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最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第四七八號 上　訴　人　李 文 平 訴訟代理人　張 文 寬律師 被 上訴 人　黃葉梅嬌 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國一○一 年三月六日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第四一五 號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人向伊承租坐落新北市烏來區（即改制 前台北縣○○鄉○○○段六九四至六九六、七○一、七○三、七 ○六地號土地（下稱系爭土地）及其上建物（下合稱系爭房地） ，並於民國九十七年六月四日簽訂房屋及土地租賃契約書（下稱 系爭租約），租期自同年四月十日起至一百十七年五月三十一日 止，第一年租金每月新台幣（下同）十一萬元，第二、三年每月 十二萬元，第四年起每月十三萬元，每逾一日應加付租金總額百 分之一為損害賠償。詎上訴人自九十八年六月一日起，每月短付 租金一萬元，且自九十九年三月一日起分文未付，經伊於九十九 年六月三日請求給付欠租，未獲置理，扣除押金三十萬元，至伊 起訴時，已欠五十一萬元，伊已以起訴狀繕本之送達為終止系爭 租約之表示等情，爰依租賃物返還請求權、系爭租約第三條約定 及不當得利之法律關係，求為命上訴人將系爭房地遷讓返還予伊 ，及給付伊五十一萬元，與自九十九年九月一日起至清償日止， 每日按欠租總額百分之一計算之損害賠償金，並自同年十月一日 起至遷讓系爭房地之日止，按月給付十二萬元之判決（逾此部分 之請求，被上訴人於第一審受敗訴之判決，未據其聲明不服）。 上訴人則以：伊承租系爭房地欲經營溫泉會館，被上訴人未告知 系爭房地位處水源保護區及原住民保安保護區，無法取得溫泉取 供證明與房屋使用執照，亦不得申請民宿或旅館之營業執照，致 伊遭主管單位處罰，況伊曾交付被上訴人一千萬元簽約金，約定 須被上訴人履約期滿，經伊同意，始毋庸返還，具有押金性質， 得以之扣抵已屆清償期之租金，或於租約終止時，被上訴人未返 還簽約金前，無權請求返還系爭房地。且被上訴人請求按日以欠 租總額百分之一計算違約金，亦屬過高，應予酌減等語，資為抗 辯。 原審就被上訴人請求如上聲明部分，維持第一審所為上訴人敗訴 之判決，駁回其上訴，無非以：兩造於九十七年六月四日簽立系 爭租約，被上訴人已點交系爭房地予上訴人使用，縱令被上訴人 負有擔保系爭房地可設置溫泉會館及取得經營執照之責任，惟上 訴人早於九十七年七月間即發見有應由被上訴人負前開擔保責任 之瑕疵，竟怠於立即通知被上訴人，遲至九十九年五月始為主張 ，上訴人復未證明被上訴人故意不告知該瑕疵，應視為其已承認 其所受領之租賃物，不得再事爭執。按承租人租金支付有遲延者 ，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期 限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金 之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民 法第四百四十條第一項、第二項定有明文。被上訴人主張上訴人 欠租逾二期租額，於九十九年六月三日發函催告限期七日內給付 欠租，未獲置理，因以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思 表示等情，業據提出催告之存證信函為證，上訴人亦不爭執有短 付及不付租金之事實，至九十九年九月十七日收受本件起訴狀繕 本時，已積欠租金逾八十一萬元，扣除押金三十萬元，仍遲付租 金五十一萬元。又上訴人承租系爭房地，係為承接訴外人水韻國 際股份有限公司「流奶與蜜溫泉會館」之經營權，以自營溫泉會 館之使用，而非單純承租系爭土地再搭建房屋。況系爭房地位在 水源保護區及原住民保安保護區，本即不得興建房舍，上訴人亦 未在系爭土地上增建房屋，自不適用土地法第一百零三條第四款 有關租地建屋之規定。另依系爭租約第四條、第七條約定內容， 可知簽約金一千萬元，係上訴人交付被上訴人用以處理前租用人 相關點交搬遷事宜，倘被上訴人於租期屆滿且無違約情事者，或 系爭租約因可歸責於上訴人之事由致提前終止者，被上訴人均無 庸返還簽約金。