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最高法院民事判決　　　　　　　一○一年度台上字第六四三號 上　訴　人　秉皇設計工程有限公司 法定代理人　姚再興 上　訴　人　林英雄 　　　　　　鄭中順 共　　　同 訴訟代理人　林辰彥律師 被 上訴 人　力山廣告有限公司 法定代理人　陳福令 被 上訴 人　龔瑩斌 　　　　　　姜育富 上 列一 人 訴訟代理人　簡維能律師 　　　　　　陳美華律師 　　　　　　王瑩婷律師 上列當事人間請求返還屋頂突出物等事件，上訴人對於中華民國 一○○年十一月一日台灣高等法院第二審更審判決（九十九年度 重上更㈠字第五九號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人對被上訴人力山廣告有限公司與龔瑩斌之 上訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊為台北市○○○路○段二、四、六號及忠孝 西路一段一、三、五、七號之中央大樓十一層建築物（下稱系爭 大廈）之區分所有權人，系爭大廈之屋頂突出物及地下層停車位 ，未辦保存登記，依使用執照之記載，乃公共設施，應屬區分所 有權人所共有，被上訴人力山廣告有限公司（下稱力山公司）未 經全體共有人同意，占用原審判決附圖（下稱附圖）一所示Ａ部 分屋頂突出物面積五十五平方公尺（下稱Ａ部分），並出租予被 上訴人龔瑩斌居住使用；被上訴人姜育富亦未經全體共有人同意 ，占用附圖一所示Ｂ部分屋頂突出物面積八平方公尺（下稱Ｂ部 分）及附圖二所示Ｃ部分編號十七、十八之停車位面積共計十九 平方公尺（下稱Ｃ部分）等情，爰依民法第七百六十七條前段、 第八百二十一條規定，求為命㈠被上訴人力山公司、龔瑩斌將Ａ 部分遷讓返還上訴人及其他全體共有人。㈡被上訴人姜育富將Ｂ 、Ｃ部分遷讓返還上訴人及其他全體共有人之判決。 被上訴人力山公司、龔瑩斌則以：訴外人元泰建設開發有限公司 （下稱元泰公司）建造系爭大廈，因營運不善，將Ａ、Ｂ部分使 用權讓與承造人永固營造廠股份有限公司（下稱永固公司）之負 責人陶乃俠，陶乃俠又出賣Ａ部分予力山公司，故伊等非無權占 有等語；被上訴人姜育富則以：元泰公司與全體起造人約定Ａ、 Ｂ、Ｃ部分由元泰公司分管，嗣元泰公司讓與使用權予陶乃俠， 陶乃俠再出賣Ｂ、Ｃ部分使用權予伊等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：上訴人為系爭大廈之區分所有權人，被上訴 人力山公司占有系爭大廈屋頂突出物Ａ部分，出租予被上訴人龔 瑩斌；被上訴人姜育富占用屋頂突出物Ｂ部分及地下層停車位Ｃ 部分等情，為兩造所不爭。上訴人主張Ａ部分為系爭大廈之公共 設施，為伊及其他區分所有權人所共有，為被上訴人力山公司、 龔瑩斌所否認。查系爭大廈係由地主提供土地，委由元泰公司投 資興建，並由永固公司承造。依台北市政府工務局於民國六十四 年三月八日核發使用執照，屋頂平面竣工圖記載Ａ部分，用途為 管理員室。Ａ部分具有構造上之獨立性，有獨立之出入口，雖設 定用途為管理員室，但此效用與其他專有部分及其附屬物並不具 有一體關係，亦非為全體區分所有權人利用該建築物所不可或缺 ，故Ａ部分具有使用上之獨立性，並非系爭大廈區分所有建物及 其附屬物之共同部分，應得作為專有部分之客體。復依證人陶乃 俠之證詞及建築執照、使用執照內容以觀，可知系爭大廈之全體 起造人合意Ａ部分由元泰公司分得，元泰公司因原始起造而取得 Ａ部分之單獨所有權。其後出賣Ａ部分予永固公司之法定代理人 陶乃俠，並變更起造人名義為永固公司，於申請使用執照所附起 造人分配明細圖中記載Ａ部分分配予永固公司，則應屬於永固公 司專有，而非由全體區分所有權人共有。永固公司雖尚未依上開 規定辦理Ａ部分所有權第一次登記，仍無礙永固公司專有之事實 。又被上訴人力山公司、龔瑩斌抗辯：陳愛麗隱名代理陶乃俠， 於八十七年間出賣並交付Ａ部分予力山公司等語，為上訴人所不 爭執，堪予採信。則被上訴人力山公司、龔瑩斌係有權占有Ａ部 分。次查，上訴人主張：系爭大廈屋頂突出物Ｂ部分及地下室停 車位Ｃ部分為系爭大廈之公共設施，屬全體區分所有權人共有等 語，為被上訴人姜育富所不爭。