准許。並說 明兩造其餘攻擊防禦方法無礙判決結果，因而廢棄第一審除確定 部分外之所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人該部分之訴， 並駁回其上訴。經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據 、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有 理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、 第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 一○一 年 九 月 五 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 劉 福 來 法官 高 孟 焄 法官 盧 彥 如 法官 邱 瑞 祥 法官 陳 重 瑜 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○一 年 九 月 十四 日 K