被上訴人因上訴人遲延給付租金而提前終止系爭 租約，乃可歸責於上訴人，被上訴人無庸返還簽約金。且依證人 尤勞尤幹等人之證詞，可知簽約金係上訴人為承接「流奶與蜜溫 泉會館」之經營權，透過尤勞尤幹轉交予訴外人李福禕之讓渡金 或權利金，並非押金，上訴人積欠之租金，不得逕自該簽約金中 扣除。上訴人抗辯在被上訴人返還該簽約金以前，其得行使同時 履行抗辯權，拒絕返還系爭房地云云，亦與民法第二百六十四條 規定不合。另系爭租約第三條第⑷款並約定：「乙方（上訴人） 若未按前項規定繳交租金，發生延遲給付租金情事時，每逾一日 應加付租金總額百分之一作為逾期之全部損害賠償，如有逾期九 十日以上則以乙方違約論，甲方（被上訴人）除得向乙方請求上 開逾期損害賠償之外，並得終止本契約，乙方應立即無條件遷出 ，不得異議」，被上訴人得請求上訴人自逾付時即九十九年九月 一日起至清償日止，每日按欠租總額五十一萬元之百分之一即五 千一百元計算之賠償金，並請求上訴人無條件遷讓返還系爭房地 。從而，被上訴人依租賃物返還請求權及系爭租約之約定，並依 民法第一百七十九條規定，請求上訴人給付如上述所聲明，均屬 有據等詞，為其判斷之基礎。 惟查上訴人迭次辯稱：系爭簽約金高達一千萬元，與租期長達二 十年有關，依系爭租約第四條第⑵項約定，須被上訴人依約履行 至租期屆滿，經伊同意，始毋須返還，故伊得以之扣抵租金，且 被上訴人於返還簽約金前，無權向伊請求返還租賃物等語（原審 卷㈠二一、七七至七九頁、卷㈡二三頁），參諸系爭租約第四條 第⑵項約定「上開一千萬元簽約金，如甲方在訂約後無違約情事 ，按約履行直至租期屆滿為止，屆時乙方同意不再向甲方請求返 還上開簽約金；如甲方有違約情事，經乙方催告仍不改善，乙方 有權向甲方請求加倍返還上開一千萬元簽約金作為懲罰性違約金 」、第七條第⑶、⑷項分別約定「租賃期間，若乙方欲提前終止 本租約時；……不得向甲方請求返還上開一千萬元簽約金。但… …不可歸責予乙方之情事，致乙方無法使用租賃物或不能達到乙 方之使用目的時，乙方有權提前終止，不受上開約定所限」、「 租賃期間，若甲方有違約情事，經乙方催告仍不改善，乙方有權 向甲方請求加倍返還上開一千萬元簽約金作為懲罰性違約金，甲 方並須賠償乙方因建設所投入之費用及一年營業收入之損失」， 似僅約定上訴人欲提前終止租約，應不得請求返還簽約金，而未 言及倘屬可歸責於上訴人之事由，被上訴人提前終止租約時，該 筆簽約金之處理方法。此與被上訴人是否須返還簽約金及上訴人 上述抗辯是否可採所關頗切，乃原審未通觀系爭租約之全部內容 ，探明兩造訂約之真意，逕以系爭租約第四條、第七條約定之事 由，遽認被上訴人無庸返還簽約金而為上訴人不利之判決，尚屬 速斷。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民 法第二百五十二條以職權減至相當之數額。又是否相當須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準 。上訴人曾於原審就損害賠償金之計算抗辯：被上訴人請求按日 以欠租總額百分之一計算違約金，亦屬過高，應予酌減云云（原 審卷㈠六二頁），乃屬重要之防禦方法，原審未說明其取捨意見 ，即謂上訴人應依兩造所約定違約金之上限，按日以欠租總額百 分之一計付損害賠償金，亦有判決不備理由之違法。另按土地法 第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之 租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推 適用（參看本院四十四年台上字第五一六號判例）。查上訴人迄 九十九年五月三十一日止積欠租金額為四十五萬元，被上訴人於 同年六月三日限期催告其給付欠租，然斯時兩造尚有押金存在， 既為原審認定之事實，則上訴人於受催告時，如以押金抵償後， 所欠租金是否已達二個月租額，被上訴人得否據以主張終止系爭 租約？似均未明。原審未遑進一步調查釐清，遽行判決，尤有可 議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 一○二 年 三 月 二十 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 顏 南 全 法官 林 大 洋 法官 王 仁 貴 法官 鄭 傑 夫 法官 陳 玉 完 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 一○二 年 四 月 二 日 Ｅ