查系爭大廈使用執照所附屋頂平 面圖記載Ｂ部分用途為機房，屬公共設施，不得為專有部分之客 體，依八十四年六月三十日公布施行之公寓大廈管理條例第四十 三條規定，該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受該 法第七條各款不得為約定專用部分之限制。是Ｂ部分全體共有人 得以分管契約，約定由部分共有人或第三人管理Ｂ部分。依建築 執照、使用執照卷內所載，全體起造人係嗣後於六十三年間申請 增設機房Ｂ部分，於六十三年十二月一日竣工，則竣工當時之全 體起造人（包括元泰公司）因原始起造而成為Ｂ部分之共有人。 又上訴人自承Ｂ部分從建築完成起從未放置系爭大廈之公用機具 設備，且依證人陶乃俠、陳卿西、賴哲雄及姜瑞森之證言，及系 爭大廈九十四年五月六日第十六屆第五次委員會會議紀錄觀之， 可知全體起造人約定Ｂ部分由元泰公司管理使用，成立分管契約 ，元泰公司讓與部分區分所有建物及Ｂ部分予陶乃俠後，陶乃俠 再讓與被上訴人姜育富，且自六十三年十二月一日系爭大廈起造 完成時起迄九十三年間止，Ｂ部分長期處於由永固公司法定代理 人陶乃俠、被上訴人姜育富接續專用之狀態，其他共有人或後手 均未表異議，顯見原始全體共有人間確有合意由元泰公司分管Ｂ 部分，並由陶乃俠、姜育富先後繼受Ｂ部分之專用權。又Ｂ部分 係六十三年四月二十二日當時之全體起造人申請增設，六十一年 三月六日之合建補充協議書所指公共設施顯不包括Ｂ部分，故無 從執以否定六十三年四月二十二日當時之全體起造人約定由元泰 公司分管Ｂ部分之事實。上訴人及其前手購買系爭大廈之區分所 有建物前，可得而知Ｂ部分有分管契約存在，上訴人應受此分管 契約之拘束，則被上訴人姜育富占有Ｂ部分，並非無權占有。再 查系爭大廈使用執照卷宗所附竣工平面圖，記載地下室規畫停車 場面積為六○一‧六七平方公尺，其餘面積七五三‧三四平方公 尺為防空避難室，比對附圖，Ｃ部分係位於防空避難室之範圍內 ，未標示起造人，依內政部六十五年台內營字第六六四一一○號 及台內營字第六八八○七號函釋，防空避難室於平日得兼作為停 車使用。查證人陶乃俠提出中華郵政與元泰公司於六十一年三月 六日簽訂之合建契約書第二條載明「乙方（即元泰公司）免費讓 給樓下，淨面積五十一建坪及面前騎樓十一．九五七坪房屋與甲 方（即中華郵政）使用，乙方分得地下及二樓起至十一樓位置圖 如附圖」，及依中華郵政九十七年四月七日及九十八年一月二十 日函意旨以觀，可知中華郵政等地主戶與元泰公司約定共同分配 使用地下室停車位，中華郵政另與元泰公司約定其對地下室停車 位之使用權讓與元泰公司。另依上訴人提出元泰公司於六十三年 十一月十日及六十五年八月二日出具給財團法人新竹縣天主教聖 母聖心會之認諾書及讓渡書，可知元泰公司確曾與全體地主戶約 定由元泰公司分得部分地下停車位，元泰公司於六十五年八月二 日以其當時有使用權之停車位，抵償其對財團法人新竹縣天主教 聖母聖心會之借款債務。再依被上訴人姜育富提出陶乃俠與元泰 公司於六十一年六月十日簽訂之公寓式住宅委建契約書，其末頁 加註「本約附地下室，本公司與郵局合建，本公司分得地下室部 分，除車道及公共設施外，全部並以可停泊二輛車停車場之永久 免費使用權，…並得移轉。」文字，明示買賣標的包括地下室， 而後段特定該地下室係指元泰公司與中華郵政合建，由元泰公司 分得之二個停車位使用權，核與證人陶乃俠證述購買情節相符。 又商號從事各項交易活動，先後使用不同之商號印章，衡情所在 多有，且商號名稱足以識別主體性，雖未同時蓋法定代理人印章 ，仍可發生法律行為之效力。上訴人徒以上開加註部分所蓋元泰 公司印文與元泰公司在其他文件所蓋印文不同，且欠缺法定代理 人之簽章為由，主張該加註文字部分係偽造云云，尚不足採。且 依證人賴哲雄之證言可知，元泰公司於六十五年八月二日讓與財 團法人新竹縣天主教聖母聖心教會停車位，不包括前已出售陶乃 俠之Ｃ部分。參以證人陳卿西、賴哲雄，及上訴人公司法定代理 人姚再興之證言，可知地主戶與元泰公司共同分管地下室停車位 ，之後向地主戶或元泰公司購買區分所有之建物買受人，如未向 有停車位使用權之出賣人一併買停車位，即無法使用停車位。又 中華郵政函雖表示查無中華郵政與其他地主協議分配停車位之紀 錄，惟元泰公司繼受中華郵政之權利後，自得基於該權利，與中 華郵政以外之其他地主為分配停車位之約定，不致因中華郵政未 參與，而認為共有人全體並未互相為意思表示一致，分管契約不 能成立。又元泰公司既基於分管契約而取得Ｃ部分之專用權，則 元泰公司讓與陶乃俠，陶乃俠再讓與被上訴人姜育富，均無庸再 次徵得中華郵政同意。綜上可知，系爭大廈建築完成時之全體起 造人（地主戶及元泰公司）合意分配使用地下室停車位，其中Ｃ 部分由元泰公司分管使用，分管契約成立。元泰公司讓與使用權 予陶乃俠，陶乃俠再讓與被上訴人姜育富，被上訴人姜育富即繼 受取得此分管契約之權利。上訴人及其前手購買系爭大廈之區分 所有建物時，亦明知如未購買地下室停車位，即不能於該處停車 ，換言之，上訴人應可得而知地下室停車位有分管契約存在，上 訴人應受此分管契約之拘束。被上訴人姜育富占有Ｃ部分，並非 無權占有。綜上所述，上訴人依民法第七百六十七條前段、第八 百二十一條規定，請求被上訴人力山公司、龔瑩斌將Ａ部分遷讓 返還上訴人及其他全體共有人；及被上訴人姜育富將Ｂ、Ｃ部分 遷讓返還上訴人及其他全體共有人，均無理由，不應准許。因而 維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。茲分二 部分述之： ㈠關於廢棄發回部分（關於Ａ部分） 惟按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之 共同部分，推定為各所有人之共有。九十八年一月二十三日修正 前民法第七百九十九條前段定有明文。準此，數人區分一建築物 ，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分 固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部 分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得 與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體。查系爭大 廈為十一層建築物，乃區分所有建物，依六十四年三月八日核發 之使用執照所載，Ａ部分係頂樓增建，其用途為管理員室，面積 僅五十五平方公尺，為原審所認定之事實。果爾，系爭大廈管理 員室，能否謂與區分所有部分，在使用目的上不具有密不可分之 關係？倘於使用目的上無獨立性，縱經全體區分共有人為分管之 約定，亦僅分得人享有使用權而已，仍不得單獨作為所有權之客 體。上訴人據此於原審一再主張：系爭大廈頂層乃輔助系爭大樓 建物使用，於使用上不具獨立性，不得單獨為所有權客體等語（ 見原審更㈠卷第一九○、一九二頁反面），是否全非可採？仍不 無推求之餘地。況Ａ部分頂樓增建，與系爭大廈是否使用同一大 門出入口與外界聯絡？亦有未明，本件實情究如何？原審未遑調 查明晰，遽以上開情詞，為上訴人不利之判斷，自嫌疏略。上訴 論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。 ㈡關於駁回其他上訴部分（關於Ｂ、Ｃ部分） 原審以前揭理由，為其心證之所由得，並說明其餘攻擊防禦方法 不予審酌之理由，爰維持第一審所為駁回上訴人請求被上訴人姜 育富將Ｂ、Ｃ部分遷讓返還上訴人及其他全體共有人之判決，駁 回上訴人此部分上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，徒就原審 取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決關於上開部分為不 當，聲明廢棄，不能認為有理由。 據上論結，本件上訴，一部為有理由，一部為無理由。依民事訴 訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八 十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 一○一 年 五 月 三 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 許 澍 林 法官 黃 秀 得 法官 魏 大 喨 法官 李 慧 兒 法官 鄭 雅 萍 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○一 年 五 月 十五 日 Ｖ